Дата: 2 декабря 2012 г., длительность 26,38 минуты, размер 256 Мб
Сессия «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Первая серия.
Даниил Сомов, управляющий партнер ИД Retailer: Добрый день, уважаемые гости очередного конгресса «Retailer Congress.Торговая недвижимость». Проходит он в четвертый раз традиционно в начале декабря. Вижу очень много знакомых лиц в зале. Скажите, кто-то себя уже считает постоянным участником конгресса по торговой недвижимости от ИД Retailer? Поднимите руки. Если кто-то…Вот, есть уже постоянные участники. По-видимому, постоянные участники уже точно знают, зачем они сюда пришли.
В этом году мы для установления контактов придумали специальную доску, на которую можно вешать свои визитки, а потом фотографировать. Она разделена на две части: для арендаторов и для арендодателей. Мы как организаторы всегда считали, что для нас основное всегда сделать хорошую интересную программу, когда смотришь на афишу и хочется сразу билет купить, вот прямо такое содержание конференции, что невозможно не посетить!
Традиционная сессия в декабре на конгрессе «Торговая недвижимость» — это планы и отчеты по текущему году, и соответственно планы на следующий год по развитию как ритейлеров, так и девелоперов. В этом году мы эту сессию расширили, а остальные сессии в этом году представляют из себя большие шоу, по сути. И вот первая сессия, где уже спикеры готовы и ждут с нетерпением, когда же я замолчу. Готовы принимать от вас вопросы и отвечать. Вы, пока я говорю, можете мысленно собраться и все-таки без задержек уже приготовить свои вопросы.
В июне проходит традиционно большое мероприятие, посвященное ТОП-100 крупнейших розничных сетей России по выручке. Основной посыл последнего ТОП-100 заключался в том, что все ли выживут до конца года, и было даже пожелание всем выжить до конца года. И основной такой даже термин был придуман, что нужно «сушиться». Чтобы арендодатели знали, что ритейлеры находятся в режиме «мы сушимся». Но скажу вам по секрету, многие ритейлеры не знают другого способа по добыче денег, кроме того как открывать новые магазины. И последние рейтинги ТОП-100 свидетельствуют о том, что в большинстве случаев рост относительно роста выручки совпадает с относительным ростом торговых площадей. То есть выросли по обороту на 25%, смотришь на квадратные метры, а они тоже на 25% выросли. Так примерно и живет ритейл.
В отношениях между ритейлерами и девелоперами сохранились старые проблемы. Ритейлеры требуют от девелоперов новых качественных торговых площадей, ищут их. Некоторые даже, отчаявшись, выходят на рынки других стран. Но девелоперы с ритейлерами не согласны. Они считают, что с местами все в порядке. Площадей хватает, непонятно, почему ритейлеры ничего не покупают. Некоторые хорошие девелоперы делают реконцепты, ремонтируют свои торговые площади.
Ну, чтобы уже закончить, мы подготовили небольшую табличку показателей эффективности некоторых торговых центров. Мы из ТОП-50 рейтинга владельцев торговой недвижимости, который вы где-то примерно через час узнаете, посчитали выручку на один квадратный метр арендопригодной площади по итогам 2011 г. Сверху вниз наверху — это Челябинск далеко от Москвы, а внизу Москва. В ритейле показатель выручки на квадратный метр – это понятный показатель эффективности. По сути, он показывает, если выручка большая на квадратный метр, то это, скорее всего ближе к премиум-формату. Здесь вот тоже в некотором смысле эффективность от цифр в рублях без НДС очищенная от налогов. Это, чтобы было понятно.
Значит вот смотрите, в нашей табличке «Афимолл Сити» получился самым, казалось бы, эффективным, но в случае владельцев торговой недвижимости нужно понимать, что здесь нужно еще колоночку сделать для измерения эффективности – уровень заполненности. Потому что возможно там у «Афимолла» 50% заполненности, к примеру. Если говорить об эффективности…То есть в ритейле однозначно этого показателя достаточно, чтобы измерять эффективность, для владельца торговой недвижимости недостаточно. Здесь вся арендопригодная плошадь. Часть этой площади может быть не сдана, поэтому в полной степени сказать, что это показатель эффективности нельзя.
И прежде, чем передать слово спикерам первой сессии хочу сказать, что в этом году «Retailer Congress. Торговая недвижимость», рекламная кампания «Retailer Congress. Торговая недвижимость» проходила под слоганом «Иногда что-то случается слишком вовремя». Я надеюсь, что вы сегодня установите много новых контактов, которые перерастут в контракты, и желаю вам всем удачной работы и для того, чтобы совсем уже открыть конгресс традиционно, кто недавно открывал торговый центр? Выходите из зала. Представьтесь.
Константин Яковлев: Добрый день всем. Меня зовут Константин Яковлев, город Ульяновск. Открывали в этом году 20 июля ТЦ «Аквамолл». Общая площадь – около 90 000 кв.м. Открытие прошло, так скажем, не в полном объеме. Заполняемость, как вы заметили, не всегда бывает на 100%, поэтому открылись не с полным торговым центром. Но на сегодняшний день…На 1 октября было 100 % заполняемости. Открылись такие бренды как Inditex с четырьмя магазинами в новом формате, New Yorker, «Ашан», Media Markt и др.
Даниил Сомов: Отличные бренды. Сейчас мы с вами откроем. Держите. Спасибо! Пожалуйста.
Георгий Найденов, управляющий партнер Colliers International: Я — Георгий Найденов, управляющий партнер Colliers International. Всем здравствуйте, всем доброе утро! Я рад приветствовать вас на этом чудесном мероприятии. Сессия наша первая утренняя называется «Прямой диалог с самыми желанными владельцами ТЦ». Поэтому призываю вас, сидящих в зале, этим прямым диалогом и заняться, просто призываю вас к активности в этом смысле. Там стоят два микрофона, вы можете участникам и спикерам этой сессии задать вопросы, не стесняйтесь. Я переговорил со всеми спикерами до этой сессии и обещал им не задавать каверзных вопросов, но не обещал, что этих каверзных вопросов не будете задавать вы. Поэтому милости просим, задавайте любые вопросы, спикеры готовы.
Давайте так, формат такой. Я представлю всех сначала и по очереди, а дальше у каждого спикера будет от трех до четырех минут на коротенькую презентацию, рассказ о компании. Ну, а дальше, собственно говоря, будут вопросы и прямой диалог тот самый, о котором говорили. По порядку, Анна Образцова, ГК «Ташир», руководитель отдела аренды и маркетинга… По порядку тот, который у меня обозначен, это мой порядок. Тогда Виталий Кожин, чтобы не обижался, генеральный директор «ПитерЛэнд», Санкт-Петербург, Антонова Ольга, руководитель отдела аренды Crocus Group, Дальше Самара и это Виктор Соломко, руководитель московского офиса «Виктор и Ко». Странно, почему московского, если у вас все объекты в Самаре?
Виктор Соломко, руководитель московского офиса «Виктор и Ко»: Потому что у нас федеральные…
Георгий Найденов: Окей, о планах потом расскажете, если можно. Хокан Нильссон, директор по аренде сети торговых комплексов «Мега», Клаудия Брей, руководитель группы по управлению розничными активами ГК Immofinanz, Тимур Зельдич, руководитель специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы. Если кому-то интересно имущество города Москвы, то это туда. Евгений Андреев, руководитель проекта «Лето» в Санкт-Петербурге, компания «Галс Девелопемент», и, соответственно, у нас остался Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley.
Итак, как я уже сказал, начнем с коротких презентаций и представления о компании. По три минуты у каждого спикера. Можете говорить что хотите, можете ничего не говорить, но в целом объяснения того, чем вы занимаетесь, какие планы у компании и чем компания занимается сейчас хотелось бы, чтобы вы дали. Первое слово у Клаудии Брей. Прошу, у нее есть небольшая презентация.
Клаудия Брей, руководитель группы по управлению розничными активами ГК Immofinanz: Здравствуйте, меня зовут Клаудия Брей, я руководитель группы по управлению розничными проектами. Мы активно работаем с 2006 г. на российском рынке, то есть порядка шести лет представлены на этом рынке. Мы инвестируем в рынок недвижимости, также мы занимаемся управлением активами, также мы занимаемся инвестированием в сектор ритейла. В основном работаем с крупными торговыми центрами в Москве.
С 2008 г. у нас открылся офис в Москве, и сейчас у нас порядка сорока служащих. Здесь на этом слайде вы видите, что мы сейчас работаем в Ясенево, в Отрадном, в Ростокино и также на пр. Мира. Где-то порядка более 225 000 кв.м. Также мы работаем в южной части Москвы и сдаем достаточно большие площади в аренду. На данном слайде вы видите наши основные инвестиции на севере Москвы «Вавилон», а также вы видите, что мы представлены в южной части Москвы. Основные ключевые факторы по инвестициям «Отрадное» 25 000 кв.м. Порядка 12 млн посетителей у нас ежегодно. Здесь «Перекресток» и целый ряд крупных международных компаний – Adidas, «Макдональдс» и др. «Вавилон» — это самый маленький наш торговый комплекс. Очень удобно расположен поскольку недалеко от метро. Там и гипермаркет «Перекресток», кинотеатр, и представлены как российские бренды, так и очень много международных компаний.
Это третий торговый центр, это тоже северная часть Москвы практически мы полностью сдали в аренду уже наши площади. 21 000 кв.м. Трехэтажный крупный торговый центр, гипермаркет «Перекресток» и киноцентр представлены. И последний наш объект – это «Вавилон Ростокино», 5000 парковочных мест и 95% наших площадей уже сдано в аренду. Очень крупные игроки там представлены как международные, так и российские. Это достаточно краткая презентация. Спасибо!
Георгий Найденов: Поедем дальше, потому что у нас достаточно сжатый график. Следующая презентация и следующие несколько слов мы ждем от Хокана Нильссона.
Хокан Нильссон, директор по аренде IKEA Shopping Centres Russia: Я сейчас вам расскажу, как развиваются наши дела, как развиваются дела у «Меги», расскажу, на чем мы фокусируемся, и расскажу вам о методе, с помощью которого мы функционируем. Факты говорят сами за себя. Смотрите, у нас 14 суперрегиональных торговых центров. Они представляют собой 2 млн кв.м сдаваемых площадей. Это даже не включая парковку и склады. В отчетном 2012 г. у нас было 254 млн посетителей, и наши продажи выросли на 12% за гол. Такие цифры говорят сами за себя. Когда я разрабатывал эту презентацию, я думал включить сюда долю вакантных площадей. Посмотрите сюда, у нас где-то 1%. О чем это говорит? О том, что мы сейчас очень сильны. И что мы делаем на данный момент? Мы консолидируемся. Что я имею ввиду? Мы фокусируемся, концентрируемся…Но на чем? Вот вопрос.
У нас есть список истекающих договоров аренды. Это самые последние данные. Истечение договоров аренды не означает, что мы не продлим контракты дальше, когда контракт закончится. Это угроза для нас или возможность? Если мы снова посмотрим сюда, то увидим, что это, конечно же, возможность. Это возможность сделать что? Это возможность усовершенствовать планы и расположения арендаторов. Мы можем переместить существующих арендаторов или предоставить выход на рынок другим. Итак, усиляем пул арендаторов, зонируем, обновляем магазины в соответствии с последними концепциями. В этом и заключается наша возможность, и мы ее обязательно используем. Для этого мы и работаем и будем продолжать.
Теперь давайте поговорим о методологии, и как мы ее достигаем. Она очень интересная. Во-первых, хотелось бы немножко рассказать вам… Во-первых, мы – это сеть. Если вы посмотрите на все «Меги», вы увидите одинаковый формат. Это специфический формат. В начале, когда мы только начинались как компания, на рынке практически не было конкуренции, и мы могли занять эту нишу. И поэтому для нас это была история успеха. Конкуренция практически отсутствовала, но сейчас нам нужно при растущей конкуренции развивать собственную методологию. Итак, что мы делаем? У нас около 3000 арендаторов. Мы разделяем наши обязанности. Получаем такую стратегию аренды, у нас есть глобальные задачи, которых мы должны достичь, у нас есть детальный план достижения. И тесное взаимодействие с отделом аренды и «Мегой» — это лизинговая стратегия на следующие два года. Я покажу вам несколько слайдов ознакомительно.
У нас, возможно, самое широкое взаимодействие. Это свод и анализ, мы делаем категориальный анализ, мы описываем сильные и слабые стороны. Мы делаем анализ, зонирование, зонирование самих центров. То же самое здесь — анализируем слабые и сильные стороны. На основе этого анализа мы формулируем цели. И смотрим в процентах, как наша сеть будет развиваться. Мы смотрим на самый разный рост с тем, чтобы оценить ситуацию со всех сторон. У нас есть финансовые цели. Это часть всей глобальной стратегии, на основе которой мы можем создать детализированный ежегодный план как текущий, так и будущий. Это основная принципиальная модель планирования на сейчас и на будущее. Мы описываем истечение договоров и рассматриваем ситуацию разорвать контракт или переместить. Это очень важный момент, и для этого мы используем инструменты. Делаем не так, чтобы указать на какого-то ритейлера, нравится он нам или нет. Мы анализируем его с помощью инструмента, который у нас на слайде.
После использования инструментов и шагов, мы выбираем арендатора. У нас целый ряд арендаторов, которых мы можем выбрать. У нас есть некоторое количество потенциальных кандидатов, которые, возможно, удовлетворят наши условия, они могут арендовать на территории «Меги» какие-то метры. В каждой графе критериев мы прописываем стоит ли продлевать аренду. Это очень систематичный и последовательный способ анализа. Итак, подходим к завершению.
Итак, мы сейчас находимся на стадии консолидации. «Икеа» рассматривает все активы, которые у нас есть, мы рассматриваем арендаторов, зонирование, кластеры и анализируем это в соответствии с последними концепциями. Я хочу подчеркнуть, что наша лизинговая стратегия — это последовательная и логичная концепция.
