Сессия "Вопросы — ответы". Часть V
Сергей Рожнов, исполнительный директор сети Glance:
У нас 250 магазинов. Формат не самый крупный — 80-120 кв. м, и мы испытываем те же самые проблемы… Я хотел сейчас поддержать коллег по поводу открытий торговых центров. Мы заявляли, что во втором полугодии мы откроем 10 новых магазинов: восемь из них будем открывать до нового года, вот сейчас два уже открылись и еще шесть — на подходе. Открываться, как вы могли подумать, мы собирались не в декабре, а либо в августе, либо в сентябре, либо в апреле. Но открываемся сейчас. Два объекта перетекли на следующий год. Поэтому я хотел сказать, что никто не пишет письма ради шантажа. Если письмо написано — значит, есть какие-то проблемы. И вот здесь хотелось бы, чтобы те слова, которые сказал арендодатель, что мы в одной лодке, они были реально услышаны. Мы действительно в одной лодке. По поводу тех ставок, которые объявляются сейчас. Я также не понимаю, откуда они берутся. "Глория Джинс" заявляет, что мы стремимся к ставке в 12% от оборота. Если бы мы стремились к 12%, я бы, честно говоря, наверное, радовался бы. У нас процент арендной ставки по отношению к обороту совсем не такой. И мы готовы давать 15%. Но 15% на сегодняшний день мы платим, наверное, в 10 из 150 магазинов, по которым такая ставка подписана. В остальных, где написано "но не менее, чем", оборот не покрывает эти ставки. Кто знает нас — знает наше качество торговли, качество работы с персоналом. Сказать, что мы не умеем обслуживать клиентов — нельзя. Просто-напросто трафика в тех ТЦ, в которых мы работаем, недостаточно, чтобы окупить ту площадь, которая стоит таких денег. Поэтому я согласен с тем, что, когда мы подписываемся под ставкой, мы должны одновременно подписываться под поток. Потому что этих денег стоит именно поток. Поток есть — ставки большие, потока нет — ставки маленькие. По-моему, это честно.
Илья Шуравин, партнер S.A.Ricci:
Еще один комментарий.
Реплика из зала:
Не могу удержаться… Во-первых, дискуссию "фикс или процент от оборота" мы оставляем на потом, но по поводу сроков стройки, действительно, ни одни девелопер, застройщик не может подписаться под сроками. К сожалению, это наша с вами жизнь, это данность. Ее надо принимать как снег зимой.
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК "Спортмастер":
Почему? Объясните, вот я не понимаю! Я не понимаю почему?
Реплика из зала:
Ну, во-первых, процесс строительства…
Николай Юськив:
Не надо про процент! Можно я скажу? На самом деле это басни!
Реплика из зала:
Нет!
Николай Юськив:
Есть одна простая история. Вы хотите получать деньги раньше, чем вы ввели в эксплуатацию комплекс. Введите к эксплуатацию, получите разрешение, эта дата будет понятна. Нет, вы хотите получать аренду!
Реплика из зала:
Нет, я не согласен!
Николай Юськив:
Ну а как иначе? Ни один комплекс не открылся с разрешением, с полным пакетом документов. Продуктовики попадают на то, что у них нет лицензии, все остальные попадают на то, что они платят аренду от прибыли, потому что нет полноценного договора аренды. Что вы рассказываете? Давайте называть вещи своими именами. Вы введите комплекс в эксплуатацию, получите все документы — и тогда вы эту дату будете знать.
Реплика из зала:
Николай, я согласен. Не надо во мне воспринимать всех девелоперов. Пожалуйста, да?
Николай Юськив:
Я не про вас конкретно, я вообще о ситуации в целом. Вы выступили как девелопер…
Реплика из зала:
Я как девелопер начинаю огрызаться. Ни один девелопер не знает точного срока, к сожалению…
Николай Юськив:
Так введите! Введите его в срок — и сдавайте в аренду. Как это делается в Европе.
Реплика из зала:
Дайте договорить! Я за то, чтобы девелопер, понимая это, не обещал — раз. И, соответственно, не подвязывал какими-то фиксированными ставками, пока он не выполнит свои обязательства, пока он не получит право на собственность. Я за это, потому что это корректно по отношению к другим участникам рынка, то бишь к арендаторам. Ты можешь ориентировать на такой-то срок. И свои финансовые потребности привязывай к вводу в эксплуатацию, точнее к получению права на собственность. Но раз Х5 поднял эту тему по поводу срыва сроков, не могу не ответить. Мы, как девелоперы, подвязались под один из проектов Х5 в Сочи: Х5 был заказчиком, мы девелопером. Заказчик сорвал все сроки. Мы готовы были работать четко и быстро. Согласование документов…
Юрий Лосев, Х5, директор по региональному развитию сети "Перекресток":
У нас нет в Сочи собственных проектов!
Реплика из зала:
Уже продали? Улица Учительская. Выкупленный "Патерсон". Так вот, согласование одного документа растягивается на 2-3 месяца. Невозможно работать. Были сорваны все сроки. Не девелопером в данном случае, заказчиком. Поэтому планировать сроки невозможно. Все остальное надо договариваться. Спасибо.
Максим Щеголев, директор по интеграции и развитию форматов компании "Лента":
Позвольте тогда маленькую реплику. Здесь Юрия Лосева я очень поддерживаю, мы собственники достаточно большого количества недвижимости. И мы ее сами строим. И мы почему-то своих подрядчиков стимулируем к тому, чтобы они все нам сдавали в срок. Да, разные случаи бывают. У нас точно так же присутствуют арендные линейки: от 500 до 1500 метров в каждом ТК. Мы выступаем там как арендодатели. Почему-то у нас нет таких желаний, чтобы с наших арендаторов, которые у нас в прикассовой зоне, брать деньги еще до того, как мы начали свою работу, еще до того, как мы получили разрешительную документацию. А вот когда мы выступаем как арендаторы, вот тут нам начинают выкручивать руки: открытие завтра — открывайся! А мне только месяц товар завозить.
Илья Шуравин:
Давайте, наверное, уже два последних вопроса, и мы заканчиваем сессию.
Денис Колесниченко, "Ив Роше":
У меня два вопроса, два комментария. Николай, Чечня себя оправдала или нет? Мы три года туда стремились, открылись, теперь у нас есть смутные сомнения — не ошиблись ли мы?
Николай Юськив:
Мы к Чечне медленно подходили. Нальчик, Махачкала, полностью оправдал свои надежды Грозный, полностью. Есть, естественно, специфика. Например, в женской одежде просто не продается позиция "брюки", это понятно. Ну и пусть они не продаются. Результаты, прямо скажем, очень хорошие. Мы, конечно, как и все, боялись, просто в силу традиций. Но мы вышли в Грозный. И всем советуем. Там еще остались площадки.
Денис Колесниченко:
Площадки уже не осталось… Специфичный город… У меня комментарий есть по стрит-ритейлу, потому что это наш формат. Есть города, где улицы работают лучше любого комплекса. Например, Челябинск, Екатеринбург, определенная часть в Новосибирске, Нижний Новгород… Взять даже Тверскую — у нас забрали парковку, у нас проходят демонстрации, все — у нас этот магазин выходит на 1-2 место по товарообороту. Поэтому здесь все, наверное, зависит от специфики предприятия и размеров.
Николай Юськив:
А вам как раз везет по поводу стрита. Стрит не умирает, он как раз в вашу, аптечную сферу. Это обычная, нормальная тенденция. Одежда, конечно, уходит со стрита, там им делать нечего в ближайшее время. Вам как раз-то я завидую в плане.
Денис Колесниченко:
Владиславу хотелось сказать комментарий, что, наверное, однажды мы придем к такому мнению, что нужно объединяться. La Salle, Knight Frank, когда проекты продают, долбят нас с разных сторон, разными ставками, но идут одной позицией. У нас, к сожалению, я не вижу такого. Есть проблемные проекты, наверное, для всех. У нас очень много неуспешных запусков. Кто стоит в "Питерлэнде", думаю, до сих пор кровью обливается, дай бог, "Афимол" стал потихоньку оживать. У нас есть "Рио" на Ленинском, "Райкин-плаза", которые никуда не выстрелили, хотя такие обещания были, ТЦ "Июнь", который никак не хочет оживать.
Мой вопрос следующий — как вы расцениваете Москву с позиции будущих открытий? У нас есть "Славянка", "Юго-Западная", "Киевская", много других проектов, достаточно больших. Ставки… Не знаю, как у больших игроков, но когда нам объявляют ставку за котлован $10 тыс. с кв. м, у нас это вызывает уже смех. Когда "Атриум" делает повышения, мы это можем еще понять. Но когда нет котлована… Как вы оцениваете будущие проекты в Москве, Санкт-Петербурге? Потому что мы лучше сейчас пойдем в Ярославль, Сургут, Новосибирск. Хотелось бы узнать ваше мнение.
Максим Щеголев:
Я вам скажу, что даже крупным игрокам зачастую очень интересные ставки предлагают. Например, в Москве гипермаркетам предлагают $600 за кв. м. Вот эти предложения, которые приходят, они смотрятся, откладываются, смотрятся, откладываются. Наверное, находится оператор, который готов подписаться под этими ставками. Я всегда говорю, что любой бизнес-план — это простой excel: одну циферку поменял, и у тебя хороший результат. Арендодатели, вы спрашивайте иногда: мы вот эту ставку назвали, вы согласились, у вас там все нормально получается? Если арендатор зарабатывает меньше, чем арендодатель — я имею в виду показатель EBIDTA, — это не нормальная ситуация. Он не сможет долго существовать в этой ситуации. Поэтому, когда вы объявляете сумасшедшие ставки, думайте об этой конечной цифре. Потому что нормальный оператор в любом случае сделает этот расчет. И не будет завышать проценты товарооборота, увеличивать количество посетителей. Маркетинг показал — столько, зачем себя загонять какими-то сумасшедшими рамками? Не надо, мы лучше рядом тогда построимся и все. Пускай будет хуже тому оператору, который подписался под этой большой ставкой.
Илья Шуравин:
Я, наверное, дополню, по "Капитолию" на станции метро "Юго-Западная"… Трафик там сумасшедший, другое дело, когда там откроется еще один объект, наверное, частично упадут обороты по "Капитолию", да? Нельзя думать, что всегда эта ставка будет оправданна. Может, она будет оправданна 3-5 лет, а дальше будет конкуренция вытеснять даже эти новые объекты.
Денис Стенько, директор по развитию Inventive Retail Group:
Если мы говорим о "Капитолии" на "Юго-Западной" и о ставке в $10 тыс. за кв. м, вопрос тебе, Илья, как ты думаешь, будет ли открыт этот комплекс с хорошим и качественным составом арендаторов? И какой поток, какой трафик будет оттянут от этого комплекса с открытием метро "Саларьево"?
Илья Шуравин:
Я думаю, это вопрос к "Таширу", но в целом…
Денис Стенько:
Нет, я прошу ответить тебя, как эксперта рынка, как консультанта.
Илья Шуравин:
Вот у меня ощущение, что ИПэшники как раз-таки 10 тыс. и не потянут. У них есть определенная рамка. У нас есть похожие объекты, где принцип: 1-й этаж — 2 тыс., 2-й этаж — 1 тыс., 3-й — 800. Таких объектов достаточно наберется в Москве, где нарезка площадей по 50 м. Здесь, я думаю, можно вытянуть объект, другое дело, что, конечно, есть предел экономики для каждого.
Денис Стенько:
То есть, ты говоришь, ИП не вытянут эти ставки, то есть проект "Юго-Западный" станет некой лакмусовой бумажкой, которая покажет всем арендодателям, всем девелоперам тех арендаторов, которые готовы тянуть эти безумные ставки и дальнейшие последствия…
Илья Шуравин:
Я думаю, все правильно. Именно "Ташир" — очень хорошая такая проверка, как я смотрю, и по фудкорту, и по другим категориям. Действительно, те, кто не сядут, достигли предела. Ну, конверсия, я думаю, там тоже должна быть, но вы же не можете менять цены, вы не можете менять ставки.
Николай Юськив:
Вот тоже комментарий про конверсию. Мы забываем, что магазины не резиновые, есть технические пределы оборота. Есть какой-то оборот, это особенно важно для одежников, есть примерочные, есть касса, есть единица времени на покупку. То есть, даже если у тебя сумасшедший трафик, у тебя будет падать конверсия, как в "Европейском" например. Когда люди в зале начинают мерить джинсы, это предел. Дальше не надо уже людей. Хоть миллион людей, какая разница, ты все равно не сможешь сделать этот оборот. По поводу ставок в 10 тыс.: мне кажется, что это подмена понятий, люди смотрят, откуда эти ставки растут. Смотрят на "Атриум", смотрят на "Европейский" — там есть такие ставки. Но эти комплексы — совершенно другое явление. Это комплексы, где нужно открывать флагманские магазины. Это бешеный трафик, тебя увидели, ты проработал год — все запомнили, что есть такая марка, и всё, ты спокойно закрываешь этот магазин. Работать на ставках от $5 тыс. за кв. м и выше в наше время невозможно ритейлу, но это можно иногда позволить — на Тверской, в "Охотном ряду", в "Атриуме", в "Европейском". Но почему-то новые комплексы типа "Авиапарка", "Юго-Западного" думают, что они повторят эту судьбу. Давайте вы сначала откроетесь, сначала будет трафик, как в "Европейском" — до 600 тыс. в декабре, и тогда мы посмотрим, сможем мы это платить или нет. Но опять же — это история другая, это флагманские магазины. Работать полноценно 5-10 лет на ставке $5-10 тыс. за кв. м — это, мне кажется, нерентабельно, ни в каком бизнесе, ну кроме как каких-то специфических видов бизнеса.
Илья Шуравин:
Да, очень интересная дискуссия получилась. Всем спасибо.
