В условиях падения покупательской способности и корректировок ритейлерами планов по развитию девелоперы осторожно заходят в новые проекты и завершают строительство начатых. На повестке дня — повышение эффективности действующих торговых центров за счет реконцепции и изменения пула арендаторов, рассказали участники "RETAILER CONGRESS 2014. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ" в ходе диалог-сессии с представителями девелоперских компаний из списка RETAILER DEVELOPER TOP-50.
Лидер рейтинга — IKEA в течение трех лет вложит более €620 млн в реконструкцию пяти торговых центров: московские "Мега Химки", "Мега Белая Дача", где компания демонтирует ледовые катки, а также "Мега Екатеринбург", "Мега Казань", "Мега Адыгея Кубань". Ближайшее открытие — ТРК "Мега Мытищи" — запланировано на 2018 г. После реконцепции девелопер увеличит арендопригодную площадь и расширит зоны фудкортов. По мнению руководителя департамента аренды компании Светланы Бурзянцевой, эти изменения позволят увеличить время пребывания покупателя в торговых комплексах.
Рынок Санкт-Петербурга, на котором работает УК "Адамант", по словам коммерческого директора компании Александра Москвитина, насыщен качественными и некачественными торговыми площадями, что вынуждает компанию быть аккуратной с открытиями. В 2014 г. девелопер запустил третью очередь ТРК "Заневский каскад", в следующем году будет расширять ТЦ "Призма" в Новом Девяткино. "У нас осталась одна площадка для ТК "Призма" на пересечении кольцевой дороги и Выборгского шоссе. Мы планировали приступить к строительству в 2018 г., но жизнь внесла коррективы, и 2018 г. теперь под вопросом, — рассказывает Александр Москвитин. — Мы сконцентрировались на реконструкциях и реконцепциях, которые окупаются от полутора до четырех лет".
ГК "Промресурс" намерена делать упор на развитии в Черноземье и строительстве одноэтажных гипермаркетов, поскольку управление ценой в собственных магазинах позволяет увеличивать трафик в ТЦ, рассказывает заместитель генерального директора по арендным отношениям и рекламе Алексей Касаткин. На конец 2014 г. девелопер будет управлять 50 объектами. В текущем году компания открыла первую очередь ТЦ "Европа" в Курске, две следующие очереди будут запущены в 2015−2016 гг. Компания также планировала реализовать крупный проект в Орле (площадью более 200 тыс. кв. м), однако сейчас "будет анализировать и, вероятно, менять планы".
Оптимистичней на ситуацию смотрят в ГК "Ташир" и "ТПС Недвижимость". В 2014 г. "Ташир" открыл один торговый центр "Рио" в Тамбове. "Текущий год стал для нас плодотворным с точки зрения новых сделок, — подчеркивает Анна Образцова, операционный директор компании. — Мы закрыли сделки по покупке двух участков в Мытищах и на Аминьевском шоссе". Открытие торговых центров общей площадью около 315 тыс. кв. м на этих участках запланировано на конец следующего года. Что касается действующих объектов, то мы проводим реконцепцию и ротацию арендаторов, в зависимости от комплекса. Например, в самом большом ТРЦ "Рио Дмитровка" запустили бренды Inditex. Планируется усиление развлекательной составляющей за счет экзортариумов в ТРК в Москве и Петербурге".
"ТПС Недвижимость" до конца года откроет торговый центр "Галерея Новосибирск", а в следующем году два ТРК в Москве — на Хорошевском шоссе и Кутузовском проспекте (совокупная GLA — более 115 тыс. кв. м). "Компания является избирательной в плане участков, оценки потенциального трафика и качества актива, который создает. Поэтому выручка наших арендаторов в 2014 г. в Сочи выросла на 25%, в Краснодаре — на 10%", — рассказывает первый вице-президент по коммерции "ТПС Недвижимость" Алексей Чиналиев.
Валюта, рубль или фикс
Ослабление рубля и падение продаж подталкивают ритейлеров инициировать переговоры с арендодателями по вопросам фиксации курса валютных договоров или привязке к обороту. Как девелоперы смотрят на эту ситуацию, обсудили на "RETAILER CONGRESS 2014. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ".
IKEA и ГК "Промресурс" заключают исключительно рублевые договоры аренды. А последняя в 2014 г. перешла к договорам, привязанным к проценту с оборота. "К арендаторам относимся очень лояльно, — утверждает Алексей Касаткин. — Если ребятам не комфортно, то и нам не комфортно, мы потеряем доходность. Из-за этого у нас и нет пустых помещений. Мы идем на уступки, делаем для арендаторов ремонт, поскольку есть своя строительная компания и получается дешевле".
ГК "Ташир" своим приоритетом видит партнерство и к каждому оператору находит индивидуальный подход. "Дать скидку, чтобы выжить, и дать скидку, чтобы выжить и заработать — две разные позиции. Если на рынке ситуация тяжелая, то она тяжелая для всех, но задачи остаться или открываться пустыми у нас нет", — подчеркивает Анна Образцова.
Принципиальной позиции валютных договоров придерживается "ТПС Недвижимость". Алексей Чиналиев считает, что фиксация валютного курса в долгосрочном периоде крайне невыгодна. По действующим проектам компания оперирует скидками, а по строящимся в Москве объектам заключает валютные договоры.
Топ-менеджер говорит: кризис показал, что проблемы есть и у девелоперов, и у арендаторов — с точки зрения качества проектов. "Заманивать ритейлера деньгами, каникулами, ремонтами — путь в никуда. Наша задача как девелопера — не превращать скидку и поддержку арендатора в самоцель, а трезво оценивать эффективность операторов. Нужно следить, как арендаторы используют площади, как они повышают свою эффективность. Сегодня рынок позволяет посадить на место неэффективного арендатора эффективного", — подчеркивает Алексей Чиналиев.
Официальный партнер "RETAILER CONGRESS. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 2014" — Samsung.
