Круглый стол «Ритейлеры VS Девелоперы. Особенности сотрудничества за МКАДом». Первая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 20 мин. 12 сек., размер — 136,6 Мб.
Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC:
— Если можно, каждый коротко про себя скажет два слова. Только действительно очень коротко без рассказов про компанию. Кто, что, чем занимается. Начнем с девелоперов, с регионов.
Виктор Черных, руководитель отдела аренды московских проектов ГК «Регионы»:
— Меня Зовут Виктор Черных, руководитель отдела аренды московских проектов ГК «Регионы». Торговый центр «Июнь Мытищи» и «Красногорск».
Анна Образцова, операционный директор ГК «Ташир»:
— Всем добрый день. Меня зовут Анна Образцова, ГК «Ташир». Я курирую проекты «Рио Реутов», «Рио Дмитровка» и ряд региональных проектов.
Сергей Крылов, директор по развитию ООО «Вэй М»:
— Здравствуйте. Меня зовут Сергей Крылов, директор по развитию компании «Вэй М». Курирую аутлет-центры «Бренд Сити», реконцепция торгового центра «Вэймарт».
Игорь Коновалов, председатель совета директоров ОАО «Инпром Эстейт»:
— Игорь Коновалов, компания «Инпром Эстейт». У нас региональные проекты в городах Саранск, Ульяновск, Краснодар, Брянск и Таганрог. То есть компания относительно молодая. Портфель проектов больше 100 000 кв.м. Это как «Гринфилд»… проекты, так и девелопемент.
Станислав Хелминский, вице-президент холдинга «Финстрой»:
— Станислав Хелминский, вице-президент холдинга «Финстрой». Занимаюсь операционной деятельностью, собственно, и коммерцией. Нашу компанию вы знаете… 27 региональных проектов.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы Покров»:
— Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы Покров». Кроме девелоперского и строительного подразделения управляем более 30 000 кв.м. стрит-ритейла.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Переходим к другой линии, к ритейлерам.
Михаил Нефедов, руководитель отдела развития «Эконики»:
— Нефедов Михаил. Отвечаю за развитие обувной сети «Эконика».
Денис Стенько, директор по развитию и аренде re:Store Retail Group:
— Добрый день еще раз. Денис Стенько, торговая сеть re:Store Retail Group. 115 магазинов в 17 городах России.
Игорь Васюков, исполнительный директор «Посуды-Центра»:
— Игорь Васюков, компания «Посуда-Центр». У нас 22 магазина от Хабаровска до Казани. 36 лет, женат, двое детей.
Дмитрий Золин:
— Отлично.
Максим Щеголев, директор по развитию FMCG-сети «О’Кей»:
— Добрый день еще раз. Максим Щеголев, директор по развитию сети «О’Кей».
Валериан Джердес, директор по недвижимости и развитию «OBI Россия»:
— Валериан Джердес, директор по развитию OBI. Упорно развиваемся по Москве и регионам. Недемся на вашу поддержку.
Алексей Храбров, директор департамента по управлению недвижимимым имуществом «Метрики»:
— Алексей Храбров, директор по развитию, сеть строительных гипермаркетов»Метрика». 50 магазинов в России.
Дмитрий Золин:
— Отлично, здорово. Давайте сделаем так. У нас, на самом деле, две большие линии. Поэтому я сразу прошу выступать коротко, четко и по существу без длинных рассказов. Начнем сразу с самого главного вопроса. Спрошу первых, естественно, ритейлеров. Можно ответить даже «да» или «нет». Довольны ли вы тем количеством девелоперских проектов торговых центров, которые сегодня строятся в регионах? Достаточно ли вам их или вам нужно больше? Давайте прямо. Вот кто хочет или можем всех спросить. Давайте! «Эконика», довольны или нет?
Михаил Нефедов:
— Отвечу так. Можно больше, но, в принципе, нормально.
Дмитрий Золин:
— Можно больше, но, в приницпе, нормально. Денис.
Денис Стенько:
— Есть еще куда расширяться, но рынок дефицитный. Нужно строить больше и давать ресурсы того, чтобы иметь возможность расширяться.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Игорь?
Игорь Васюков:
— Хочется сказать, что нужно больше, чтобы конкуренция была выше, и тогда цены будут ниже.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Максим. Ну, я знаю, вы сейчас скажете.
Максим Щеголев:
— Нам не хватает.
Дмитрий Золин:
— Вам не хватает? А сколько надо?
Максим Щеголев:
— Умножте на три, на четыре, на пять.
Дмитрий Золин:
— В каждом городе? Вас конкуренты теснят или… Вы же не одни.
Максим Щеголев:
— Другим же тоже надо.
Дмитрий Золин:
— Вот тогда сразу к вам такой вопрос. Просто FMCG всегда очень интересен. Минимальное население в зоне охвата вашего магазина в городе. Есть какой-то такой критерий?
Максим Щеголев:
— Естественно. Все на этот критерий смотрят, но город городу рознь. Я всегда говорил, что мы, например, в Мурманске себя прекрасно чувствуем. У нас там два гипермаркета, а население — 360 000.
Дмитрий Золин:
— Ниже пойдете? Знаете, недавно на встрече «Лента» сказала про 120 000. Лишь бы была доступность в 20 минутах этих 120 000 жителей.
Максим Щеголев:
— И еще пять гипермаркетов, да? Я посмотрю, как они будут работать. Естественно, зона охвата важна. Мы, например…
Дмитрий Золин:
— Цифру, цифру, скажите!
Максим Щеголев:
— Я считаю, что гипер на 100 000 — это нормальная цифра.
Дмитрий Золин:
— Отлично, отлично.
Максим Щеголев:
— Вопрос только в региональных городах. Он очень часто зависит от логистики и поэтому не всегда можно пойти в тот или иной город.
Дмитрий Золин:
— Понятно. Развитие компании от этого зависит, Игорь?
Игорь Васюков:
— У нас критерий — это 400 000 и один магазин.
Дмитрий Золин:
— Спасибо. Понятно. Валериан, довольны ли вы количеством торговых центров?
Валериан Джердес:
— Совсем нет. Нам очень очень вас не хватает, мы очень вас ждем. Мы вынуждены, на самом деле, сами строить, и это не наш профиль.
Дмитрий Золин:
— Вот кто-то из ваших менеджеров, я не помню точно и врать не буду, может быть, даже не из ваших, но похожих. Castorama и еще кто-то сказали, что только миллионники и меньше мы не очень хотим. Так или нет?
Валериан Джердес:
— Нет, не так. Я не знаю…
Дмитрий Золин:
— Для OBI какая нижняя граница?
Валериан Джердес:
— Сейчас мы рассматриваем 500 000+, но можно и ниже идти, на самом деле. Это смотря на…
Дмитрий Золин:
— Для вас в населении города важен больше объем или больше важен средний уровень дохода в городе? Или опять зона охвата? Есть самый ключевой критерий?
Валериан Джердес:
— Все критерии, но для нас, естественно, как DIY-магазина, важно строительство, а именно строительство квартир и домов.
Дмитрий Золин:
— То есть Краснодар, наверное, для вас сейчас самый интересный?
Ваплериан Джердес:
— Совершенно верно.
Дмитрий Золин:
— Отлично, я понял. Алексей.
Алексей Храбров:
— Считаю, что необходимо больше торговых центров.
Дмитрий Золин:
— А у вас есть критерии, «Метрика»? Где сядете? В 50 000 сядете?
Алексей Храбров:
— В 50 000 сядем.
Дмитрий Золин:
— Сядете?
Алексей Храбров:
— Да.
Дмитрий Золин:
— А то, что там средняя заработная плата 10 000 руб.?
Алексей Храбров:
— А вы зону охвата посчитайте. Может, вокруг…
Дмитрий Золин:
— То есть для вас зона охвата важна?
Алексей Храбров:
— Безусловно. Потому что город может быть с населением 50 000, а рядом живет еще полмиллиона.
Дмитрий Золин:
— Я знаю, вы органически развиваетесь. Начали, естественно, с Санкт-Петербурга как и многие в этой стране. В основном, идете сейчас по западу нашей страны. Не хотите Урал? Так или нет?
Алексей Храбров:
— Пока нет, но год назад я говорил, что наша стратегия идти вдоль западных границ Российской Федерации.
Дмитрий Золин:
— Там люди лучше или логистика проще?
Алексей Храбров:
— Логистика проще и, откровенно говоря, потребление здесь у рынка выше.
Дмитрий Золин:
— То есть на Урале все что делают?
Алексей Храбров:
— Знаете, один, не буду называть фамилию, крупный инвестор как-то мне сказал: «За Уралом вообще жизни нет». Он меня этим очень убил, конечно. Но представляете есть такие люди, которые так думают. Я уверен, что там есть жизнь, но управлять такими магазинами…Там свой сформированный ритейл, поэтому…
Дмитрий Золин:
— Понял. Спасибо. Наша атакующая линия. Отлично! Давайте. Только я хотел спросить. Не накопились ли у кого вопросов?
Николай Крайнов:
— Я вообще не понимаю, что мы здесь обсуждаем. Если задать вопрос ритейлу. Вам площадей еще надо? Конечно, ответят — "да". Цены аренды ниже надо? Ответят, конечно — "да". Спросите тогда девелоперов. Вам больше земли надо? Вам ее хватает? Конечно, нужна. Вам деньги дешевле нужны? Конечно, нужны. Что мы тогда обсуждаем? Естественно, им надо больше торговых мест.
Дмитрий Золин:
— Что же мешает строить больше?
Николай Крайнов:
— Во-первых, земля — это тот продукт, который очень давно не производят. Кроме того, тяготение к большим городам создает концентрацию населения и на единицу площади, соотвественно, свободные площади…Именно там, где много народу, ее мало. Такой парадокс. Поэтому, действительно, что не хватает девелоперам? Земли, в первую очередь.
Дмитрий Золин:
— А можно тогда сразу спрошу? Считаете ли вы, что рынки торговой недвижимости в России, в регионах… сейчас не про конкретный город говорю, а в целом… они уже насыщены или все-таки нужно строить больше?
Николай Крайнов:
— Ни в коем случае не насыщены.
Дмитрий Золин:
— Почему, объясните?
Николай Крайно:
— Мало еще построили. Мы строим всего 10, 12, 15 лет.
Дмитрий Золин:
— Вот знаете, много всякой разной аналитики читаю и сам периодичекси ее делаю по разным городам. Возьмем, к примеру, Курск. Там 650, врать точно не буду, около 650 метров на 1000 жителей населения, а это больше, чем в Европе. Все равно считаете надо строить?
Николай Крайнов:
— Конечно, неравномерное распределение торговых площадей относительно плотности населения, и, естественно, мы это всегда учитываем. Это было, есть и будет. Но в целом, конечно, недостаточно. И те нарекания или сетования ритейла, что ставки высокие. Они это говорят, они это подверждают. Было бы больше помещений, были бы ниже ставки.
Дмитрий Золин:
— Кто-то согласен с этим или не согласен? Кто-то считает, что строить не надо? Девелоперы, регионы что думают? Это один из таких крупных в России…
Виктор Черных:
— Если вы знакомились с работой…
Дмитрий Золин:
— Знаю, все участки знаю.
Виктор Черных:
— Вы-то знаете, конечно. Вот один из последних наших региональных проектов — это город Сыктывкар с населением в районе 300 000. Параллельно мы строим торговый центр в Москве.
Дмитрий Золин:
— 200 000 кв.м. почти.
Виктор Черных:
— 180 000 кв.м. Также перспективны регионы. Welcome! Мы открыты. Мы абсолютно не боимся конкуренции.
Дмитрий Золин:
— Но, тем не менее, вы очень органически растете. Вы прорастаете один, два, три объекта в год.
Виктор Черных:
— Слава Богу.
Дмитрий Золин:
— Чем это все ограничено?
Виктор Черных:
— Деньгами, желанием, возможностью.
Дмитрий Золин:
— Отсутствием большого количества большой серьезной конкуренции ны рынке ритейла.
Виктор Черных:
— Это совокупно. Можно определенно сказать, про недостаток ресурса либо еще таких два вопроса. Аккуратно подходим и реализуем.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Я вот еще хочу продолжить мысль про наши замечательные города. Вот земли там мало. Хороший вопрос. Ее действительно там мало, и она там не прибавляется. А какие там пути для себя? Кто-то из девелоперов видит движение? Может быть, не знаю девелопмент территорий или еще что-то. Это насколько интересно?
Игорь Коновалов:
— Вообще, я вам скажу, это большая удача — найти хорошую локацию, хороший участок в центре города, с хорошим трафиком за разумные деньги. Опыт показывает, чтобы получить нормальную эмпирию проекта и чтобы решить все эти административные барьеры, которые приходится преодолевать, проходит много врмени. У нас спутники — город Ростов, город Таганрог. На то, чтобы освоить участок или выйти, скажем так, с генподрядчиком на площадку, у нас ушло четыре года.
Есть золотое правил трех «П»: place, place, place. Приходится такой вот ценой добиваться. И в действительности, самая главная проблема, что либо слюни текут и хочется, но это очень дорого и проект не окупится, либо можно взять, но проект займет много времени. Поэтому, учитывая инвестиционный цикл, а также то, что у нас все строители довольно странные люди, скорее, с ними больше проблем. Пока подготовил участок, пока согласовал концепцию, покуда собрал tannаnt-mix правильный, начал строить и потом все сделал, проходит очень много времени. Поэтому, наверное, в России мало качественных проектов.
Дмитрий Золин:
— Вот я хочу персонально спросить «Ташир». Анна, вы же много строите в регионах, у вас там очень много проектов и с Москвой рядом, и в Москве. Если на них смотреть концептуально, хватает ли вам количества ритейлеров, которые есть в России или выбор небольшой? Например, берем группу спорт и «Спортмастер». Не знаю, остался ли Николай здесь или не остался. В общем-то, за ним там бездна.
Анна Образцова:
— Отчасти, это так и есть. К сожалению, но тем не менее, последний год показал, что выходят новые марки, появляются новые бренды, в том числе и крупноформатные, и мелкоформатные. Другой вопрос, что их стратегия развития изначально связана с выходом в центральные города такие как Москва и Питер и только после этого заМКАДье и города от миллиона и ниже. Поэтому, к сожалению, эта тенденция. Пока они идут не быстро в регионы. И у нас есть патнеры, которых мы открываем.
Дмитрий Золин:
— Вы не хотите думать о других форматах? То есть вы строите классические торгово-развлекательные комплексы в большинстве случаев. Есть ли у вас мысли о новых форматах? И если нет, то почему?
Анна Образцова:
— Почему? Мы строим не только торгово-развлекательные комплексы, но и в формате ситипарка, который подразумевает и жилье, и торговлю, и развлекательную функцию. То есть скажем так, разнообразие некое есть и в развлекательной составляющей. Как рассказала моя коллега, океанариум — это действительно очень новый формат, и пока он показывает себя с исключительной точки зрения и, возможно, мы в каких-то проектах будем делать аналогичного масштаба развлекательные составляющие.
По регионам хотела отметить специфику по поводу участка. Специфика центральных городов, что все сконцентрировано в центре и за его пределами как МКАД. Если участок в небольшом городе находится, то торговля за пределами центра, очень сложно туда затащить и покупателей и арендаторов. Тот же город Ростов-на-Дону, в котором торговые комплексы расположены достаточно далеко от центра. И большая проблема привлечь достаточный трафик. Покупатели консервативны. Они как привыкли ходить в один и тот же торговый комплекс, открытый 5-6- лет назад, они так туда и ходят. Поэтому опять же, все зависит от города.
Дмитрий Золин:
— Так надо их чем-то удивить, для того, чтобы они шли к вам.
Анна Образцова:
— Нужна реконцепция, нужна новая фишка, если так можно выразиться. Поэтому проблема конкуренции не будет проблемой, если у каждого будет действительно своя ключевая компетенция проекта.
Дмитрий Золин:
— Вот как раз я уже вижу, что уже Сергей хочет сказать, а я хочу спросить. У вас новый формат, но вот почему вы его сделали? От чего, зачем? Был он нормальный там или ненормальный «Веймарт»?
Сергей Крылов:
— Да, действительно, мы в сентябре вывели на рынок первый аутлет-центр, и назвали его «Брент Сити». Он явился результатом реконцепции торгового центра «Веймарт».
Дмитрий Золин:
— Зачем вы пошли на реконцепцию? Конкуренты съели? Что заставило вас?
Сергей Крылов:
— У нас были объективные причины и субъективные. Конечно, это, в общем-то, был вынужденный шаг, потому что рядом с нами открылся крупный торгово-развлекательный комплекс «Вегас», и мы сразу почувствовали отток покупателей, падение оборотов у наших арендаторов и постепенный плавный уход арендаторов из торгового центра. Естественно, перед нами как перед девелоперами стояла задача о реконцепции торгового центра, чтобы сохранить уровень доходности и не потерять ту целевую группу посетителей, которая за 10 лет все-таки сформировалась по торговому комплексу «Веймарт». И, конечно, тогда мы пошли на такой шаг.
Мы просмотрели очень много вариантов по рынку. Кстати, можно было уйти в какую-то нишу, допустим, строительную или детскую тему. Были какие-то совершенно экзотические предложения. Сейчас не хотелось бы о них говорить. Но потом мы пригласили итальянских консультантов, которые нам рекомендовали аутлеты.
Дмитрий Золин:
— Хочу сразу спросить. Еще же пара конкурентов строятся. Они откроются в таком же формате, как и вы. Не боитесь? Вы только сделали, а формат уже устарел и будет слишком конкурентен. Ведь нескольким аутлетам тяжело будет рядом с Москвой. Прямая конкуренция.
Сергей Крылов:
— Да, действительно, этот формат сейчас востребован, и некоторые девелоперы тоже заявили об открытии в следующем году аутлет-центров. Но, тем не менее, они пока еще заявляют и подписывают контракты, завершают строительство, тем не менее, мы в сентябре все-таки открылись.
Дмитрий Золин:
— Вы их решили просто опередить?
Сергей Крылов:
— Нет, это шло, на самом деле, по программе развития проекта, и, конечно, мы смотрели как развиваются правильные проекты, но сейчас мы обладаем уникальным опытом, как поступают ритейлеры, когда они переформатируют магазины полных цен в аутлет-магазин.
Дмитрий Золин:
— Отлично. Не хотите гдле-нибудь в Екатеринбурге, в Питере построить еще один в вашем новом формате? Вообще, считаете удачно получилось? И сразу — хотите ли или не хотите ли в регионы?
Сергей Крылов:
— Знаете, сказать, насколько удачный проект, на мой взгляд, пока рано. У нас есть еще незаполненные пока помещения. Многие приходят, присматриваются. Кто-то смотрит как работает, например, аутлет Baldinini. Действительно, это монобренд, который открыл настоящий аутлет, и с сентября они открылись, и месяц за месяцем у них увеличиваются обороты. Они сами не ожидали.
Дмитрий Золин:
— В регионы пойдете?
Сергей Крылов:
— Если это проект все-таки на финише выйдет на ту норму доходности, которую мы запланировали…
Дмитрий Золин: .
— А сколько у вас норма доходности?
Сергей Крылов:
— Смотрите, здесь..
Дмитрий Золин:
— Давайте просто цифру.
Сергей Крылов:
— Сейчас я не готов ее пока называть.
Дмитрий Золин:
— Давайте окупаемость. Пять, шесть, девять?
Сергей Крылов:
— Мы заложили порядка пяти лет окупаемости и предлагаем арендаторам очень привлекательные условия. Приходите, смотрите. Ставка аренды у нас не выше $500-$700 за кв.м. и процент от оборота. Мы хотим, чтобы они были нашими партнерами. Мы вам поможем, мы организуем рекламную кампанию, мы подскажем, как вам организовать торговлю, используя наших специалистов.
Дмитрий Золин:
— Сергей, извините. Остановлю и спрошу так — правильно ли, если в регионе вам предложит кто-то, или вы сами найдете проект с окупаемостью пять лет, вы пойдете в регионы?
Сергей Крылов:
— Знаете, я скажу так, поскольку тема аутлетов только набирает обороты, становится наиболее известной и понятной, ритейлерам в том числе. Совсем недавно у меня была встреча. Приезжали наши партнеры из Санкт-Петербурга, кстати, и они предлагали нам зайти в проект как раз по открытию аутлет-центра в Петербурге.
Дмитрий Золин:
— И вы?
Сергей Крылов:
— Мы сейчас как раз обсуждаем детали проекта. На самом деле, это развитие идет и в регионы.
Дмитрий Золин:
— Спасибо.
