Чтобы удержать покупателей в своих ТРЦ "Мега", IKEA готова вкладываться в них даже в кризис. Только на переделку фуд-кортов в торговых центрах в Теплом Стане и Химках она потратит 2 млрд руб.
Дороже "Детского мира"
В распоряжении РБК оказалась презентация модернизации зоны общепита "Мега Теплый Стан". По плану IKEA Shopping Centres Russia (владеет сетью торгово-развлекательных центров "Мега"), полностью обновленный фуд-корт ТРЦ начнет работу в 2016 году. Зона общественного питания вырастет с 3,6 тыс. до 5,3 тыс. кв. м, арендопригодная площадь кафе и ресторанов — с 3,5 до 9–12% от общей арендопригодной площади ТРЦ.
Обновление ресторанной зоны — часть масштабной реконструкции торгово-развлекательного центра, объяснил представитель компании. Всего, как сообщили РБК в компании, она планирует модернизировать 12 из 14 своих российских торговых центров. После Теплого Стана компания займется обновлением ТРЦ "Мега Химки", даты его начала в IKEA не уточняют.
Первый этап реконструкции уже начался и завершится в августе 2015 года, он включает обновление мезонина, детского центра и ресторанной части фуд-корта, которая будет расширена за счет добавления дополнительного пространства на втором этаже. Там будут размещены "качественные рестораны с открытыми террасами для романтических ужинов и отдыха всей семьей". Второй этап начнется в сентябре 2015 года и должен завершиться до конца 2015 года. Он предполагает переделку зоны, где был расположен каток (он перестал работать с 16 марта), и остальной части фуд-корта. На месте катка будет установлена сцена для проведения массовых мероприятий и организованы тематические развлекательные зоны для детей.
Инвестиции в реконструкцию фуд-корта ТРЦ в Теплом Стане составят около миллиарда рублей, сообщили РБК в IKEA. Столько же будет потрачено на фуд-корт "Меги" в Химках. Отделочные работы арендаторы выполнят за свой счет. Полную стоимость модернизации зон общественного питания в 12 ТРЦ компания не раскрывает, объясняя это тем, что размеры инвестиций могут отличаться в зависимости от концепции ТРЦ и объема работ. Общая сумма инвестиций на российском рынке, запланированная компанией до 2020 года, составляет около 100 млрд руб. Их IKEA собирается потратить на обновление и расширение существующих магазинов IKEA и торговых центров "Мега", а также строительство новых.
Коммерческий директор девелопера торговых центров "ТПС Недвижимость" Алексей Ванчугов называет инвестиции в 1 млрд руб. в реконструкцию одного фуд-корта чрезмерными. "Здание "Меги" в Теплом Стане строилось в 2002 году, поэтому вероятно, что реконцепция фуд-корта предполагает в том числе частичную перестройку и расширение самого центрального атриума с заменой всей инженерии, крыши, перекрытий и так далее. Но, по моим оценкам, эти работы стоят около $1 тыс. на 1 кв. м", — отмечает Ванчугов. При таких расценках и заявленном IKEA объеме работ в 5,3 тыс. кв. м бюджет реконструкции можно было бы уложить в $5,3 млн (300 млн руб. по курсу ЦБ).
Для сравнения, реконструкция здания бывшего "Центрального детского мира" стоила $2 тыс. на 1 кв. м (всего около 8 млрд руб.). Реконструкция фуд-корта ТРЦ "Мега Теплый Стан" будет стоить IKEA почти вдвое больше — около $3,6 тыс. на 1 кв. м. "С трудом можно представить, на что можно потратить столь существенные средства", — говорит Алексей Ванчугов.
Новая концепция — новые арендаторы
В IKEA рассчитывают, что эти инвестиции позволят увеличить время пребывания посетителей в "Меге Теплый Стан" на 40%, а количество людей, которые посетят фуд-корт, — на 20%. "Мы хотим, чтобы фуд-корт стал новым "якорем" для нашего центра, и видим большой потенциал в развитии площадки для встреч и отдыха", — объясняют в компании.
После завершения реконструкции количество посадочных мест на фуд-корте увеличится с 930 до 1350, следует из презентации. При этом IKEA рассчитывает, что состав арендаторов кафе и ресторанов расширится. Сейчас, по информации на сайте "Меги", на фуд-корте ТРЦ 31 арендатор. Среди них такие марки, как McDonald’s, Burger King, Cinnabon, Starbucks, Pinkberry.
Как именно изменится состав арендаторов фуд-корта, в IKEA не уточняют. Но некоторые из них на обновленном фуд-корте представлены не будут, рассказали РБК несколько арендаторов. Речь идет в первую очередь об "островных" точках, которые в новый формат фуд-корта не вписываются. "Мега" уже расторгла договоры с "Кофе Хауз" и "Суши Тун". Зато некоторые операторы, не представленные в ТРЦ, получили предложение войти в состав арендаторов ТРЦ. Подобные предложения получили сеть быстрого питания "Теремок", рассказал управляющий ЗАО "Теремок-Инвест" Михаил Гончаров, и шоколад-бар Max Brenner. Впрочем, последней сети это предложение неинтересно: "Мы понимаем, что концепция Max Brenner в этой локации работать не будет", — говорит директор по развитию "Шоколадницы" (компания развивает бренд по франшизе) Наталья Черемисинова.
Некоторые из ныне присутствующих арендаторов планируют расширить свои площади после реконструкции. Так, Subway сейчас занимает площадь 25 кв. м — новый ресторан расширится до 48 кв. м. "Крошка-Картошка" увеличит свою площадь с 50 до 98 кв. м.
По словам представителя компании Subway Людмилы Пузановой, предыдущий договор аренды компании с ТЦ "Мега" был действителен до середины марта 2015 года, новый начнет действовать с 1 июля 2015 года. В период реставрации ретейлеры не будут платить девелоперу арендную плату, компенсационных выплат тоже не будет, рассказали РБК несколько рестораторов на фуд-корте Теплого Стана.
Перестройка ради трафика
Начальник отдела торговых центров компании JLL Татьяна Мальянова считает, что глобальная перестройка зоны ресторанов и фуд-корта позволит "Меге" в текущих условиях удержать трафик и, возможно, увеличить его — благодаря качественному зонированию, увеличению числа арендаторов и замене менее востребованных концепций на более популярные, повышению комфорта, в том числе появлению мягких зон, а также проведению различных кулинарных мероприятий.
"Сейчас компания сталкивается с тем, что у потребителя на руках меньше денег. IKEA — мощный центр притяжения трафика, но в текущей ситуации потенциал по торговле немного исчерпан, а инвестиции в фуд-корт повысят арендную отдачу. Это способ заработать", — говорит гендиректор агентства "INFOLine-Аналитика" Михаил Бурмистров.
В IKEA утверждают, что посещаемость торговых центров "Мега" в период с сентября 2014 года по февраль 2015 года выросла на 5%. У большинства прочих торговых центров с прошлого года трафик снижается. По данным Shopping Index, рассчитываемому компанией Watcom (индекс отслеживает поток покупателей в российских торговых центрах), в 2014 году по сравнению с 2013-м падение посещаемости составило около 6%. А в первые три месяца 2015 года к аналогичному периоду 2014-го падение составило 7%.
В Восточной Европе обновление концепции ТРЦ в части арендаторов обычно происходит через пять—семь лет, в Западной Европе — через семь—десять лет, отмечает директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марина Малахатько. ТРЦ "Мега Теплый Стан" был открыт в 2002 году, "Мега Химки" — в 2004-м. "Более серьезную перестройку объекта следует делать лет через 15 после открытия. В целом в торговом центре каждые десять лет нужно что-то менять, ротировать арендаторов, чтобы он постоянно привлекал аудиторию и не надоедал ей. Если же в зоне притяжения должен появиться конкурент, изменения нужно делать незамедлительно", — считает Малахатько. В качестве примера своевременной реконструкции менеджер JLL приводит перестройку ТЦ "Капитолий" в Кунцево: турецкая Enka за несколько лет перестроила торговый центр на месте первого в России "Рамстора" на Ярцевской улице, открытого в 1997 году, в современный МФК "Кунцево Плаза" (открылся в январе 2015 года).
"Мега Теплый Стан" был открыт в 2002 году и стал первым ТРЦ "Мега" группы компаний IKEA. Площадь магазина составляет 157 тыс. кв. м. ТРЦ включает в себя более 250 магазинов. Всего на сегодняшний день у IKEA 14 торговых центров под брендом "Мега". В 2018 году в Мытищах откроется новый ТЦ "Мега" с якорным арендатором IKEA.
