После того, как AFI Development потеряла ТРЦ Молл Тверская Застава в связи со сменой приоритетов городской администрации и год находилась в неопределенности относительно оставшихся проектов на площади Тверской Заставы, она, возможно, получит долгожданную передышку. Город готов предоставить девелоперу компенсацию в виде инвестиционных контрактов на Плаза I-c, II-a и IV, совокупная площадь застройки которых составляет 169 700 кв. м. Хотя это меньше, чем планировалось изначально, после завершения работ стоимость проектов может превысить $1,4 млрд. Мы оцениваем их чистую приведенную стоимость в $208 млн., или $0,20 за акцию, тогда как рынок, похоже, считает их стоимость нулевой. Некоторая определенность в отношении этого очень привлекательного проекта с решением городских властей должна стать катализатором для акций, что поддерживает нашу рекомендацию ПОКУПАТЬ.
Принято принципиальное решение по Плаза I c, II a и IV, но еще нет связующего соглашения. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) правительства Москвы решила предоставить ООО "Автостоянка Тверская Застава", 100%-й "дочке" AFI Development и основному оператору проектов Тверской Заставы, три земельных участка вокруг площади Тверской Заставы общей площадью 1,98 га под застройку 169 700 кв. м офисных и торговых помещений на нижних этажах зданий. Это решение было принято в рамках резолюции ГЗК 10 ноября, но оно не будет юридически обязательным до тех пор, пока город не поставит земельные участки на кадастровый учет и не утвердит план застройки.
Плаза I b и II не включены в соглашение. Два оставшихся объекта с потенциальной площадью застройки 111 500 кв. м не охвачены рамками данного соглашения, и по-прежнему неясно, будет ли продолжаться их освоение.
Компенсация за Молл Тверская Застава ниже ожиданий. Городская администрация не будет требовать $95 млн. за право освоения указанных выше объектов, что компенсирует AFI Development капвложения в инфраструктуру молла. Это ниже нашей оценки справедливой стоимости в $125 млн., но выше $74 млн. балансовой стоимости молла на балансе компании. За девелопером также сохраняются обязательства по погашению $77 млн. долга перед Сбербанком по кредиту на застройку Молла Тверская Застава, но это уже отражено в нашей оценке.
Но потенциальная стоимость после завершения строительных работ может составить $1,4 млрд. По нашим предварительным оценкам, стоимость трех объектов Плаза после завершения строительных работ составляет около $1,5 млрд., что соответствует чистой приведенной стоимости в $208 млн., или $0,20 на акцию. Это выше нашей текущей оценки в $164 млн. для всех пяти участков вокруг площади Тверской заставы. Хотя оценка зависит от многих параметров, в том числе от сроков реализации проектов, мы считаем, что три объекта Плаза будут реализованы в приоритетном порядке и руководство будет готово начать застройку сразу же по завершении всех формальностей с оформлением документов и после получения финансирования. Мы ожидаем, что строительство первого офисного центра начнется в 2013 году, а последний офис будет завершен в 2018 году. Мы пока не видим необходимости корректировать целевую цену в $1,62 за акцию и сохраняем рекомендацию ПОКУПАТЬ акции.
