Круглый стол «Ритейлеры VS Девелоперы. Особенности сотрудничества за МКАДом». Вторая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 21 мин. 34 сек., размер — 146,5 Мб.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Станислав, у вас много всего. Поделитесь чем-нибудь свеженьким и интересным. Куда думаете, в какую сторону? Я про форматы, в первую очередь, спрашиваю.
Станислав Хелминский, вице-президент холдинга «Финстрой»:
— Формат, собственно, как был, так и остался. Опять же в регионах людям интересны торгово-развлекательные центры. Внутри этих центров всем интересны свежие бренды, новые ритейлеры, которых не было в регионе, и которые придут и завоюют сердца.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Вы как считаете, сколько у нас в России ежегодно появляется новых ритейлеров? Мне надо точную цуфру.
Станислав Хелминский:
— Опять же по всем сегментам, ну, десять.
Дмитрий Золин:
— Отлично.
Станислав Хелминский:
— Я думаю, что не больше.
Дмитрий Золин:
— Новые кубики, новые дома. Не из чего строить?
Станислав Хелминский:
— Нет. Здесь вопрос в том, что опять же сейчас, слава Богу, ритейлеры проявили интерес к регионам. Они идут в регионы.
Дмитрий Золин:
— А почему, кстати? Ваша точка зрения. Потом мы спросим ритейлеров, почему они проявляют интерес.
Станислав Хелминский:
— Я думаю, что традиционный рынок Москвы и Санкт-Петербурга насыщается постепенно и им надо куда-то развиваться. А куда еще развиваться, кроме как не в регионы? Но опять же я хотел сказать, что коллеги ритейла все дружно в один голос сказали: «Да мы хотим в регионы, да мы хотим там развиваться». Но опять же в чем проблема, ее уже, собственно, мои коллеги девелоперы озвучили. Естественно, они говорят, что дайте нам стотысячник в один этаж и на пересечении двух центральных улиц города.
Дмитрий Золин:
— Но чудес не бывает…
Станислав Хелминский:
— Да, чудес не бывает. Так все везде хотят, но когда сталкиваются непосредственно с местами и с какими-то с форматами, думают: «Нет, подождите, второй этаж, нет, невозможно». Вот проблема, которая есть и, я думаю, которая как-то тоже будет решаться. Надо же строить новые магазины
Дмитрий Золин:
— То есть у вас мало ритейлеров?
Станислав Хелминский:
— Нет, их хватает. Все нормально. Но нужно еще больше.
Дмитрий Золин:
— Но должно быть еще больше. Отлично. Давайте, ритейлеры! Что это вы действительно пошли в регионы?
Игорь Васюков, исполнительный директор «Посуды-Центра»:
— Мы не начинали еще и не пришли, собственно говоря, поэтому… относительно нашей компании… мы до Москвы еще не дошли. Поэтому мы в регионах, чисто исторически, как татаро-монголы идем в Москву.
Дмитрий Золин:
— А какой у вас план на следующий год? Есть уже план или еще нет?
Игорь Васюков:
— Да, план есть. Порядка восьми.
Дмитрий Золин:
— Давайте, Максим. У вас какой план?
Максим Щеголев, директор по развитию FMCG-сети «О’Кей»:
— Я о планах пока говорить не буду.
Дмитрий Золин:
— А вы еще не утвердили?
Максим Щеголев:
— Да, они еще не утверждены. Они уже были озвучены генеральным директором, и мы, естественно, их выполним, даже сомнений в этом нет.
Дмитрий Золин:
— Нет, вы знаете, такой ответ не пройдет.
Максим Щеголев:
— Дело все в том, что в силу того, что, к сожалению, нам не хватает девелоперских проектов, мы много строим сами.
Дмитрий Золин:
— Назовите города, где в следующем год, появится новый магазин.
Максим Щеголев:
— В этом и в следующем, по крайней мере, те, которые в активной стадии строительства — это Воронеж, Тюмень, Екатеринбург, Нижний Новгород, что-то еще…В общем, много мы строим сейчас, потому что нам действительно адекватно и совершенно четко не хватает площадок, которые предлагают девелоперы для своего развития. Но мы традиционно много строили, поэтому тут мы, собственно, ничего нового не делаем.
Дмитрий Золин:
— А где вы больше хотите — в Москве или в регионах? Я не по объему, а просто вот…
Максим Щеголев:
— Я же уже говорил насчет Москвы, что для нас Москва. В регионах мы хотим много, в том числе в регионе Москва.
Дмитрий Золин:
— Все же хотят обычно в Москве. Нет?
Максим Щеголев:
— Регион..Москва для нас регион. Я уже говорил, так что тут понятное дело. Москва она была всегда привлекательной для всех ритейлеров, но вчера, например, мы открыли магазин в Саратове. Регион это? Регион.
Дмитрий Золин:
— Так сколько откроете в 2012 г. ? Десять откроете?
Максим Щеголев:
— Откроем больше.
Дмитрий Золин:
— 20?
Максим Щеголев:
— Не мучайте меня!
Дмитрий Золин:
— Хорошо, спасибо.
Максим Щеголев:
— Дайте площадки!
Дмитрий Золин:
— Постараемся. Давайте спросим у OBI. Сколько магазинов вы планируете открыть и в каких городах? Сказали вот, мы на 500 000 смотрим. Сколько? 500 000 или в городах с населением меньше миллиона?
Валериан Джердес, директор по недвижимости и развитию «OBI Россия»:
— Сейчас трудно сказать, сколько на следующий год, на будущее.
Дмитрий Золин:
— Мы же все понимаем, что магазины строятся примерно год, и сегодня в декабре 2011 г. мы понимаем, что построится в 2012 г. Чудес не случится, он за три месяца не построится.
Валериан Джердес:
— Безусловно. Я могу сказать точно, что Москва для нас, как и для «О’Кея», и у многих это совсем другое пространство. Это маленькая страна. Как какой-то приоритет у нас Москва или Московская область. Вопрос, что регионально из Москвы люди готовы ехать? Где здесь точки привлекательности из региона в Подмосковье ехать? Вопрос здесь один — как далеко от МКАДа. Вот это движение…
Дмитрий Золин:
— Вы откроете хоть один магазин в городе не миллионнике, а в городе с меньшим населением в следующем году?
Валериан Джердес:
— Да.
Дмитрий Золин:
— Назовите город.
Валериан Джердес:
— В следующем 2011 г. мы не сможем, но в будущем — обязательно. Пока не можем назвать город, но мы точно сможем выйти в регион, хоть это и совсем другое измерение.
Дмитрий Золин:
— Значит конктракт не подписан, и вы еще не строитесь. Я понял. Спасибо. Алексей.
Алексей Храбров, директор департамента по управлению недвижимым имуществом «Метрики»:
— У нас пока план развития не утвержден на будущий год, но, исходя из ощущения, это будет не меньше, чем в этом году.
Дмитрий Золин:
— Здесь всем очень понятно, о каких цифрах идет речь.
Алексей Храбров:
— А я сейчас продолжу. В этом году мы открыли 29 магазинов.
Дмитрий Золин:
— Отлично, вот первая цифра хорошая.
Алексей Храбров:
— Была также перелокация, соответственно, в следующем году 25 где-нибудь откроем.
Дмитрий Золин:
— Чуть-чуть восточнее не пойдете или по-прежнему запад страны?
Алексей Храбров:
— Я думаю, пока запад и север.
Дмитрий Золин:
— Я еще спрошу у вас. Вы же тоже много сами строите?
Алексей Храбров:
— Нет.
Дмитрий Золин:
— В торговых центрах сейчас в основном?
Алексей Храбров:
— Знаете, может быть, вам будет интересно. Мы тут анализировали данные по развитию за 2011 г. У нас 30% магазинов — это торговые центры, причем ни одного сетевого нет. И то, что коллеги говорят, что нет земли…Местные девелоперы находят землю и строят торговые центры и, в том числе, сетевые операторы, например, «Магнит». Он строит в тех местах, где нам интересно, и строит достаточно продуманные комплексы с хорошей проходимостью
Дмитрий Золин:
— То есть вы тонко намекаете, что сетевые девелоперы не очень глубоко погружаются в тему.
Алексей Храбров:
— Нет. Почему? Я думаю, что они просто сконцентрировались на очень крупных проектах в очень понятных городах, чтобы обосновать банкирам зачем им нужны деньги. А в меньших городах, где специфика больше прослеживается они не строят, поэтому мы, например, сотрудничаем с региональными комплексами. При этом они по качеству ничуть не уступают сетевым операторам. В частности, опять же повторюсь, сотрудничаем с «Магнитом» и «Пятерочкой». Они строят большие хорошие комплексы в хороших локациях с хорошим трафикам.
Дмитрий Золин:
— И вы у них арендуете?
Алексей Храбров:
— И мы у них арендуем. 30% — это вообще те, которые не были предусмотрены под торговлю. И то, что здесь упоминалось про редевелопмент…Опять же девелоперы делают под нас помещение и 30-40% это под все остальное. Поэтому повторюсь, 25 магазинов, наверное, в следующем году. В прошлом году построили два магазина, в этом, может быть, один или два. Особые какие-то места, которые нам очень хочется пока цели нет строить.
Дмитрий Золин:
— Вы стараетесь находить общий язык с не крупными компаниями, а местными девелоперами, у которых есть ресурсы, возможности, связи, земля. То есть идете по такому пути?
Алексей Храбров:
— Да, они сделают это быстро, они могут адаптироваться к местному рынку, они понимают специфику.
Дмитрий Золин:
— Чувствуете, да, «Ташир», «Регионы», какой камень в вас полетел?
Алексей Храбров:
— Нет, это не камень, это просто так.
Дмитрий Золин:
— Это просто констатация факта.
Алексей Храбров:
— Это просто констатация факта, да. А по поводу редевелопмента — вопрос здесь прозвучал про редевелопмент промышленных территорий. Их сложно делать, потому что локации у них сами понимаете. У нас заводы строили не в жилых массивах, а где-то на отшибах.
Дмитрий Золин:
— Города немножко развиваются, нет?
Алексей Храбров:
— Не настолько. Не химические предприятия отстраивают, они все-таки уходят куда-то в рекреационную зону. Но опять же, повторюсь, 30% — это не сетевые девелоперы, которые строят большие комплексы с большими якорями.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Что нам скажет «Эконика»? Почему в регионы? Михаил.
Михаил Нефедов, руководитель отдела развития «Эконики»:
— Мы исторически равномерно развивались. И Москва, регионы. Сейчас баланс в сторону регионов, опять же предложения.
Дмитрий Золин:
— Какой план на будущий год?
Михаил Нефедов:
— План? У нас планы от года к году не меняются, поэтому порядка 20-25 магазинов. Соотношение Москва к регионам 30 к 70. При этом с этого года начинаем осваивать Подмосковье. То есть до этого мы самые дальние магазины открывали в спутниках… именно спутники. Не будем говорить о таких центрах как «Мега», которая расположена за МКАДом. Сейчас 20 км, 30 км, 40 км от Москвы, будем экспериментировать. Посмотрим насколько готовы они принять нашу марку.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Денис. Вы же не за один бренд говорите, правильно?
Денис Стенько, директор по развитию и аренде re:Store Retail Group:
— Безусловно, говорю за всю сеть.
Дмитрий Золин:
— Четыре бренда у вас или сколько?
Денис Стенько:
— Четыре направления: re:Store, техника Sony, Nokia и Lego. Плюс работа по новому направлению, но пока без комментариев. На языке цифр у нас 115 магазинов в 17 городах. Задача до конца 2012 г. — порядка 190 магазинов в 27 городах.
Дмитрий Золин:
— И того, не плюс 190, а до 190?
Денис Стенько:
— Безусловно, и того 190. Увеличение сети на 50%. Какие города? Сургут при нашей норме — один магазин на 500 000 населения. Мы смотрим, скажем, мы обсуждаем Кемерово, мы смотрим на Томск, мы думаем о Пензе и…
Дмитрий Золин:
— Вот так далеко за Урал вы пошли по какой причине?
Денис Стенько:
— Так далеко за Урал мы пошли только по одной причине. Так как у нас есть опыт в Красноярске.
Дмитрий Золин:
— Положительный?
Денис Стенько:
— Он положительный, он в двух торговых центрах положительный. Он разный опять же, но он положительный. К сожалению, пока не можем себе позволить идти дальше. Возьмем Иркутск. Господа девелоперы, огромная просьба, когда мы говорим об Иркутске, когда мы говорим о городах, которые дальше на восток, постройте где-нибудь в Красноярске, в Новосибирске большой логистический хаб, потому что игрушки Lego возить десятками фур невозможно. Это безумные деньги приходится тратить только на логистику.
Есть большое желание идти в Иркутск, огромное желание идти во Владивосток, Хабаровск, но мы вынуждены эти города пока что вычеркивать, потому что нет инфраструктуры, нет тех ресурсов, которые необходимы, на самом деле, достаточно многим ритейлерам.
Дмитрий Золин:
— Безусловно, большая проблема с логистикой?
Денис Стенько:
— Большая проблема с логистикой, Москва не резиновая.
Дмитрий Золин:
— Про Владивосток вообще молчу.
Денис Стенько:
— Про Владивосток вообще молчим, хотя он очень интересен как регион, как субъект.
Дмитрий Золин:
— А чем он интересен? Там денег много?
Денис Стенько:
— Покупательской способностью. Все города мы исключительно ранжируем по населению, покупательской способности и по обороту города.
Дмитрий Золин:
— А давайте про деньги, кстати, поговорим. Я сейчас обращаюсь не только к ритейлерам, но и к девелоперам. Есть какие-то точки отсечения у вас относительно средней заработной платы, может быть, годового оборота торговли в городе? Как вы на это смотрите?
Денис Стенько:
— Я, если позволите, продолжу, чуть чуть не закончил. Смотрим. Создали некий объективный для нас, на самом деле, конечно, субъективный коэффициент. Получили его, исходя из населения города, доходов населения и оборота ВВП.
Дмитрий Золин:
— Есть у вас собственный коэффициент?
Денис Стенько:
— У нас есть собственный коэффициент. У на есть ТОП-40 городов. Среди них есть Владивосток, и он не на последнем месте. На последнем месте у нас оказался, к нашему удивлению, Тольятти.
Дмитрий Золин:
— А коэффициент сами придумали?
Денис Стенько:
— Коэффициент мы практически получили, все просто. То есть Москва номер один…
Дмитрий Золин:
— Поделитесь коэффициентом?
Денис Стенько:
— Да, на самом деле, Госкомстат, перемножьте три цифры и получится Москва — 100% и дальше Санкт-Петербург на втором месте, на третьем — Тюмень.
Дмитрий Золин:
— И точка отсечения, чтобы у вас получилось где-то 40?
Денис Стенько:
— Исходя из населения, к примеру, Тольятти -1%, Москва -100%, Санкт-Петербург — 16%. То есть получается достаточно большой разрыв. В среднем, все города по 4%.
Дмитрий Золин:
— Знаете, про население. Как вы считаете, есть официальная статистика, есть…
Денис Стенько:
— Исключительно по официальной статистике, только по официальной. Конгломерация — это, конечно, все здорово, но та же Москва, та же официальная статистика говорит об 11 млн жителей, а фактически это 15-16 млн.
Дмитрий Золин:
— Кто-то говорил, что 20, и всех же эвакуировать придется если что. Отлично, есть еще у кого то?
Максим Щеголев:
— Заметили друзья, как Дмитрий между делом снимает с нас информацию для того, чтобы свои прогнозы уточнять?
Дмитрий Золин:
— Спасибо, Максим. Понесло.
Станислав Хелминский:
— Да, я собственно хотел, случай из жизни рассказать по поводу использования статистических данных при оценке городов. Вот тоже пошли по этому пути, но на практике опять же столкнулись с совершенно парадоксальным фактом, когда есть, например, два города, один из которых Барнаул, другой город — Ульяновск. По статистическим данным они практически совпадают по заработной плате населения, но при всем этом совершенно разный подход населения к шопингу, совершенно разная покупательская активность населения и что, к удивлению…
Дмитрий Золин:
— Понятно, что в Барнауле до 2008 г. не было ни одного того, чего можно было бы назвать торговым центром.
Станислав Хелминский:
— В Ульяновске до сих пор нет.
Дмитрий Золин:
— Бросьте вы. Где DARS? Вот видите, ваш самолет не летит…
Станислав Хелминский:
— Нет. И при всем при этом в сопоставимых условиях, официальная статистика не всегда показывает. То же самое можно сказать про общественное питание.
Дмитрий Золин:
— Вы ушли от практики. Правильно?
Станислав Хелминский:
— Не то, чтобы ушли, мы, конечно, смотрим, но опять же предпочитаем сами проверять на месте, как все происходит.
Дмитрий Золин:
— Какие у вас критерии ? Есть ли какие-то критерии?
Станислав Хелминский:
— Опять же нам как девелоперам здесь сложнее. У нас нет задачи открывать по 40 торговых центров в год.
Дмитрий Золин:
— Кстати, почему не такой задачи? Можно ведь тихонечко монополизировать все.
Станислав Хелминский:
— Можно, но это сложно переварить такой объем, потому что строительство…
Дмитрий Золин:
— Чего не хватает? Земли?
Станислав Хелминский:
— И земли. Уважаемые господа ритейлеры хотят, как я уже сказал, 100 000 на пересечении двух центральных улиц и опять же люди.
Дмитрий Золин:
— У нас просто индустрия молодая видимо?
Станислав Хелминский:
— Я думаю, да.
Дмитрий Золин:
— И образования по недвижимости до сих пор, по-моему, ни одного приличного нет.
Станислав Хелминский:
— Да, есть такая проблема.
Дмитрий Золин:
— Все методом научного тыка.
Станислав Хелминский:
— Естественно. И найти хорошую команду, которая сможет такой объем переваривать, большая проблема. Мои коллеги скажут тоже, я думаю.
Дмитрий Золин:
— Хочу у Игоря спросить. Знаю у него несколько площадок, он редевелопментом активно занимается.
Игорь Коновалов, председатель совета директоров ОАО «Инпром Эстейт»:
— Да, надо учесть то, когда ты проходишь эксперизу, казалось бы, одна госэкспериза, но она очень разная. Ты приходишь с проектом в городе, в городе строить надо, начинают загибать пальцы, есть такие нормативы и причем по разным разделам проекта сталкиваешься с очевидным маразмом. Опять-таки есть местные администрации, губернаторы, которые налагают определенные требования, компенсационное озеленение, какие-то проблемы со сносом каких-то там деревьев и прочих проблем с населением. Когда выходит население и начинает бастовать и говорить о том, что здесь не будет торговогого центра, потому что в сознании людей почему-то есть, особенно когда мы говорим о регионах, а не о крупных городах, что у многих людей есть понимание, что торговый центр — это зло, наркоманы, там музыка играет, там постоянно какой-то шум и гам, поэтому приходится…
Дмитрий Золин:
— Наверное, у бабушек, может быть, такое восприятие торговых центров?
Игорь Коновалов:
— Как ни странно, это взрослая часть населения, которая является активной. Она ходит и пишет жалобы в прокуратуру, администрацию, приемную президента. Поэтому в действительности тяжело осваить новые территории. Я поддержу коллегу, что хочется, конечно, масштабировать и активно развиваться, но здесь есть масса препятствий, не говоря уже о менеджменте, который должен быть мотивирован, а многие приходят и думают, как бы украсть, завысить на сметах на стройке, подобрать строительную компанию.
Дмитрий Золин:
— Это стандартная история. А есть какие-то критерии, куда и в каких городах хотите?
Игорь Коновалов:
— Потом у нас растет аренда из-за этого. Там кто-то ворует, а у нас растет аренда, и мы перекладываем это на хрупкие плечи ритейлера.
Дмитрий Золин:
— Есть какие-то критерии? Куда пойдете, в какие города?
Игорь Коновалов:
— Знаете, я убежден в том, что можно сделать успешный торговый центр и в населенном пункте в 100 000. В действительности, я считаю, что place очень важен, очень важен менеджмент. Можно вытянуть торговый центр и создать там устойчивый потом, если торговый центр имеет хорошую концепцию, если tannant-mix правильный, если реклама и маркетинговая программа продуманная, то можно поднимать хорошие ставки. Я не верю в то, что хорошие девелоперские проекты могут существовать внутри МКАДа.
Дмитрий Золин:
— Я знаете, сейчас скажу… До 2008 г. я лично знал три компании, которые имели проекты строительства торговых центров в маленьких городах меньше 100 000. Вопрос к девелоперам. Нет ли у кого, случайно, сейчас такого плана? После кризиса все-таки этой темой заняться. Ритейлеры, я вас спрошу. Пойдете или не пойдете, если вдруг кто-то такую историю не просто расскажет, а еще и сделает.
Игорь Коновалов:
— Я буквально в кратце скажу о нашей компании. Мы не хотим идти в крупные города, потому что конкуренция — фактор важный. Есть баланс спроса и предложения, и зачем идти туда и там конкурировать своими ресурсами, знаниями, когда можно идти туда, где пустая поляна? Мы этим пользуемся. Я считаю, что на ближайшие десять лет в России еще очень много неосвоенных мест, и можно реализовывать совершенно успешные проекты.
Дмитрий Золин:
— Я вижу, Сергей очень довольно кивает головой. Спасибо, что в Москву не идете — и так очень плотно.
Сергей Крылов, директор по развитию ООО «Вэй М»:
— Действительно, я соглашусь с выступающим коллегой. Есть и новые поляны, и неохваченные территории, и новые концепции торговых центров. Со своей стороны, я хотел бы все-таки призвать ритейлеров смелее заходить в новые концепции торговых центров. Не боятся экспериментировать, пытаться вступать в диалог с девелоперами и находить приемлемые решения о новых концептах магазинов, в том числе, аутлетов. Я очень коротко скажу.
По практике мы сейчас видим, что если сеть торговая имеет уже больше десяти магазинов, она может организовать аутлет на остатках продукции, и привлечь в аутлет-магазин дополнительную целевую аудиторию посетителей, тем самым где-то даже сохранить продажи. Это все-таки может и повысить, потому что мы разрешаем оставлять 30% ассортимента новых коллекций, 70% могут быть остатки коллекции со скидкой 30%, но 30% можете поставить в корнер и сделать новые коллекции.
И когда мы сейчас смотрим поведение покупателей, мы видим, на сколько они покупают и приходят в аутлет, потом видят новую коллекцию, покупают и новую колекцию. И мы видим, насколько хорошие обороты у тех ритейлеров, которые все-таки осмелилились заходить в новые концепции и, надеюсь, в новые проекты.
