В кулуарных беседах о состоянии рынка торговой недвижимости в период экономической нестабильности в стране и посткризисное время, постоянно поднимается тема регионов. Какой город смог остаться на прежних позициях по насыщенности торговыми площадями, в какие регионы сейчас намерены выйти ритейлеры, какие проекты и в каких городах стоит реализовать, есть ли жизнь за МКАДом и реально ли не только остаться на плаву, но и возглавить армию победителей — именно эти вопросы тревожат участников рынка. Ни на один вопрос нет однозначного ответа, но есть общепризнанные тенденции на региональном рынке торговой недвижимости в России, и о них мы поговорим с Михаилом Рогожиным, коммерческим директором компании RTK Group.
Retailer.RU: Михаил, говорят, на региональных рынках торговой недвижимости кризис отразился сильнее, чем на московском или петербургском. Согласны с этим?
Михаил Рогожин: Скорее, да — в регионах ситуация изменилась более стремительно и резко. В один прекрасный момент ритейлеры просто перестали подписывать новые договоры аренды и обратили пристальное внимание на те, что уже действуют. Они много времени стали уделять их пересогласованию, требуя от собственников облегчения арендных условий и дополнительных скидок для того, чтобы остаться в тех же объектах, но на более щадящих условиях. Ритейлеры делали это, зная, что собственнику придется пойти на сделку, так как ему невыгодно терять в кризис своих арендаторов.
Выигрывали только те проекты, которые стояли в лучших местах, и потому даже в кризис оказаться в них желали многие ритейлеры. В таких торговых объектах собственник если и шел на уступки, то на совсем незначительные.
Retailer.RU: И чего требовали арендаторы от собственников?
Михаил Рогожин: Например, замены арендной ставки на процент с оборота или же на комбинированную ставку. Таким образом, они могли бы перевести отношения с собственниками в иную плоскость — если хорошо дела идут у ритейлера, то и арендодатель получает повышенную ставку. Если же обороты арендатора в проекте откровенно слабы, то и собственник не получает тех денег, на которые расчитывал. Эта взаимосвязь должна была помочь обеим сторонам выжить.
Retailer.RU: Если говорить о процентах с продаж в качестве платы за аренду — разве могут в этом плане местные игроки что-то гарантировать собственникам торговых центров, давать верную оценку рисков, уверять в какой-то фиксированной оборачиваемости?
Михаил Рогожин: Нет, конечно. Само собой, в кризис и короткое время после него местные ритейлеры просили собственников о подобных условиях аренды, но им, как правило, отказывали, и на то были причины. Понимаете, есть так называемые «белые» компании, деятельность которых можно проверить, и понять, какой у них реально оборот, какие риски. С ними, естественно, можно о чем-то договариваться, так как история таких компаний это позволяет. Но вот местные, региональные игроки — это шаткий элемент с хрупкой, зачастую не всегда прозрачной системой управления. Если одна из таких компаний просится в торговый центр, лучше перестраховаться и максимизировать арендную ставку, а не соглашаться на процент с продаж.
Retailer.RU: К слову о процентах с продаж. Можете сказать, каков он в комбинированной ставке?
Михаил Рогожин: Сложно сказать в общем, так как процент зависит от формата торговли и сегмента рынка, в котором работает компания. Например, для супермаркетов и гипермаркетов процент может составлять 1-3,5 %. Для отдельных сегментов: БТиЭ-ритейлеры платят в районе 4-5 %, компании спортивного и детского направлений — 5-9%, одежные ритейлеры — 10-15%. Такой разброс в цифрах связан с оборачиваемостью, расходами и прочими нюансами работы — чем все эти показатели выше, тем меньше процент.
Retailer.RU: Можете выделить сегменты ритейла, участники которых легче всего перенесли кризис в регионах?
Михаил Рогожин: Безусловно, FMCG. Продуктовые гипермаркеты и супермаркеты в первую очередь оказались в большом плюсе от волнений времен кризиса, так как у людей снизился доход, и им нужно было сократить свои расходы на развлечения и одежду, чтобы продолжать иметь возможность покупать еду. Да, часть потребителей перешла в более дешевый продуктовый сегмент, но на продукты питания тратиться никто не перестал.
В торговых центрах в регионах сильно пострадали фуд-корты и развлекательные зоны. Культура питания в небольших городах вне дома еще только набирает обороты, и кризис эти обороты сильно сбавил. Что касается развлечений, то меньше всего пострадали кинотеатры, так как их посещение — одно из самых недорогих времяпрепровождений. В кино стал чаще ходить народ, не имеющий больше возможности посещать боулинг-центры и проч. Благодаря этому, кстати, кинотеатры стали одним из ведущих направлений в деятельности торговых центров, которые помогают формировать лояльные покупательские потоки и приводить людей в ТЦ несколько раз в месяц.
Retailer.RU: Фуд-корты больше не выручают торговые центры в регионах?
Михаил Рогожин: Скорее можно сказать так: на сегодняшний день фуд-корт остается сильным центром притяжения в ТЦ, чья доходная привлекательность временно снизилась. Но это непременно и довольно быстро пройдет. Фуд-корты — проверенная тема, народ обязательно к ней вернется. Операторы это понимают и ждут этого момента. Для девелоперов же и собственников ТЦ и общественное питание, и развлекательные зоны крайне важны, так что в данном случае интерес с обеих сторон даст подобным зонам и фуд-кортам в региональных торговых объектах второй шанс.
Retailer.RU: Кому сейчас принадлежит региональный рынок торговой недвижимости — ритейлерам или девелоперам?
Михаил Рогожин: В кризис от рынка собственника мы пришли к рынку ритейлера. Потом ситуация стала меняться, но, в итоге, процесс до сих пор так и не завершен. Сейчас нельзя уверенно заявить, кто во главе, рынок торговой недвижимости более-менее паритетный. Одна сторона пытается что-то требовать, другая — что-то отвечать на это, и, по сути своей, все происходит лишь по договоренности, по взаимному согласию сторон, а не вынужденно и не от безысходности, как в кризис.
В общем, сказать однозначно, что все вернулось на круги своя — и по условиям аренды, и по ставкам — еще нельзя.
Единственное, что точно можно отметить — региональный рынок начинает снова расти, замороженные проекты вовращаются к жизни, а строить новые объекты снова стало выгодно и интересно.
