Офисная и торговая недвижимость стремительно дешевеет. Прошлогодние арендные ставки уже кажутся досадным недоразумением. Так, достойный офис класса А или В в Москве сегодня можно снять не по 700–1400 долларов за квадратный метр в год, как раньше, а за 350–750 долларов. Ставки в торговых центрах упали на 40–50%. За «квадрат» в ТЦ, расположенных за пределами Садового кольца, собственники просят 500–600 долларов в год. Торговая точка в центре города обойдется примерно в 1300 долларов за метр в год.
Еще драматичнее развиваются события на региональных рынках. Так, во многих городах цены на торговую недвижимость снизились в разы. «В провинции все вокруг друзья и родственники, поэтому информация о скидках очень быстро распространяется. Стоит, например, владельцу торгового центра договориться об эксклюзивных условиях с одним арендатором, как все остальные группируются и начинают выдвигать аналогичные условия, шантажируя собственников», — рассказывает один из консультантов по коммерческой недвижимости. Владельцы торговых комплексов вынуждены снижать арендные ставки, размер обеспечительных платежей, привязывать арендную плату к обороту.
Региональные офисные рынки оказались чуть более устойчивы к потрясениям. Арендные ставки на офисную недвижимость в Екатеринбурге за год снизились в среднем на 30%. По данным Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko, в Новосибирске и Нижнем Новгороде квадратный метр в бизнес-центре класса А сегодня можно арендовать за 250–350 долларов в год вместо прежних 500–600 долларов. Но, судя по всему, это еще не предел. Например, в Новосибирске в сегменте офисов класса А пустуют 57% площадей. И скорее всего, их владельцам придется идти на новые уступки потенциальным арендаторам.
То густо, то пусто
Ничто не предвещало столь глубокого спада на рынке коммерческой недвижимости. Его игроки всерьез рассчитывали, что колоссальный дефицит офисов и торговых центров, сохранявшийся в последние годы в Москве и большинстве региональных центров, станет демпфером финансового кризиса и погасит резкие колебания спроса.
Однако эти ожидания не оправдались: буквально за несколько месяцев финансово-экономического кризиса рынок затоварился. Так, например, совокупный объем предложения свободных офисов класса А и В в Москве вырос до 1,8–2 млн кв. м — это примерно 20% от общей площади качественной офисной недвижимости (раньше показатель вакантных площадей колебался в пределах 4–6%). По самым оптимистичным оценкам, объем сделок с офисами в первом квартале составил порядка 200–250 тыс. кв. м. А объем вновь арендованных или купленных помещений (без учета сделок субаренды и пересмотра условий ранее заключенных договоров) и вовсе снизился десятикратно, до 20–30 тыс. кв. м. То есть, чтобы сдать все накопившиеся площади, при нынешнем уровне спроса понадобится около 16 лет, а то и больше, ведь предложение продолжает расти.
По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в первом квартале на московский рынок вышло около 451 тыс. кв. м новых офисных площадей — на 90% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В целом объем предложения с середины прошлого года вырос почти в три раза. Во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию еще порядка 1,5 млн кв. м офисных помещений класса А и В.
Участники рынка сетуют, что арендные ставки тянут на дно огромные объемы офисных новостроек, помещения в которых предлагаются без отделки. Сегодня арендаторы не готовы вкладывать в ремонт по 400–500 долларов на квадратный метр, поэтому отказываются от офисных полуфабрикатов. Между тем, по оценкам руководителя отдела исследований CB Richard Ellis Ирины Флоровой, в совокупном предложении столичного рынка офисной недвижимости доля помещений без отделки составляет 77% (около 1,4 млн кв. м). Больше всего таких зданий в районе третьего транспортного кольца и в строящемся деловом комплексе «Москва-Сити» — коммерческие перспективы этого проекта вообще под большим вопросом.
Руководитель отдела стратегических исследований компании Bridge Consulting Вероника Манн утверждает, что большинство объектов, готовых к отделке, заполнено не более чем на 65%.
Излишки — на рынок
Дополнительное давление на ставки оказывает и резко возросший объем предложения офисов в субаренду: до кризиса этот рынок был мизерным. «Однако арендаторы быстро отреагировали на рецессию, пересмотрев текущие договоры и выставив на рынок часть своих помещений в субаренду. Некоторым удалось договориться о возврате неиспользуемых площадей арендодателю», — комментирует ситуацию руководитель отдела по работе с арендаторами компании DTZ Наталья Ковалевская.
Кроме того, продолжается волна переездов, спровоцированная нежеланием некоторых арендодателей реструктурировать договора аренды на более выгодных, рыночных условиях. По оценкам риэлтеров, сейчас доля таких сделок составляет примерно 25–30%. При этом компании, меняющие прописку, сокращают занимаемые площади процентов на тридцать-сорок.
Стоит также заметить, что до кризиса было заключено множество сделок аренды площадей, которые оформили по предварительным договорам аренды. Неоднозначная юридическая природа таких контрактов повышает уязвимость позиций собственников недвижимости. «Раньше, на растущем рынке, бывали случаи пересмотра коммерческих условий, зафиксированных в предварительных договорах, по инициативе арендодателя. А теперь, в кризис, факт отсутствия зарегистрированного договора аренды усиливает переговорные позиции арендатора», — констатирует директор департамента офисной недвижимости компании Colliers International Наталья Москаленко.
В Лондоне дешевле
Несмотря на коллапс рынка коммерческой недвижимости, некоторые его операторы все равно смотрят в будущее с оптимизмом и даже закладывают новые проекты. Так, на днях столичная компания MR Group приступила к строительству бизнес-центра в Москве общей площадью почти 50 тыс. кв. м.
«К концу второго квартала подавляющее большинство договоров аренды будет реструктурировано: арендные ставки окажутся скорректированы и зафиксированы на определенный период. И если не произойдет каких-то драматических событий в экономике, то ситуация стабилизируется, — прогнозирует управляющий директор Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев. — На рынке уже наметилось оживление. Если за первый квартал 2009 года совокупный объем заключенных контрактов на новые офисные площади составил лишь около 20 тысяч квадратных метров, то в апреле только наша компания осуществила несколько крупных сделок более чем на 25 тысяч квадратных метров». Не видит весомых причин для дальнейшего падения арендных ставок и управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджан.
Тем не менее другие эксперты, с которыми нам удалось переговорить, более сдержанно оценивают сигналы, подаваемые рынком. «Пока в макроэкономике нет признаков улучшения. Есть всплески, но стабильной положительной динамики не наблюдается», — рассуждает Ирина Флорова из CB Richard Ellis. А значит, и разворота понижательного тренда ждать преждевременно.
Например, снижение оборота розничной торговли (в первом квартале на 1,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) угрожает бизнесу розничных сетей. Ужесточение конкуренции почти наверняка приведет к закрытию многих торговых точек и дальнейшему снижению арендных ставок. По прогнозу компании INFOLine, в этом году может освободиться до 15% от общего объема торговых площадей в регионах.
Низкий уровень деловой активности (особенно в летний период) будет способствовать дальнейшей коррекции арендных ставок на офисную недвижимость как в Москве, так и в регионах. На то, что офисы все еще переоценены, указывают хотя бы арендные ставки, установившиеся сегодня в престижных деловых районах Лондона. Здесь можно снять качественное помещение всего по 200–300 долларов за квадратный метр в год.
