Региональный директор департамента аналитики Colliers International о рынке стрит-ритейла.
Ольга, как сейчас можно охарактеризовать рынок стрит-ритейла?
Сначала казалось, что ситуация в этом сегменте складывается более тяжелая, чем в сегменте торговых центров. Резко вырос уровень вакантных площадей (быстрее и значительнее, чем в торговых центрах). Освободились помещения на Тверской улице, Кузнецком Мосту — там, где почти никогда не пустовали площади. Более того — мы отмечали резкое падение ставок аренды. Как это часто бывает в кризисное время, значительнее всего колебания ощущают на себе те сегменты рынка, которые росли наиболее стремительными темпами ранее. Поэтому по тем улицам, где уровень ставок традиционно был высок и уровень вакансий очень низок в связи с высоким спросом, падение ставок было максимальным. На Тверской улице в докризисные времена ставка могла доходить до 10 000 долларов за квадратный метр. В последнее время верхняя граница запрашиваемых ставок — 3 500 долларов, однако по отдельным помещениям, находящимся в местах с наибольшей проходимостью появились предложения по ставкам 5 000 долларов.
Это касается рынка аренды. Что можно сказать про рынок продаж?
В первом квартале текущего года рынок жил ожиданием того, что будет дальше, как будет развиваться общая макроэкономическая ситуация и ситуация на рынке, в частности. Однако, во втором квартале наступила активность в сфере продаж: выросло количество предлагаемых помещений, спрос на которые находится на очень высоком уровне. Продавцами часто выступают те, кто через продажу пытается финансировать другие проекты собственного бизнеса, либо погашать текущие кредиты. В период, когда рынок рос, многие предприниматели, чьи интересы находились вне рынка коммерческой недвижимости, либо в других сегментах коммерческой недвижимости, приобретали помещения в качестве инвестиционных вложений и затем сдавали в аренду. На волне роста рынка, это имело смысл (существовала возможность реализовать их по цене, много превышающей цену покупки). Те, у кого сейчас сложности с основным бизнесом, продают подобные помещения. И надо сказать, что последние крайне востребованы.
Кто он — покупатель таких помещений?
В основном, покупатели — не конечные пользователи и не торговые операторы, приобретающие помещения для своих магазинов. Это преимущественно частные инвесторы, которые покупают самостоятельно, либо с кем-то в партнерстве, считая помещения формата street retail надежным вложением средств. Они не рассчитывают на немедленное получение прибыли, поскольку ставки аренды и цены продажи падают, и аренда уже не приносит того дохода, который был достижим еще около года назад. Покупатели готовы ждать того времени, когда рынок начнет восстанавливаться, и вложенные средства начнут приносить доход. Все понимают, что предложение на рынке торгово-розничных помещений ограниченно и рост его крайне незначителен (возможен лишь за счет первых этажей вновь построенных либо реконструируемых офисных зданий или гостиничных комплексов, которых в центральной части города строится крайне мало).
Полгода назад инвесторы говорили о том, что пока не готовы совершать покупки, а предпочитают подождать и осмотреться. Сейчас многие говорят, что осенью пройдет новая волна кризиса. Как вы думаете, именно сейчас инвестор готов вкладывать средства в объекты стрит-ритейла?
Да, действительно, ряд игроков рынка думает, что сейчас не самое правильное время для того, чтобы совершать подобные покупки и имеет смысл подождать осени, когда, может быть, цены еще упадут. Одна из проблем, с которой могут столкнуться сторонники такой позиции заключается в том, что в силу ограниченности предложения, существует вероятность того, что потом предложений объектов на продажу не будет. Продавцы, которым по разным причинам необходимо реализовать помещения в текущий момент, осуществят свое намерение. И поэтому сейчас появляются интересные предложения, которых всегда было не так много на рынке.
То есть сейчас настал именно тот рубеж, когда одни готовы продавать, а другие покупать?
Именно так. Если мы посмотрим на рынок продаж в офисной недвижимости, там происходит то же самое. Сделок не так много, но все игроки и потенциальные инвесторы, которые заинтересованы в покупке, говорят, что интересных предложений очень мало. Рынок формата street retail интересен сейчас инвесторам еще и тем, что это относительно небольшие вложения. Чтобы купить любой торговый центр, офисное здание, нужны десятки или сотни миллионов долларов. А здесь суммы меньшие. Это средства, которые могут быть накоплены частными инвесторами без привлечения кредитов, что в текущей ситуации крайне актуально.
Год назад многие говорили, что престижно иметь магазин на Тверской, нести убытки, но при этом держать его как «витрину». Сейчас мы видим, что, например, H&M или River Island вышли на российский рынок через торговые центры. Сейчас компании не заинтересованы в том, чтобы иметь такой «показательный» магазин?
Действительно, многие арендаторы открывали магазины на улицах, просто для того, чтобы иметь «витрину бизнеса». Иногда эти магазины были даже убыточными, иногда работали «в ноль», но для них та реклама для бизнеса, которая таким образом осуществлялась, была оправданной. И это покрывалось теми высокими доходами, которые приносили другие магазины. Сейчас ситуация тяжелее, иметь «витрину бизнеса» на Тверской, когда у тебя падают обороты во всех остальных магазинах, зачастую становится просто не разумным. Более того, торговым операторам, таким как H&M и River Island, по сути, не нужна витрина бизнеса, они совершенно не пострадали от того, что открылись в торговом центре. Напротив, их обороты намного выше тех, что они могли ожидать. Надо сказать, что для международных операторов всегда было большой проблемой найти подходящее им помещение в street retail. Во-первых, потому что в столице таких помещений крайне мало (надо сказать, что и улиц, которые в Европе принято считать торговыми таких как Оксфорд-стрит в Лондоне, Монтенаполеоне в Милане, по сути, нет), во-вторых, даже те, что есть, предлагаются по очень высоким даже по европейским меркам ставкам. Это основные причины, по которым магазины международных брендов выходили на рынок через присутствие в торговых центрах (где понятен поток посетителей и концепция), а затем могли открывать магазины на торговых улицах даже по тем высоким ставкам, по которым они предлагались.
