Круглый стол «Девелоперы: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Четвертая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 21 мин. 07 сек., размер — 128,4 Мб.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента компании «Главстрой-СПб»:
— Вот есть ощущение, что девелоперы готовы к развитию, и никакого предвосхищения кризиса у нас не происходит. Мы не боимся, что ритейлеры нам будут возвращать вопрос с тем, что у них в каждой точке падает маржинальность, оборот, и как-то мы неуверенно себя чувствуем. Вот нам всем снова станет плохо во второй или в третий раз, все уже запутались.
Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Group:
— Пока все только растет.
Константин Яковлев, руководитель департамента девелопмент DARS Development:
— Если правильно выборы пройдут.
Анастасия Козлова:
— Есть сомнения у кого-то?
Константин Яковлев:
— Поэтому до марта все спокойно.
Анастасия Козлова:
— То есть, если у ритейлеров от выборов ничего не зависит, то у девелоперов это вызывает какие-то положительные настроения, я так понимаю. Не боитесь никаких кризисов?
Алексей Харламов:
— Я не думаю, что выборы могут внести какие-то коррективы, потому что все понимают, что будет происходить. Я думаю, что серьезные корректировки как в девелопменте, так и в ритейле могут зависеть от тех процессов, которые сейчас идут в Европе. Что в итоге мы увидим в Европе, так и ..Я считаю, достаточно сильно отразится как на мировой экономике, так и на нас, в частности.
Анастасия Козлова:
— Нам много всего интересного предрекают. Войдем сейчас в ВТО, и как хлынет на нас огромный поток дешевых качественных продуктов.
Алексей Харламов:
— А мы подхватим.
Анастасия Козлова:
— То есть мы готовы сейчас к развитию. И девелоперы позитивно настроены и видят колоссальный потенциал?
Алексей Харламов:
— Не готов отвечать за всех девелоперов, но мы да.
Анастасия Козлова:
— Отлично.
Наталья Резник, директор по развитию, ТЦ «Высшая лига»:
— Вопрос можно?
Анастасия Козлова:
— Да, конечно. Это вы, по-моему, про богов регионов говорили?
Наталья Резник:
— Снова Пенза. Я очень рада за регионы, в которых есть такие профессиональные компании-девелоперы. В связи с этим, очень хочется узнать ваше мнение, на самом деле. Как вы относитесь к реконцепту заводов? Не исключено, что сейчас города расширяются, и те заводы, которые раньше были на окраинах, оказываются в центре. Что вы по этому поводу думаете? Интересны эти проекты, не интересны? Готовы ли вы за это браться или нет? Пенза, милости просим.
Анастасия Козлова:
— У меня такое впечатление, что вам, по-моему, уже предлагают проекты.
Наталья Резник:
— Да, у нас есть еще земельный участок и реконцепты. Я к вам потом подойду. Спасибо.
Алексей Харламов:
— Пенза — интересный город. Могу сказать, что мы рассматривали этот город в докризисный период, но проект был заморожен. Я думаю, что мы готовы рассматривать недострои, готовы рассматривать реконцепцию производственных площадей.
Очень важный, конечно, момент — это конструктивы. Ритейлеры, а так как мы строим для них и для покупателей, проявляют достаточно серьезные требования к конструктиву — шаг колонны, высота потолков. Если будет предложен конструктив, который соответствует параметрам формата, мы с удовольствием рассмотрим и будем готовы идти в Пензу, в том числе. Хороший город.
Анастасия Козлова:
— Все-таки с точки зрения реконцептов. На самом деле, прецедентов такой конверсии индустриальной недвижимости в торговую достаточно мало в России. С одной стороны, это связано с определенными ограничениями по проектированию и всевозможным санитарным требованиям. С другой стороны, вроде бы половина объектов уже стоит на месте. Как правило, на инженерных объектах есть куча мощностей, которые можно использовать, и которых в другом месте нам не добиться. Почему у нас не идет, так скажем, повальной волны реконцепций, и почемы мы так этим по-прежнему не увлечены?
Константин Яковлев:
— Я думаю, здесь влияет стоимость участков. Там есть уже подведенные мощности, и объект наполовину построен. Но есть такие моменты как высота потолков и шаг колонн, в том числе, и стоимость участка. Мы понимаем, что его будут продавать и цены иногда зашкаливают. Поэтому, когда составляется бизнес-план, девелопер понимает, что выйдет он в этом проекте победителем или не выйдет. Вот, наверное, из-за стоимости участка тоже бывает…
Анастасия Козлова:
— Здесь все понятно, что мы принимаем во внимание. Особенно тяжело, когда нужно вывести кого-то, ему что-то где-то построить и потом только войти. Но, если брать пример наших европейских коллег, то там, наоборот, много крайне интересных концепций торговых центров, которые возникают в исторических и промышленных зданиях. И здания сами по себе являются аттракционом и очень чудесно генерируют поток.
Татьяна Медведева, генеральный директор Diamant Development Group:
— Можно даже не брать европейские. Один их самых успешных торговых центров города Волгограда — это наш торговый центр ТРК «Диамант» 50 000 кв.м., который как раз сделан на базе реконцепции одного из цехов, непосредственно, кузнечно-прессового цеха тракторного завода.
Анастасия Козлова:
— То есть у вас было с конструкциями все в порядке?
Татьяна Медведева:
— Не совсем все в порядке, но, тем не менее, он живет, процветает и развивается. И самое интересное, благодаря тому, что он как раз сделан в исторической части, но, правда, северного района. Я думаю, что это один из принципов успешности данного проекта. Мы очень сильно сомневались, потому что мы рассматривали район как заводской. И на первом этапе, конечно, посетителям было немножко непривычно входить в красивые помещения. Сейчас все замечательно, все прекрасно. По посещаемости это самая высокая планка. Город Волгоград разделяет Ворошиловский торговый центр и «Диамант», они идут на одном уровне. То есть самый высокий уровень по посещаемости в торгово-развлекательных комплексах города Волгограда. И вот пожалуйста, реконцепция в том районе, который исторически заводской район, исторически это корпус тракторного завода.
Анастасия Козлова:
— Что толкнуло к реконцепции? Я так поняла, что стоимость участка не была критическим фактором.
Татьяна Медведева:
— Нет. Я считаю, что здесь как договоришься. В Москве, конечно, участки гораздо дороже. Хотя переговоры были длительными, переговоры тогда велись давно и не один год. В августе этого года проекту исполнилось пять лет как он работает. Что особенного? Не знаю даже. Наверное, в первую очередь, хорошие якоря на сегодняшний день. Наверное, то, что в северной части города, это единственный, скажу даже так, культурный центр, потому что это торгово-развлекательный комплекс, где есть и боулинг, и кинотеатры, и ресторанчик, и все остальное. В городе Волгограде все торговые центры как наши, так и наших конкурентов, не могу здесь сказать партнеров, просто других представителей, они сосредоточены в центральной части города. И там насыщенность все-таки есть. А что касается южной и северной части города таких проектов нет. И здесь, наверное, у нас есть еще один из выигрышей, что он единственный в этой части города.
Анастасия Козлова:
— То есть локация все-таки?
Татьяна Медведева:
— Да. Кроме всего, там очень удобные транспортные магистрали. Обе главные магистрали города сходятся как раз возле торгового центра. Это очень важно. То есть там все сплелось к успешности.
Анастасия Козлова:
— Смотрите как интересно получается. Я вспоминаю диалог, который у нас был здесь весной, ритейлеры по-прежнему озвучивают, что рады бы они развиваться очень активно, но не хватает качественных помещений. Из присутствующих шести девелоперских компаний можно записать уже седьмую. Все готовы развиваться и все готовы строить. Причем, не пугая девелоперов ни реконцепцией, ни всякими сложностями. Почему же у нас по-прежнему есть разрыв между желанием ритейлеров получить качественные помещения, а еще желательно больше и больше. А то как-то выбирать не из чего. С другой стороны, девелоперы тоже как-то что-то строят. Неужели мы строим некачественно? Или из тех перечисленных критериев, где ритейлеры говорили, что нужны хорошая локация, проходимость и фасад… Мы что все без фасадов строим? Как так у нас выходит?
Галина Голощапова, руководитель по развитию ООО «РосЕвроДевелопмент»:
— Вы знаете, нас, наверное, пока еще мало.
Анастасия Козлова:
— Численно ритейлеров здесь было больше, соглашусь.
Алексей Харламов:
— Я, честно говоря, не соглашусь с постановкой вопроса. В чем проблема? Ритейл говорит, что нет качественных площадок, а девелоперы говорят: «Быстрее приходите к нам, потому что мы вам можем предложить».
Анастасия Козлова:
— Вроде все активно строят.
Алексей Харламов:
— Я думаю, что ритейл жалуется неправильно и необоснованно. На мой взгляд, предложений достаточно много. Может быть не все достаточно качествены и хороши, но на рынке немало предложений по проектам. Я думаю, что насыщение даже региональных городов-моллионников близко к своему максимуму. Если отойти от этого вопроса, можно подискутировать и выслушать мнение ритейла по этому поводу.
Анастасия Козлова:
— Ритейл пожаловался уже. Вы говорите необоснованно? Есть кто-то из ритейлеров, который обоснованно скажет, что же мы не то строим?
Алексей Харламов:
— Не хватает площадок. Скажите, кому не хватает?
Максим Щеголев, директор по развитию ГК «О’Кей»:
— Вот вы сейчас все сказали о 12-13 гг.
Алексей Харламов:
— В 2012 г. мы открываем один объект, в 2013 гг. второй.
Максим Щеголев:
— Посчитайте сколько сейчас строящихся объектов в регионах, посчитайте сколько их в Москве. На следующий год в Москве вообще нет ни одного крупного проекта, в регионах это единицы.
Ольга Паршикова, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Ташир»:
— Максим, я бы не согласилась с вами, что в Москве нет проектов на следующий год. Есть и наши два участка, и у компании «Регионы» на следующий год проект, поэтому не соглашусь. При том, что рынок качественными проектами еще не насыщен так, как это нужно ритейлу. Но они есть, их строят. И мы строим, и коллеги, которые сейчас здесь говорили. А вы же готовы и маленьким форматом развиваться?
Анастасия Козлова:
— Вас интересует развитие гиперов конкретно в регионах: я правильно понимаю?
Максим Щеголев:
— Нас интересует.
Анастасия Козлова:
— Вы говорите, что в регионах ничего нет. Хороший подход. Смотря откуда смотреть. Девелоперы, практически поставлена задача. Кучу проектов можно развить. Взять якорь и вперед! У кого из вас нет еще хорошего арендатора? Много ведь желающих. У нас тут куча городов перечислили: Пермь, Ижевск, Уфа. Запланируйте якорь, у вас много желающих.
Татьяна Медведева:
— Мы работаем над этим, Максим Викторович. Активно.
Анастасия Козлова:
— Вы просто уже со всеми работаете. В чем проблема? Девелоперов мало? То есть, на самом деле, мало девелоперов. Как-то активности маловато.
Максим Щеголев:
— Мы сейчас сами строим пять гипермаркетов. У нас сейчас более 200 000 кв.м. площадей только торговых, а не общих. 2/3 — это собственные объекты. Вы думаете, мы строим только на свои деньги? Мы тоже используем банковское финансирование. И окупаемость в ритейле не меньше, чем у торговых центров.
Анастасия Козлова:
— Мы думаем, вам чуть-чуть попроще по поставкам договариваться. Мы искренне в это верим.
Максим Щеголев:
— Что вам, что нам, из кармана в карман, что вас кредитуют, что нас кредитуют. Какая разница? Поэтому, я считаю, необоснованно говорить насчет банковского финансирования. А если у вас в принципе нет денег и вы хотите много строить и только по системе 30 на 70, тогда у вас просто ограниченные возможности.
Анастасия Козлова:
— Мы должны признать, что ограничения в кредитных средствах действительно существуют. Если нужно, Владимир нам может еще подробнее об том рассказать.
Игорь Коновалов, председатель совета директоров, ОАО «Инпром Эстейт»:
— Я извиняюсь, но можно вклиниться в дискуссию и задать коллегам-девелоперам вопрос? Скажите, не считаете ли вы скрытой угрозой, которая имеет место на сегодняшний день, интернет-коммерцию. Вот посмотрите. Уровень проникновения интернета растет, уровень коммерческой грамотности растет, интернет-торговля не в десятки, а в разы ежегодно увеличивает свои обороты. И не кажется ли вам, что в какой-то перспективе это может ударить по трафику и снизить посещаемость торговых центров?
Что в итоге? Часть покупателей будет ходить развлекаться в торговые центры. Учитывая, что есть проблема высоких ставок, что есть конкурентная среда, все ритейлеры хотят экономить и снижать свои затраты, повышать свою маржинальность. При этом интернет-торговля позволяет эти проблемы решать. Соответственно, с развитием логистики, с улучшением транспортной инфраструктуры очевидно, что интернет-торговля будет расти. Не кажется ли вам, что придется пересматривать сроки окупаемости вновь вводимых торговых объектов? И как вы оцениваете серьезность этой угрозы? Спасибо.
Анастасия Козлова:
— Можно попросить ритейлеров тоже подумать над этим вопросом. Будет интересно, что они скажут.
Алексей Харламов:
— Это вопрос больше не к девелоперам, а к ритейлу, но выскажу свое мнение. Не думаю, что угроза такова, что ее можно рассматривать как угрозу. Дело в том, что речь идет о некой культуре шопинга, а не просто увидел что-то и купил. Нужно прийти, увидеть, чтобы это понравилось, померять, определиться. То есть в процессе шопинга много психологической составляющей. Интернет не то чтобы проникает, но темпы интернет-торговли растут. Они выросли, они есть. И я не думаю, что доля продаж через интернет будет принципиально меняться. Она, мне кажется, будет оставаться на том же уровне.
Есть покупатели, которые никогда не пойдут в торговые центры. Большая часть населения будут пользоваться торговыми центрами, потому что это не просто удовлетворение какой-то потребности, это процесс, который нравится покупателям. Прийти в теплое, красивое и яркое место и оставить там деньги — это процесс. Не думаю, что это так. Хотя я думаю, что ритейл точнее сможет ответить на этот вопрос.
Галина Голощапова:
— Могу добавить, что, может быть, это отразится на магазинах мультимедиа. Если ранее, 2-3 года назад, они предпочитали арендовать большие помещения, то теперь с электронной торговлей все можно скачать через интернет…
Анастасия Козлова:
— Может быть, на продажах сектора в целом, потому что…
Галина Голощапова:
— Мы сейчас говорим про мультимедиа, потому что такие сигналы есть.
Анастасия Козлова:
— То есть ваши мультимедиа-арендаторы уменьшили свои площади?
Галина Голощапова:
— Мы рассматриваем возможность так сделать. Почему заявки по уменьшению? Это не заявки по уменьшению, это здравый смысл к тому, что происходит в торговых центрах. У нас постоянно проходит ротация. Нет ни одного месяца, когда бы не было ротации. Это абсолютно нормально для того, чтобы идти в ногу со временем. Для этого существуют таблицы, финансовый анализ. Для этого существуют счетчики для работы с посетителем в торговых коридорах где больше трафик, где меньше трафик. Для этого существует показательный анализ, который покажет у каких магазинов проблемы. Почему некоторые вообще не приходят за скидками? Иногда по-человечески становится интересно посмотреть, как они работают.
Анастасия Козлова:
— Владимир, у вас тоже будут соображения по этому поводу?
Владимир Трофименко, руководитель арендного отдела УК «БАШинвест»:
— Да. Я думаю, что вопрос скорее к ритейлу, потому что…
Анастасия Козлова:
— Да, действительно, давайте попросим. Коллеги из ритейла, кто-нибудь прокомментируйте, когда вы все уйдете в интернет-торговлю?
Владимир Трофименко:
— Если придет интернет-торговля, то в торговых центрах произойдет ротация, вот и все.
Анастасия Козллова:
— Когда вы все уйдете в интернет? Расскажите нам, пожалуйста.
Николай Юськив, директор департамента развития ГК «Спортмастер»:
— Интернет-торговля — это не опасность для торговых центров, это реальность. И надо посмотреть, что происходит в Европе. К сожалению, для торговых центров это произойдет также как и в Европе, когда наступит два фактора: понятная платежная ситуация и доставка. То есть сейчас оплачивать интернет-покупки, мягко говоря, рискованно. Вот когда это все произойдет, а это может произойти вот так, щелчком. Раз и все, это стало доступно и удобно. Это будет как в Европе. В разных сегментах до 70%. Но мы же говорим о торговых центрах.
Ритейл не пострадает. Если он перестроится, то часть доходов он будет получать через интернет, а вот трафик торговых центров, конечно, снизится. И второй момент. Темпы жизни с каждым годом растут и растут. Люди ничего не успевают. Соответственно, если будет удобнее делать покупки в интернете, то будут делать покупки в интернете, а остальное время тратить на что-то другое. Я думаю, что мир будет меняться в этом плане. Я думаю, что здесь как раз очень плохо, что девелоперы так оптимистично настроены. Надо учитывать это фактор, обязательно.
И тут говорили о мультимедиа, и более того, одежда очень серьезно переходит в интернет. Если вы слышать, Gap, по-моему, сделал миллиард в интернете. Миллиард долларов — это очень серьезная цифра. Одежные операторы очень серьезно развивают интернет-ресурсы. В России нельзя говорить о том, что растет или не растет. Потребление через интернет не развито, потому что у нас оно смешное. Это общая проблема. Когда эти два момента наконец-то станут ясными (оплата и доставка), тогда это будет очень серьезное увеличение доли интернет-продаж с каждым годом. В мире в нашем сегменте до 15 % — это продажи через интернет. Если это станет понятно, а это может пройзойти и через год, и через пять, но это произойдет резко в одночасье. Может кто-то со мной не согласен, но мое мнение такое.
Анастасия Козлова:
— Тогда всем девелоперам останется только поставить какие-то логистические терминалы нового образца для того, чтобы обсслуживать логистику. И ведь ее все равно нужно организовывать.
