Дата: 5 декабря 2012 г., длительность – 21 минута, размер — 204 Мб
Сессия «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Четвертая серия
Даниил Сомов, управляющий партнер ИД Retailer: Хотелось бы, на самом деле, поговорить об относительно новой проблеме. Проблеме, которой может быть года три. Когда появились первые торговые центры, которые перестали исполнять свои обещания по заполняемости ТЦ. Я, конечно, сейчас понимаю, что все сейчас с хорошими брендами. Все похвастались. Допустим, я помню «Лето» год назад. Пустой второй этаж. И зная лично владельцев розничных сетей, которые по неосторожности вошли в «Лето» и столкнулись с полуторагодовым штрафом на выход. Давайте, относительно новую проблему обсудим.
Георгий Найденов, управляющий партнер Colliers International: Хотите за «Лето» я отвечу как представитель управляющей компании? Вы очень правильно сказали «год назад». На сегодняшний день, как правильно сказал Евгений, заполняемость «Лета» вместе со вторым этажом с открытыми магазинами – 82%. Вот данные на вчерашний день. По сравнению с тем, что было год назад, сейчас совершенно другая ситуация. Если год назад посещаемость в «Лете» была где-то, если мне не изменяет память, порядка 200 000 — 250 000 в месяц человек, то сейчас она держится стабильно на уровне 550 000 — 570 000. Вот я думаю, что в ноябре, просто нет еще ноябрьских данных, но я думаю, что будет уже на уровне 600 000. И в декабре ожидаем под миллион, понятно, что это декабрь. Вот собственно ответ на вопрос. Да обещания были, были определенные сложности у этого проекта. Но что ж теперь делать? Не заниматься этими проектами?
Виталий Кожин, генеральный директор Piterland: А были такие проблемы, когда арендаторы не вовремя открывались, и вы не понимали, что делать: штрафовать их или прощать и относиться к ним лояльно?
Евгений Андреев, управляющий ТРК «Лето» (Санкт-Петербург), девелоперская компания «Галс Девелопмент»: Ну, вы знаете, в принципе, в течение этого года в основном мы проявляли к арендаторам большую лояльность, потому что понимали…
Виталий Кожин: Они задерживали открытия? Вот это большая проблема. Когда сами арендаторы подводят девелопера, а потом жалуются, почему у нас проходимость маленькая либо заполняемость. Потому что сами арендаторы делают все то, что не должны делать.
Евгений Андреев: Вы знаете, я в начале в своей короткой презентации обозначил, что у нас 91 % сданных площадей, но только 80% открытых магазинов. И на данный момент арендаторы задержали нам открытия в декабре этого года. Но в течение этого года мы попытались максимально, что называется объединенными усилиями, развивать торговый центр со стороны собственника, и со стороны управляющей компании, и со стороны арендаторов. И это дало свой результат. Правда мы понимали, что в течение этого года с нашей стороны были определенные упущения, в том числе и по строительным работам. Поэтому необходимо было довести нашу часть обязательств до конца. Наверное, основной фактор здесь, который играл против открытия магазинов, недооткрытие, недоразвитость развлекательной зоны в первую очередь. Ледовая площадка, которую мы открыли 1 ноября. Полноценный каток, на котором можно проводить хоккейные соревнования, и расположенные вокруг него предприятия быстрого питания. Сейчас все работает в полном объеме. Это сказывается на восприятии торгового центра, на потоке и отношении арендаторов.
Георгий Найденов: Если говорить о проблемах, то я еще добавлю. Что у нас еще дождь шел в торговом центре. Внутри. Сейчас уже нет. Сейчас уже снег.
Даниил Сомов: Дело не в том, то что «Лето»…На самом деле это уже стали несколько проектов…
Георгий Найденов: Я извиняюсь, для этого смысла вполне хорошая стандартная мера.
Даниил Сомов: Дело в том, что ситуация имеет последствия. И эти последствия вполне конкретно могут озвучить многие ритейлеры, которые понимают, как сменяются отношения в связи с такими случаями. Когда ты первый раз столкнулся, ты думаешь, что это форс-мажор. Когда ты сталкиваешься с этим два или три раза, то это уже система. И эта система порождает совсем другие истории. Но об этом можно долго говорить. Если никто из зала не хочет эту тему поддержать, то…
Георгий Найденов: Я могу сказать, как с этим могут ритейлеры бороться. Примеров действительно таких уже не мало. Уже закладываются в договоре такие условия, которые позволяют им открываться либо позже, либо там вообще не открываться при определенных условиям, делать скидки на ставки в случае, если в торговом центре не происходит чего-то. Заполняемость, посещаемость и так далее. Раньше этого было меньше намного. Сейчас, конечно, это повсеместная и не только у якорных арендаторов, но и у всех практически. Может, я ошибаюсь, не знаю. Коллеги, следующий вопрос, пожалуйста.
Николай Крайнов, президент инвестиционной группы «Покров»: Николай Крайнов, инвестиционная группа «Покров». Слышно меня, да?
Георгий Найденов: Погромче, если можно.
Николай Крайнов: На самом деле мы действительно на прошлой неделе в СГУПе взяли один объект интересный. И несколько комментариев на то, как он был подготовлен, если можно. Ознакомившись с делом, мы увидели договор аренды земли от 98 года на пять лет. С тех пор он больше не продлевался. Может быть, это показатель того, как муниципальная организация заботится о своих земельных отношениях.
Также не нашли совершенно договора на поставку электроэнергии, то есть общество его не предоставило. На мой взгляд, акционеру должны были предоставить, если он делал запрос. При этом на торгах, когда мы были, было пять объектов, по которым по двум из них торги не состоялись, по двум был реально один претендент в виде двух юр лиц и соответственно разыграли между собой. И только по одному объекту шли нормальные торги. По тому, который нам удалось взять, где было там три участника в виде пяти юр лиц. О чем это говорит на мой взгляд? Говорит о том, что эти торги не очень востребованы. Здесь причины могут быть две основные и еще там куча маленьких. Одна основная — может быть низкая информированность. Другая – неадекватность рыночных цен. В кулуарах скажу, что в кулуарах мне говорили, что далеко не все объекты находят покупателя, потому что цены сделали типа рыночных. Там есть какие-то отчеты по рыночной оценке. Возможно, они не всегда…Цена в результате не всегда становится привлекательной для потенциальных приобретателей. И в этом плане такой тогда вопрос о работе на будущее. Например, тендерный комитет Москвы изменил немножко условия проведения торгов и сказал, что, если вы подали заявку, то значит, вы согласились с ценой предложения начальной. В этом случае, если заявляется один участник, то торги уже признаются состоявшимися. И по стартовой цене получают лот.
В ситуации, которая у вас, если один участник, то торги признаются несостоявшимися. Соответственно, бюджет не получил этих денег с одной стороны. С другой стороны для покупателя создается ситуация 90-х годов: для того, чтобы выиграть конкурс надо заявить две компании, так, как в прошлых торгах две компании и поступили. Поэтому вопрос: не будет ли целесообразно внести некие изменения в правила проведения торгов, с тем, чтобы уменьшить ненужные действия со стороны реальных покупателей с одной стороны, с другой стороны увеличить вероятность продажи лотов СГУПом?
Тимур Зельдич: Самое время спросить, чтобы я кратко ответил на ваш вопрос. Давайте прям по порядку. С точки зрения информированности. Мы работаем над этим…Я пришел в эту систему, наверное, полтора года. С моего прихода мы над этим работаем. Именно поэтому мы и здесь. Нам, если бы не нужно было информировать, поверьте, найдется много других дел и сотрудников…Мы стараемся широко информировать о наших торгах, о наших объектах и так далее. Что касается подготовки документов. Если вы внимательно слушали мой ответ на предыдущий вопрос, если вы видите, что в деле чего-то не хватает, то обратитесь, и мы для вас это достанем, скорее всего.
Николай Крайнов: Обращались.
Тимур Зельдич: По поводу электроэнергии вам не дали ответ?
Николай Крайнов: Совершенно верно.
Даниил Сомов: Давайте частные беседы в кулуарах.
Тимур Зельдич: То, что касается введения изменений. Тут для всей аудитории, чтобы был понятно. Сейчас такое законодательство, которое регламентирует процедуру торгов по аренде – это одно законодательство. Продажи – это другое. В аренде единственный участник заключает договор аренды. При продаже прямая норма федерального закона – аукцион признается несостоявшимся. Мы работаем над этим. Прямо отвечаю на ваш вопрос. Нужно корректировать законодательные нормы. Мы над этим работаем. В прошлом году мы прожали ФАС и Мосгордуму. В этом году, я тоже надеюсь, у нас будут какие-то успехи.
Что касается интереса и не интереса к нашим торгам. Ну, извините, если здесь есть риэлторы, есть какие-нибудь крупные из первой пятерки. La Salle, Сoliers и так далее. Вот у нас коэффициент по реализации аренды, чтобы было понятно, более 50%, а по продаже – около 50%. Кто-нибудь из крупных риэлторов таким процентом может похвастаться? Вот скажите мне. Кто-нибудь продает каждый второй свой объект в течение двух месяцев или трех месяцев? Дальше думайте сами.
Георгий Найденов: Спасибо, Тимур. Коллеги, давайте действительно коротко будем. У нас пять или семь минут не более осталось. Поэтому будем кратки и не будем превращаться в фильм «Корона российской империи». Помните, когда он по музеям водил. Денис Стенько, прошу. Очень коротко.
Денис Стенько, директор по развитию re:Store Retail Group: Добрый день, всем! Вопрос к Виталию Кожину. Виталий, вы показывали очень действительно красивые фотографии. Действительно Piterland выстрельнул, набрал хороший состав пул арендаторов. Вопрос: а где те самые люди, которые в купальниках? Но интересует даже не они, а те самые люди, которые становятся покупателями торгового центра.
Виталий Кожин: Ты имеешь ввиду, где фотографии?
Денис Стенько: Не фотографии, а в жизни. И второй вопрос: какая планируется максимальная программа, ну, так тезисно в двух словах, чтобы они появились.
Виталий Кожин: Хорошо. Большая проблема была то, что насыщение первого этажа получилось меньше, чем второго. Те люди, которые заходят в торговый комплекс, им просто лень подниматься на второй этаж, потому что они думают, что там еще хуже картина. Хотя она там намного лучше. Ну, так вот получилось. И значит, начиная с седьмого числа с открытия Srarbucks и десяти больших арендаторов на первом этаже, у нас уже идет масштабная маркетинговая кампания. Так вот за вами сидит один из наших маркетологов Андрей. Он сможет ответить на все эти вопросы. Именно расписать. Андрей, подними руку. Нет, не поднял? Значит, его здесь нет.
На самом деле много всего будет интересного, и будем стараться по максимуму затащить людей. Потому что люди оказались намного ленивее, чем мы ожидали. И одной красотой и хорошим пулом арендаторов их туда не затащишь. Даже бесплатными автобусами как оказалось. От двух станций метро 4 автобуса тоже не позволили дать большого потока. Но мы надеемся на то, что якорный арендатор у нас будет открываться быстрее. Это и кинотеатр, который мы подгоняем, чтобы хотя бы мы в декабре смогли затащить туда наверх до четвертого этажа. И рестораны, и соответственно новые магазины, которых в Петербурге нету. Надеюсь, это позволит увеличить потоки, потому что нам самим намного тяжелее, наверное, чем вам каждому по отдельности арендатору. Мы испытываем тоже большие финансовые потери, большие затраты. У нас инвесторы постоянно из своего кармана достают деньги для того, чтобы продержаться и дождаться тех якорных арендаторов, которых все ждут. H&M, Mango, с Inditex тоже долго…Все вы знаете сами. Все будет хорошо.
Георгий Найденов: Маркетолог сзади вас. Господа, очень коротко только. Буквально две минуты осталось.
Сергей Калюжный, «Мой магазин»: Хорошо, буду краток. Меня зовут Сергей Калюжный, я представляю торговую сеть «Мой магазин». Вопрос к Клаудии Брей. В своей презентации вы говорили о торговых центрах, которыми управляете в Москве. Но ничего не сказали о новом торговом центре «Гудзон». В связи с этим вопрос: когда вы планируете открытие «Гудзона» и каких якорных арендаторов предполагаете разместить на своей площади? Спасибо.
Клаудия Брей, руководитель группы по управлению розничными активами ГК Immofinanz: «Гудзон» должен открыться следующим летом. Арендаторами будут «Люксор» сеть кинотеатров и другие большие.
Екатерина Макарева, «Охта Групп»: Добрый лень. Меня зовут Макарева Екатерина, я представляю компанию «Охта групп». Вопросы у меня к владельцам торговых центров. Вот сейчас мы видим все больше и больше развлекательной составляющей в торговых комплексах: океанариумы, катки, аквапарки и так далее и тому подобное. Какое для вас оптимальное соотношение именно развлекательной и торговой составляющей? Видите ли вы увеличение развлекательной составляющей? И как вы полагаете, планируется ли это увеличение и повлечет ли оно увеличение ставок для ритейла?
Георгий Найденов: Кому конкретно вопрос?
Екатерина Макарева: В принципе я обратилась ко всем владельцам торговых центров, кто сможет ответить на этот вопрос.
Виталий Кожин: В "Питерлэнде" примерно 50/50. будущее только покажет, что будет дальше. Будем увеличивать арендаторов либо нужно будет увеличивать развлекательную составляющую. Потому что развлечение меньше приносит денег, арендаторы приносят больше. А там уже будет видно, жаба задушит или будем развлекаться.
Георгий Найденов: Жаба задушит?
Виталий Кожин: Ну, то, что будем закрывать развлечения и сдавать это под якорей каких-то.
Георгий Найденов: Коллеги, можно я свое мнение скажу. Мне кажется, что количество развлекательной составляющей в конкретном ТЦ, она зависит от формата ТЦ, его расположения и самого ТЦ. Я думаю, что вот в «Галерее» питерской эта составляющая может быть намного меньше.
Виталий Кожин: А им и не надо. У них и так все хорошо в центре.
Георгий Найденов: Это вещь такая индивидуальная абсолютно. Нет, тут как мне кажется какого-то формата или рецепта. Вот столько-то должно быть развлекательной составляющей. Бог его знает. Везде по-разному. Или я не прав, коллеги?
Андрей Колокольников: Один комментарий. Да, зависит от расположения. Чем больше естественный поток, тем можно по-другому конфигурировать торговый центр, и сам состав развлечений он отличается. В нашем случае это больше того, чего мы сейчас хотим усилить. Это больше ресторанная зона. Мы планируем большой ресторан на пятом этаже с видом на площадь восстания, с террасой от одного из крупных рестораторов российских. Это то с точки зрения развлечений, над чем мы сейчас работаем активно.
Георгий Найденов: Коллеги, если больше вопросов нет, то у меня есть один вопрос. Я бы хотел задать человеку, который присутствует в зале. Владимир Александровский. Можно его увидеть? Есть он? Вот Владимир, можно попросить сейчас вас выйти, вот здесь микрофон. Владимир Александровский представляет компанию Jones Lang LaSalle с недавних пор. Раньше в компании Coliers трудился. Помнишь еще? Отлично. Он занимается такой историей, как представляет интересы арендаторов с точки зрения их продвижения. Правильно? Короткий вопрос. Мы сейчас говорим о наиболее привлекательных торговых центрах. Вот с точки зрения ритейлеров, ты их всех знаешь прекрасно, они тебя тоже. Какие действительно привлекательные ТЦ для ритейла международного и того, кто существует сейчас в России? Первая пятерка. Это очень интересно.
Владимир Александровский, руководитель направления услуг корпоративным клиентам департамента торговых площадей Jones Lang LaSalle: Здравствуйте, во-первых, всем.
Георгий Найденов: И коротко, Владимир.
Владимир Александровский: Это тогда не ко мне. Пять топов. Их немножко больше. Если взять объекты «Меги», то вот вам уже и не пять топов. Поэтому абсолютно привлекательные для арендаторов. Есть чему учиться, есть что повторять, есть, что тиражировать. Ранжирование производить, мне кажется, не очень правильно. Потому что это очень распространенная у нас проблема. К нам приходят разного рода ритейлеры. И все называют примерно одни и те же адреса: «Меги», «Европейски», «Метрополис», «Галерея» и так далее. При этом абсолютно в этот момент они забывают, чем они торгуют, какой у них средний чек, зачем им нужны объекты на рынке, что они будут в них делать, как они собираются поддерживать торговый оборот, они, как правило, не думают.
Они думают, что там поток, который их вынесет к счастливым берегам. К сожалению, не со всеми это происходит. К сожалению, не всем там находится место. А самое в этом случае успокаивающее состоит в том, что не всем туда нужно на самом деле. Когда приходит дискаунтер размером 2000 кв.м и говорит: «Посадите меня в «Мегу» или в «Европейски». Я говорю: «А зачем вам туда?». Почему вы решили, что там ваша публика? Почему вы со средним чеком в 500 руб. хотите находиться в этих торговых центрах? Зачем они вам? И вот на этот вопрос, когда человек начинает искать ответ, как правило, он приходи к тому, что ему будет замечательно житься, работаться и торговаться в региональных объектах городского или общерегионального значения. И там вот он будет себя прекрасно чувствовать. Поэтому градация должна быть четко привязана к объекту, ради которого она производится. Вот, в общем-то, и все.
Георгий Найденов: Спасибо.
Даниил Сомов: Можно я добавлю. Организаторы по поводу подбора спикеров на эту сессию. Мы позвали самые желанные ТЦ с точки зрения скорее пообщаться и выбрали несколько групп. Это те ТЦ, к которым очередь стоит. Другая группа – это те ТЦ, которые девелоперы по сути являются монополистами и имеют возможность…И к вам это, наверное, тоже относится. А диктуют арендную ставку ритейлеру и никак не двигаются несмотря ни на кого. И это группа ТЦ, к которым у ритейлера есть вопросы по другим причинам. В том числе и по заполняемости. Вот такие востребованные желанные ТЦ
Георгий Найденов: Востребованные по разным причинам…
Даниил Сомов: В 2012 г.
Георгий Найденов: Хорошо. Спасибо. Мы заканчиваем. И продолжаем тогда в кулуарах. Всем спасибо.
Смотрите также Сессия «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Первая серия.
Смотрите также Сессия «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Вторая серия.
Смотрите также Сессия «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Третья серия.
