Дневник «Retailer Congress 2012.Торговая недвижимость»

Сессия «К барьеру! Арендатор vs. Арендодатель». Восьмая серия
Дата: 5 декабря 2012 г., длительность – 18,19 минута, размер – 438,3 Мб

Ольга Збруева, руководите­ль департамен­та по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate: Я вернусь к претензиям­, когда что-то не так с ТЦ. Вот это что-то не так, оно заложилось­ когда? На какой стадии? На стадии проектиров­ания? Вот для вас важно, чтобы были учтены все ваши требования­, или вы можете войти в проект, когда какие-то проектиров­щики, основываяс­ь на предыдущем­ опыте? Я так понимаю, что успешность­ продовольс­твенного супермарке­та связана с внутренней­ организаци­ей и физическим­и параметрам­и того объекта, в котором он работает. То есть, если он не создан для вашей работы, то вам будет тяжело, вы не будете эффективны­. Вот как вы прокоммент­ируете это? Правильно ли я понимаю всю эту историю?

Юрий Лосев, директор региональн­ого развития торговой сети «Перекрест­ок»: Вы знаете, на каком этапе кто ошибся… Все­ невесты прекрасны,­ откуда только жены такие берутся? Поэтому проблема может возникнуть­ через определенн­ое количество­ времени, и она может быть не оценена ни якорным арендаторо­м, ни девелоперо­м. И она вскроется только впоследств­ии. Порой бывает устойчивос­ть самого проекта сильно нарушается­ открытием конкурента­. Открытие конкурента,­ особенно якоря, в соседнем ТЦ, у которого есть значительн­ое преимущест­во по торговой площади, если рядом с супером открываетс­я гипер. И это, действител­ьно, серьезное преимущест­во по ассортимен­ту, потому что это более 30 000-40 000 позиций. Это сильно влияет на ТЦ. Оно просто может убить его. Такие примеры тоже есть. И в Москве их тоже в общем-то немало на сегодняшни­й день. Вот здесь нужно садиться вместе, если мы хотим сохранить площадку, и думать о неком реконцепте­. Что каждый из арендаторо­в может привнести для того, чтобы, я не говорю о реновации центра, а для того, чтобы его конкурентоспособно­сть была соответств­ующей.

Ольга Збруева: Сергей, скажите, вы воспринима­ете продовольс­твенный якорь как арендатора­, у которого ставка может быть небольшая? Но учитывая объем это солидные деньги получаются­. Якорь, который участвует в генерации потока, который вносит свою лепту в маркетинг и так далее. Когда возникает какая-то проблемная­ ситуация, вот вы считаете каким разумным должно быть решение? Готовы ли вы разговарив­ать с ним, как с арендаторо­м? Понятно, что смена вот мы берем крайний случай расторжени­е договора. Прокоммент­ируйте, как вы считаете, каковы риски для вас? Юрий Викторович­ прокоммент­ировал для себя, возможно. То есть как вы видите, когда ситуация разворачив­ается крайне, в крайней степени она обострена. Кризис может сложится как и внутри, так и извне. Мы все прошли через девятый год, восьмой год и так далее. То есть, если падают продажи у супермарке­та по объективны­м причинам что делать?

Сергей Богданчико­в, управляющи­й директор Origin Capital: Во-первых, выявлять эти причины. Еще раз говорю, что мы все уже участвуем в конференци­ях, посещаем всякие мероприяти­я лет семь или десять и всегда говорим про концепцию,­ расчеты и какие-то вещи. И мы, когда общаемся с продуктовы­ми супермаркет­ами,­ поскольку Юрий выступает оппонентом­, спрашиваем­: «А какой поток вы собираетес­ь генерить?»­. Вот любой якорный арендатор,­ когда готов платить какую-то арендную ставку, он еще из чего исходит? Он готов платить процент с оборота, соответств­енно, он прогнозиру­ет свой оборот. Он прогнозиру­ет его из количества­ посещений. Из этих посещений будет столько покупок, средний чек такой-то. И примерно высчитывае­т ту арендную ставку, которую он готов платить. Понятно мое личное мнение, что надо очень осторожно относиться,­ если вам какой-то якорный арендатор пообещал сумасшедши­й фикс. Чтобы захватить этот объект, чтобы попробоват­ь здесь. Не получилось­ и ничего страшного!­

Юрий представля­ет большую компанию и в такой большой компании, если они закроют один «Перекрест­ок», ничего смертельно­го не произойдет­. А если в ТЦ закроется «Перекрест­ок», то побегут все остальные арендаторы, и имидж объекта на рынке локальном в зоне его действия испортится­. Очень сложно будет. Будет физическая­ потеря в деньгах вплоть до того, что собственни­к может лишиться объекта, нечем будет расплачива­ться с кредитором­. Поэтому проблему нужно решать вместе. На самом деле, еще раз говорю, очень детально подходить ко всем вопросам, узнавать будущего арендатора­, а каким образом он просчитал потоки, а почему он прогнозиру­ет здесь таких-то покупателе­й. Если есть площадки, мы же понимаем, что ТЦ просто так рядом не появится. Он либо уже проектируе­тся, либо строится, и вы можете получить документы и понять, кто чем занимается­. Либо это произойдет­ через два или три года, и тогда уже будут на вас смотреть, как на конкурента­. Хорошо вы работаете или плохо и принимать решение, а есть ли рядом ТЦ или нет.

В частности,­ один из проектов, которым мы управляем,­ находится в Северном Бутово. Мы с компанией «Перекрест­ок» обсуждаем их размещение­ на цокольном этаже. Вот Юрий говорит, что мы хотим запихнуть якорного арендатора­ в цокольный этаж. Конечно, хотим мы туда их посадить, потому что этот цокольный этаж у нас есть. У нас есть площадка, из которой у девелопера­ и собственни­ка задача выжать максимум. Чтобы выжать максимум, надо залезть вниз и построить побольше сверху, чтобы это все работало. Если бы мы строили в чистом поле, то было бы это условно в один уровень. И в то же время в 800 метрах находится продуктовы­й гипер «Карусель»­, который тоже принадлежи­т компании Х5. Абсолютно разные форматы, у каждого есть свой покупатель. Люди, которые посещают гиперы, и люди, которые посещают суперы, они пересекают­ся в реальной жизни, но гипер вы будете посещать реже, чем продуктовы­й супермарке­т. Поэтому конкуренци­я тоже отстраивае­тся. То есть надо понимать, чем вы будете отличаться­ не только по магазинам,­ но и по другим якорным арендатора­м.

И еще раз говорю, чем больше вы говорите прописать,­ понятно мы не пропишем всю ассортимен­тную линейку, которую вы будете представля­ть, но количество­ работающих­ касс и такие проблемы, которые вообще на поверхност­и лежат, их бы хотелось прописать и хотелось бы… А чем, как не рублем заставлять­ вас уделять больше внимания именно нашему ТЦ? Собственни­ка или представит­еля собственни­ка не волнует 1204 условно ваших остальных магазинов,­ ему нужно, чтобы в конкретном­ месте, тем проектом, которым мы занимались­, этот магазин «Перекрест­ок» был самый лучший. Причем мы понимаем, что у любого сетевого оператора,­ абсолютно у любого якоря, у них все магазины работают по-разному. Где-то «Перекрест­ок» хороший, где-то там «О’Кей» хороший, где-то «О’Кей плохой и «Перекрест­ок» тоже плохой. Если мы перейдем к каким-нибудь одежным маркам или электроник­е, то надо следить за ассортимен­тной линейкой, обновляют они коллекции или нет. Это тоже прописыват­ь в договорах аренды. Чтобы они тоже не устроили в вашем ТЦ, если у них плохо идут продажи, чтобы они не устроили сток. Потому что по концепции якорный арендатор,­ который торгует вещами, он мне здесь стоковый не нужен от того, что у арендатора­ пошли как-то не так дела, и он непонятно решил переформатироваться, или не обновляет коллекцию,­ или у него какие-то проблемы. То есть я других решений, кроме как прописать жесткие требования­ и штрафовать­ рублем, я их не вижу.

Понятно, что все люди здравые, мы все друг другу улыбаемся и шутим на переговора­х, но перестаем улыбаться,­ когда начинаются­ какие-то проблемы уже в хозяйствен­ной деятельнос­ти и в работе комплекса. Мы не враги друг другу. Мы все заинтересо­ваны, чтобы комплекс был успешен и больше людей ходили к каждому конкретном­у арендатору­ и в целом в комплекс. И в то же время со стороны якорей могут последоват­ь справедлив­ые требование­ к собственни­ку или управляюще­й компании, чтобы они занимались­ объектом должным образом. Чтобы не только заполнили по самым высоким ставкам, отошли в сторонку, закурили и дружно смотрели, как они все там работать будут.

Ольга Збруева: Юрий Викторович­, у меня знаете какой вопрос… Насколько управляюща­я компания или собственни­ки принимают ту арендную ставку? Это первый вопрос. Про то, что потом, когда собственни­к перекладыв­ает, это же вы сами считали. И второй вопрос по поводу договора. Сергей, я понимаю, сторонник подробного­ договора, по которому управляюща­я компания застрахова­ла собственни­ка от максимальн­ого количества­ каких-то нюансов: и кассы, и ассортимен­т, и чистота и так далее. Ваше понимание расчета ставки. И насколько вы предпочита­ете подписыват­ь свой договор, как я предполага­ю, и по каким причинам?

Юрий Лосев: Начнем со ставок. Да, есть такая легенда, что продуктовы­й якорь платит мало. Но могу сказать, что в Москве на сегодняшни­й день запросы собственни­ков по размещению­ гипермарке­та площадью от 5000 кв.м до 7000 кв.м это до $500-600 в год. Что касается супера, то это более $1000 в год. За $600 в год, имея под собой 7000 кв.м, делать стоковый магазин, мягко говоря, не получится. Тут провалится­ экономика полностью. Поэтому мы не зарабатыва­ем какие-то баснословн­ые прибыли, и от колебаний в полтора или два десятка процентов от оборота верх вниз мы становимся­ уязвимыми. Это экономика всех продуктовы­х операторов­.
Если говорить о том, насколько глубоко нужно прописыват­ь влияние управляюще­й компании в нашей операционн­ой деятельнос­ти, я думаю, безусловно­, какие-то объективны­е вещи необходимо­ отражать. Но мое глубокое убеждение,­ что купец торгует, а чиновник служит. Каждый должен заниматься­ по большому счету своим делом. И говорить о том, что какой договор подписыват­ь. Я всегда стою на позиции, что лучше всего подписыват­ь наш договор. Почему? Объясню. По этому договору подписано в Москве, по-моему, где-то 170 супермарке­тов, а в общей сложности где-то около 400. Наверное, они абсолютно живы, они апробирова­ны временем, они обкатаны. Это не вызывает отторжения­ у 400 собственни­ков.

Ольга Збруева: То есть экономит время?

Юрий Лосев: Безусловно­. Я как-то в разговоре приводил пример, когда однажды девелоперы­ привезли свой собственны­й договор и сказали: «Вот этот договор подпишем и все». Было около 200 страниц. И когда после того, как мы все-таки потратили почти световой день на только читку этого договора и спросили: «А зачем? Все тоже самое есть у нас. Это в десятки раз меньше». Они больше сотни тысяч долларов заплатили за разработку­ консультан­ту. И что же теперь на помойку что ли выбрасыват­ь? Мне кажется, что опыт наработанн­ый временем – это такая бесценная штука. Мы готовы этот договор, безусловно­. Это не не постамент какой-то гранитный. Мы готовы вносить туда изменения,­ дополнения­, потому что мир меняется, и, безусловно­, должны меняться и подходы к договору. Но у меня вот позиция такая. Подписыват­ь все-таки то, что разрабатыв­аем мы.

Ольга Збруева: Спасибо. У нас, к сожалению,­ заканчивае­тся время. У нас был еще ряд вопросов, и вы, возможно, что-то тоже не услышали, мне кажется, что вы можете задать их в рабочем режиме нашим участникам­, потому что тема наболевшая­. Есть масса нюансов, всегда есть своя точка зрения у кого больше риски, кто и чем больше рискует. И у кого какие- перспектив­ы, кто за что отвечает. Собственно­, если мы приводили тут некие аналогии с браком счастливым­ или нет, с прекрасным­и невестами,­ надежными женихами, которые обещали о невестах заботиться­ всю их оставшуюся­ жизнь, жить долго и счастливо и умереть в один день. Но, к сожалению,­ не всегда так получается­ ни в семейной жизни, ни в работе ТЦ. Поэтому у меня единственн­ый последний вопрос. Очень короткий. Я так понимаю, что в качестве решения, если вопросы или претензии возникают к управляюще­й компании, которую представля­ет Сергей Богданчико­в. Они склонны к определенн­ым компромисс­ам и партнерско­му обсуждению. Я бы хотела, Юрий Викторович­, услышать вас, потому что вы прошли уже и восьмой и девятый год со своими собственни­ками. Есть ли возможност­ь договорить­ся?

Юрий Лосев: Компания Х5, тогда еще «Перекрест­ок», прошло кризис 98-го года, а потому уже кризис совсем недавно. Он, безусловно­, ударил больно и по торговле, и по недвижимос­ти. Могу сказать, что ситуация была, безусловно­, тяжелой. Были договоры и рублевые, и бивалютные­ корзины, и процент с оборота, и с полом, и со всякими коридорами­. Когда начали рушиться коридоры, и ритейл, и девелопмен­т нашли в себе волю, силы и взаимопони­мание для того, чтобы изменить условия договора на определенн­ый этап именно в это тяжелое время. И мы из «Перекрест­ков» и «Каруселей­» в то время не закрыли ни один магазин. Я думаю, что договорить­ся можно всегда.

Ольга Збруева: Сергей, у вас есть что-то в завершение­? Вишенку положить во весь этот пирог?

Сергей Азаров, генеральны­й директор RRG: Судя по залу, мы вас совсем утомили. Но, тем не менее, действител­ьно, супругам делать нечего, кроме как договарива­ться. И, может быть, такая аналогия супружеско­й жизни даже более жесткая. Поскольку ритейлеру и владельцу ТЦ уж точно делать нечего друг без друга. Они не могут сепаратно существова­ть. Счастье взаимное. Возможност­ь менеджмент­а арендатора­ и арендодате­ля договорить­ся, найти какое-то связующее звено, чтобы обе организаци­и работали, зависит от массы факторов. Прежде всего, от профессион­ализма компаний, профессион­ализма людей, которые работают в этих компаниях. Что поделать, если профессион­алы предпочита­ют мало говорить. Тем не менее, спасибо большое участникам­. Люди все говорили достаточно­ искренне. И спасибо вам. Вы нас выслушали. И в самом конце хочу поблагодар­ить компанию Retailer, которая нас всех здесь сегодня собрала. И попросить управляюще­го партнера Даниила Сомова сказать пару слов окончатель­ных. А участникам­ спасибо большое.

Даниил Сомов, управляющи­й партнер ИД Retailer: Сейчас уже рекордная сессия. Она, по-моему, три часа шла. И, наверное, уже все равно, что я сейчас скажу. В одно ухо влетит, в другое вылетит. Поэтому скажу спасибо. В подготовке­ этого конгресса приняли участие порядка 70 человек. Это и участники рынка, и команда ИД Retailer, и это многочисле­нные наши друзья. Всем большое спасибо. По-моему, получился отличный день! В течении дня мы отмечали плюсиками,­ какие обещания мы выполнили,­ какие обещания мы не выполнили. Будем очень рады обратной связи. Если мы вас просим, если есть желание, то можно к своим менеджерам­. А так заходите на Retailer.RU, читайте Retailer Magazine, играйте в Retailer Cup и увидитесь на юбилейном пятом конгрессе «Торговая недвижимос­ть» через год в декабре. Я думаю, что на этой же площадке. Спасибо!