Банкиры вынуждены осознавать себя в новой для них роли — крупных, если не главных игроков на рынке коммерческих площадей и земельных угодий. Но девелоперами они будут в самых крайних случаях.
На петербургском рынке коммерческой недвижимости проблемных активов становится все больше. Банки, в благополучные времена щедро кредитовавшие инвесторов и девелоперов, вынуждены разбираться с самыми причудливыми залогами — бывшими колхозными полями, специфическими промышленными объектами, плавучими ресторанами и т.п., не говоря уж о классическом недострое. До массовой реализации этого многочисленного добра дело пока не дошло. Происходят лишь разовые сделки с наиболее ликвидным имуществом, но информация о них становится достоянием общественности редко: такие продажи предпочитают «не светить».
Четкой стратегии в отношении проблемных залогов банки еще не выработали. Судя по всему, именно 2010 год станет в этом смысле решающим: ведь количество судебных дел о взыскании имущества и о банкротстве должников растет с каждым месяцем. Банкиры становятся едва ли не главными игроками на рынке коммерческих площадей и земли. Многие финансовые учреждения уже обзавелись (или обзаводятся) собственными управляющими компаниями и договариваются с профессиональными продавцами.
Банкиры определяются
Так, в марте 2010 г. банк «ВТБ Северо-Запад» учредил ООО «Эстейт менеджмент» (доля участия банка в этой структуре составляет 99,9%). Компания будет специализироваться на управлении и эксплуатации непрофильных объектов недвижимости, принадлежащих банку. В апреле председатель правления «ВТБ Северо-Запад» Дмитрий Олюнин сообщил, что планируется создать закрытый паевой фонд недвижимости для вывода проблемных активов. Возможно, он будет зарегистрирован уже в мае. К концу года, по расчетам банка, в него могут войти около сотни объектов. На 1 января 2010 г. стоимость недвижимых залогов, которые перешли к «ВТБ Северо-Запад», составляла 4,4 млрд руб. По сообщению банка, доля проблемной задолженности в портфеле корпоративных кредитов достигла в начале года 10,5%, в том числе доля просроченной задолженности — 6,2%.
Имущество, которое досталось банку, чрезвычайно разнородно: это и квартиры, и участки, и коммерческая недвижимость, включая складские и производственные площадки. Основная масса этих активов сосредоточена не в Петербурге, а в других городах Северо-Запада страны. Судьба каждого объекта будет определяться в зависимости от того, нуждается ли он в развитии. Тем не менее, по словам первого заместителя председателя правления «ВТБ Северо-Запад» Евгения Новикова, банк будет выступать девелопером в крайнем случае, если нет шансов на реализацию имущества по приемлемой стоимости.
Подобные управляющие структуры есть и у других финансистов: у материнского банка ВТБ имеется ЗАО «ВТБ Долговой центр», у Альфа-банка — компания А1, у МДМ-банка их несколько.
При Сбербанке создан «Сбербанк капитал». Самый крупный на российском рынке кредитор старается поставить реализацию проблемных активов на поток. В апреле глава Сбербанка Герман Греф заявил, что до конца года банк намерен продать все непрофильные активы, включая и те, что достались ему от несостоятельных заемщиков.
В августе 2009 г. Сбербанк, а также его дочерняя компания «Сбербанк-АСТ» вошли в состав учредителей Российского аукционного дома (РАД), образованного на базе Фонда имущества Петербурга. Создание всероссийской аукционной площадки одобрил лично премьер-министр Владимир Путин, разрешивший использовать в названии нового аукционного дома слово «российский». Основной товар, который пойдет на торги, — проблемные залоги, в том числе и сбербанковские.
В феврале состоялась оптовая сделка. С голландского аукциона (на понижение) было продано имущество торговой сети АЛПИ: 23 ТЦ, расположенных на территории Красноярского края, Кемеровской области, Новосибирска и Республики Хакасии (общей площадью около 340 000 кв.м). РАД занимался реализацией этих активов по поручению «Сбербанк капитала». Лот ушел за 3,5 млрд руб. — минимальную цену, которую определил собственник активов. Долги ритейлера перед банком составляли 6,5 млрд руб. Победителем торгов, которые прошли в Петербурге, стала структура ГК «Регионы». С мая 2009 г. «Регионы» управляли бывшей недвижимостью АЛПИ по поручению «Сбербанк капитала».
Громких сделок с петербургскими залогами «Сбера» пока что не было. В марте РАД продал на классическом аукционе встроенное нежилое помещение на популярной северной окраине (на пр-те Просвещения, 69) площадью 213 кв. м. При стартовой цене в 12 млн руб. оно было реализовано почти за 20 млн (около $3150 за 1 кв. м). Заложенный объект принадлежал ООО «Александр Невский» и достался частному предпринимателю. На торги поступило шесть заявок. Бывший владелец смог не только погасить долг перед банком, но и заработать на сделке.
Сейчас РАД готовит к реализации еще три встроенных помещения (площадью от 75 до 315 кв. м) рядом с окраинными станциями метро, собственник — та же компания. Рыночная оценка этих помещений пока не готова.
В прошлом году аукционный дом пытался продать еще один лот, заложенный по кредиту Сбербанка, но не такой ликвидный: производственное помещение на территории «Ижорских заводов» размером 770 кв. м, оцененное в 15,5 млн руб. Торги не состоялись. Для нового аукциона цена будет снижена. По данным РАД, в разной стадии подготовки находятся еще около 10 сбербанковских объектов.
В конце 2009-го аукционный дом продал имущество «Страхового общества «Скандинавия», кредитор — банк «Санкт-Петербург». Общая сумма сделки составила почти 314 млн руб. при начальной цене в 299,8 млн руб. На торги были выставлены три участка, два помещения и одно здание производственно-складского назначения, расположенные в Сестрорецке (пригород Петербурга) и в Угольной гавани. Все объекты приобрела компания «Соло».
«Мы заключили договоры на реализацию заложенного имущества со Сбербанком, банком “Санкт-Петербург”, “Номос банком”, Констанс-банком. Идут переговоры с другими банковскими структурами. Всего у нас в работе около сотни объектов на общую сумму около 19 млрд руб.», — рассказывает Андрей Степаненко, гендиректор Российского аукционного дома.
Ящик Пандоры
«Под категорию проблемного подпадает любой объект, рыночная цена которого оказалась меньше текущей задолженности банку. Однако среди них есть как действующие торговые или офисные центры, так и довольно безнадежные варианты: специализированное оборудование, земельные массивы под промышленную застройку в 100 км от города и т.п. Первыми можно управлять или продать их, пусть и с некоторой уценкой. Что делать со вторыми, не ясно», — рассуждает Игорь Лучков, директор по консалтингу NAI Becar.
В 2007-2008 гг. кредиты подо что только не выдавались, вспоминает он. Права по кредитному договору тоже проверялись не всегда тщательно. «Например, объектом залога выступает корабль. Он ценен не сам по себе, а вместе с правами аренды причальной стенки. Если они утрачены, объект теряет коммерческие преимущества, а его стоимость может упасть на порядок — и кризис здесь ни при чем», — описывает Лучков.
«К нам обратился клиент за переоценкой проекта в Ленобласти: ТРК площадью 300000 кв. м с большим встроенным паркингом. Под него в свое время был получен кредит, однако анализировать его экономику, просчитывать платежеспособный спрос в этом районе никто не думал. Сейчас это мертвый проект», — приводит пример из практики Антон Реутов, руководитель отдела консалтинга Knight Frank St.Petersburg.
Массового выброса проблемных активов на рынок пока не случилось, констатирует Лучков: «Банки до последнего стараются договориться с клиентом, не желая фиксировать убытки и афишировать проблемы». Кроме того, переход проблемных активов на баланс кредиторов, если уж дело дошло до этого, — длительная и сложная процедура. «Сделки происходят, но, как правило, в кулуарах. Интересные объекты перераспределяются внутри самого банковского сообщества», — говорит он.
К примеру, сейчас ВТБ продает помещения универмага «Пассаж» на Невском, 48, оцененные летом 2009 г. в 2 млрд руб. Имущество досталось ему за долги Шалвы Чигиринского. О подробностях готовящейся сделки в пресс-службе банка молчат.
К конце 2009 г. торговый комплекс «Перинные ряды» рядом с Невским пр-том (около 4000 кв. м), принадлежавший компании «Восточный предпринимательский экспресс» и заложенный в МДМ-банке, был реализован некоему «Кванту». Эксперты предполагают, что сделка носит нерыночный характер.
Сразу несколько громких дел, касающихся проблемных активов, рассматриваются сейчас в Арбитражном суде Петербурга. В апреле арбитраж решил выставить на торги логистический комплекс класса А «АКМ Лоджистикс» в Шушарах — в счет погашения долга девелопера перед «Номос банком». Инициатором строительства терминала выступил в середине 2000-х холдинг Venture Investments & Yield Management LLP (VIYM), который учредил «АКМ Лоджистикс». В 2007 г. «Номос банк» открыл для него кредитную линию до 2013 г. В середине 2008-го VIYM продал 50% в проекте британскому инвестфонду Raven Russia Ltd. В дальнейшем британцы собирались выкупить проект целиком. Сейчас эксплуатируется 1-я очередь комплекса (63 000 кв. м). Весь терминал планировалось сдать в I квартале 2011 г., расширив его до 200 000 кв. м. За три года «Номос» провел несколько траншей на $45 млн. С началом кризиса заемщик перестал исполнять свои обязательства. В конце 2009г. кредитор обратился в арбитраж. Начальная цена складского здания вместе с участком и вспомогательными постройками определена примерно в $44,5 млн.
В апреле конкурсное производство было введено в компании «Макромир». На торги могут пойти пять торгово-развлекательных комплексов девелопера в разных районах Петербурга общей площадью около 275000 кв. м. В реестре кредиторов «Макромира» 24 компании. Возглавляет список Сбербанк, ему компания задолжала свыше 5 млрд руб. Общий долг фирмы превышает 16 млрд руб., кроме того, она выдала поручительства еще на 9,3 млрд. Главные активы, заложенные в Сбербанке: «Родео драйв» (около 47500 кв. м), «Французский бульвар» (16 500 кв.м), «Фиолент» (17 000 кв. м), «Феличита-Коллонтай» (83 000 кв. м) и недостроенный «Феличита-Пионерская» (его площадь после сдачи 2-й очереди превысит 100 000 кв. м). Проекты прибыльны, но восстановить платежеспособность должника в установленные законом сроки невозможно.
Перечень таких объектов постоянно пополняется. Для успеха торгов, считает Антон Реутов, продавцам не стоит выставлять заведомо завышенную стоимость и экономить на «упаковке» лота.
Торги на понижение
Порядок проведения аукциона по голландской системе:
Торги начинаются с объявления аукционистом начальной цены лота и величины шага торгов (как правило, не более 5% от начальной цены объекта).
Участник торгов подает заявку на увеличение предыдущей цены (включая начальную цену) поднятием своего номера. Цена увеличивается на величину шага торгов.
Если никто из участников не желает увеличивать цену, аукционист пошагово уменьшает стартовую стоимость, пока кто-нибудь из участников не подаст заявку на приобретение объекта за названную сумму.
Цена продажи не может опускаться ниже минимальной стоимости, указанной в информационном сообщении.
