Круглый стол «Девелоперы: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Первая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 21 мин. 31 сек., размер — 130,2 Мб.
Анастасия Козлова, директор дирекции девелопмента «Главстрой Спб»:
— Для начала экскурсии я бы хотела пригласить Ирину, главного редактора ИД Retailer, для того, чтобы она сделала для нас небольшой аналитический комментарий по динамике ввода торговых площадей в разрезе регионов РФ. Ирина. Вот, правильная поддержка зала.
Ирина Шехалай, главный редактор ИД Retailer:
— Добрый день. Можно презентацию? На самом деле, аналитический комментарий — это немножко громко сказано. Сегодня аналитика будет немного позже, во второй половине дня. Это, скорее, небольшое исследование. Мы опросили около 80 ритейлеров, среди них крупнейшие торговые сети, небольшие компании, но активно развивающиеся. В общем, около 80 топ-менеджеров компаний, и спросили у них, какой торговый центр в России самый лучший. То, что у нас получилось, вы сейчас увидите.
Девятое и десятое место поделили между собой два игрока. Во-первых, это воронежский проект «Сити-парк «Град». 209 000 кв.м. площадей. Вы можете посмотреть, за него было отдано всего два голоса. За него проголосовали компании Hoff, Lady&Gentleman City. Можете посмотреть, почему ритейлеры выбрали этот торговый центр. Если не видно, могу прочитать. «Гранд» в Воронеже — это суперрегиональный формат, который предусматривает рекреационную зону и океанариум. Грандиозная задумка», — Игорь Барсуков, Lady&Gentleman City. Это проект группы компаний «Хамина», воронежская девелоперская компания, если не ошибаюсь.
Также на девятом и десятом месте проект группы компаний «Макси», торговый центр «Мармелад» площадью 40 000 кв.м. За него тоже проголосовали две компании, это «Евросеть» и «Коралл». Игорь Дубин, директор департамента недвижимости компании «Евросеть», считает, что это фактически первый и единственный в своих регионах концептуально правильный торговый центр. Там, где было чистое поле, каждый из них создал оживленный квартал. В них очень все продумано: парковка, место, правильно подобран пул арендаторов по всем категориям, начиная от продуктов и развлечений, заканчивая электроникой. Во-вторых, благодаря хорошей управляющей компании. За их развитием будет интересно следить.
Ритейлеры, кто еще не знал про этот проект, обратите внимание. Владимир Слепов, генеральный директор сети магазинов подарков «Коралл»: «Очень грамотная планировка, очень большой покупательский поток. Самое главное, есть своя сбалансированная политика привлечения арендаторов. Не дискаунтеры и не элита, которая отпугивает региональных покупателей».
На восьмом месте у нас концерн «Питер». Это петербургский проект площадью 60 000 кв.м. За него проголосовали три ритейлера. Я объясню, почему он у нас на последних местах. Немного проголосовавших, потому что первые проекты, те, кто занял первые четыре места, отобрали у них все голоса. За «Сенную» проголосовали «Улыбка радуги», «585» и компания Fast Fashion, управляющая торговыми сетями Zolla и Y’N’G.
Александр Тарасов, «585»: «Для меня самый лучший торговый комплекс Петербурга – ТК «Сенная». Это просторный вместительный комплекс, куда я могу отправится со всей семьей, чтобы не только совершить покупку, но и хорошо провести свободное время. Здесь удачно расположены все возможные магазины с женской и мужской одеждой, рестораны, химчистка, ателье, автомойка и боулинг. Кроме того, подкупает расположение комплекса, – в историческом центре Санкт-Петербурга».
Александр Баулин, генеральный директор «Улыбка радуги»: «Сенной» — это торговый комплекс с хорошей концепцией и качественным набором арендаторов. Мы рассматриваем его как площадку для размещения наших магазинов».
Шестое и седьмое место вновь поделили две компании. Одна из них — компания «Объединение Ингеоком» и ее проект «Атриум». 103 000 кв.м. площадей. За нее проголосовали Marmalato, Ideas4retail — это детская сеть Imaginarium, новый проект, и вновь Fast Fashion.
Евгений Бутман. Надеюсь, этот персонаж известен вам по компании re:Store. «Оптимальное месторасположение, удобная планировка, четкая современная концепция, ясное позиционирование, максимум удобств для покупателей. Помимо этого — грамотный менеджмент, адекватные условия аренды, нормальное отношение к арендаторам. Постоянная работа по совершенствованию торгового центра».
И также на шестом и седьмом месте торговый центр «Вегас». Это более 416 000 кв.м. площадей. Это проект Crocus Group. За него проголосовали Baby Couture Boutique, «Новые торговые системы», ГК «Вестер» и Finn Flare. Виталий Насоленко, генеральный директор компании «Новые торговые системы», это новосибирский ритейлер: «ТЦ Vegas — это не просто торговый центр, а единое гармоничное пространство для отдыха всей семьей. Очень понравилось деление на четыре тематических блока выдержанных в стиле различных этнических культур. Благодаря им мы совершаем путешествие по разным городам мира. Обширный парк аттракционов и детская зона привлекают семейные пары с детьми. А широкий выбор брендов и качественный подбор арендаторов притягивают в торговый центр очень много посетителей». На самом деле, ритейлеры мотивируют, почему они выбирают те или иные ТЦ, но у каждого свое мнение.
Пятое место — это петербургский ТЦ «Гранд Каньон». Более 145 000 кв.м. За него проголосовали «Продовольственная биржа», «Пактор», NB Company, Finn Flare. Александр Братцев, вице-президент по бизнес-процессам холдинга «Продовольственная биржа»: «В «Гранд Каньон» представлен грамотный набор брендов и лучшая в городе зона развлечения и покупок для детей. Также в нем имеется крупный мебельный комплекс, рестораны как быстрого обслуживания, так и классические. До него удобно добираться. А главное – правильная политика развития ТЦ и следование в ногу основным европейским трендам».
На самом деле, в «Гранд Каньоне» около двух месяцев назад открылся очень интересный проект, называется, по-моему, «Детский город». 21 000 кв.м., где есть не только развлечения, но и торговые площади.
На четвертом месте торговая сеть «Мега». Мы не стали выбирать какой-то конкретный торговый центр. За нее проголосовали 13 ритейлеров. Это «Группа DNS», «Техносила», «Великолукский мясокомбинат», «Экспедиция», «Буквоед», «Улыбка радуги», Henderson, «Аристотель», «Канцлер», Ecco, «Посуда-Центр», «Хоум-Центр», Ralf Ringer. Средняя площадь одного торгового центра 150 000 кв.м. Татьяна Космачева, федеральный менеджер по аренде группы DNS: «Мега Белая дача», на мой взгляд, самый посещаемый ТЦ в Москве. В нем можно сделать не только хорошие и выгодные покупки, но и приятно провезти время с семьей. Правда, не удобно добираться без машины: много времени потратится на дорогу».
На самом деле, компания «Икеа Мос», которая владеет торговыми центрами «Мега», буквально вчера объявила, что будет строить магазины «Икеа» просто без «Мег» и в черте города, поэтому будет проще добираться.
Андрей Скурту, директор по развитию «Великолукского мясокомбината»: «В «Мегах» мне нравится набор магазинов и удобная навигация. Абсолютно самодостаточное заведение — представлены все виды товаров и услуг». И Денис Котов, генеральный директор сети «Буковоед»: «Мега» — это качественный устойчивый проект. Если «Галерея» стоит так, что ничего не надо делать, чтобы привлекать трафик, то «Мега» генерирует огромный поток в не очевидном месте. Это говорит о грамотном управлении».
Третье место — московский центр «Метрополис». Это ГК Capital Partners. Это 206 000 кв.м. За него проголосовали 14 ритейлеров. На самом деле, первая тройка друг от друга отличается буквально одним голосом. Голосовали за него «Спортмастер», «Группа DNS», «Техносила», «Азбука Вкуса», «Детский мир», «Кенгуру», «Ив Роше», Ideas4retail, Hoff, «Маратекс», «Белый ветер Цифровой», «М.Видео», Mango, «Хоум-Центр».
Владимир Садовин, генеральный директор «Азбуки Вкуса»: «Мне очень нравится «Метрополис» на Войковской, прежде всего, за торговую концепцию, грамотный и логичный выбор арендаторов, а также за интересную круговую внутреннюю организацию: «второй свет», оформление и дизайн. Там комфортно себя чувствуешь».
Евгений Капустин, директор по развитию «Белого ветра Цифрового»: «Главные достоинства «Метрополиса» — удобное расположение и грамотная концепция: в числе арендаторов интересные сетевые проекты и новые бренды только что вышедшие на рынок».
И Игорь Мариаш, генеральный директор «Хоум-Центра»: «Торговый центр удачно расположен, имеет удобную парковку. Видно, что собственник стремится к удобству своих покупателей».
Второе место заняла петербургская «Галерея», которая открылась в прошлом году. Пока собственник — Meridian Capital CIS Fund (СК Бриз), 192 000 кв.м. За нее проголосовали «Аптечная сеть 36,6», «Рив Гош», «БНС-групп», InCity, «Ив Роше», Ideas4retail, «Буквоед»,
«Унция», «Буду мамой», Concept Club, «Техношок», «Белый ветер Цифровой», Lady Collection, Mango, Lady&Gentelman Сity, ГК «Связной».
Мария Хохлова, директор по маркетингу «Ив роше»: «Галерея», на мой взгляд, самый хороший торговый центр: он расположен в центре города — можно легко добраться и на машине и на метро. Хороший подбор арендаторов — марки для всех кошельков, все логично расположено, Есть и развлечения — можно провести целый день, покупать, гулять и наслаждаться».
Анна Петрова, генеральный директор Concept Club: «Удачная концепция, удачное место, много посетителей». Игорь Барсуков, генеральный директор Lady&Gentelman Сity: «У петербургской «Галереи»— самая продуманная концепция. Благодаря этому, торговый центр за короткий период раскрутился и отобрал трафик у «Мег».
Виктор Вольский, ритейл-директор Lady Collection: «Красивая архитектура, очень правильное наполнение, хороший гипермаркет». Там, по-моему, «О’Кей» расположен.
И, наконец, первое место. Думаю, это было предсказуемо. Хотя, на самом деле, обогнали «Галерею» всего на один голос. Это ТЦ «Европейский». Московский проект ЗАО «Киевская площадь». За него голосовали «Седьмой континент», «Группа DNS», «Рив Гош», «Новые торговые системы», Adidas, Jeans Symphony, «Эконика», «Кенгуру», InCity, Finn Flare, Ideas4retail, «Пактор», «Бельпостель», Baon, ГК «Связной», «Хоум-Центр».
Татьяна Космачева, федеральный менеджер по аренде группы DNS: «Самый известный торговый центр в России. Даже жители регионов наслышаны про данный проект. Там всегда «бешеный» покупательский поток. Станция метро выходит сразу в ТРЦ, рядом вокзал, также удобная парковка».
Александр Некипелов, генеральный директор компании «Бельпостель»: «Главное достоинство ТРЦ — продуманная концепция и взвешенный подход в работе с арендаторами. Кроме того, арендодатель все время генерирует интересные маркетинговые акции, например, ночь распродаж, а также проводит замеры посещаемости и каждый месяц присылает результаты на диске. Для нас это очень удобно — можно совмещать со своими данными». Девелоперы, обратите внимание, что для ритейлера важно при выборе торгового центра.
Ксения Рясова, президент Finn Flare: «Большой торговый комплекс. Удобно расположен. Сама туда хожу».
Это были победители. Я хочу отметить, что многие ритейлеры отмечали также интересные региональные проекты, которые не вошли в рейтинг и набрали один голос. Например, «Атлантик Сити», петербургский проект. За него проголосовала «Метрика». Алексей Храбров: «Как клиенту мне нравится «Атлантик Сити». Хотя коммерчески, я думаю, он не очень преуспел».
«О’Кей», Максим Щеголев считает отличным торговый комплекс «Французский бульвар». Находится тоже в Санкт-Петербурге. Очень интересное мнение по поводу торговых центров. Как выбрать ТЦ? Олег Рыбаков, компания «Интерторг», петербургская сеть: «Я оцениваю ТЦ как ритейлер. Например, есть ли проблемы с канализацией и другие технические огрехи. Если есть, то не пойду в ТЦ, каким бы гламурным он не был». Я желаю всем девелоперам, чтобы они как можно выше поднялись в нашем рейтинге, и в следующем году в нем было больше участников. Спасибо.
Анастасия Козлова:
— Спасибо, Ирина. Я думаю, что все вспомнили и посмотрели, что хорошего настроили девелоперы. У нас ключевой вопрос дискуссии — это итоги, планы, обновление концепции. Мне кажется, будет интереснее начать с того, какой замечательный пас нам дали ритейлеры в своей первой дискуссии, потому что была масса вопросов к девелоперам. И для того, чтобы нам всем сейчас не засыпать, надо немножко взбодриться, чтобы привлечь уважаемых гостей к диалогу.
Я смотрю, что среди девелоперов в спикерах есть много региональных компаний. Я записала одну цитату. Барышня задавала вопрос и замечательно сказала «боги регионов». Я хочу вас, боги регионов, призвать к ответу. Как же вы так не понимаете, что такое якорь, не понимаете терминологию, все время хотите денег и испытываете ли вы сложности в диалоге с ритейлерами по своим регионам? Татьяна, может быть вы расскажете? Регионы заулыбались сразу, но говорить не хотят.
Татьяна Медведева, генеральный директор Diamant Development Group:
— Добрый день всем. На сегодняшний день мы имеем в управлении девять ТЦ. Восемь из них в Волгограде и один в области. Хочу сказать сразу, что каждый ТЦ имеет свою историю и свою специфику развития. В любом случае, он развивается индивидуально. Уровень арендных ставок в каждом ТЦ на сегодня свой. Есть успешные ТЦ. Сами арендаторы говорят о том, что какие бы не были арендные ставки, чтобы мы их не увеличивали, а если увеличивали, то в разумных пределах, и тогда они останутся здесь стоять.
Здесь есть другие проекты, в которых мы сами понимаем, что нельзя поднимать арендные ставки в текущем периоде по ряду причин. Часть этих причин зависит от нас, от управляющей компаниq, от собственников, а часть причин напрямую от того, от арендатора, который пришел с тем или иным товаром или политикой в данный ТЦ или в данный регион. Также зависит от потребителя. Наш город достаточно длинный и в разных районах достаточно специфичный. Поэтому говорить однозначно о каком-то идеальном комплексе, который подходит для любого в любом регионе, районе, наверное, невозможно. Думаю, это понимают и девелоперы, и сам ритейл.
Он немного, думаю, лукавит, когда нас обвиняет в том, что идет регулярная индексация. Что мы видим на рынке? Мы говорили о том, что арендные платежи повысили в этом году на 15%. Хотелось бы задать вопрос ритейлу. А насколько выросли товары народного потребления? По моим данным, на 40%. То есть получается, что ритейл может поднимать цены, а мы, как управляющая компания, как девелоперы, нет.
Анастасия Козлова:
— Ритейлеры, есть желающие ответить по микрофону? Приглашаем. Видимо, это молчаливое согласие говорит о том, что могут ритейлеры повышать.
Максим Щеголев, директор по развитию ГК «О’Кей»:
— Я всем вам хочу сказать, я всех вас очень люблю и уважаю, но на каждой конференции говорю одно и тоже. Я буду сейчас говорить за себя. Перед кризисом все девелоперы сказали, что, ребята, дайте нам вздохнуть. Галереи не платят, fashion не платит, обувщики не платят, кино требует скидки, гипермаркеты и супермаркеты хотят все есть. Дайте нам продержаться этот кризис, мы все в одной лодке. Потом зачтется вам. Потом не зачитывается и даже не думает зачитываться. Индексируется, повышается в разы.
Относительно того, что мы имеем право повышать цены, напоминаю, цены в стране растут не потому что ритейлеры их повышают. Это глубокое заблуждение, которое любят оптовики и производители. Не повышают ритейлеры цены. Наоборот, мы работаем с некой фиксированной наценкой и вынуждены ее снижать, для того, чтобы снижать рентабельность и свою маржу, для того, чтобы не терять клиентов. Не терять того клиента, который приходит в торговый центр.
Сергей Федеев, «Техносила»:
— Мне просто данные понравились очень про 40%. А можно узнать, откуда они? Если мы говорим про еду, то Россия, действительно, впереди планеты всей. Мы все-таки страна, у которой мало земли, еду мы не производим, а едим много, поэтому приходиться ввозить. Если вы объективно посмотрите по сегменту non-food, то идет дефляция. С каждым годом покупаются более дешевые товары. Если сравнивать один и тот же товар, возможно, он и дорожает, только он не покупается. Коллеги не дадут соврать, в течение последних пяти или шести лет идет реальная дефляция. В рублях средний чек не вырос, хотя вы помните курс доллара и евро в кризис. Все тоже самое. В рублях цены по non-food не изменились. Средний чек не растет, у многих, наверное, даже проседает.
Наверное, многие изучают финансовую отчетность зарубежных ритейлеров. Я бы сказал, что в России работают на меньших наценках. Понятно, что мы сейчас пользуемся чуть большими потоками, потому что насыщенность рынка ритейла в России пока понижена. У нас больше потоки, и за счет этого мы можем работать на чуть меньшей марже, чем европейцы. Это нормальная ситуация. По остальным параметрам поизучайте финансовую отчетность и посмотрите финансы ваших партнеров. Может быть, вы увидите много интересного, что можно применить в своем бизнесе.
