Дневник Retailer Congress 2013. Торговая недвижимость
Сессия "Вопросы — ответы". Часть IV
Антон Писецкий, заместитель генерального директора компании Modis:
У меня вопрос к "Глории Джинс". Cкажите, какой like-for-like в этом году? Как вы оцениваете like-for-like следующего года? Как вы оцениваете рынок fashion-ритейла нашего с вами ценового сегмента? Спасибо.
Владислав Головкин, директор по развитию "Глория Джинс":
LFL у нас позитивный. С начала года у нас однозначный плюс, ну вот сейчас тоже вроде потихонечку разгоняемся. Вопрос в том, что нам нужно сейчас перестроить нашу сеть и немножко почистить. Мы хотим открываться именно большими форматами — 1000 кв. м. Мы видим, что Modis занял правильную позицию с точки зрения ценового сегмента. Видим постоянно ваши пакеты в наших магазинах, наши пакеты в ваших магазинах. Немецкая дисконт-сеть Takko-fashion сейчас вышла на рынок, еще есть Funday от "Спортмастера", Modis и мы. То есть "Глория Джинс" идет немножко другим путем. Мы хотим постоянно улучшать качество продукта, приближаясь к нашим лучшим практикам. H&M, Inditex, Forever 21 из Америки, которая сейчас откроет первый магазин в Москве, — мы на них активно смотрим, изучаем их. По поводу аренды. В Пензе, например, хорошо знаю ЦУМ, хорошее место, много людей туда ходит, хорошие у нас там продажи — больше 160 тыс. с кв. м. ТЦ "Коллаж" — тоже новый современный торговый комплекс.
Опять же, стрит не умрет. Улицы, у которых безумный пешеходный трафик, — это априори место торговли. Там мы открываемся, стоим и хорошо торгуем. Остальной стрит, который сейчас пустой стоит, — в принципе неинтересен. Все зависит от пешеходного трафика.
Вопрос из зала:
В следующем году какой вы планируете рост нашего с вами сегмента fashion-ритейла?
Владислав Головкин:
"Глория Джинс" прирастет в пределах 30%.
Вопрос из зала:
Это LFL 30%? Или это органический рост?
Владислав Головкин:
Это органический рост. LFL чуть поменьше.
Вопрос из зала:
По трафику посетителей какой у вас тренд в сезоне SS и FW?
Владислав Головкин:
Трафик у нас сейчас вырос на 1,4% по сравнению с предыдущим сезоном.
Евгений Фролов, директор по аренде компании "Стокцентр":
У меня вопрос к своим коллегам как к арендаторам. "Глория Джинс", большой поклон, что вы развиваете этот рынок, и у меня как бы предупреждающий вопрос. Не проще ли сразу не соглашаться на большую ставку, чем сбивать цену письмами? Потому что вот выступающий со стороны арендодателя, который потом жестко действует. Я согласен, это даже очень красиво — сразу взять и пригласить кого-то на наше место, выкручивая нам руки.
Мы готовы не писать письма в просьбой снизить аренду. Но тогда давайте сядем за стол переговоров и пообщаемся, что не так, почему мы начали писать эти письма. Ведь не просто так "Глория Джинс" написала 150 писем. И мы тоже так поступаем не от хорошей жизни, а потому, что именно что-то недоработано в торговом центре. Только тогда мы пишем письма, по крайней мере, со своей стороны. Спасибо.
Владислав Головкин:
Все верно вы говорите. В том дело, что существуют миллиарды других факторов, к примеру заполненность ТЦ, особенно если он новый. Не всегда ты угадываешь ставку. Нельзя не открыться, если ты отлично понимаешь, что там конкурент, — кому-то ты подаришь эту долю рынка. Да, это вопрос переговоров. Но опять же… Нет ничего страшного, чтобы закрывать магазины. Если не договорились — нет проблем. Закроем, уедем, откроем где-то рядом. Это не является такой болезненной темой для нас. Мы в прошлом году закрыли 14 тыс. кв. м.
Реплика из зала:
А говорите, что ничего не закрыли… Три магазина!
Владислав Головкин:
Это в прошлом году! Здесь нужно понимать, что рынок постоянно изменяется. Мы принимаем те или иные решения, в основном правильные. Ну а письма — это наша активная позиция. Сидеть и ждать? Чего?
Реплика из зала:
Нет, я говорю не про то, что нужно сидеть и ждать. Может, сразу не соглашаться на большую ставку?
Николай Юськив, директор департамента недвижимости ГК "Спортмастер":
Можно я прокомментирую по поводу соглашаться или нет? Тут тоже такая ситуация, когда можно обвинять арендаторов, которые берут такие сумасшедшие ставки, а потом получают письма. А потом любой арендодатель встанет и скажет, что он других пригласит. Как нас вообще сажают торговые центры. Сидит арендодатель, приглашает консультанта, они что-то там мудрят и потом подсказывают: "Ostin, берите срочно, потому что "Глория Джинс" тут стоит, Modis на подходе…", еще что-то и каждому эти песни рассказывают. Естественно, люди не понимают, действительно так или не так. Люди типа Шуравина начинают нас разводить, мы потом идем на это. Есть предыстория ТЦ. Есть то, что нам рассказывают, и то, что потом случается. Предыстория — она всегда очень красивая. Мы откроемся, будет трафик, будут операторы, будет Inditex, будет H&M и т. д. Открывается ТЦ на 30% заполненный, никакого Inditex в помине нету, есть какой-то ЧП "Пупкин". Я думаю, "Глория Джинс" говорит о таких комплексах, и мы придерживаемся абсолютно такой же позиции. Потому что я не думаю, что коллеги настолько сумасшедшие, что вот так они пишут во все ТЦ. Речь идет о тех ТЦ, в которых мы не получили то, что нам обещали: не те соседи, не то количество, не тот трафик. Я уже неоднократно говорил — давайте прописывать в договоре трафик, тогда мы не будем бороться за ставку. Состоялся тот трафик, который обещали, — вопросов нет, сидим на той ставке, что подписывалась. Ставку оставим ту же и пригласим других операторов? Если трафика нет, то операторов нет… Здесь не бывает однозначной ситуации, что арендатор нехороший такой человек, который потом начинает выкручивать руки бедному арендодателю. Нет, тут комплексно нужно смотреть. Но, к сожалению, подавляющее большинство комплексов открываются не в том виде, не так, как нам обещали.
Илья Шуравин:
Хороший комментарий, спасибо.
Евгений Фролов:
Я чувствую, мы плавно переходим ко второй части: спор между арендаторами и арендодателями. Но на самом деле, я всегда знаю два момента. Первый — когда арендатор садится, то, конечно же, здесь, с одной стороны, правильно прогибать арендодателя на свою ставку. С другой стороны, не всегда это удается. Потому что позиция у арендодателя достаточно простая. Есть помещение с определенными характеристиками, есть профиль арендатора, который арендодатель хочет видеть, — по большому счету, я опять же упрощаю: кто больше даст — того и помещение. И в этом плане не всегда есть возможность арендатору сильно понизить арендную ставку. Ну, жизнь такая. С другой стороны… Опять же, люблю повторять каждому из наших арендаторов, когда заходит речь о подобном: пока мы с вами не подписали договор аренды, мы с вами жестко можем торговаться по условиям. Как только мы подписали с вами договор аренды, мы оказываемся в одной лодке. Нам, как арендодателю, интересно, чтобы у вас там пошла торговля. Потому что в этом случае мы будем понимать — вы будете своевременно и полностью платить арендную плату, вы не будете просить ее понижения. Нам невыгодно часто менять арендатора. Нам выгодно, чтобы арендатору нравилось сидеть в нашем помещении. И мы сразу начинаем экономить деньги на каких-то сопутствующих расходах, чтобы у него было как можно меньше затрат, связанных с нахождением в нашем помещении. Здесь мы в одной лодке. Экономика плохая, давайте что-нибудь придумаем? Если это идет не в ультимативной форме, то арендодатель начинает смотреть: а что не так, а почему не так, и нормальный арендодатель пытается сам оптимизировать что-то, чтобы у арендатора пошел бизнес лучше. Потому что невыгодно менять.
В нашей компании если мы видим, что арендатор пытается шантажировать, мы это крайне не любим. Это более жесткий вариант, меньше переговоров, тогда помещение на открытый рынок и, действительно, с арендатором другой разговор. Причем это я не считаю выкручиванием рук. Во-первых, арендатор сам спровоцировал, во-вторых, мы не сделали ничего, что выходит за рамки обычной практики. Выставили помещение, посмотрели, во сколько оценивает его рынок, и дальше говорим, что, мы считаем, аренда этого помещения такая-то…
Юрий Лосев, директор по региональному развитию сети "Перекресток":
Можно реплику к арендодателю? Для того чтобы у вас была зеркальная ситуация, в договоре нужно указывать количество посетителей ТЦ. Если оно снижается, то нужно регулировать ставку.
Евгений Фролов:
И качество работы продавцов! Чтобы они присутствовали на своих рабочих местах и качественно обслуживали клиентов.
Юрий Лосев:
Солидарен с Юськивом на 100%. Тут про шантаж говорят. Мы в условиях шантажа живем фактически с 1996 г.: нам из-под стола показывают коммерческие предложения других компаний, по-дружески так сказать, инсайдик такой, от которого в обморок падаешь от цен. И вот этот ценовой шантаж на этапе подписания договора присутствует всегда, а уж особенно если в этом процессе участвует консультант. Он на проценте, ему, чем больше он задерет цену, тем лучше. А потом по большому счету там трава не гори.
Теперь что касается жесткости или нежесткости. Допустим, инвест-группе "Покров" легко, у них всего 30 тыс. кв. м в управлении, с этим можно разобраться. Мы, кстати, стоим с "Пятерочками" у вас в аренде и как-то договариваемся, на дверь нам не показывают, особенно в стрит-ритейле.
Но мы выступаем с двух сторон: с одной стороны, как арендаторы, с другой — предоставляем субаренду и свои собственные площади. И используем те же самые непристойные методы.
Но я в ритейле лет 20 и 30 лет в недвижимости, и, по опыту, ни один ТЦ никогда не был сдан в срок, который был указан на том этапе, когда я подписываю предварительный договор. Ни один! Второе — сейчас у нас есть проблемы с алкогольными лицензиями. От этого зависит наша торговля, от этого зависит рост выручки, а это завязано на получении свидетельства о собственности. Ни один девелопер не подпишется не только под числом, когда он получит свидетельство о собственности, а квартал даже не назовет.
Реплика из зала:
Извини, Юр, последний раз мне сказали девять месяцев, вернее от девяти до года.
Юрий Лосев:
Видишь, даже так. Ну, это какая-то сакральная цифра — девять месяцев. Ну и что, что делать? Да, я не могу собрать, как "Глория Джинс", вешалки и уйти с площадки. У меня одних только трубопроводов медных с километр в гипермаркете. Я не могу вырвать с корнем холодильники и уйти оттуда. Но если мы уйдем, то туда посадят кого? "Монетку"? Я не знаю, кто встанет туда. И говорить о том, что у нас там очередь стоит, нельзя… Понимаете, вы так легко жонглируете арендаторами, словно не задумываясь о том, что ТЦ — общий жизненный организм, который сплочен определенной идеей. И вот замена одного оператора на другого, просто потому что кто-то дал большую цену, ну, мягко говоря, это не совсем правильно.
Реплика из зала:
Не по-партнерски!
Юрий Лосев:
Правильно, не по-партнерски! А это и с профессиональной точки зрения неправильно. Вы же смотрите, куда ходят люди, к кому. Мы с боем выбиваем возможность или отсрочки открытия, или какие-то преференции к арендной плате, когда ТЦ заполнен хотя бы на 70%. Никто даты, когда он будет заполнен на 100%, не дает. А уж когда стройка идет, когда там год площадку никак не могут сдать нам по приемке, а потом она появляется — вот здесь начинается гонка. Давайте, вам нужно за 60 дней открыться, а то у нас торжественное мероприятие, мы там пригласили, не от большого ума, губернатора, он будет присутствовать, ленту перерезать, а у вас там конь не валялся. То есть партнерские отношения продолжаются не тогда, когда мы ухаживаем друг за другом, а когда, извините, в браке живем. Потому что эти разводы очень тяжелые и длительные и для вас, и для нас. И репутационные риски для крупных компаний, как моя, очень высоки. И если небольшой ТЦ или оператор по стрит-ритейлу может позволить поссориться даже с "Глорией Джинс", то я ссориться не могу. Ну вот если поссорюсь, то извините, вам придется уже не со мной разговаривать, а с системой. Это уже своего рода тоже шантаж. Спасибо большое.
