Круглый стол «Ритейлеры: отчеты по развитию 2011, планы 2012». Четвертая серия.
Дата записи: 2 декабря 2011 г., продолжительность: 24 мин. 35 сек., размер — 150 Мб.
Даниил Сомов, совладелец ИД Retailer:
— Никита, что для вас значит идеальное место? Про арендные ставки тоже расскажите.
Никита Шумайлов, директор по развитию ГК «КАРО фильм»:
— Арендные ставки растут, бесспорно, но мы сейчас пытаемся договариваться уже на процент от оборота при минимальной фиксированной арендной ставке. Мы считаем, что это честно. Если собственник комплекса обеспечил гостей, обеспечил поток посетителей…
Даниил Сомов:
— Это вы у ритейлеров подсмотрели?
Никита Шумайлов:
— Если здесь есть люди, значит, у нас хорошо продаются билеты, у нас хорошо работает кинотеатр, мы можем платить много денег. Мы готовы этим делиться, но обеспечьте нам людей. Со своей стороны мы, конечно, тоже стараемся их привлекать. Но я считаю, что самая важная составляющая комплекса, торгового центра, — это наличие парковочных мест, потому что сейчас особенно в крупных городах-миллионниках много людей ездит именно на машинах. И если он хочет, например, пойти в кино, то он знает, что в комплексе «А» он сможет припарковаться и спокойно оставить машину, в комплексе «Б» для него это будет проблематично. Он, наверное, поедет все-таки в комплекс «А».
Даниил Сомов:
— То есть парковка для вас — это основной параметр?
Никита Шумайлов:
— Не основной. Но если парковка минимальная, то мы можем отказаться от этого проекта даже если он интересный.
Даниил Сомов:
— Андрей, по поводу location.
Андрей Завидонов, заместитель генерального директора УК «Аптечная сеть 36,6»:
— Я тоже, наверное, отвечу на первый вопрос. Арендные ставки растут. Больше 70% помещений у нас находятся в формате street retail, и это чистый рынок. Причем разброс очень большой. В некоторых случаях ставки даже падают. К примеру, если с улицы ушли покупатели, и альтернативы аптеке или похожему бизнесу просто нет, то арендная ставка падает, и мы договариваемся.
В некоторых случаях обратная ситуация. Иногда ставки растут в два раза, потому что увеличилась проходимость улицы, потому что там есть предложение. Как правило, по многим помещениям у нас идет торг, и у арендодателя есть выбор.
Даниил Сомов:
— Извините, я перебил. Вот владелец торгового помещения в street retail… он меряет количество покупателей? Как он узнает, что оно увеличилось или уменьшилось?
Андрей Завидонов:
— Он меряет количество предложений, которые к нему приходят от желающих сесть вместо нас.
Даниил Сомов:
— Все, понял. Ему вообще делать ничего не надо. Ему сами звонят.
Андрей Завидонов:
— Да, это измеримая вещь. В отношении идеального location аптека ничем не отличается от любого другого магазина. Поэтому проходимость — как параметр, который мы считаем и измеряем в физических штуках.
Также важна визуальная доступность помещения. Нам тоже нужны нормальные витрины и входы, красивые входные двери, вывески и так далее. Важно и удобство любого помещения. Я имею ввиду наличие ступенек. Препятствия перед входом нам мешают и влияют на это. Важен формат торгового зала — в идеале нам нужен прямоугольный торговый зал без каких-либо колонн, углов и так далее.
Еще важна техническая готовность помещения к лицензированию. Требования по лицензированию довольно жесткие. Нам, несмотря на маленький формат помещения, требуется отдельная система вентиляции, туалеты, санузлы и многие технические устройства. Например, в салонах связи они не требуются, а нам требуются для лицензирования. Если это уже есть, и нам не надо вкладывать деньги, то помещение привлекательно для нас. Это все входит в параметры при выборе помещения. Наверное, из основного, пожалуй, все.
Даниил Сомов:
— Понятно. Андрей, есть что добавить по поводу идеального места аптеки?
Андрей Ванин, заместитель генерального директора по развитию «Ригла»:
— Нет, мне нечего добавить.
Даниил Сомов:
— Николай, что для вас идеальный location?
Николай Козадеров, директор департамента развития и недвижимости розничной сети «Детский мир»:
— Здесь коллега, видимо, имел ввиду, каково идеальное место для торгового центра?
Даниил Сомов:
— Звучал вопрос про location. Торговый центр или street retail? Не привязывайся к торговому центру.
Николай Козадеров:
— Да, никто не отменял все-таки место, место и место.
Даниил Сомов:
— Для «Детского мира» это же…
Николай Козадеров:
— Легкая доступность для большого количества людей, которые способны оплатить то, что происходит в этом торговом центре. И чтобы ритейлеры, сидящие внутри, и девелоперы были довольны своими экономическими результатами. Для этого должно прийти достаточное количество людей и принести денег. Для этого необходимо обеспечить им легкую доступность.
Даниил Сомов:
— Да, мы это примерно понимаем. Просто смотришь на это место, где много покупателей с большим количеством денег. А чем это место отличается от других?
Николай Козадеров:
— Я не буду говорить банальные вещи о количестве населения, которое там проживает.
Даниил Сомов:
— А что-нибудь одно, но не банальное?
Николай Козадеров:
— Не банально — сделать нормальные подъездные пути, достаточную парковку, о чем уже коллеги здесь говорили. Ведь мы знаем множество торговых центров, к которым подъехать невозможно.
Даниил Сомов:
— Чтобы было чистенько, аккуратненько, современно. Борис, про идельаный location. Кстати, мы вас тоже посчитали по собственности. У вас там очень хороший location. Вообще говорят, что вы занимаете хорошие места.
Борис Косоплеткин, директор департамента управления недвижимостью «Седьмой континент»:
— Спасибо большое. Работаем. На самом деле, для любого ритейла основополагающий фактор — это проходимость, посещаемость, трафик. Можно называть его по-разному, главное, чтобы этот трафик был еще и эффективным. Естественно, ты не откроешь люксовый магазин где-нибудь в Бирюлево напротив железнодорожной станции. Это будет неэффективно, а трафик должен быть эффективным.
Даниил Сомов:
— Какие у вас требования?
Борис Косоплеткин:
— Требования? Если говорить о продуктовом ритейле, то очень бы хотелось, чтобы господа девелоперы на этапе проектирования своих объектов понимали, что здесь они хотят видеть в качестве продуктового ритейла — супермаркет или гипермаркет в зависимости от комплекса. Учитывали изначально все пожелания для этих ритейлеров в своих проектных решениях. Чтобы там были нормальные подъездные пути, чтобы зал имел правильную форму, минимальное количество выступающих конструкций в этом зале и так далее.
Вот с этим периодически сталкиваешься. Проект может быть хорошим, но инвестиции при входе в этот проект могут быть завышенными, исходя из того, что там многое надо переделывать.
Даниил Сомов:
— Понятно. Сергей.
Сергей Саркисов, вице-перзидент ГК «Новард» (сеть обувных каскетов «Эконика»):
— Хотел бы сказать о разрыве, который сейчас присутствует. Здесь сейчас сидит такая аудитория, среди которых ритейлеры, владельцы помещений либо управляющие компании торговых центров. На мой взгляд, видится два разрыва в восприятии того, что происходит на рынке. За что платит деньги ритейлер, когда он выбирает себе площадку? Если говорить о торговом центре, то это за местоположение, локации. Также за обещания. На сегодняшний день ситуация такова, что эти обещания не выполняются. Какого рода обещания не выполняются?
Не выполняются обещания по качественным арендаторам, которые должны быть вокруг. Не выполняются обещания по своевременному вводу, по потенциальному трафику, который в любом проекте рассчитывается. Вот эти обещания не выполняются. Поэтому платить за эти вещи сегодня становится несколько рискованно.
Как только торговый центр открыт, за что мы еще платим? За тот же трафик, который должен быть. И чем больше трафик, тем больше мы готовы платить — это абсолютная истина. И все, что сейчас на эту тему говорили, должно быть привязано к трафику с точки зрения взаимных интересов. Тогда качество работы и стремление попасть в этот торговый центр будет у обеих сторон.
И еще одна составляющая — качество работы самих управляющих компаний, которые должны обеспечивать этот трафик. Вот эта сторона вопроса, как мне кажется, пока еще не обсуждается публично. На самом деле, собственники торговых центров и те, кто отвечает за эти торговые центры, должны задуматься над этим, потому что во многом из-за плохого качества работы управляющих компаний, торговый центр либо не приобретает того трафика, который он хочет, либо просто начинается его терять.
И еще об одном разрыве. Сегодня даже хорошие торговые центры теряют трафик, и даже хорошие управляющие компании его не могут обеспечить. Разрыв заключается в том, что на этом фоне растут арендные ставки. Вот, мне кажется, если задуматься об этих аспектах, то вся дискуссия может превратится в понимание всех этих очень простых вещей. И если обе стороны заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, они будут находить выход уже за столом переговоров.
Даниил Сомов:
— Сергей, я вот не понял. Ты говоришь, что есть хорошее место и хорошая управляющая компания, но они все равно теряют трафик. А почему она такая хорошая, если она теряет трафик?
Сергей Саркисов:
— Трафик теряется по сравнению с прошлым годом. Это тенденция последнего года, которая происходит во многих хороших локациях. И те торговые центры, которые открыто готовы обсуждать трафик, показывают эти цифры и они видны. Но, понимаете, когда ты смотришь свою цифру, это может быть уже проблема в тебе. Однако, когда ты смотришь трафик по всему торговому центру, то торговый центр готов открыто обсуждать эти вопросы. Скажем, если клиенты ориентированы в этих вопросах, это действительно для арендаторов хороший торговый центр.
Мы понимаем ситуацию, и они понимают так же, как мы, что происходит с торговым центром, с тем самым поведением покупателей, кстати, о котором уже говорили.
Даниил Сомов:
— Спасибо, Сереж. Еще вопросы? Ты ведь никакой вопрос не задал? Это было мнение. Представьтесь, пожалуйста.
Наталья Резник, директор по развитию, ТЦ «Высшая лига»:
— Во-первых, хочу сказать большое спасибо организаторам. Я не первый раз на подобной конфренции. Хочу сказать, что это работает. И может показалось мужчине, что все здесь спят. Это не так. Те, кто приехал сюда, работают. Поверьте, все в тонусе и здесь все случится. Все кому надо договорятся, найдут контакты или партнерские решения. Проверено на себе.
Еще раз огромное спасибо группе компаний «Спортмастер». С прошлого года мы очень хорошо сотрудничаем. За это также огромное спасибо организаторам этой конференции. У меня и суждения, и вопрос.
Я, наверное, по многим пунктам соглашусь с Сергеем в плане ответственности управляющих компаний и торговых центров о том, что ими создается достойный поток покупателей. В связи с этим очень хочется отметить, что в регионах крайне низкий уровень образования управляющих компаний и особенно собственников недвижимости. Потому что, чаще всего, они являются владельцами единственного торгового комплекса. Они себя лично считают богами в регионе, потому что умудрились это дело построить. С моей точки зрения, они смотрят местечково. Вопрос к организаторам. Каким образом нести в массы региональных девелоперов культуру влазимодействия? Это было бы замечательно, потому что очень тяжело взаимодействовать с собственниками в регионе.
Даниил Сомов:
— Я пытался донести эту мысль. Может быть только в Москве или в Питере так кажется. Такое ощущение, что на рынке торговой недвижимости все друг друга знают. Нельзя сделать какое-то открытие, рассказать про торговый центр, который никто не знает.
Максим, ты тут сидишь, я на тебя гляжу и постоянно вспоминаю какие-то истории. В прошлом году на этом конгрессе к Максиму подошли с двумя распечатанными листами А4, где были фрагменты карты Google. На черно-белом принтере вид со спутника. Если я не ошибаюсь, ему говорили о земельном участке под Уфой. На черном фоне ничего не видно и ничего не понятно. А Максим еще и говорит, что знает этот участок. Вот такие коммуникации.
Наталья Резник:
— Это хороший директор по развитию.
Даниил Сомов:
— Мы собственно и пытаемся в этот рынок внести какую-то ясность. На самом деле, одно дело, когда знаем, другое, когда деньги на этом зарабатываем. От того, что мы друг друга знаем, мы свою работу не выполняем.
Я бы очень хотел сегодня представить один проект, которым мы занимаемся почти год и в который вложили большое количество денег. Но так получилось, что сейчас мы его показываем индивидуально. Этот инструмент непосредственно для рынка торговой недвижимости. Это имеет непосредственное отношение к вопросу. Как вы говорите?
Наталья Резник:
— Культура регионального управления.
Даниил Сомов:
— Это имеет к этому непосредственное отношение. Я надеюсь, что в следующем году, даже в самое ближайшее время, мы его представим. У всех сейчас есть мобильные телефоны. Я думаю, что без сервиса, который мы представим, нельзя будет обойтись, как без мобильного телефона. В следующем году вообще все будет только лучше.
Наталья Резник:
— Сейчас в Москве стал очень часто проходить, я так понимаю, совет торговых центров. В том или ином торговом комплексе проводятся встречи по обмену опытом. Очень хорошо, когда есть онлайн-трансляции, которые можно посмотреть, посадить рядом с собой собственника, чтобы он послушал терминологию, вопросы, проблемы, потому что они не понимают. Все объекты построены на кредитах, и им очень хочется отбить и положить деньги себе в карман.
Поэтому не слышится и не понимается, что такое якорь, какова его задача, что он создает поток. Ни о чем. Поверьте, тяжело. Давайте что-то придумаем. Это, наверное, просьба. И вопрос с другой стороны. Хорошо ли предъявлять требования к управляющей компании торгового центра? У меня вопрос к ритейлерам. Какова ваша ответственность перед собственником торгового центра?
Я не хочу говорить про группу компаний «Спортмастер», потому что здесь все идеально. Но, например, «КАРО Фильм», вы несете ответственность? Вы являетесь якорем. Это O’stin может стоять на потоке, хотя он является мини-якорем. Правильно? А у вас, например, очень маленький набор фильмов и к вам не идут. Вы предъявляете к кому-то претензии? Неужели к управляющей компании?
Еще продуктовик. Он может стоять очень грязный, некрасивый, и люди туда не идут, но он якорь. Или «Детский мир» нами любимый, извините меня, но в кризисные годы очень сильно просел. Был совершенно некачественый товар по очень высоким ценам. А вы якорь. Какова ваша ответственность?
Николай Козадеров:
— А кто нас звал в якоря?
Даниил Сомов:
— Кто придумал вас называть якорями, да? От нас ничего не зависит.
Никита Шумайлов:
— Кто мне скажет, что кинотеатр не является якорем? Есть такой?
Даниил Сомов:
— Сейчас пытаются с себя ответственность снять. Мы маленькие и от нас ничего не зависит. Никита, вы якорь?
Никита Шумайлов:
— Мы себя, естественно, считаем якорем.
Даниил Сомов:
— Ваша ответственность?
Никита Шумайлов:
— Наша ответственность? Да, правильно. Мы..
Даниил Сомов:
— Нужны фильмы с большим бюджетом правильно? 3D или Imax.
Никита Шумайлов:
— Это все, конечно, прекрасно, когда есть блокбастер и его даже не надо рекламировать, народ и так на него пойдет. Конечно, все сложнее, когда нет блокбастеров. Фильмы идут всегда, и всегда есть, что показать. Поэтому мы сейчас не рассматриваем меньше восьми залов в проекте. Мы можем заполнить и восемь, и десять залов, и в каждом будет что-то свое. Просто надо донести это до людей. Мы сейчас готовы прописывать суммы, которые кинотеатр тратит на рекламу конкретного торгового комплекса, в котором он встает.
Даниил Сомов:
— Борис, знаете, в гипермаркетах часто плитка облупляется, как-то грязно.
Борис Косоплеткин:
— Да, слышал, есть такое.
Даниил Сомов:
— Вот ваша ответственность?
Борис Косоплеткин:
— Безусловно, отвественность любого якоря, в первую очередь, в том, чтобы генерировать поток. Потому что он занимает большее количество метров, чем кто-либо иной в данном торговом центре. На нас ответственность содержать площади, но она, как правило, больше понятийная, не закрепленная на бумаге. Фактически, это то, о чем вы говорите. Там могут быть указаны общие фразы из серии «содержать помещение в надлежащем состоянии» и тому подобное. Естественно, если ты не будешь этого делать, то тогда арендодатель или собственник будет чаще тебя беспокоить. Может нарушаться тот самый баланс между сторонами.
Даниил Сомов:
— А что вас беспокоить? Вы же якорь. Попробуй вас выселить. И вам будет тяжело, и ему тоже. Якоря тяжело выселить. Хотя случаи, конечно, бывают.
Борис Косоплеткин:
— Собственно, поэтому мы всегда договариваемся. Чаще всего, если мы о чем-то не знаем, арендодатель говорит нам об этом.
Даниил Сомов:
— То есть отвалилась, к примеру, плитка. И выпросите ее починить, а то покупатели падают и ругаются.
Борис Косоплеткин:
— У нас формализованные отношения. Собственник пишет заявку, передает ее директору гипермаркета, он приезжает по адресу, а с ним бригада, которая все ремонтирует.
Даниил Сомов:
— Понятно. У вас вопрос? Представьтесь, пожалуйста.
Юрий Шишмарев, директор по развитию, сеть DIY-гипермаркетов «Стройдепо»:
— Две недели назад на "Русском завтраке" уважаемые гуру ритейла и девелоперского бизнеса говорили о перспективах развития в регионах и городах так называемой второй очереди.
Сегодня в начале наших дебатов уважаемый коллега из компании «Спортмастер» поделился радостной новостью о том, что прошло успешное открытие в городе Ухта. При этом, когда вы говорили об успешности этого проекта, вы сказали, цитирую вас, «видимо, там все в порядке с доходами населения». Чуть позже вы заметили, что перед открытием гипермаркетов и супермаркетов вы просчитываете потенциал рынка и оцениваете его привлекательность. В свете вышесказанного у меня два вопроса. Существуют ли и как вы используете реальные инструменты для оценки привлекательности рынков в городах даже не второй, а, в частности, третьей очереди? И второй вопрос. Когда вы говорили о том, что в Ухте «Спортмастер» является таким же успешным проектом как и «Спортмастер» в городах-миллионниках, что вы имели ввиду? Выручку, финансовые какие-то показатели, средний чек или проходимость? Спасибо.
Николай Юськив, директор департамента развития ГК «Спортмастер»:
— Прежде всего, мотив, почему мы выходим в какой-то регион. Когда речь идет о выходе в города третьего уровня, как вы их назвали, то в нашем случае это города, где возможен только один магазин. Если мы сейчас говорим только о «Спортмастере». Сложность с этим городами в том, что там может быть только один магазин. Поэтому требования к выходу в этот город выше, потому что здесь мы точно не должны ошибиться с местом и с партнером. Если это торговый центр, то это должен быть тот самый партнер, тот самый торговый центр, который нас заслуживает, как бы это громко не прозвучало. Заслуживает того, чтобы мы его выбрали на долгие годы, а, может, и навсегда. В частности, в Ухте у нас единственный магазин.
Как мы считаем потенциал. Мы, прежде всего, ориентируемся на доходы, считаем это разными методиками. Не буду вдаваться в подробности. Однозначно не ориентируемся на Росстат, потому что это не совсем верные данные. Непонятно почему, но, как правило, это не очень верные данные или устаревшие, или там что-то не учитывается. Мы знаем свою долю рынка. Мы, во-первых, знаем свой рынок, то есть мы понимаем, сколько людей тратят на товары для спорта. Потому что у нас 300 магазинов и у нас неплохая аналитика. Мы можем понять свою долю на рынке этого города. Если это все складывается в нормальную картинку, то мы открываемся, если нет, то нет.
В случае Ухты все сложилось в хорошую картинку, и мы решили открыться. Но то, что получилось, — намного лучше. Мы не наобум открылись в Ухте, мы понимали, что там будет хорошо. Это сюрприз в плюс, но часто бывают сюрпризы в минус, к сожалению. Когда мы считаем и понимаем, что что-то не то насчитали. Вроде населения много, но оно, например, распределено по-другому. К примеру, очень много пожилого населения или еще что-то. Есть такие города, которые преподносят не очень хорошие результаты.
Даниил Сомов:
— Спасибо, Николай. Прежде, чем закончить, спрошу. Настроение положительное, оптимистичное или пессимистичное? Давайте просто поднимем руки. Кто оценивает, что будет положительно? Так. А вы воздержались?
Николай Юськив:
— Я считаю, не будет роста.
Даниил Сомов:
— Что, простите?
Николай Юськив:
— Вы про какой рост говорите?
Даниил Сомов:
— Я вообще про настроения.
Николай Юськив:
— У меня настроение хорошее в этом году. В следующем будет еще лучше, но это не связано с продажами. У меня просто хорошее настроение.
Николай Козадеров:
— Одно дело знать, другое дело верить.
Даниил Сомов:
— Дорогие гости, сегодня очень хорошее настроение. Перерыв.
