Круглый стол «Ритейлеры VS Девелоперы. Особенности сотрудничества за МКАДом». Вторая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 23 мин. 57 сек., размер — 161,4 Мб.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Спрошу «Регионы» и «Ташир». У вас нет тайного плана относительно стотысячников? Может быть, Виктор, немножко вопрос не к вам, но вы все равно там лучше знаете стратегию.
Виктор Черных, руководитель отдела аренды московских проектов ГК «Регионы»:
— У нас все просто. У нас есть «Сибирский городок».
Дмитрий Золин:
— Да. Я и хотел спросить… Вы очень опытные ребяты в этом плане. Вы сделали поглощение.
Виктор Черных:
— Сейчас делаем ребрендинг. Я не особо посвящен в эту тему. Единственное, что могу сказать, что когда мы общаемся с ритейлерами по нашим проектам, то спрос, безусловно, есть на проекты, на торговые центры с населением…
Дмитрий Золин:
— Опять зная, что не к вам. А знаете долю федеральных ритейлеров в «Сибирском городке». Сколько их там… 10 %?
Виктор Черных:
— Не могу сказать, к сожалению.
Дмитрий Золин:
— Жаль.
Виктор Черных:
— Я бы хотел еще добавить комментарий Станислава относительно того, что мешает строить торговые центры пачками. Ответ на этот вопрос, когда встал Борис из «Альфабанка», который был и сказал, что мы не занимаемся проектным финансированием. То есть, соотвественно, если я хочу построить торговый центр, я под этот проект не получу финансирование.
Дмитрий Золин:
— Нет. Начиная с этого года я был на паре мероприятий, посвященных финансированию. Да, действительно, классического проектного финансирования как такового не существует, но, по сути, банки дают реально деньги под проекты. Начали давать летом.
Виктор Черных:
— Или, конечно, с действующим торговым центром.
Дмитрий Золин:
— Нет.
Виктор Черных:
— Либо гарантия. Просто так не дают деньги.
Дмитрий Золин:
— Дают.
Виктор Черных:
— Плюс меня особенно настораживает эта ситуация в Европе с европейскими банками, у которых наши перекредитовываются. Что там будет, как это отразится на следующем году — вот это большой вопрос.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы "Покров"»:
— На самом деле, должен сказать, недавно проводили конференцию по проектному финансированию. Все банкиры признали, что проектного финансирования нет.
Дмитрий Золин:
— В классическом виде.
Николай Крайнов:
— В классическом виде. Действительно, чтобы кредитовать проекты…Кредитуют проекты, но, как правильно сказали, кредитуют если есть стабильные cash floor от действующих объектов.
Дмитрий Золин:
— Вы должны иметь историю, да. Но кредитуют не под сash floor.
Николай Крайнов:
— Не только историю. Должен быть сash floor действующих объектов, который сможет обеспечить возвратность кредита. В этом случае может получиться вроде проектного финансирования. Соответственно, здесь возникает такой конфликт. Девелопер — это кто? Это тот, кто строит, или тот, кто владеет? Вообще тот, кто владеет, уже должен называться не девелопером. А в нашей российской ситуации получается, что девелопер должен не только строить, но потом еще и владеть. Чтобы иметь стабильный cash flore, который может использовать как прикрытие для новых проектов.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Анна, у вас есть план или нет?
Анна Образцова, операционный директор ГК «Ташир»:
— План, конечно, есть, но мы рассматриваем обычно где-то 300 000 города. На текущий момент, во всяком случае. Относительно регионов и ритейлеров, я еще хотела добавить, что действительно очень много есть места, игроков рынка, и они не всегда очень слабые. Действительно, они сильные сети, которые могут составить конкуренцию даже федералам. Мы всегда на них также обращаем внимание. Как и ресторанные группы, так и fashion-ритейл. Мы всегда рады сотрудничеству. Но, когды мы выходим в регионы и приглашаем наших федеральных партнеров, мы со своей стороны обеспечиваем некую страховку по управлению объектом, никогда его не бросаем и всегда его контролируем, обучаем команду. Это тоже является определенным гарантом, когда ритейлер выходит вместе с нами в тот или иной регион.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Спрошу ритейлеров. Значит, Денис из re:Store ответил, что он — полумиллионник. Понятно, спрошу остальных. Стотысячник. Если кто-то возьмется строить в стотысячниках хорошие концептуальные объекты. Понятно, что там мало денег. Тем не менее, кто пойдет, кто не пойдет. Михаил, «Эконика» пойдет?
Михаил Нефедов, руководитель отдела развития «Эконики»:
— Как я сказал, интересуемся Подмосковьем. В принципе, средний формат города от 70 000 до 150 000. Что касается других регионов, то пока еще не созрели.
Дмитрий Золин:
— Не готовы, понял. Денис, не поменялась позиция насчет полумиллионника?
Денис Стенько, директор по развитию и аренде re:Store Retail Group:
— Не поменялась. Ну, как не поменялась. Мы рискнули, мы вышли в Сургут, мы открыли один из самых больших re:Store по нашей сети.
Дмитрий Золин:
— Сургут — отдельный город?
Денис Стенько:
— Сургут — отдельный город. Безусловно. Что говорить о стотысячнике, нам сложно туда. Мы торгуем премиальным продуктом. Я думаю, пойдут те, кто торгует продуктом масс-маркет. Продуктом, который доступен населению с достаточно низким доходом. Но люди живут, надо им как-то одеваться и есть. Может быть, не самые дорогие продукты, но в любом случае, они живут.
Игорь Васюков, исполнительный директор «Посуды-Центра»:
— В стотысячник с существующим форматом мы не пойдем. Мы ходили и вернулись, ничего хорошего там не получилось.
Дмитрий Золин:
— Не заработали или что? В чем была причина?
Игорь Васюков:
— Нет, это была работа на ноль. Там норма оборачиваемости, которая у нас получалась, нас не устраивала. Соответcтвенно, мы сейчас делаем новый формат. Магазины, которые меньше по площади. Мы сейчас это запускаем. Возможно, это будет актуально для нового формата.
Дмитрий Золин:
— Максим, вы в стотысячниках?
Максим Щеголев, директор по развитию FMCG-сети «О’Кей»:
— Это скорее вопрос логистики. На самом деле, я считаю, вот смотрите. У нас есть магазины, которые расположены в городах, которые являются спутниками. Мы, например. У нас есть в Колпино три магазина. То есть у нас два супермаркета и один гипер. Колпино, если считать чистое Колпино, там населения 120 000 -130 000. С агломерацией порядка 190 000. Вот честно вам могу сказать…
Дмитрий Золин:
— Но вот знаете, его рука не поднимается назвать стотысячником. Потому что это все-таки практически Санкт-Петербург.
Максим Щеголев:
— Нет. Что значит практически Санкт-Петербург? Вы знаете людей, которые из Санкт-Петербурга ездят в Колпино за продуктами?
Дмитрий Золин:
— Нет, таких не знаю.
Максим Щеголев:
— Вот я тоже не знаю. То есть это люди, которые там живут и там же покупают. Поэтому нового…
Дмитрий Золин:
— Но они все работают в Петербурге и зарабатывают другие деньги.
Максим Щеголев:
— Нет. Вы спросили про население.
Дмитрий Золин:
— Да.
Максим Щеголев:
— А не про деньги. Поэтому я вам и сказал. То же самое мы планируем построить на въезде в Гатчину, например, магазин. 90 000 населения. Да, насчет где работают, согласен. Даже больше в Гатчине люди работают в Санкт-Петербурге.
Дмитрий Золин:
— Кстати, почему в Пушкине никак не построите?
Максим Щеголев:
— Места нет.
Дмитрий Золин:
— Места нет.
Максим Щеголев:
— Да.
Дмитрий Золин:
— Знаете, как в Пушкин въезжаете там сразу…
Максим Щеголев:
-Там места навалом, но нет.
Дмитрий Золин:
— Не дают, я понял. Спасибо.
Максим Щеголев:
— Да. Но что касается стотысячников, да. Я, например, считаю так. Как только будет вполне понятные логистические схемы и как только можно будет осваивать города в том числе, например, на Урале, за Уралом, в Сибири…
Дмитрий Золин:
— А что значит логистическая схема? Возьмите как некоторые и постройте распределительный центр. Возьмите машины, возите в эти города.
Максим Щеголев:
— Смотрите, а мы что сейчас делаем? Этим и занимаемся.
Дмитрий Золин:
— Этим и занимаетесь.
Максим Щеголев:
— Да. Был призыв…
Дмитрий Золин:
— Не хотите просто вкладываться в логистику?
Максим Щеголев:
— Призыв построить транспортный и складской хаб. Мы всегда сильны своими свежими продуктами. Вот для того, чтобы обеспечить охлажденную рыбу в Красноярске, нам ее нужно привезти. За нас это никто не делает. Но для того, чтобы еще организовать плечо, например, 200 км от Красноярска, нам для этого нужно, чтобы у нас был какой-то партнер, который бы мог это сделать без потери качества. Лучше, который это сделает, например, из Москвы сразу туда с промежутком в Красноярске.
А пока таких людей нет. И по овощам нет, и по фруктам нет, и по многим другим продуктам. Поэтому так и получается, что там, где мы эту логистику обеспечить сможем, и если люди будут это воспринимать и смогут это покупать, там мы все сделаем. Но смешно, если мы в Мурманск будем возить охлажденную рыбу из Санкт-Петербурга. Из Санкт-Петербурга мы возим красную норвежскую рыбу в Мурманск, а из Мурманска белую обратно.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. К нам присоединился Сергей Русов, «Азбука Вкуса». Я даже боюсь спрашивать вас про стотысячники. Некоторое время до кризиса ходил в ваши магазины, но там заходишь, вроде ничего ничего не купил, а 5000 нет. Что скажете, у вас про регионы есть какие-то мысли?
Сергей Русов, директор по развитию «Азбуки Вкуса»:
— Хочу сказать, что вы гурман. Я извиняюсь за опоздание, открыли как раз сегодня 44 магазин, поэтому я был на открытии.
Дмитрий Золин:
— Наши поздравления.
Сергей Русов:
— Спасибо. Ну, что рассказать про стотысячники…
Дмитрий Золин:
— За Москву пойдете куда-нибудь?
Сергей Русов:
— В Горках там меньше 100 000 или там Жуковки.
Дмитрий Золин:
— Да, конечно.
Сергей Русов:
— Понятно. Я шучу.
Дмитрий Золин:
— Там средний чек 30 000.
Сергей Русов:
— Максим правильное направление задал. Дело не в количестве населения, а в его качестве и культуре потребления для нас. Также инфраструктура. Потому что часть товара — это свежие продукты. Очень большая часть наличие таможни, работа этой таможни. Как доставляется этот товар из Европы и других стран. Это все очень сложно.
Дмитрий Золин:
— Два вопроса у меня. Дальше в следующем году что-то кроме Москвы откроете? И как далеко от Москвы? Может быть, где-то там что-нибудь в каких-нибудь…
Сергей Русов:
— Достаточно далеко Санкт-Петербург. Мы рассчитываем в следующем году, увидете нас там. И я думаю..
Дмитрий Золин:
— Я правильно помню, что это будет возвращение в Санкт-Петербург? У вас же был там..
Сергей Русов:
— Это можно называть реинкарнацией, не важно как, но…
Дмитрий Золин:
— Вы же там в «Варшавском» были?
Сергей Русов:
— Нет, не мы. Это «Глобус Гурмэ».
Дмитрий Золин:
— Это «Глобус». Извините, чуть не…
Сергей Русов:
— Мы смотрим на чужие ошибки.
Дмитрий Золин:
— Но там с локацией они, конечно, молодцы.
Сергей Русов:
— Поэтому мы рассчитываем, чтобы вы нас увидели в Санкт-Петербурге.
Дмитрий Золин:
— «Варшавский» Prisma взяла.
Сергей Русов:
— Вам будет проще к нам заходить и чем-то себя баловать. Следующий город — это Киев. И только потом, может быть, Екатеринбург.
Дмитрий Золин:
— Тем не менее, думаете в эту сторону.
Сергей Русов:
— Мы работаем в этом направлении. Это же совокупность факторов, и я уже говорил неоднократно, что у нас нет гипермаркетов. Это вопрос операционной рентабельности дивизиона, он на первом плане. Просто рост сети ради сети с убыточными магазинами. Зачем?
Дмитрий Золин:
— Бессмысленно?
Сергей Русов:
— Это никому не нужно. Их нужно там пять штук.
Дмитрий Золин:
— Вот вы в регионы решили двигать, потому что Москва для вас закончилась? Или в Москве неудовлетворен спрос в вашем сегменте? У вас такой эксклюзивный сегмент.
Сергей Русов:
— Я так понял, вы все о планах рассказали. Вот мы сейчас откроем в декабре еще три магазина. 15, 22 и 27 декабря. И до конца финансовго года откроем еще три точки, и у нас будет 50 магазинов. Кошмар, да. Когда мы года 3-4 назад планировали цифру 32, она нам казалась уже пограничной. Понимаете? А на следующий год у меня уже семь площадок подписано.
Дмитрий Золин:
— То есть спрос все-таки есть? Люди богатеют или вы стали торговать дешевле?
Сергей Русов:
— Дело все в двух встречных трендах. То спокойствие, которое сейчас на потребительском рынке, есть некое затишье, назовем его так. Второй встречный тренд — аренда. По крайне мере, у меня она дешевеет. Соответственно, площадки появляются, как я уже говорил, я их не жду, они появляются. Понимаете? Я не ожидал, что по ряду площадок вообще будут переговоры, а они освобождаются. Поэтому для нас хорошо, мы счастливы, мы захватываем те места, которые раньше не могли. Вот эти два тренда, которые идут навстречу друг другу.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
Сергей Русов:
— Пожалуйста.
Дмитрий Золин:
— Что вы скажете, стотысячники, наверное, для OBI нереально?
Валериан Джердес, директор по недвижимости и развитию «OBI Россия»:
— Тяжело. Big Box DIY тяжело. Вопрос, конечно, как многие здесь уже озвучили. К чему эти стотысячники премыкают? Если открытые города, то вряд ли, если Москва, то с удовольствием. Мы смотрим предложения. На самом деле, 2,7 га или 3 га в уголочке, то пожалуйста.
Дмитрий Золин:
— С удовольствием, да?Алексей.
Алексей Храбров:
— Мы, безусловно, идем в такие города, у нас есть успешный опыт. Нам они интересны.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. «Метрика» идет, все ставим галочку.
Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage (вопрос из зала):
— А у меня вопрос к ритейлерам. Как вы это делаете? Как вы выбираете эти магазины? У вас есть хрустальный шар, какой- то гуру, который принимает решения? Это мой традиционный вопрос. Я хочу спросить, есть ли технологии или люди, и как вообще вы принимаете эти решения? Вот Диме вы сказали, что вы пойдете в стотысячник. Через год встретимся. Ну, где? Но вы передумали. Кто этот великий переключатель, который принимает такие решения? В том числе, например, я так понимаю, «Азбука Вкуса» практически персонально принимает решения. Кто может принять решение за «Азбуку Вкуса»?. Будет она открывать 50 магазин или нет? Вот такой хитрый вопрос.
Дмитрий Золин:
— Спасибо, Сергей. Кто хочет ответить?
Сергей Русов:
— Я не очень понял вопрос. Кто принимает решение в компании с точки зрения развития стратегического или по локальным местам?
Сергей Азаров:
— Как вы принимаете это решение? Есть ли у вас какие-то внешние данные? Есть ли у вас какие-то параметры? Есть ли технологии? Либо просто есть какой-то гуру, который приходит, видит объект и говорит да, здесь будет «Азбка Вкуса» или не будет, например.
Сергей Русов:
— Все есть из того, что вы перечислили. Есть технологии, есть параметры, есть отработанные финансовые модели. Во всех федеральных я думаю…
Сергей Азаров:
— Есть Сергей Русов, который говорит, что магазину быть.
Сергей Русов:
— Есть несколько гуру, которые влияют на эти решения, есть какие-то акционеры, которые могут блокировать эти решения. Понимаете? Это как в любом бизнесе.
Сергей Азаров:
— То есть это все-таки не технологии, если есть гуру…
Сергей Русов:
— Почему? Есть технологии, но иногда технология не может показать всего того, как сказать, выхода на другой уровень либо выхода куда-то в сторону. То есть это отработанные технологии и тут нужен гуру.
Дмитрий Золин:
— Вы ее сами конструируете эту технологию? Вы подгоняете под себя все внутри?
Сергей Русов:
— Я вам так скажу. Я работал во многих федеральных компаниях. Все очень похоже. Только отличие в операционном управлении. В «Азбуке Вкуса» акционеры участвуют в управлении. Они находятся непосредственно у меня за дверью. Если у меня есть какой-то вопрос или у них — это минуты. То есть принятие решений происходит очень быстро. Вот чем, допустим, «Азбука» отличается от других федеральных игроков.
Сергей Азаров:
— Максим?
Максим Щеголев, директор по развитию FMCG-сети «О’Кей»:
— Да уже все знаете. Дело все в том, что вы знаете, что я уверен что у всех федералов и даже не федералов у них есть, я надеюсь, свои отработанные методики, по которым они считают, что у них в итоге будет на своей или арендованной площадке, если они зайдут в тот или иной проект. Кстати, тут все любят употреблять слово «сядет арендатор». Арендатор не садится, а входит с проектом. У всех есть отработанные какие-то методики. А что касается гуру, я бы не назвал этих людей гуру. Сложилась некое чутье.
Дмитрий Золин:
— Интуиция?
Михаил Щеголев:
— Это не интуиция. Это чутье. Это вот ..
Дмитрий Золин:
— Судя по всему, мы сейчас разговариваем с гуру.
Михаил Щеголев:
— Нет, я как раз считаю. У меня есть бизнес-план, и мое влияние там ограничивается бизнес-планом.
Дмитрий Золин:
— А кто у вас в компании нюхает?
Михаил Щеголев:
— Нюхают все, особенно, когда они понимают город, когда они понимают место, поэтому бизнес-план — это прекрасная математическая модель. Мы же слышали, что банки делают. Они смотрят, что у них в математике получается. Хотя и говорят, что они все просчитывают, все равно, он же признался, что основывается на минимуме. Все равно любая бизнес-модель исходит из минимума.
Мы, когда строим свою бизнес-модель, подходим с пессимистической стороны. К любому из проектов мы подходим с точки зрения пессимизма. Мы здесь заработаем вот столько-то. Хотя учитывая, что, как вы правильно сказали, в Москве не 11 млн жителей, а 16, в Петербурге не 4 млн, а 7 млн. В других городах то же самое. Мы где-то в подсознании чувствуем, там еще чуть-чуть, вот здесь, сюда подвинем, и все будет получше немного. Но это наш такой осторожный оптимистический прогноз. В любом случае мы будем основываться на пессимизме. То есть на той модели, когда всех, не побоюсь этого слова, приезжих к нам сотрудников, работников в разных отраслях все-таки отправят обратно на родину, и мы будем только в чистом Росстате сидеть. Мы должны предусматривать именно эту модель. Вот …
Сергей Азаров:
— То есть вы получается пессимистичны в прибыли, а в реале в суперприбыли?
Михаил Щеголев:
— Да. Без комментариев. Наша отчетность публикуется.
Сергей Азаров:
— Можно такой же вопрос к OBI задать. Я понимаю, что, наверное, внутри есть. А пользуетесь ли какими то внешними подрядчиками для расчета будущих оборотов компании OBI?
Валериан Джердес:
— Да. Мы и тем, и тем пользуемся. Как и было, как здесь коллеги рассказали. Вот чуть добавлю, что мы как все здесь профессионалы, которые занимаются недвижимостью и развитием, тем более девелоперы. Вот мы маленький уголочек ритейла в голове занимаем. В основе у нас — это операторы, которые знают свой рынок, знают как оперировать свои магазины и продавать. И вот у них, если можно так сказать, есть гуру, наверное, у них это чутье разработалось не только от России, но и от многих международных опытов.
Многие из наших работали зарубежом, например, в Китае или странах Европы. И они знают, как оперировать эти магазины. Мне кажется, в этом процессе, продажи — это чутье… Может быть, как-то развивать в другой степени. Мы как строители, как люди, которые занимаются недвижимостью, мы просто строим точки сбыта. Это очень простая и маленькая задача. Но вот у настоящих операторов чутье, мне кажется, существует и очень сильно.
Сергей Русов:
— Вы у них спрашивали? Вы операторам задаете вопросы откроемся здесь или нет? Это коллегиальное решение операторов ?
Валериан Джердес:
— Мы включаем их в процесс.
Сергей Азаров:
— И такой же, извините, вопрос к, например, Станиславу. Помог вам La Salle в открытии или нет? Все, удаляюсь.
Станислав Хелминский, вице-президент холдинга «Финстрой»:
— La Salle нам ничего не открывал. Поэтому мы тоже стараемся прислушиваться к мнению всех сторон. Тоже используем какой-то математический аппарат. Опять-таки изучаем рынок, понимаем кто на этом рынке, чего ожидать, каких ставок аренды, рассчитываем экономику проекта. Действуем как все. Максим сказал, что ходим, нюхаем, смотрим как в городе жизнь идет, чего от него ожидать. Без этого никуда.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Спасибо. Про форматы так вскользь уже сказали. А давайте спросим, хотят ли ритейлеры другие форматы торговых центров? Девелоперы — понятно. Они постоянно ищут новые пути, какие-то идеи. Редевелопмент, аутлеты, ритейл-парки, power- центры — это все понятно. А хотят ли ритейлеры работать в других форматах, и что вы считаете там для себя персонально интересным? Давайте блиц. Михаил, с вас начнем. К примеру, хочу в аутлет или никуда не хочу. Или хочу сидеть…Не сидеть, простите, нельзя это слово употреблять, я забыл.
Михаил Нефедов, руководитель отдела развития «Эконики»:
— Хочу в аутлет. Эксперимент для России, но он нам интересен. Что касается остального, я не знаю. Оцениваю все-таки рынок моды особенно в нашем сегменте как достаточно консервативном, поэтому не готов пока ответить про другие форматы…
Дмитрий Золин:
— Классический формат и аутлет. Спасибо. Денис.
Вопрос из зала:
— Я очень извиняюсь, а насколько вы готовы снизить цены в вашем аутлете? Вы говорите, что мы пойдем в аутлет. Но самое интересное, за сколько вы туда пойдете?
Михаил Нефедов:
— Начнем с того, что договоры с аутлетами изначально регулируют ценообразование у них. Там прописывается скидка не ниже, но в принципе, мы опять же аутлет открываем с определенной целью, чтобы избавляться от остатков и эффективно использование площадей и оборот. 30% — нормально. Не менее 30%. 30% — 50%. Все зависит от коллекции. Происходит анализх моделей. Если есть на данный момент задача ускорить продажи какого-то конткретного атртикула, например, то, можем до 70%. Стандартная схема распродаж.
Вопрос из зала :
— Фактически, у нас получается не аутлет-центр, а дисконт? Я правильно понимаю?
Михаил Нефедов:
— Не совсем так. Этот вопрос для нас сейчас тоже новый. И распродажи, и аутлет. То есть вы имеете ввиду то, что какие модели будут продаваться в аутлетах, какие-то коллекции для них создаваться?
Вопрос из зала:
— Я имею ввиду то, что, к примеру, в Европе в аутлетах представлены новые коллекции. И там все равно снижена цена.
Михаил Нефедов:
— Жизнь покажет. Естественно, какие-то модели из новых коллекций будут появляться.
