Каждый кризис становился для главной улицы Санкт-Петербурга, Невского проспекта, переломным моментом. После очередного изменения экономической ситуации на важнейшей магистрали города сменялись арендаторы, преображая ее до неузнаваемости.
Скачок курса валют этого года вымел из стрит-ретейла большую часть представителей розницы, предоставив свободные площади другим сегментам. Так, освободившиеся помещения ряда фэшн-ретейлеров заняли кафе, рестораны, банки и увеличившиеся в два раза сувенирные лавки. В 2015 г. Невский покинули Ecco, флагманский магазин HTC, "Адамас", Pandora, "Меховой рай", "Твое", "Евросеть", один из флагманов закрыла ZARA.
Юлия Воронкова, директор по недвижимости и развитию "Адамас", объясняет уход ретейлера с Невского отсутствием возможностей для "работы" с туристическим трафиком для ювелирного ретейла на проспекте. "У нас не продукт "первой туристической необходимости". Отсутствие паркинга и характеристики помещения не позволяли нам организовать свой экскурсионный поток, как, например, мы это делаем в Москве и Костроме, сотрудничая с туристическими компаниями, — комментирует топ-менеджер, — кроме того, любой ретейлер знает специфику согласования в Санкт-Петербурге фасадных решений: даже наш логотип на вывеске вынужденно отличался от корпоративного стандарта. Говорить о яркой витрине, световых декорациях, которые также играют важную роль в привлечении сквозного трафика, в историческом здании на Невском было по определению невозможно. И если в московском салоне на Тверской нам удалось, оптимизировав расходы и усилив промо, выйти на экономическую модель, то в отношении салона на Невском аналогичные технологии не привели к приемлемому для нас результату. В условиях стабильной экономики аргументом "за" этот пограничный проект была имиджевая функция, но в новой реальности мы логично сделали ставку в пользу эффективности".
Среди других причин увеличения объектов общепита — общее падение оборотов ретейлеров фэшн-сегмента. Многих все еще пугает стоимость аренды. Как рассказала Retailer.RU Ирина Ледянкина, руководитель отдела аренды обувной сети Zenden, ставки на Невском превышают допустимую для ретейлера долю затрат на аренду в обороте, поэтому магазин даже с высоким трафиком будет для сети нерентабельным. Зато теперь на главной улице второй столицы можно увидеть лавку эко-продуктов и магазин фиксированных цен. Удивляться необычному игроку не стоит, в самом начале Тверской в Москве теперь тоже есть магазин с фиксированными ценами.
"Исторически Невский проспект был главной торговой улицей в Санкт-Петербурге. Благодаря высокому трафику жителей города и туристов, помещения на Невском традиционно пользовались самым высоким спросом со стороны арендаторов. До мирового финансового кризиса 2008–2009 гг. объем вакантных площадей на проспекте был минимальным, а в числе арендаторов фигурировали в том числе крупнейшие премиальные бренды, например, Hugo Boss, Escada, Versace, Bosco Sport", — рассказывает руководитель направления стрит-ретейла компании JLL в Санкт-Петербурге Анна Лапченко.
В 2009–2010 гг. произошло резкое сокращение спроса со стороны ретейлеров на новые площади, что привело к росту вакантных площадей до 15% и снижению арендных ставок в два раза, в том числе и на Невском проспекте. После мирового кризиса “лицо” Невского проспекта кардинально изменилось: помещения на нем заняли преимущественно бренды среднего сегмента и общепит, тогда как премиальные и люксовые ретейлеры переместились на прилегающие к проспекту улицы, в частности, Большую Конюшенную.
По данным JLL, динамика ротации арендаторов на Невском в течение первого полугодия 2015 г. была выше, чем в среднем на основных торговых улицах Санкт-Петербурга. Но в третьем квартале ситуация изменилась, и арендаторы надолго определились — показатель составил 4,9% против 6,6% в среднем по городу. В среднем за год, по данным АРИН, ротация на Невском за 2015 г. составила 14%. Собственники помещений на Невском становятся более осторожными, если в 2013 г. договоры заключались на 10-летний срок, сейчас арендодатели готовы к смене контрагента уже через пять лет.
Ротация привела к тому, что сейчас 35% арендаторов помещений на Невском — это рестораны и кафе, 14% — услуги, большую часть которых формируют банки, а одежда, обувь и аксессуары занимают всего 13%. Зато этот сегмент представлен такими мировыми брендами, как Zara, Calzedonia, United Colors of Benetton, Guess, Thomas Munz, H&M, TJ Collection. К ним присоединились российские сети Bosco, обувная сеть "Эконика", "Связной", LUSH.
Большое число ретейлеров все еще верны менее популярной у туристов части Невского проспекта, которая в народе называется Старо-Невским (от площади Восстания до площади Александра Невского). В свою очередь, восточный отрезок пользуется большим спросом со стороны фэшн-ретейлеров, в том числе премиальных: из 173 объектов стрит-ретейла 31% относится к данному профилю (в том числе BaBochka, Chanel, Agent Provocateur, Cacharel, Van Laak, Brioni, Ermenagildo Zegna и единственный бутик Comme des Garsons в России).
Резиденты Старо-Невского могли бы разместиться и на основной части Невского проспекта. Причем, не только в стрит-ретейл. По мнению Максима Левченко, совладельца компании Fort Group, миноритарного акционера Гостиного двора, международные бренды, отсутствующие сейчас в этом старейшем торговом комплексе города, могли бы пойти в торговую галерею, если провести над этим проектом большую работу. "Гостиному двору не хватает концепции, отсутствует формат объекта, поэтому другие предложения по недвижимости на Невском для международных брендов интереснее", — говорит Максим Левченко.
По данным консалтинговой компании JLL, ставки аренды на Невском проспекте самые высокие в городе, и за последние два года максимальный показатель здесь не снизился. В среднем уровень ставок на Невском проспекте сегодня составляет 7–12,5 тыс. руб. в месяц (для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, с отдельным входом и витриной, расположенного на первом этаже) с учетом НДС. В то же время в некоторых случаях ставки могут доходить до 14–15 тыс. руб. в месяц.
