Круглый стол «Девелоперы: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Вторая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 21 мин. 35 сек., размер — 131 Мб.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой Спб»:
— Галина из «РосЕвроДевелопемента» скажет нам что-нибудь? Вы работаете в разных регионах, если не ошибаюсь? У вас есть и столичные проекты, и региональные. Как там себя ведут девелоперы? Знаете ли вы, что такое якоря? Как вы общаетесь с ритейлерами? Расскажите немножко.
Галина Голощапова, руководитель по развитию ООО «РосЕвроДевелопмент»:
— Безусловно, мы знаем, что такое якоря. Очень надеюсь, что среди присутствующих ритейлеров не возникает вопроса, что такое концепция в плане сбалансированного и грамотного подбора арендаторов. В той или иной ситуации это гипермаркет или супермаркет.
Мы не занимаемся московскими проектами. У нас проекты в регионе. К примеру, проект «Планета» в Красноярске. В этом году, если касается того, что мы делали, силы компании были направлены на то, чтобы реализовать проект второй стадии ТЦ «Планета» в Красноярске, в рамках которого у нас появляется огромный DIY-гипермаркет, это Leroy Merlin. Также приходит на рынок Красноярска компания Marks & Spencer, а также известные бренды по торговой галерее.
Анастасия Козлова:
— Как находите контакт по условиям? Быстро договариваетесь? Кто считает, сколько будет покупателей? Кто кому что обещает? Вы говорите: «Дорогой Marks & Spencer, я тебе приведу столько-то человек». Они вам говорят: «Мы вам столько платим, не больше, потому что сами все посчитали по нашим хитрым методикам».
Галина Голощапова:
— Если честно, у нас нет проблем с арендаторами. Нет проблем и в плане заполняемости — листы ожидания не только по операторам торговой галереи, но и по очень известным fashion-операторам таким как New Look, Terranova, LC Waikiki. Все рвутся в наши проекты, но, к сожалению, у нас нет места, чтобы разместить всех желающих.
Анастасия Козлова:
— То есть вы как раз тот девелопер, у которого стоит очередь и который совершенно справедливо индексирует ставки, потому что вы можете выбирать.
Галина Голощапова:
— Мы можем выбирать, да, и мы их индексируем.
Анастасия Козлова:
— Прекрасно. Может быть, Константин Яковлев нам что-нибудь расскажет об этом. Я так понимаю, что вы тоже специалист по региональному девелопменту.
Константин Яковлев, руководитель департамента девелопмент DARS Development:
— Да. Добрый день всем. Мы на этом рынке с 2005 г. У нас есть уже существующие торговые центры. Сейчас у нас проект «АкваМолл», выход которого в мае 2012 г. Значит, мы сейчас обговариваем тему, что арендные ставки по отношению к ритейлу очень высоки. Давайте, коллеги, не забывать, что у нас еще есть банковская нагрузка, которая тоже зависит от этого. И мы от нее зависим, прежде всего. Девелопер берет деньги, инвестиции у банка, банк ставит им определенный процент, который меняется в силу, в том числе, политической обстановки в стране, и конкретно экономики в целом. Поэтому, когда был кризис, банки тоже начали подымать. Мы не можем этого отрицать.
По нашим двум проектам у нас тоже стопроцентная заполняемость. На сегодняшний день в активной фазе идет брокеридж по «АкваМоллу». Ритейл должен понимать, что мы тоже зависим от чего-то и не можем говорить, что «давайте мы вам сделаем скидку и останемся на этом уровне и будем хорошо жить». На сегодняшний день есть такая практика — фикс и процент с оборота. Я не должен отвечать за ваш процент. Я вам привел посетителей, вы вокруг него должны уже крутиться. Я не должен отвечать за ваш процент и пользоваться этим, получать аренду…
Анастасия Козлова:
— То есть вы за фикс?
Константин Яковлев:
-Естественно. Потому что мне другого не надо. У нас есть сроки окупаемости, которые также требует банк. Чем быстрее срок заканчивается, тем и собственнику проще.
Анастасия Козлова:
— Алексей, как обстоят дела в ваших проектах?
Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Group:
— Я соглашусь с коллегами, которые здесь говорят о том, что действительно есть тяжелые, непростые взаимоотношения с банками, которые очень любят изменять условия. Зачастую, не в самые лучшие времена и не в самую лучшую сторону. Но хочу отметить главный момент. Мы находимся на рынке, рынок диктует свои условия, и если проект успешен, если действительно есть очередь на те помещения, которые занимают на данный момент другие арендаторы, то, конечно же, ставка будет повышаться. Очевидно также то, что если проект не успешен, то ни о каком повышении ставок речи быть не может, потому что он будет пустой.
Анастасия Козлова:
— Как ваши проекты себя чувствуют? Повышаете арендные ставки?
Алексей Харламов:
— Где-то повышаем, где-то идем навстречу арендаторам и не повышаем.
Анастасия Козлова:
— Держите уверенно?
Алексей Харламов:
— Держим уверенно.
Анастасия Козлова:
— Понятно. Расскажите, пожалуйста, о процентном соотношении на ваш взгляд, скажем, успешных ваших объектов, где вы понимаете, что они востребованы и покупателями, и ритейлерами. И объектов, в которых вы на сегодня сами видите недочеты и где бы вы сами что-то исправили.
Алексей Харламов:
— Я считаю, что наши объекты в большинстве своем успешны. Есть объект, по которому есть технические проблемы. Это наш проект в Екатеринбурге — ТРК «Комсомолл», по которому мы не решили еще некоторые транспортные вопросы. Мы этим занимаемся. Здесь как раз таки у нас не происходит повышения арендных ставок. Но после того, как мы решим эти проблемы, я думаю, трафик существенно увеличится, и, возможно, придется пользоваться непопулярными методами.
На данный момент мы провели рекламную кампанию, которая вызвала неоднозначную реакцию со стороны ритейла. Однако мы достигли первой цели, которая у нас была поставлена — узнаваемость ТРК в городе. Город Екатеринбург насыщен торговыми центрами, и многие, скажем так, новые проекты теряются на фоне того, что уже существует. Неоднозначная, зачастую, скандальная, рекламная кампания позволила довести до максимального уровень узнаваемости нашего комплекса. Теперь наша задача помимо узнаваемости настолько же увеличить трафик и повысить посещаемость нашего комплекса. Мы к этому идем.
Анастасия Козлова:
— Хорошо. То есть вы разделяете задачи. Все узнали, кивнули, а потом, может быть, пойдут. Удачи тогда вам в этих начинаниях. Ольга, расскажите нам пожалуйста, как обстоят дела в ваших проектах? У вас тоже есть о чем рассказать. Есть очень крупные проекты, наверняка, очень успешные, где есть очередь. Где-то ситуация обстоит по-другому.
Ольга Паршикова, руководитель департамента коммерческой недвижимости ГК «Ташир»:
— Вы знаете, я соглашусь с коллегами в плане того, что в любом случае любой объект и ценообразование арендных ставок на тот или иной проект, безусловно, зависит от структуры финансирования данного проекта, в том числе, от региона, где он расположен. «Ташир» как региональный девелопер в большей своей части, несмотря на то, что в Москве у нас около пяти проектов, которыми мы сейчас управляем, и два находятся в стадии строительства. Также на данный момент у нас есть абсолютно разные объекты в регионах. Это в основном регионы с населением меньше миллиона. Например, наш проектв Белгороде, который достаточно просел последние два года.
Сейчас мы значительно улучшаем его, мы привлекаем операторов, которые формируют поток. И хочу сказать и отметить, что в данном проекте у нас достаточно лояльные условия к арендаторам. И понимая все проблемы, мы над этим работаем. Если посмотреть на проекты в остальных городах…Вот мы сейчас открываем 20 декабря проект в Калуге. Это небольшой торговый центр на месте бывшего пассажа. Это был один из первых объектов группы компаний. Понимая, что проект устарел, мы полностью снесли его и построили заново, наполнили качественными арендаторами. Мы, понимая экономику и уровень дохода населения, формируем свои арендные бюджеты, связывая их с финансированием и реальной ситуацией.
В московских проектах хочется отметить, что мы были достаточно лояльны к арендаторам во время кризиса. Мы индексируем, повышаем сейчас арендные ставки, потому что у нас достаточно успешные объекты. Очень жалко, что их не было в вашей самой первой презентации. Например, ТРЦ «Рио» Дмитровка. Все знают, что мы недавно открыли океанариум. Мы работаем над концепцией, и недавно подписали крупного fashion-оператора на первый этаж, что даст дополнительные определенные потоки. Океанариум привлек порядка 20% дополнительного потока посетителей, я думаю, даже больше.
Анастасия Козлова:
— Вот смотрите, как интересно у вас получается. С одной стороны, вы говорите совершенно правильную вещь. Чтобы улучшить качество торгового центра, вы меняете tannant-mix. Логично, потому что якоря генерят нам посещаемость. Мы без них, наверняка, не cможем справиться. С другой стороны, девелоперы уже идут на уступки, придумывают какие-то экзотические концепции, океанариум, например.
В Питере хорошо известен торговый центр с океанариумом, где эти две вещи совершенно никак не связаны. Практика показала. Рассчитывали, что после того, как все пойдут, у нас будет плюс 15-20% потока. Но океанариум совершенно отдельно работает. Тот, кто привел своего ребенка в океанариум, тот не заходит в торговый центр. Потому что потом — они устали, испугались акулы, побежали домой или еще что-то. Насколько мы как девелоперы способны качественно изменить концепцию и предложить что-то помимо tannant-mix, чтобы ритейлеры с удовольствием шли в наши объекты? Я всем предлагаю отвечать, не только вам.
Ольга Паршикова:
— Вы знаете, мне кажется, что на данном этапе в том состоянии рынка, в котором он сейчас находится, и наши объекты в том числе…Безусловно, для любого посетителя есть определенные факторы, которые влияют на посещаемость или непосещаемость этого объекта. Давайте согласимся, что, прежде всего, это территориальная принадлежность. То есть, если торговый центр располагается близко к твоему дому, то ты будешь ходить туда гораздо чаще, чем ездить, например, в «Мегу». Однако «Мега» предлагает более широкий набор арендаторов и более широкий спектр услуг.
Анастасия Козлова:
— Понятно, что локация и концепция отличаются. Если в целом посмотреть все-таки, что мы со своей девелоперской стороны можем еще добавить в концепции?
Ольга Паршикова:
— На самом деле, это, безусловно, правильная маркетинговая стратегия. То есть это правильное привлечение и позиционирование объекта для покупателя, как мне кажется.
Анастасия Козлова:
— Владимир, может быть, у вас есть рецепт того, что мы можем сделать?
Владимир Трофименко, руководитель арендного отдела УК «БАШинвест»:
— Здравствуйте. Мы тоже, как Татьяна, региональный девелопер. У нас всего лишь один объект, введенный в эксплуатацию, — 45 000 кв.м. в Уфе. Один в стадии строительства возобновили в этом году, еще 40 000 кв.м. Из практики работы с арендаторами с проектом в центре города Уфы хочу сказать, что мы работаем на 90% на проценте от оборота. Потому что у нас проект находится в центре города. И нам гораздо интереснее заключать договор с минимальной арендной ставкой и с максимальным процентом от выручки. Мы в этом заинтересованы в первую очередь. Касательно других объектов. У нас не позволяет размер, поскольку центр города очень сильно ограничивает концепцию в плане строительства, в плане постройки океанариума либо еще какого-то развития кроме вверх и вниз. Поэтому единственное, что мы можем сделать, это улучшить ситуацию с арендаторами с точки зрения аренды и маркетинга.
Анастасия Козлова:
— То есть опять же маркетинг?
Владимир Трофименко:
— Да.
Анастасия Козлова:
— Вот я смотрю, все рекламными концепциями борются. Кто узнаваемостью, кто позиционированием. Разные грамотные слова. Татьяна, вы как-то по-другому боретесь?
Татьяна Медведева:
— Нет. Я согласна со всем, что говорилось до этого. Только мне хотелось бы сказать. Как девелопер, так и ритейлер, в первую очередь, должны делать выводы на основе того, что хочет покупатель. Покупатель для нас — главное. Что мы можем предложить покупателю? В первую очередь, он к нам приходит для того, чтобы ему было комфортно и удобно в торговом центре. Второе, он все-таки приходит за теми ценами, которых ожидает. Поэтому, что необходимо делать и что мы можем дать ритейлеру с точки зрения управляющей компании торгового центра?
В первую очередь, я считаю, что это постоянный анализ работы всех присутствующих на площадке. Исходя из этого постоянного анализа, необходимо определять, кто интересен покупателю, в какую сторону пошла тенденция. Соответственно, работать с точки зрения редевелопмента, заменять тех, кто не устраивает по какой-то причине покупателя и привлекать других ритейлеров для замены. У нас это есть. Мы меняли. Мы в свое время поменяли «Рамстор» на «О’Кей», поменяли «Мир» на «М.Видео» в нашем крупнейшем проекте.
Кроме всего прочего, по галерее происходит та же самая работа. Кто-то от нас не уходит, а расширяет свои площади, тот, кто интересен. С кем-то мы расстаемся и привлекаем кого-то другого. И это не от того, что кто-то плох или хорош. А от того, что хочет покупатель видеть в данном торговом центре, от того, в какую сторону пошла эта тенденция.
Мне кажется, с одной стороны, очень хорошо, когда отслеживаются эти тенденции у якорей — сто хорошо, что улучшилось, что ухудшилось. Мне кажется, в первую очередь, ответственность по поводу анализа, собирания и общего видения информации, это вот как раз и есть ответственность управляющей компании. Это основное, что мы должны давать на сегодняшний день. Кроме всего прочего сигнализировать, наверное, еще ритейлеру о том, что есть смысл что-то изменить. Это чаще касается каких-то noname-арендаторов, которые присутствуют в регионе. На разных торговых центрах по-разному. В крупных торговых центрах у нас там соотношение, наверное, 50 на 50 на сегодняшний день. Начинали мы с того, что на ТРК «Диамант» было только 30% федеральников и 70% noname. На сегодняшний день мы свели эту тенденция где-то 50 к 50.
Есть проекты, тот же самый «Царицынский Пассаж», который работает десять лет. Там у нас только noname. И только на сегодняшний день мы в рамках реконцепции начинаем приглашать в этот проект федеральников. То есть у нас разные ситуации по рызным проектам.
Анастасия Козлова:
-Правильно предположить, что в том торговом центре, где у вас 30 федералов и 70 noname, все федералы являются якорями?
Татьяна Медведева:
-Да, конечно. Однозначно.
Анастасия Козлова:
-И та дискуссия, которую мы слышали «да мы не якорь, но нам бы на поток».
Татьяна Медведева:
— Якоря, на самом деле, для любого торгового центра важны. Тот же самый «Царицынский Пассаж», там вообще нет якоря. Там стоят мелкие ритейлеры в течение десяти лет. И просто люди ходят туда покупать одежду и обувь.
Анастасия Козлова:
— Мы в конце 90-х тоже делали такие же проекты, но как-то придвинулись к реконцепции. Концепция-то будет?
Татьяна Медведева:
— Да, конечно. Там мы уже вводим первых якорей. Из 12 000 кв.м. мы будем превращать этот торговый центр в 25 000 кв.м. к 2012-2013 гг. Там есть такие возможности. Якоря важны, и думаю, никто не будет этого отрицать. Очень важна и политика якорных арендаторов. Очень важно то, каким образом они входят в проект, на какой стадии входят в проект.
Анастасия Козлова:
— Несомненно. Но я пытаюсь понять, правильно ли, что для регионов любой оператор, который вроде бы здесь, в Москве или даже в Петербурге, является не совсем якорем, а сидит в основной массе, он автоматически превращается в тот бренд, на которого идут… Или это не всегда работает?
Татьяна Медведева:
— Не всегда. Думаю, что всегда для торгового центра это все-таки индивидуально.
Анастасия Козлова:
— То есть потоки и обороты мы можем выращивать в основном только посредством каких-то рекламных кампаний? Как-то это безнадежно звучит, товарищи девелоперы. То есть ничего сделать нельзя? Будем рекламироваться, как строили, так и строим.
Татьяна Медведева:
— Я про рекламу вообще ничего не говорила.
Анастасия Козлова:
— Предыдущие спикеры говорили.
Ольга Паршикова:
— Мы говорили не про рекламу на этапе строительства. Мы говорим о продуманной маркетинговой стратегии в течение жизни проекта.
