Круглый стол «Девелоперы: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Третья серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 19 мин. 30 сек., размер — 118,6 Мб.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента компании «Главстрой-СПб»:
— Давайте попытаемся подумать. Мы посмотрели на этот ТOП, там практически все центры очень крупные, объекты по 200 000 кв.м., по 150 000 кв.м. и так далее. Механизм их посещения, наверное, все-таки не каждодневное потребление. Есть еще огромное количество ритейла, который мы развиваем по принципу "магазины у дома", "маленькие торговые центры", которые рассчитаны на другой цикл посещения. К чему мы все-таки идем? Укрупняться или же вести торговлю к потребителю напрямую, чтобы он в тапочках ходил за молоком? Зачем будущее? Или мы все-таки постепенно должны найти какой-то баланс? Девелоперы и ритейлеры между этими форматами.
Константин Яковлев, руководитель департамент девелопмент DARS Development:
— Я считаю, что на сегодняшний день на рынке происходит вывод ритейла за городскую черту. Делать большие торговые центры как «Воронеж», это опустошает город. Соответственно, стрит-ритейл тоже страдает, отсюда весь город уезжает. Если брать Москву, это еще можно понять, а если взять, допустим, город Ульяновск, где живет 654 000 человек, и поставить «Мегу» где-то на выезде, я вас уверяю, туда мало кто приедет на весь день там ходить и что-то покупать. У нас в регионах, кто за МКАДом или даже вблизи МКАДа, это не очень сложно сегодня делать. И, мне кажется, для банков, вот правильно коллега сказал, это не является, так скажем, разумным, это неокупаемо.
Сергей Саркисов, совладелец сети обувных каскетов «Эконика»:
— Для вас ваши основные клиенты — банки? Вы говорите о банках, как будто они вам приносят деньги.
Анастасия Козлова:
— На каком-то этапе вполне приносят.
Константин Яковлев:
— Да. На начальном этапе мы все понимаем, что 30 на 70 — это стандартно. Мы идем с банком.
Сергей Саркисов:
— Закредитованы вы или нет? Какие проценты вы платите? Мы вас не спрашиваем, поэтому…
Константин Яковлев:
— Поэтому надо находить…
Сергей Саркисов:
— Это неотносящееся к теме разговора.
Константин Яковлев:
— Как не относящееся? Мы сейчас говорим о том, что, к примеру, нужно опускать ставки или не нужно опускать, нужно развивать такие торговые центры как «Воронеж» или не нужно. Я считаю, что «Воронеж», при всем уважении, хороший торговый центр, 200 000 кв.м. при 700 000 населения. Наверное, будут потом уже проблемы. Но поменять ротацию или девелопера — это очень серьезно.
Сергей Прокопьев, исполнительный директор компании "Кузбасс Капитал Инвест" (вопрос из зала):
— Добрый день, коллеги. Я представляю Кузбасс, и хотел бы вступить в дискуссию по поводу форматов торговых центров. Вы знаете, наша компания небольшая. Мы образовались пять лет назад. Сегодня в собственности и управлении у нас 200 000 кв.м., 30 городов Кузбасса, порядка 100 объектов недвижимости, и какое-то время назад мы выбрали стратегию по поводу формата. Мы решили заходить в небольшие города, небольшие районные центры. Ставили в центре поселка торговые центры, стандартные проекты на 700 кв.м., на 1490 кв.м., и это дало свой эффект. Мы нарастили объемы своего сетевого бизнеса. 200 000 — это о чем-то говорит за короткое время. И считаем, что мы нисколько не проиграли.
Наверное, гиперы и суперы где-то в Москве, Воронеже, но есть и другая жизнь, другая Россия. И это направление кажется правильным. И, кстати, сегодня говорили об открытии. Сегодня в городе Кемерово открывается наш объект. Тоже по стандарту 1490 кв.м., чтобы не попасть с 1500 кв.м. под госэкспертизу, и прочие дела. Если кого-то интересует, ритейлеры, сегодня такая встреча, мы девелоперы, управляющая компания. Если интересно, мы работаем сегодня на таком рынке. Хотя у нас в управлении есть объекты недвижимости площадью 22 000 кв.м. и в Киселевске, и в Новокузнецке, и в Кемерово, в Новосибирске, но есть и большая сеть районых центров, где проживает от 10 000 до 60 000 человек.
Анастасия Козлова:
— Есть проблемы с заполнением? Или вы их не испытываете? Какой у вас процент федеральных ритейлеров?
Сергей Прокопьев:
— В проценте не скажу. Якорный арендатор у нас местная торговая сеть — это система магазинов «Поляна», «Чибис», «РегионМарт». А так проблем с заполнением нет.
Анастасия Козлова:
— Коллеги, какие планы есть по девелопменту торговых площадей на следующий год? Может, в каких-то регионах мы видим колоссальный спрос, бесконечный потенциал?
Константин Яковлев:
— Город Ульяновск. Компания DARS в мае 2012 г. планирует открыть «АкваМолл» площадью 90 000 кв.м. На сегодняшний день идет активная фаза брокериджа. Думаю, к концу декабря она закончится. Мы считаем, что на 2012 г. — это будет лучший торговый центр среди форматов до 100 000 кв.м. Считаем, что 90 000 кв.м…Вот коллега сейчас выступал, мы изначально планировали строить 130 000 кв.м. Но с учетом того, что мы имеем возможность расширить свой земельный участок и дальше строить отдельно магазины рядом с торговым цетром вроде Decathlon или «Спортмастера». Я услышал от Николая, что они готовы идти на 5000 кв.м.
Планы у нас такие — открыть объекты своевременно. Для Ульяновска это будет очень хорошо, так как три сильных оператора, которых там нет, к примеру, Media Markt или «Ашан». «Ашан» сейчас, кстати, находится на отделке. В плане у нас перейти на жилищное строение, производственное строительство и так далее. Примерно такие планы, и потом уже идти в регионы.
Анастасия Козлова:
— То есть у вас произошло одно простое явление. С кризисом вы были вынуждены ввести фазирование, понизить общую емкость и ввести дополнительные функции, например, жилье.
Константин Яковлев:
— Но это планы. Понимаете, здесь нужно не распыляться, потому что жилье тоже имеет свое направление, к которому надо относиться серьезно, а не так как …
Анастасия Козлова:
— Как любая функция. Владимир, что ваша компания планирует на следующий год?
Владимир Трофименко, руководитель арендного отдела УК «БАШинвест»:
— В этом году мы рефинансировали один из основных проектов, который у нас самый главный в управлении. Прошла крупнейшая сделка со «Сберлизингом» по финансовому лизингу. Мы решили свои проблемы с этой точки зрения.
Анастасия Козлова:
— Правильно все-таки не за финансы, а за развитие в компании отвечать.
Владимир Трофименко:
— Я отвечаю за работу с арендаторами, она очень сильно от этого зависит. Я могу, конечно, сказать, что давайте строить торговый комплекс для арендаторов, но, к сожалению, меня не поддержат. Или, как минимум, на половину.
Анастасия Козлова:
— А для кого вы все-таки строите? Вот смотрите, ваша успешность как девелопера, на мой взгляд, зависит от арендных ставок. Успешность арендатора, как совершенно логично заявляют арендаторы, зависит от посетителей. А вы говорите, мы, вроде как, не для арендаторов. А для кого?
Владимир Трофименко:
— Не в том плане. То есть придется строить торговый центр, который не получится построить. Потому что…
Анастасия Козлова:
— То есть мы строим, чтобы строить. Как Портос говорил: «Я дерусь, потому что я дерусь», и вы говорите: «Мы строим, потому что мы строим».
Владимир Трофименко:
— Нет, смотрите. У нас есть ограниченные регионально возможности, и финансовые, и земельные и еще какие-то. С удовольствием работаем с арендаторами, я еще раз говорю, один из наших проектов, основной наш проект, работает на 90% от выручки. То есть мы очень клиентоориентированы. Мы очень сильно зависим и от посетителей, и от арендаторов. Но, к сожалению, наши будущие проекты очень от этого могут пострадать. Потому что…Вот есть у нас в Уфе проект под названием «Уфа Плаза», 40 000 кв.м. Надо бы послушать арендаторов, посадить их, сделать power-центр и посадить на нем большие якоря. Собственнику никак нельзя решить этот вопрос с банком.
Анастасия Козлова:
— Я правильно вас услышала? Схема девелопмента для меня очень интересна, я первый раз слышу… Вот вы когда проектируете… это все для банка? И бизнес-план вы пишите для банка, а потом вы процентной ставкой делите риски с арендатором? И потом ему говорите: «Мы чуть-чуть не на вас смотрели, а теперь процентной ставкой давайте делиться рисками». Так получается?
Владимир Трофименко:
— Еще раз говорю, что у нас не сетевые проекты. Каждый уникален. То есть, возможно, какой-то проект будет работать на процентной ставке, а какой-то будет работать на фиксе.
Анастасия Козлова:
— Ольга, как будете развиваться и как будете делить риски с арендатором?
Ольга Паршикова, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Ташир» :
— На 2012 г. у нас запланировано два открытия в Москве. Это неформатные объекты «Рио». То есть это, возможно, будет более продуманная концепция и более высокий уровень с точки зрения интерьеров, фасадов и всего прочего. Это проект на Ленинском проспекте и на улице Шереметьевская в Марьиной Роще. В регионах у нас тоже достаточно обширные планы. Плюс к этому мы сейчас строим проект в Ереване. Это будет первый объект в Ереване. Это 40 000 объект, первый качественный проект в Армении. То есть у нас там уже есть проект, который близится к редевелопменту в ближайшем будущем.
Мы несем с собой некую социальную нагрузку, особенно в регионах. Вот мы наблюдаем, что наши новые проекты, Саранск и Тамбов, где вообще ничего нет. Там есть какой-то старый однозальный кинотеатр, там достаточно все ограничено, и поэтому мы должны все об этом помнить. Мы все-таки строим для потребителя, который посещает наши объекты. Касательно регионов, у нас два проекта в Нижнем Новгороде и Ростове, которые открываются тоже в 2012 г. Города меньше миллиона мы также осваиваем.
Анастасия Козлова:
— Меньше миллиона, какие вы там ставите форматы? Что вы там перспективного видите?
Ольга Паршикова:
— Знаете, у нас стандартный региональный формат «Рио» со стандартным набором якорных операторов. Основные группы — это гипермаркет, DIY, спорт, электроника. Это наша сеть кинотеатров «Синема Стар», фудкорт и торговая галерея.
Анастасия Козлова:
— То есть вы двинулись в регионы миллионники? Рисков не видите никаких? Будете «Рио» развивать и дальше в том же виде, в котором он есть?
Ольга Паршикова:
— Вы знаете, в регионах это будет тот же формат «Рио». Как я говорю, сейчас ритейлеры вернулись к своему развитию, поэтому нам есть с кем беседовать, а не как в прошлые два года. А в Москве у нас будут новые форматы, не «Рио».
Анастасия Козлова:
— Есть у вас какие-то планы по развитию, Татьяна?
Татьяна Медведева:
— В отличие от предыдущих выступлений, мы не планируем вводить новые площади в 2012 г. за исключением, как я уже говорила, «Царицынского Пассажа». Я надеюсь, что к следующему году мы это все завершим и приступим только к расширению этого формата. Мы планируем активно работать в рамках редевелопмента наших торговых площадей. Кроме всего прочего, у нас на сегодняшний день есть свободные площади вновь открывшихся проектов, и намерены мы их, в первую очередь, предлагать федеральным компаниям.
Сегодня я очень много услышала и узнала, что очень многие компании продолжают свое развитие. И мы всех федеральников приглашаем в наши проекты. Уверена, что сможем договориться, в том числе и в цене. Потому что проект проекту рознь. Где-то это могут быть достаточно высокие арендные ставки, где-то они адекватны той ситуации, которая есть. Поэтому основная тема — это редевелопмент. И смею вас уверить, что в этой области у нас работы на 2012 г. более чем достаточно. Потому что проекты можно качественно улучшить, что-то изменить в них. То есть это наши планы.
Анастаксия Козлова:
— Галина, какие у вас планы? Редевелопмент?
Галина Голощапова, руководитель по развитию ООО «РосЕвроДевелопмент»:
— Компания «РосЕвроДевелопмент» строит своие торговые центры для постетителей. И когда мы…
Анастасия Козлова:
— Есть все-таки девелоперы.
Галина Голощапова:
— Которые строят для посетителей. Когда стоит вопрос о том, что можно еще раз посмотреть на проект и понять, насколько он успешен в текущей коньюктуре, будет ли он востребован через 2-3 года. Иногда стоит наступить себе на горло и что-то поменять в нем несмотря на то, что уже пять встреч прошло, и, может быть, уже что-то было подписано. Но что касается наших планов, то это, прежде всего, третья очередь «Планеты» в Красноярске, где у нас будет построено достаточно большое количество торговых площадей, в том числе, зона развлечений, которую мы сейчас внимательно прорабатываем.
Я не могу сказать, что у нас вдруг резко возрастет число посетителей нашего проекта. Красноярск — это город-миллионник, а средняя посещаемость торгового центра от миллиона до полутора миллионов. То есть говорить о том, что их станет два миллиона — будет не совсем корректно. Что касается новых городов, то это торговый центр «Планета» в Уфе, к автивному строительству которого мы приступили. Открытие в 2013 г. Тем не менее договоры аренды мы подписываем уже сейчас. И вот хотела добавить, коллега говорила о том, что плата с оборота не является интересной для девелопера. Плата с оборота может быть является неинтересной не для девелопера, а для банка, если компания полностью увязана на финансировании и акцентируется для того, чтобы каким-то образом согласовать свою бизнес-модель по доходу.
Если говорить о девелопере, то плата с оборота, это очень существенная часть дохода, которую девелопер получает от этого проекта. Мы никогда не отказываемся от платы с оборота. Это может быть фиксированная арендная плата, но плата с оборота, я считаю, это схема взаимоотношений с арендатором будущего, и в дальнейшем она продолжит набирать обороты не только по ведущим торговым центрам, но и по регионам.
Анастасия Козлова:
— Какой объем инвестиций планируете на следующий год? Я так поняла, что вы выступаете против банков, соответственно, вы так в банках не заинтересованы и готовы более гибко работать? Какой объем инвестиций все-таки планируете вложить в проекты? Все запускаете?
Галина Голощапова:
— Все запускается. Собственно говоря, по общению с банком у нас нет никаких вопросов. С учетом той ротации, которая проходит в проектах, и с учетом стратегического партнерства с рядом банков, они продолжаются. Я не буду называть конкретную цифру. Торговый центр в Уфе на порядок мощнее «Планеты» в Красноярске даже с учетом второй и третьей очереди.
Анастасия Козлова:
— Запутали. Хорошо. Алексей, какие планы у вас по развитию? Видите потенциал?
Алексей Харламов:
— Конечно. Потенциал есть у ранка, потенциал есть у компании DVI. Мы планируем запустить вторую очередь нашего флагманского проекта в городе Волгограде. Вторая очередь будет составлять порядка 67 000 кв. м. плюс действующая «Карусель» и плюс через год Castorama. Площадь будет составлять 104 000 кв.м. Это будет крупнейший ТРК в Волгограде.
Помимо того, что это будет крупнейший формат ТРК, мы привлекли, на наш взгляд, очень интересный пул арендаторов, основой которых, помимо наших любимых якорей «М.Видео» и «Спортмастер», мы привлекли интересные марки одежных универмагов. Я считаю, это достаточно перспективное направление, потому что потребителю это надо. Может быть, он еще не знает об этом. Девелоперы и ритейлеры должны формировать и форматы, и вкусы. Поэтому мы должны идти впереди.
Помимо Волгограда мы приобрели очень интересный проект — бывший проект «Континенталь», теперь называется «Комсмомолл» в Иркутстке. Мы начнем достраивать его весной и в начале 2013 г. планируем открыть. Очень интересный проект. Проект на начале брокериджа. Прошло буквально 3-4 недели, а у нас есть уже 60% подписанных BTS, которые мы планируем открыть. Я считаю, это колоссальный результат за этот период времени. Я знаю несколько похожих прецедентов, но не будем сейчас их касаться. Но интерес к этому проекту очень большой. Мы смотрим новые проекты, новые города, участки. В первую очередь, наверное, недострои, что сокращает время девелоперского процесса. Поэтому, если нам кто-то что-то хочет предложить. Welcome!
Анастасия Козлова:
— Смелое заявление.
