Круглый стол «Ритейлеры VS Девелоперы. Особенности сотрудничества за МКАДом». Чертвертая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 23 мин. 20 сек., размер — 156,3 Мб.
Сергей Крылов, директор по развитию ООО «ВЭЙ М»:
— Я хотел бы добавить к дискуссии, что в Европе и Америке первые аутлеты, даже первый аутлет в США, появился в 1926 г. В дальнейшем этот формат показал свою эффективность, и он начал размножаться и тиражироваться. Далее уже пришел в Европу. Для нас, для России, мы сейчас видим, конечно, что это эксперимент, но переговоры и практика первых успешных магазинов показывает, что можно заходить в аутлет. Единственное, что уже после открытия дорабатывать формат до непосредственной эффективности.
Уже в дальнейшем открывая, смотреть на целевую группу покупателей, на ассортиментную матрицу, на скидки. Бывает так, что, даже отвечая на вопрос частично, когда старая коллекция продается в аутлетах без скидки, а новая уже идет со скидками. Это уже, я считаю, решение непосредственно ритейлера — как ему выставлять товар в аутлет-магазинах и по какой цене.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— То есть вы не контролируете ценообразование в вашем аутлете?
Сергей Крылов:
— Мы смотрим, конечно, товарооборот. Мы просим предоставлять обороты…
Дмитрий Золин:
— У вас в договорах не прописано?
Сергей Крылов:
— Прописано. Общее правило, которое мы предлагаем, — это 30 на 70. Классика жанра. Что это значит? Что скидка 30% должна предоставляться на 70% ассортимента артикулов. Не менее 30%. Оставшееся уже может идти полной ценой. Мы даем для ритейлера возможность отрабатывать этот формат и экспериментировать.
Виктор Черных, руководитель отдела аренды московских проектов ГК «Регионы»:
— Я хотел задать вопрос коллегам ритейлерам. Он касается наступающего 2012 г. Он не касается …
Дмитрий Золин:
— Будет ли конец света?
Виктор Черных:
— Нет. Я думаю, ответ на этот вопрос очевиден. Конечно же, да. Вопрос в другом. Планы, ожидания на 2012 г. Вот Николай из «Спортмастера» сказал, что там сколько не дай, арендуют все. Также как и Максим, — "только предложения арендуем". Меня интересуют ожидания одежных ритейлеров. Денис, ваши акционеры, не знаю… вы… как все мы общаемся с банками. Есть ли какие-то негативные ожидания к будущему году? Либо осторожные? Как вы настроены на развитие в будущем году? Может, 2013 г. уже рассматриваете как-то?
Денис Стенько, директор по развитию и аренде re:Store Retail Group:
— 2013 г. и 2014 г. сложно рассматривать, потому что абсолютно непонятно, что будет с проектами, и какие это будут проекты. Буквально можно один, два, три пересчитать. В силу специфики нашего продукта мы, наверное, держимся неким особняком от простейшего fashion-ритейлера. Все-таки, цифровая техникая, цифровая электроника — это чуть-чуть отдельный сегмент.
Виктор Черных:
— Знаешь, это вопрос не… А вот будут ли предложения, ваши обороты? Все будет нормально как сейчас либо существует вероятность того, что, возможно…Вот в Европе не очень хорошо. Возможно, это к нам перейдет. Вот такой тренд есть или нет?
Денис Стенько:
— Я отвечу следующим образом. Было плохо в конце 2008 г., в 2009 г. В 2010 г. стало лучше. Причем тогда, когда было плохо, было закрыто порядка 30 магазинов разного формата. Все сейчас хорошо, сейчас все стабильно. О развитии мы говорим в любом случае взвешенном и осторожном. То есть платить запредельные арендные ставки мы не готовы.
Мы компания, которая не обладает как многие fashion-ритейлеры эксклюзивниками… То есть у нас есть конкуренты, мы должны друг друга здесь еще опережать. Но, скажем так, коэффициент или эффективность допущения ошибки при выборе неправильного места по неправильным арендным ставкам для нас куда больше имеет эффект, нежели для, скажем так, компании, которая экслюзивно развивает один бренд.
Дмитрий Золин:
— Критично. И тогда на мой вопрос заодно. Какой формат куда..?
Денис Стенько:
— Хотел прокомментировать про форматы. Не буду останавливаться долго на аутлет-центрах, потому что еще на моей памяти в 2005 г. на одной из конференций поднимался этот вопрос господином Джоном Ортеги, который говорил, когда же они будут в России. Вот они появились, и мы говорим о скидках 30 на 70. Дело в специфике нашего продукта. Для нас пока что это, наверное, как формат, как проект интересно, но у нас нет спецколлекций как это существует в классике Европы.
Скажу, если уж честно говорить об аутлетах, то какие-то профессиональные, это, наверное, все-таки интересно рынку, в первую очередь, покупателю. Хочется настоящих профессиональных универмагов. Потому что то, что есть на сегодняшний день на рынке, это некий, скажем так, сбор, некий микс…
Дмитрий Золин:
— Так вас в универмаги-то не возьмут.
Денис Стенько:
— Нас возьмут. Но, к сожалению, наш рынок и количество ритейлеров… все сидят в своих форматах. Всем сложно не иметь три стены и один вход. Сложно быть корнерами. Тут сложно говорить о форматах, но если бы был суперпрофессиональный универмаг… Действительно, может быть, пускай это будет в стотысячнике на пересечении центральных магистралей, но, может быть, такой универмаг работал бы. Есть примеры, но, к сожалению, они не…
Дмитрий Золин:
— Хотите в универмаги?
Денис Стенько:
— В хороший профессиональный универмаг хотим.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Что кроме классического объекта? Есть какое-то желание куда-то идти в новые форматы?
Игорь Васюков, исполнительный директор «Посуды-Центра»:
— На самом деле, вопрос немножко, вроде, другой был по части следующего года. Что будет в следующем году?
Дмитрий Золин:
— Мы же не Деды Морозы, чтобы ответить на этот вопрос.
Игорь Васюков:
— Не Деды Морозы. Одно понятно, что ставки в банках будут больше. Это, по-моему, очевидно. Потому что те, которые были, если говорить, когда ты можешь кредитоваться под 6,5% или 7%, а до кризиса это было 10%, то это должно было уйти вверх. Допустим, для нашего магазина чем ситуация в стране хуже, тем лучше. Потому что масс-маркет…
Дмитрий Золин:
— Forewer?
Игорь Васюков:
— Да, он силен тем, что рассчитан на средний объем доходов ниже среднего.
Дмитрий Золин:
— Все равно я верну на свой вопрос. Я считаю, что нет смысла, этим мы будем долго заниматься. У каждого в голове своя ситуация, свое ощущение, что будет в 2013 г. А в какие форматы кроме классических торговых центров ты бы хотел идти?
Игорь Васюков:
— Дело в том, что мне сложно сказать. Я не сильно разбираюсь во всем том, что сегодня говорили, потому что для меня, с чем сталкиваюсь в городах это …Что такое там другой формат? Ты приезжаешь в город, есть коробка, она может быть чуть-чуть квадратная, может быть и круглая.
Дмитрий Золин:
— Все дайте предложения, а ты будешь решать.
Игорь Васюков:
— Там должен быть продуктовик, как считаю, там должна быть бытовая техника, там должен быть кинотеатр, noname и так далее. Поэтому чего-то такого там необычного, чтобы можно было назвать интересным…
Дмитрий Золин:
— Я понял. Тебе не надо. Тебе нормально в классическом виде.
Игорь Васюков:
— Да. Я может этого и хочу как потребитель, я бы туда ходил вместе с детьми, но где это есть, если там выдвинуться за границу Москвы и чуть дальше?
Дмитрий Золин:
— Понял, спасибо. Максим, хочешь другие форматы?
Максим Щеголев, директор по развитию ГК «О’Кей»:
— Я думаю, что мы с Сергеем в аутлет не пойдем. Там даже 30 на 70 по нашим …
Сергей Русов, директор по развитию «Азбука Вкуса»:
— Не говорите за Сергея, мы пойдем. «Азбука Вкуса», я думаю, сможет 30 на 70.
Максим Щеголев:
— Я имею ввиду, не отдельными своими, а в аутлет как в формат. Устаревшая коллекция — это вторая свежесть, поэтому, боюсь, что нас не поймут. Поэтому не зовите, мы там не будем. Но если рядом с аутлетом будет построен, например, торговый центр, то почему бы и нет. Но это уже торговый центр или отдельно стоящий магазин. Но при этом, если гипермаркет построить рядом с аутлетом, я думаю, что от этого больше выиграет аутлет, чем гипермаркет от аутлета.
Дмитрий Золин:
— А если так сказать, вообще любой выиграет от продуктового гипермаркета.
Максим Щеголев:
— Я — скромный человек. Вообще надо сказать, что мы ничего нового сейчас не ждем. Все эти заявленные проекты относительно экологических торговых центров, они, по-моему, достаточно далеки в реализации. Что касается сейчас развивающихся ритейл-парков, то можно назвать такое направление как ритейл-парк. С моей точки зрения, сейчас в некоторых местах происходит смещение понятий ритейл-парка или торгового центра. Но я могу сказать одно, что у нас идет сильная ориентация на фрэш-продукты. Несмотря на то, что мы гипер, для нас очень важна ежедневная покупка. Ежедневная покупка значит, что все-таки рядом люди, которые проезжают мимо. Поэтому, что касается новых форматов, не скажу ничего, потому что считаю, что их в ближайшее время на рынке не появится. А что касается того, где располагаться-то, тоже ничего не измениться. Все будет по классике развиваться.
Дмитрий Золин:
— Сергей, есть смысл тебя спрашивать про форматы?
Сергей Русов:
— Нам все равно в какие форматы. Нас интересуют локации и инфраструктура.
Дмитрий Золин:
— Вы сами себе поток?
Сергей Русов:
— Мы создаем, мы сами генератор необходимого потока. Главное, чтобы то место соответствовало. Доступность, сервис, уровень и так далее. Если это центр. Нам все равно. Мы садимся в любые центры в любых вариантах. Просто у дороги и так далее. Нас не остановить, скажем так, ничем. Спасибо.
Дмитрий Золин:
— Я понял.
Вопрос из зала:
— А для вас department store интересен как формат?
Сергей Русов:
— Почему? Интересен. Вы имеете ввиду классический department store вроде ЦУМа? Да, в подвал бы мы не сели. Только первый этаж. Но первый вопрос бы был про паркинг, а потом уже про универмаг.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Для OBI есть ли какие-то новые форматы, которые вы хотите увидеть в России? Где бы вы хотели быть арендатором?
Валериан Джердес, директор по недвижимости и развитию «OBI Россия»:
— Мы опять-таки готовы. Мы, на самом деле, вряд ли можем отражать дисконтные цены, но мы сейчас подписываем с дисконт-центрами. Аутлет-центры, дисконт-центры…Как вы их называете. Активно Подмосковье.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. «Метрика», форматы какие-то вам интересны от девелоперов увидеть, или пока все хорошо?
Алексей Храбров, директор департамента по управлению недвижимимым имуществом «Метрики»:
— Да пока все хорошо, но мы готовы рассматривать разные варианты. И отдельно стоящиеся центры…
Дмитрий Золин:
— Конкретные пожелания.
Алексей Храбров:
— Конкретных пожеланий нет.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Я хочу зайти с другой стороны. На самом деле, то, о чем мы сейчас здесь говорим, мне напоминает, что мы говорим о верхушке айсберга. Красивый, блестящий на солнечном свете, но это верхушка, которая занимает 10% розничного рынка России. Все остальное — это некрупные торговые центры. Это, к сожалению, может быть, нефедеральные ритейлеры. Это все остальное. Это не только ритейл noname, но это и девелоперы noname. Торговые помещения noname, и это намного больше. Об этом, правда, никто не говорит, потому что это не блестит. Но, на самом деле, здесь и доходность может быть больше, и получается, что и федеральные сети садятся. Не только «Метрика», но и другие. Потому что, во-первых, как правило, это лучше локейшн для ежедневной покупки, которая многим нужна. И не важно, продукты это или обувь. Бывает, что в стрите садится несколько обувщиков подряд, и они рады.
Дмитрий Золин:
— Формируют торговые коридоры.
Николай Крайнов:
— Это есть такой торговый коридор, я знаю только об одном другом городе. В Москве это не становится, к сожалению, может быть, торговым коридором в хорошем понимании. Но все равно это некая агломерация, где в чем-то они конкурируют, чем-то они дополняют друг друга. Самое главное, что помещение востребовано, а это то, что надо владельцам либо девелоперам. Ритейлу есть, где сесть, клиенту есть, где купить, и это намного большая доля рынка, о котором мы просто не говорим.
Дмитрий Золин:
— Извините, прерву. Просто у наших замечательных организаторов Retailer есть отдельное мероприятие, посвященное стрит-ритейлу. Там действительно приходят те компании, которые noname, о которых никто не знает. Просто мы чуть-чуть о другом.
Николай Крайнов:
— И еще там немножко. На самом деле, за время кризиса мы почувствовали, что появилось не десять новых ритейлеров, а намного больше. Некоторые федеральные даже ушли из-за финансовых проблем. Потому что до кризиса был экстенсивный рост, потому что кредиты свернулись, и их место заняли новые ритейлеры, совершенно новые. Которые тоже постепенно стали становится сетевыми. Пусть маленькой сеточкой по пять, десять магазинчиков, но они стали появляться как грибы после дождя.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
Иван Федяков, генеральный директор ИА INFOLine:
— Добрый день. Интересно отношение. Был запущен новый проект. Я думаю, что и девелоперы, и ритейлеры слышали об этом проекте. На прошлой неделе, если не ошибаюсь, торговая сеть «Связной» запустила проект под названием Enter. Кто не слышал, то в двух словах поясню. Это интернет-магазин с большой матрицей продукции. Они заявляют там около 20 000 SKU. Будет достигнут разный ассортимент мебели, спортоваров, и даже присутствуют ювелирные изделия. При этом будут открываться небольшие шоу-румы площадью 200 кв.м.- 300 кв.м., где будет представлена часть этой продукции и туда же, я так понимаю, осуществляться доставка. Соотвественно, вопрос. Насколько вы видите перспективу для ритейла в такой гибридной форме? И все-таки, уже этот вопрос задавали, насколько для девелоперов здесь могут возникнуть риски того, что аренда непригодна, аренда необходимой площади становится меньше для работы ритейлера.
Николай Крайнов:
— Сразу отвечаю. У нас второй год сидит такой оператор, который у нас как арендатор…
Иван Федяков:
— А какой оператор?
Николай Крайнов:
— Это запчасти на американские автомобили. При этом основные продажи он делает через интернет, а у нас помещение в основном используется как шоу-рум и выдача закупленных товаров.
Анна Образцова, операционный директор ГК «Ташир»:
— Мы уже ведем переговоры с этой компанией по открытию в нашем торговом комплексе. Формат интересный, формат новый. Очень большая рекламная поддержка. Соотвественно, если они открываются в торговых комплексах, они за счет рекламной компании приведут покупателей и дополнительно к нам. Такой формат уже был в Ирландии, в Англии. Честно говоря, не помню название сети. Еще лет 5-6 назад я ее видела. Может, тогда он пользовался популярностью. Возможно, все, что к нам приходит из Европы и Америки, оно потихоньку приживается. Поэтому то, что сейчас сделал «Связной», — это новое на рынке, и нас как арендодателей это радует. Потому что вся новинка связана с определенным дополнительным спросом.
Дмитрий Золин:
— Плюс они платят хорошие арендные ставки.
Анастасия Клеменчук, портал «Арендатор.ру»:
— У меня вопрос к Сергею Крылову. Сначала прозвучала такая цифра, что срок окупаемости «Бренд сити» пять лет. Меня это очень сильно смущает. Вы говорите то, что сейчас вы не можете сделать точные прогнозы по своему развитию. Вы ждете, что в 2012 г. откроется ваш конкурент «Внуково», «Белая Дача», «Черная грязь» и так далее. Но можно уже сейчас сделать какие-то выводы? Потому что дальше, если ехать по внешней стороне МКАДа, от вас идет «Мега Теплый Стан», аутлет ЦУМ, дальше идет «Крокус». Аутлетов много именно на вашей стороне МКАДа. Мне хочется понять именно ваше конкурентное преимущество, и почему вы заявляете срок окупаемости пять лет, если, по сути дела, аутлет — это торговый центр выходного дня. Поясните, пожалуйста.
Сергей Крылов, директор по развитию ООО «Вэй М»:
— Очень хороший вопрос. Окупаемость пять лет — это такой, скажем, пессимистичный прогноз. Я проясню. Потому что, на самом деле, концепция аутлет-центров все-таки подразумевает немного другую с точки зрения девелеопера организацию работы аутлет- центра как торгового центра нового формата необычного еще для посетителей. И чтобы привлекать ритейлеров, базовая ставка аренды ниже, чем в торговых центрах. При этом присутствуют проценты от товарооборота.
Мы рассчитываем на то, что, когда сработает эффект синергии аутлет-центра, это значит, что приходит посетитель и везде во всех магазинах видит скидки. Допустим, магазинов 50, 70 и там везде скидки, и это брендовый товар, это хорошие известные марки, уже полюбившиеся посетителям, имеющие постоянных покупателей. Этот синергический эффект после завершения проекта аутлет-центра позволит увеличить обороты каждому ритейлеру, который пришел. Естественно, мы от этого получаем свой процент. 10-15% от товарооборота, и в этом случае срок окупаемости будет идти вниз. У нас есть и оптимистичные прогнозы по окупаемости.
Анастасия Кременчук:
— У вас сейчас 30% свободных площадей?
Сергей Крылов:
— Сейчас порядка 35%-40% свободных помещений торговой галереи. Но, поскольку это все-таки проект реконцепции, есть несколько арендаторов, которые пока еще работают в формате магазина полных цен. Этот процесс еще не завершен. Но мы приобретаем уникальный опыт, поскольку все-таки такой проект мы считаем первым в России в региональном плане. Не только для Москвы.
Анастасия Кременчук:
— Если не пойдет с выходом остальных конкурентов, то другой какой-нибудь ребрендинг своего центра планировали?
Сергей Крылов:
— Мы очень спокойно относимся к проектам, которые заявлены нашими конкурентами. Потому что, во-первых, сроки ввода в действие аутлета «Белая Дача» неоднократно переносились. Я с уважением отношусь к коллегам, но все-таки, наверное, мы пока тоже реально не понимаем, когда же будет открыт этот аутлет. Потом предлагается девелопером другая концепция организации концепции торговли. Мы тоже посмотрим, как это будет функционировать на практике после открытия. Мы будем очень рады, если у них получится. И по нашим прогнозам, только в московском регионе, это Москва и область, спокойно могут существовать не мешая друг другу 4-5 средних аутлет-центра. Поэтому мы здесь работаем спокойно и параллельно.
Николай Крайнов:
— Как можно рассчитать срок окупаемости торгового центра, который уже лет десять существует? Относительно чего? Относительно стоимости строительных затрат, относительно чего? Или просто здесь надо говорить о доходности в сравнении с другими?
Сергей Крылов:
— Я отвечаю на вопрос. Конечно, я бы не хочел уходить в экономику. За десять лет работы, конечно, комплекс себя окупил. Но может быть не раза три, но, я думаю, несколько раз. Мы смотрим сейчас на дополнительные инвестиции, которые мы сделали. Что я имею ввиду? Все-таки был сделан ремонт, все-таки мы планируем рекламную кампанию, а тут тоже инвестиции. Потом у нас есть операционные расходы, которые тоже закладываются …
Дмитрий Золин:
— Правильно я понимаю, что это будет окупаемость текущих вложений?
Сергей Крылов:
— Да, совершенно верно.
Николай Крайнов:
— Я думаю, тогда она должна быть один к двум.
Сергей Крылов:
— Мы тоже к этому стремимся.
Игорь Коновалов, председатель совета директоров ОАО «Инпром Эстейт:
— Я задавал сегодня вопрос насчет интернет-торговли, я хотел бы также ответить. Мне так кажется, что, наверное, в долгосрочной перспективе те товары, которые можно стандартизировано приобрести в интернете, очевидно, что трафик этих покупателей будет снижаться. То есть покупатель ленивый по своей сути, и то, что можно сделать лежа на диване… С развитием инфраструктуры, логистики, очевидно, количество таких арендаторов будет уменьшаться. То, что можно продать в интернете, сэкономить и заработать маржу, вот, наверное, это будет приобретать форму того, что то, что нужно померять, к примеру, обувь или одежду fashion-store, наверное, этот формат будет пользоваться большей популярностью. Мне кажется, в интернет-торговле девелоперы увидят достаточно серьезную угрозу. Это будет нарастающий тренд.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
