Рынок региональных торговых центров остается ненасыщенным, особенно в малых городах. В 2017 году эксперты прогнозируют рост спроса на торговые площади в городах с населением до 300–500 тыс. человек.
Движение в регионы
С 2014 года в России отмечалось ежегодное снижение инвестиций в коммерческую недвижимость. Однако в 2016 году рынок показал рост. По оценкам аналитиков компании Knight Frank, по итогам прошлого года инвестиции в этот сегмент выросли на 61%. "Россия остается лидером по темпам роста предложения торговых площадей в Европе, несмотря на очевидную тенденцию к снижению темпов нового строительства за последние три года",— отмечает Татьяна Дивина, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield.
Однако прогнозы на 2017 год не столь оптимистичны. По данным компании CBRE, в 2017 году объем ввода новых качественных торговых площадей в России снизится почти на треть и составит около 586 тыс. кв. м. При этом внимание девелоперов смещается в сторону регионов. "Рынок региональных торговых центров остается ненасыщенным",— считает Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России. Как отмечает генеральный директор ОАО "Инпром Эстейт" Игорь Коновалов, среди крупных городов Юга с точки зрения строительства торговых площадей наиболее перспективен Ростов-на-Дону. "Для современного города норматив обеспеченности качественными коммерческими площадями составляет не менее 500 кв. м на 1 тыс. жителей. По этому показателю Ростов-на-Дону отстает от многих городов-миллионников",— считает Игорь Коновалов.
Небольшой формат
Еще одна тенденция на рынке строительства торговой недвижимости — интерес девелоперов к строительству торгово-развлекательных комплексов в городах с населением до 300–500 тыс. человек. Аналитики CBRE отмечают, что в 2017 году на 50% увеличится ввод торговых площадей в городах с численностью населения 100–300 тыс. человек. Так, в обзоре рынка торговой недвижимости CBRE в регионах отмечается, что только четыре проекта, запланированных к строительству в 2017 году, относятся к городам-миллионникам. Остальные семь будут реализованы в городах с низкой обеспеченностью торговыми площадями, так как девелоперы ищут новые города для строительства торговых центров. Среди городов, обладающих высоким потенциалом развития ритейла с точки зрения населения и уровня доходов эксперты CBRE выделяют Хабаровск, Читу, Киров, Ноябрьск, Махачкалу, Якутск и др.
Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, считает, что потенциал для развития ТРК в малых и средних городах достаточно высокий — главным образом, по причине отсутствия конкуренции. "Несмотря на то что в таких городах платежеспособность населения, как правило, ниже, чем в крупных, один качественный проект в сфере торгово-развлекательной недвижимости может обеспечить рынок спросом",— считает эксперт.
"Один качественный торговый центр в городе с населением до 500 тыс. человек способен заменить три-четыре рядовых торговых центра с похожими либо невыразительными концепциями,— считает также Дан Полонский, генеральный директор ЗАО "Торговый комплекс „Горизонт“".— Изучив портрет аудитории, ее пристрастия, привычки и особенности в каждом таком городе, можно предельно точно и поэтому клиентоцентрично сформировать пул арендаторов, который будет релевантен покупательной способности населения и востребован в течение длительного времени (например, хороший продуктовый ритейлер, известный спортивный оператор и т. д.)".
В феврале 2017 года на Российском инвестиционном форуме в Сочи было подписано соглашение о строительстве торгово-развлекательного центра площадью 22,5 тыс. кв. м в Новочеркасске. Общий объем инвестиций в проект составит около 800 млн руб. Реализация ТРЦ в Новочеркасске станет не только первым таким проектом, но и предоставит возможность трудоустройства 400 жителям города. "Открытие одноэтажного корпуса ТРЦ площадью 9 тыс. кв. м, большую часть площади которого займет магазин торговой сети „О’Кей“, запланировано на период с июля по сентябрь 2017 года, а строительство второго этапа — трехэтажного корпуса на 13,5 тыс. кв. м — завершится в 2018 году",— отметили в пресс-службе губернатора Ростовской области.
Компания "Инпром Эстейт" планирует построить торгово-развлекательный комплекс в Волгодонске. "Волгодонск — самый молодой город Ростовской области, ему чуть больше 60 лет. Здесь проживает много молодых людей. В городе есть один ТРЦ площадью 15 тыс. кв. м. Он неконкурентоспособен по отношению к ростовским ТЦ, таким как „Горизонт“, „Мега“, „Рио“, „Золотой Вавилон“, поэтому большая часть горожан ездит в Ростов за покупками,— рассказал Игорь Коновалов.— Если посмотреть на Европу, Азию, Америку, на развитые страны, то увидим, что в каком-нибудь городе Жирона, который в два раза меньше, чем Волгодонск, есть несколько торговых центров площадью свыше 40 тыс. кв. м, а в Волгодонске — ни одного. Безусловно, такое положение вещей надо менять". Объем инвестиций в проект в Волгодонске может составить до
2 млрд руб. Однако параметры инвестиций могут быть скорректированы, так как решение о выделении участка земли еще пока не принято. Кроме того, многое будет зависеть от дальнейшей экономической и политической конъюнктуры. "В благополучном сценарии мы хотели бы начать стройку в следующем году и за 2,5–3 года завершить работы",— рассказал Игорь Коновалов.
Факторы риска
По мнению Дана Полонского, риски реализации проектов ТРЦ при условии грамотно проработанной концепции сведены к минимуму. Вместе с тем он отмечает, что потенциальным конкурентом таким ТРЦ в регионах может выступать интернет-торговля.
Илья Володько среди потенциальных рисков и проблемных моментов в реализации подобных проектов отмечает сложности в привлечении крупных и известных федеральных арендаторов, стратегия многих из которых не предполагает выход на рынки небольших городов.
С этим согласен и Игорь Коновалов, по словам которого далеко не все международные и российские сети готовы войти в малые города. Большинство из них нацелены на города-миллионники с высокой покупательской способностью, большим трафиком и, соответственно, лучшими показателями выручки на 1 кв. м.
Не только покупки
Строительство современного торгово-развлекательного центра для небольшого города — это не только коммерческий, но и важный социальный проект. "В качестве плюсов открытия ТРЦ в небольших городах можно отметить практическую реализацию концепции „третьего места“ Рэя Ольденбурга. Это потребность людей в местах, которые не являются ни домом, ни работой, но позволяют им собираться вместе — от кофеен и до магазинов — и проводить время приятно и с пользой",— отмечает Дан Полонский.
Специфика торгово-развлекательного центра в том, что это не только место, где можно приобрести необходимые товары, но и место досуга и времяпровождения, считает Игорь Коновалов. В крупных городах есть много объектов культуры: театры, выставочные и концертные залы. В малых городах, в том же Таганроге, Волгодонске, Шахтах, Новочеркасске, мест, где можно провести культурный досуг, недостаточно. Так, в портфеле проектов "Инпром Эстейт" уже есть успешный пример строительства торгово-развлекательного комплекса в небольшом городе — это ТРЦ "Мармелад" в Таганроге. Не последнюю роль в его успехе сыграло то, что в торговом центре проводится очень много мероприятий. "Мы потратили 1,6 млрд руб. на реализацию этого проекта. Вложенные средства пока не окупились (проекту всего три года). При этом мы довольны, как работает объект: заполняемость — 100%, стабильно прирастает покупательский трафик, — комментирует Игорь Коновалов. — Растет не только за счет широкой линейки известных брендов, разнообразия ассортимента товаров и услуг. В ТРЦ представлена культурная и развлекательная составляющая. Люди приходят не только за покупками, но и с целью качественно провести досуг. За год в таганрогском ТРЦ „Мармелад“ проводится более тысячи различных мероприятий для детей и взрослых, особо подчеркну: в основном эти мероприятия бесплатные для посещения всеми категориями населения".
Эксперты отмечают, что, прежде чем строить торговый объект в небольшом городе, выполняется колоссальный объем подготовительных работ. Проводятся предварительные переговоры с будущими арендаторами, запускается широкомасштабная рекламная кампания. Нужно убедить общественность, законодательную и административную власть, что новый ТЦ будет полезен городу. При этом в условиях архаичности уклада жизни малых городов, их провинциальной ментальности сделать это непросто. Например, планируя строительство в Волгодонске, компания "Инпром Эстейт" столкнулась с активным сопротивлением местных предпринимательских структур, которые имеют собственную староформатную коммерческую недвижимость. "Естественно, они опасаются конкуренции и не хотят, чтобы в город кто-то заходил,— объясняет Игорь Коновалов.— Мы не единственные, кто с этим столкнулся. Например, „Магнит“, когда строил свои гипермаркеты в Волгодонске, тоже был встречен весьма недружелюбно". В итоге компании пришлось провести презентацию проекта перед расширенным составом Волгодонской городской думы, представителями администрации и общественности и подробно рассказать о преимуществах такого крупного объекта для небольшого города. Качественный ТРЦ способен не только улучшить качество жизни людей, но и создать новые рабочие места, обеспечить поступление налогов и заставить капиталы, которые сейчас вывозят в другие, более крупные, города, работать на благо местных жителей.
