Круглый стол «Девелоперы: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Пятая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 15 мин. 51 сек., размер — 96,3 Мб.
Денис Стенько, директор по развитию и аренде re:Store Retail Group:
-Добрый день, господа коллеги. Не могу не согласиться с Николаем, но в этот же момент хочется чуть-чуть поспорить. Дело в том, что у нас есть как достаточно крупное и серьезное розничное направление, так и интернет-направление. Честно скажу, что интернет-направление при всей своей прибыльности занимает минимальную долю в обороте всей нашей компании. Выделено в отдельную… В 1-2% буквально. На самом деле, все просто. Тенденция по улучшению есть, но когда это будет непонятно. Согласен с Николаем в том, что это еще просто не развито в России. Буквально вчера вечером видел в интернете магазин Abercrombie&Fitch.ru. Что это? Кто это? И, как я вижу, основная проблема в интернете — мы не можем померять. Не знаем, обувь сядет или нет, одежда сядет ли или нет.
Единственное, есть то, что мы видим, то есть с чем мы сталкиваемся. Есть розничная цена, есть интернет-цена. Часто приходят в магазин и спрашивают: «Как, что, какие инновации? Что в этом? Гаджеты? Как этот компьютер работает, и с чем его едят?». В интернете ищут более низкую цену. Не всегда находят и часто возвращаются. При этом мы держим наше интернет- направление, оно работает. Когда интернет перебьет, скажем так, потоки торговых центров? Очень не скоро. Я не могу сказать, что никогда, но очень не скоро.
1% — это не существенно. Но есть те, которые в нашей истории и в рамках нашей компании очень хорошо знакомы с техникой Apple и готовы покупать ее в интернете. То есть пришла обновленная модель МасBook. Они заказали в интернете и им привезли с доставкой на дом, оформленной страховкой. Дома обучили, настроили, показали. Это допсервисы. В любом случае, в этом есть определенный смысл. В том, что наш интернет-магазин никогда в жизни не перебьет нашу розничную сеть. Это 100% объективное мнение.
Борис Медовой, директор по развитию клиентского бизнеса «Альфабанка»:
-Сегодня здесь был такой эпизод, когда ритейлеры с шумом наехали на девелоперов, девелоперы регламентированно ответили, а сейчас какой-то уже мир воцарился. Но вот с обеих сторон звучали какие-то слова в отношении банков. То есть осадок остался, я хочу попытаться…
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента компании «Главстрой-СПб»:
-Спасибо, мы вас все очень ждали.
Борис Медовой:
-Я хочу попытаться внести какую-то гармонию. Значит, во-первых, я хочу сказать, что у ритейлеров gross маржа на двузначное число. Мы за вас очень рады. В банках это в разы меньше, поэтому не надо думать, что банки почивают на лаврах и пожинают, так сказать, со всех концов. Это первое. Второе, что я хочу сказать… Не за все банковское сообщество, а за «Альфабанк». У нас порядка, наверное, 14% портфеля. Это наш бизнес с девелоперами, и мы, на самом деле, эту долю активно растим. В основном в этом портфеле как раз торговая недвижимость. У нас достаточно большой портфель в офисной недвижимости, складской. Я просто хочу сказать… Вот сейчас моего коллеги нет, я его здесь встретил. Раньше он работал в банке. Сейчас основал компанию и помогает небольшим компаниям привлекать финансирование. И мы так сошлись во мнении, что его клиенты с жаром ищут банки, которые готовы как-то финансировать развитие бизнеса. И банки с ног сбиваются и ищут нормальные компании и нормальных заемщиков для того, чтобы реализовать какие-то серьезные проекты.
Мы очень активно идем в регионы, мы очень активно работаем в Москве. У нас в этом смысле нет никаких ограничений. Мы готовы финансировать длинные проекты. Просто мы часто испытываем определенный голод в нормальных, хороших и проработанных проектах.
Анастасия Козлова:
— А можно назвать критерий нормальности? Тут со стороны девелопера были опасения, что мы так ограничиваем в новых форматах и новых перспективах развития, потому что вы не понимаете нас. Посмотрите ..
Борис Медовой:
— Конечно, мы же на разных языках говорим. Как мы можем вас понять, действительно. Вы знаете, что, наверное, самые общие критерии следующие. Для нас очень важно, чтобы инициатор проекта имел хоть какой-то опыт, чтобы это не был, к примеру, производитель носовых платков, который вдруг решил, что сейчас он станет девелопером. Большинство таких историй, к сожалению, заканчивается неудачей. По крайне мере, нам так кажется.
Поэтому, первое — это наличие опыта. Безусловно, когда речь идет о проектном финансировании, там очень глубокая серьезная проработка проекта, пресловутые 30 на 70 или 25 на 75. Но это уже не так важно. Самое главное — это модель. Самое главное — это посмотреть на нее со всех сторон. Обязательно привлекаем компании, которые проводят аудит с точки зрения стоимости строительства. Мы очень подробно, кстати говоря, смотрим на концепции. Якорь или не якорь для нас давным давно понятно. Мы очень хорошо понимаем, как должны выглядеть нормальные торговые центры. Опять же нам очень сильно помогает большое количество клиентов, с которыми мы работаем. Мы и с ними консультируемся, спрашиваем какие-то узкопрофессиональные вещи.
То, что касается объема…Для нас это достаточно важно. Мы не готовы, наверное, делать проектное финансирование для каких-то очень маленьких объектов. То есть минимум того, что нам интересно составляет, наверное, от 50 000 кв.м. и больше. Наша сильная сторона, как я считаю, это такая реальная гибкость. Мы очень гибкие по сравнению с государственными банками. Это абсолютно точно. И мы очень здорово умеем упаковывать уже имеющиеся объекты, то есть рефинансировать затраты, которые понесены, или рефинансировать предыдущие кредиты, которые где-то были взяты в длину с большим баллоном, и так далее. Поэтому с точки зрения проектного финансирования откровенно скажу. Мы не самый, наверное, лучший банк, но вот с точки зрения предоставления финансирования под имеющиеся объекты, под имеющиеся потоки, мы здесь, я считаю, что одни из лидеров.
Анастасия Козлова:
-То есть вы поддерживаете идею укрупнения торговых форматов? Для вас мелкие не очень интересны ? 50 000 кв.м. и больше.
Борис Медовой:
— Мы тут однажды не так давно беседовали с одним из крупнейших московских владельцев торговой недвижимости и как раз беседовали про метраж. И вот он сказал, что он, например, не верит в то, что истории свыше 200 000 кв.м. вообще правильные вещи. Поэтому говорить, что мы поддерживаем укрупнения, наверное, неправильно. То есть мы поддерживаем какой-то нормальный сбалансированный и современный формат. Потому что, когда речь идет о небольшом торговом центре, где такая мелкая нарезка арендаторов, это может быть тоже очень удачным проектом. Но все-таки давайте согласимся, наверное, это уже некое прошлое, а настоящее и будущее за такими большими современными концепциями. Вот, наверное, так я отвечу. То есть не масштаб ради масштаба, безусловно.
Анастасия Козлова:
— Можно к вам обратить такой вопрос? Вы ведь тоже обладаете розничной сетью, а также являетесь у нас и арендаторами в торговых центрах, в стрите. Как вы сами для себя оцениваете справедливость арендных ставок? И как вы оцениваете справедливость арендных ставок, когда рассматриваете бизнес-планы?
Борис Медовой:
-Может быть, я буду не очень компетентен в этом вопросе, потому что я отвечаю в банке за развитие с корпоративными клиентами ряда отраслей, в том числе, опыт в коммерческой недвижимости, торговле, сельском хозяйстве, телекоме. И тут такая новая экономика у нас, такое деление внутри. Поэтому, что касается ставок, конечно же, нам хочется, чтобы они были ниже.
Анастасия Козлова:
-Вы и с потока рассчитывать готовы?
Борис Медовой:
-Арендные ставки? Розница имеет свою модель. У них есть три формата. Это деление. Насколько я знаю, в торговых центрах мы практически не представлены, потому что наша розница считает, что для нас это не эффективно. На сегодняшний день такой взгляд. В основном мы открываемся, скажем так, на улице.
Анастасия Козлова:
-А в стрите?
Борис Медовой:
-В стрите.
Анастасия Козлова:
-Вот тоже интересная тема, коллеги…
Максим Щеголев, директор по развитию ГК «О’Кей»:
-А как вы считаете бизнес-план? Вот интересно — все девелоперы говорят о том, что нам нужен минимум и процент с оборота, но они говорят, что банки их не поймут. Вы говорите, что вы прекрасно научились просчитывать бизнес, их бизнес. А их бизнес — это наш бизнес. Почему же они тогда требуют от нас этот минимум?
Борис Медовой:
-Спасибо большое. Сейчас будем развевать эти мифы. Я не знаю, может быть, меня девелоперы поправят, но я не видел ни одного проекта, где бы весь арендный поток складывался исключительно из процента от выручки. Поэтому, безусловно, это всегда какое-то соотношение. Чаще всего мы видим фиксированные ставки. Здесь, мне кажется, самое важное — это не только опыт инициаторов проекта, девелоперов, но и также экспертизы банков, поэтому со своей стороны я могу сказать, что мы видим такого рода арендное отношение. Относимся к ним с пониманием, они нас не приводят в ступор, скажем так.
Анастасия Козлова:
-Ваш бизнес-план больше на фиксе порадует или на проценте? Где у вас будет еще отдельное количество листочков, где будет написано про то, как мы посчитали, сколько у нас будет посетителей. Соответственно, обороты и процент.
Борис Медовой:
-Знаете, лучший — враг хорошего. Конечно же, фиксированная ставка более понятная, потому что это очень легко сравнивать с рынком. Плавающая ставка очень сильно зависит от того, какой будет поток, насколько это, так сказать, будет удачно расположено и прочее. Поэтому, конечно же, это сложнее просчитывать. Но подавляющее масса арендного потока на сегодняшний день — это поток от фиксированных ставок. Поэтому …
Анастасия Козлова:
-Значит развенчать не удалось.
Борис Медовой:
-Я надеюсь, что я развенчал в том плане, что мы спокойно на это все смотрим и с пониманием, то есть мы не вычеркиваем эти цифры из финансовой модели. Говорим, что мы не верим и все. Такого у нас нет.
Анастасия Козлова:
-Спасибо.
Борис Медовой:
-Спасибо.
Анастасия Козлова:
-Давайте еще вкратце, может быть..
Вопрос из зала:
-Какую площадь вы кредитуете?
Борис Медовой:
-Нет, общая площадь, не торговая.
Анастасия Козлова:
-Кредитуем мы общую площадь, а доход считаем. Давайте еще, может быть, вкратце попытаемся коснуться такого вопроса. Мы говорили о том, что мы девелоперы готовы к развитию. Вроде бы как-то надеемся предоставить максимально качественные площади нашим коллегам ритейлерам и совместно каким-то образом бороться за посетителя. Хотя вот тут мы, на мой взгляд, немножко не договорились. У нас было такое интересное наблюдение о том, что ответственность за тот оборот и за того посетителя, который приходит в комплекс, она вроде бы какая-то такая общая.
С одной стороны, ритейлер хочет сидеть на готовом потоке, а с другой стороны, мы понимаем, что якорь для нас тоже формирует поток. Мы пытались с вами подумать, как же концепцией можно привлечь дополнительный поток посетителей. Что-то, по-моему, кроме океанариума так и не придумали. Все-таки с точки зрения развития торговых форматов может ли здесь какой-то инструментарий помочь управляющей компании? Или она обречена быть массовиком-затейником, все время устраивать ночи распродаж, танцы вокруг елки и какие-то подобные мероприятия. Только так мы сможем генерировать? В чем здесь системная ошибка? Почему каждый из нас хочет, чтобы другой лагерь порешал эту проблему? Да еще и желательно на все 100%.
Константин Яковлев, руководитель департамента девелопмента DARS Development:
-Я считаю, когда решается, какой торговый центр будет строиться, прежде всего концепция. Вот от этого надо играть. Если мы пришли к тому мнению, что у нас будет три якоря, и они будут занимать первые лидирующие места, мы понимаем, что и они понимают, что идут к нам. Соответственно, ставки другие. Поэтому концепция нашего торгового центра «АкваМолл» зависит от якорей, а потом уже добираем торговую галерею. Соответственно, как концепцию сделаем изначально. Почему она и стоит очень дорого. Так дальше будет жить и центр. И он имеет свой временный цикл. Семь или пять лет. После чего можно проводить ротацию какую-то, но не в плане больших якорей от 5000 кв.м. и 12 000 кв.м. Начинается ротация миниякорей — магазинов от 150 кв.м. Вот здесь, я считаю, и управляющая компания является основным игроком, в том числе и маркетинговой акции.
Анастасия Козлова:
-Управляете сами?
Константин Яковлев:
-Мы сами управляем, сами строим и инвестируем. Поэтому здесь как концепция будет. Так у нас «Самолет» построен, 22 000 кв.м. У нас за четыре года, к сожалению…Прошло три года. Таких арендаторов как Bananamama, «Техносила» и «Мосмарт», мы все с ними прошли нехорошие вещи. Но на сегодняшний день у нас сильная торговая галерея относительно других торговых центров, она не зависела от «Мосмарта», когда его лихорадило. Она у нас торговала, и потоки были неплохие, так скажем.
Анастасия Козлова:
-То есть мы все-таки потоки организуем посредством tanant mix.
Константин Яковлев:
-Конечно, затраты ложатся.
Анастасия Козлова:
-Другое какое-то есть мнение? Или все-таки мы как-то в одной лодке, и никакого здесь нет другого варианта?
Галина Голощапова, руководитель по развитию ООО «РосЕвроДевелопмент»:
-Наша компания привлекает дополнительные площади торговых центров. Я не говорю о том, что мы должны использовать всю имеющуюся площадь. Это атриум и зоны для организации вентов, но всегда арендодатель, когда планирует торговый центр на этапе концепции, выделяет места для проведения массовых мероприятий. Наша компания каждые полгода привлекает на дополнительные площади какого-то известного арендатора. То есть последние полгода, например, в Красноярске это был дельфинарий с полноценным шоу. И приходил весь город. Это не просто акция на день, на два. Это что-то такое должно быть для города, чтобы туда приехали все жители.
Анастасия Козлова:
-То есть tanant mix, временные арендаторы какие-то значимые. Еще какие-то идеи? Поток идей иссяк. Тогда я думаю, что на этой позитивной ноте мы будет завершать нашу дискуссию. Я надеюсь, что мы все-таки найдем точки сближения, и господа девелоперы построят новые качественные объекты в нужном количестве для ритейлеров. Спасибо.
