Круглый стол «О чем молчат другие. Особенности ведения бизнеса». Пятая серия
Майя Петрова, старший юрист «Маннхеймер Свартлинг»:
— Маленькая ремарка по поводу предварительных договоров, когда объект еще строится: считайте, что вы ничего не подписали, потому что подписывать договор в отношении объекта, которого нет, это просто ваше джентльменское соглашение, которое может быть нарушено, все зависит от вашего партнера.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
— И тем не менее рынок в России строится так, что мы уже как семьи, руководствуемся джентльменскими соглашениями, и круг арендаторов очень мал. Мы слышали сегодня, во второй сессии, нам говорили наши уважаемые арендаторы, что этот рынок сокращается, арендаторов становится меньше, новых сетей практически не появляется, поэтому, думаю, что должно быть еще больше доверия к оставшимся, и арендодатели в этом, безусловно, тоже заинтересованы.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Я хочу сказать еще об одной тенденции, которая проявилась в последние два года. C одной стороны, конечно, крупных сетей становится меньше. С другой стороны, именно в последние два кризисных года стали появляться новые операторы, которые либо одиночные, либо маленькие сети, которые еще незаметны на федеральном и региональном уровне, но их стало появляться намного больше. Они пока не попадают под локатор.
Екатерина Лапина:
— Для арендодателя они еще и очень привлекательны. Все известные операторы, мы сегодня слышали нашу обувную компанию очень известную, очень требовательны к арендодателям и к нам тоже, в том числе. Когда мы делаем предложение, первое, что мы слышим: «Да вы что? Что вы творите? Кто нарисовал ноль в конце этой цифры? Чья эта цифра?» Но региональные операторы идут на эти цифры, те же банки, которые сегодня не любят и аптеки, я знаю. Могу сказать по Санкт-Петербургу, что среди представителей и среди арендаторов мы наблюдаем достаточно высокую активность, не соглашусь с коллегами, что цены не будут расти, что все будет достаточно стабильно или цены будут падать. По рынку Санкт-Петербурга мы все-таки прогнозируем рост, причем рост достаточно большой, все это связано с тем количеством заявок, которые у нас появляются на протяжении последних полутора лет. «Техносиле» смешно, хотя прислали кучу предложений, куда хотят сесть в Санкт-Петербурге.
Сергей Федеев, директор по развитию сети «Техносила»:
— Мы хотим, только ставки у вас… Про нолик — это, наверно, про меня. Я когда получил четырехзначную цифру аренды, спрашивал: «Там первая цифра лишняя или последний нолик?» Было дело, только не с вами, наверно, приходила такая ставка. Это все про Санкт-Петербург? Если кто-то, как я, передвинул Питер в приоритетах с 99-го места на 150-ое где-то за Заусолье Сибирское, то у них к Питеру, наверно, вопросов не будет. Те, кто не пошел на этот шаг и рассматривает город, может имеет какие-то вопросы?
Даниил Сомов:
— Почему Потапенко молчит?
Дмитрий Потапенко, управляющий партнер Management Development Group Inc:
— Ты провокатор. Я скажу, если надо будет. Пока вопрос по Питеру, я туда еще не залез.
Екатерина Лапина:
— Приходите к нам.
Дмитрий Потапенко:
— Нет, я уже там был. Не возвращайся, где был счастлив.
Екатерина Лапина:
— По Санкт-Петербургу все-таки хочу сказать, что всех арендаторов призываю рассматривать наши предложения, кому арендные ставки дороги, мы достаточно открыты и говорим, что присутствуют конкуренты. Тем более, вы все друг друга знаете и у нас уже сложилась такая практика, что на один объект выходят, 3-4 конкурента, они между собой советуются. Звонит «Связной», и спрашивает: «Вы сколько предложили?» Тут же делает предложение больше, и эта конкуренция идет между их сотрудниками, а не со стороны арендодателя или консультанта. Прошу этот факт тоже учесть и на сегодняшний день призываю рассматривать наши предложения, они есть, в ликвидных местах за хорошие ставки, поэтому, я думаю, в ближайший год еще можно будет.
Сергей Федеев:
— Я как человек из Питера и знаком ритейлу, тоже включусь в рекламную компанию Санкт-Петербурга: население сокращается, стареет, беднеет, заходите, пожалуйста, ставки растут и будут расти дальше.
Николай Крайнов:
— «Техносила» освобождает помещение, заходите на это место.
Екатерина Лапина:
— Все-таки в Санкт-Петербурге более позитивный настрой, поэтому мы приглашаем в Санкт-Петербург. Операторы, та же «Техносила», по этому городу чувствует себя неплохо, раз решения есть. Сегодня мы имели беседы с разными арендаторами, которые Санкт-Петербург рассматривают и имеют достаточно позитивный опыт работы, поэтому ждем вас. Это одно из наших предложений на сегодняшний день.
Майя Петрова:
— Я хотела сказать еще об одном тренде, который я успела заметить, работая вместе с нашими клиентами, как правило, когда речь идет о том, какое помещение арендовать у российского собственника или иностранного, зачастую клиенты склоняются в пользу иностранных. Объясняя это тем, что российские собственники – непредсказуемы. Иностранца проще просчитать, они полагаются больше на европейский, английский менталитет. И полагать, что это достаточно серьезная причина, чтобы выбрать иностранного собственника, а не российского.
Николай Крайнов:
— Это, наверно, связано с личностью собственника.
Майя Петрова:
— Да.
Николай Крайнов:
— В стрит-ритейле очень много собственников физлиц, для которых это непрофильный бизнес или одно помещение только, не важно, с низкой юридической и финансовой подготовленностью. Получается, что у них эмоции — это просто желания или «хотелки» — могут превалировать надо длительным расчетом. «А ты мне не нравишься, вот тебе плюс 10% или 50 %», — цифра в данном случае не важна. А собственникам, которые умеют считать и для которого это долгосрочный, доходный бизнес, по-другому мыслят, по-другому относятся к арендаторам. Иностранные собственники, конечно, мыслят только так. Среди отечественных тоже такие есть, здесь представленные и, наверняка, еще есть не представленные здесь. Но их доля на рынке просто мала, для рынка будет, наверно, хорошо, если их доля будет увеличиваться. Тогда и обеление рынка будет проходить, и юридическая грамотность будет повышаться, чего я всем желаю, и спокойствия на рынке будет больше.
Екатерина Лапина:
— Когда рядом будет два ликвидных помещения, где можно будет выбирать, я думаю это обязательно будет актуальным вопросом. На сегодняшний день, опять же скажу в защиту наших собственников в Санкт-Петербурге, большинство собственников у нас – это очень приятные компании с достаточно выдержанной политикой, адекватными ценами, будь то западная компания или наш местный владелец помещения. Безусловно, и у нас есть собственники, которые хотят получать больше, но рынок все-равно всех поправляет, и находится тот арендатор, который умеет убедить собственника, либо предложить ему схему, которая будет ему наиболее выгодна и интересна.
Майя Петрова:
— Соглашусь с вами, наверно. Еще одно обстоятельство, которое я заметила, сопровождая клиентов, то что соотношение сторон, переговорный процесс стал более цивилизованным. Действительно. Стороны, наконец-то, привыкли к тому, что в договоре нужно прописывать все условия, оговаривать разные принципы формирования арендной ставки, оговорить дополнительные условия, обсуждать заранее вопросы компенсации. Ситуация немного улучшилась по сравнению с тем, что было 3-4 года назад.
Сергей Федеев:
— Есть вопросы наболевшие? То, что нельзя перенести за кулисы? Потому что из регламента мы уже сильно выбились.
Вопрос из зала:
— Собственники помещений часто шантажируют арендаторов, потому что они прекрасно понимают, что войти в это помещение стоит им несколько месяцев аренды, а если арендатор уходит, то собственник рассчитывает, что за месяц- два сдаст помещение, поэтому здесь есть нормальный вариант, который кстати работает — несколько последних месяцев — один, два или три, последних месяца аренды – бесплатно или при расторжении договора при любых условиях.
Николай Крайнов:
— Я не понял, в чем шантаж?
Зритель:
— Шантаж в том, что большие затраты на открытие магазина, и если арендатор уходит, то он теряет очень много.
Сергей Федеев:
— Давайте я отвечу, поскольку чуть-чуть понимаю и ту, и другую сторону. А розничные сети шантажом не занимаются? Я, например, знаю помещения, из которых если я уйду, он больше никому никогда в жизни его не сдаст, я точно так же могу шантажировать, снижать арендную плату. Процесс двухсторонний, и все равно находится тот компромисс, когда все договариваются. Чудес не бывает, либо договорился, либо не договорился. Я не назову это шантажом, если ты сидишь на заниженной ставке и очень надеешься на договор. Конечно, хорошо, можно на него надеяться, но у нас в России все равно долгосрочным считается контракт 5-7 летний. А по уму, нормальная точка должна работать 10-15-20 лет. Если ты не договоришься, с тобой никто не продлит договор.
Вопрос из зала:
— Если вы заходите в магазин, и вам говорят, что здесь аренда будет, скажем, 1000 рублей, ты рассчитываешь, что она будет 1000 рублей, что она не будет через год 1200 рублей или 1300 рублей.
Сергей Федеев:
— Если ты точно спрогнозировал выручку, она может быть в одну и в другую сторону.
Вопрос из зала:
— Рассчитываешь, что аренда будет стабильный.
Сергей Федеев:
— Здесь перечисляли компании, точности расчетов которых верят, Сергей туда даже «Ашан» включил, но по родному Питеру, есть сомнения в точности расчетов «Ашана», что они не прокололись, но все бывает. Есть компании, которые рассчитывают точно, большинство – вряд ли. Здесь отношения в ту и в другую сторону, если у тебя точка работает лучше – да, есть резерв тебе договариваться, ты должен понимать, что…
Вопрос из зала:
— Я имел в виду расчет, когда арендатор берет помещение, то он рассчитывает, то есть надеется, что аренда будет точно такой, как была или будет расти, но чуть-чуть, а не на 20-30 % в год.
Сергей Федеев:
— Точно так же арендодатель надеется, что она не будет падать, случается кризис – она падает. Ситуация тут – не в одну калитку. Все сталкивались, чудес не бывает, договор – это повод к разговору, не более того, каждый в кризис договаривался вниз, сейчас после кризиса пытаемся снизить стремление вверх, эта ситуация у всех общая, односторонним шантажом назвать это нельзя.
Вопрос из зала:
— Кризис был у всех, вряд ли у кого-то много помещений снизили аренду на 20% и более, а то, что аренда поднимается в полтора раза, я думаю, все через это прошли. И не один раз.
Сергей Федеев:
— Не открываемся – это самый простой выход. Нужно подождать буквально 5 лет и не мучиться. Через 5 лет, когда все это швахнет так, что мало не покажется, будет другой рынок, другая страна и другие договоренности.
Майя Петрова:
— Вы говорите, что входите в договор на условиях 1 000 рублей за кв.м, а потом для вас сюрприз, что арендная плата поднимается, это зависит в том числе от того, как сформулированы условия договора. Потому что если вы до начала ваших отношений, в договоре это закладываете или вы видите, но не осознаете, это тот риск, который вы на себя берете. Надо внимательно к этому просто подходить.
Вопрос из зала:
— Всегда можно выгнать из помещения.
Майя Петрова:
— Не всегда.
Вопрос из зала:
— Всегда. Отключить рубильник. Все очень просто. Чтобы мясо стухло в холодильнике.
Майя Петрова:
— Ну хорошо. Какой смысл в отключении рубильника?
Сергей Федеев:
— Нет смысла, но это случается.
Майя Петрова:
— Понятно, но это когда отношения окончательно зашли в тупик и есть другой арендатор, если другого арендатора нет, никто не будет отключать рубильник.
Сергей Федеев:
— В жизни бывает все. И такое случается.
Майя Петрова:
— Кто будет резать дойную корову, простите?
Вопрос из зала:
— Отключают рубильники, действительно.
Сергей Федеев:
— Не будем о грустном, о печальном. У всех эти ситуации были. Способами, которые не в рамках закона — тем же самым рубильником — тем не менее пользуются арендодатели, арендаторы часто пользуются другими методами. Можно поделиться в кулуарах ноу-хау в этой области. Заключительное слово по этому круглому столу я предоставляю Дмитрию Потапенко и завершаем, переводим разговоры за кулисы.
Дмитрий Потапенко:
— В кулуары, кофе пить. У нас тема была заявлена: «О чем молчат другие», а мы не поговорили, конечно, о главном, коллеги, – в коммерческую недвижимость выгодно инвестировать? Вы вообще ряды считали? Слово «ряды» знаете? Математические ряды не сходятся. Инвестировать деньги в коммерческую недвижимость нев ыгодно. Перевожу вам простой пример, который на салфетке, что называется, написал. Берем 5 000 за строительство какого-то помещения магазина, берем 1000 кв. м, умножаем, прибавляем, что деньги нам дадут не более, чем на 3 года, делим это на 36 месяцев или на то количество месяцев, на которое нам давали, и понимаем, что арендная ставка должна быть для ритейлера, грубо говоря, 1800 $ за кв. м. Соответственно, мы должны понимать, что нам, ритейлерам, цены занижены минимум в 2 раза, а на самом деле в 3 раза. Это макроэкономические показатели, почему нет коммерческой недвижимости. Ее нет, не было и не будет, она не возводится, потому что высокие ставки – они, действительно, аморальны, они существенно выше, чем в любой Европе, Америке и т.д. Поэтому у нас в таком загоне ритейл и вообще бизнес, потому что невозможно развиваться на таких арендных ставках. Потому что все развивает конкуренция. Будут низкие арендные ставки, тогда будет конкурировать помещение за помещение. А пока нас слишком много, мы как ритейлеры еще не сдохли, но это вопрос времени. Я надеюсь, мы сдохнем, и освободится поле. Было сказано практически все, нет никаких претензий к арендодателям, у меня много переговоров с арендодателями, от усталости у меня возник термин: «2 раза в год повышается цена на бриллианты». Я даже не готов ни с каким арендодателем обсуждать причину, почему выросло на 2 %, на 25%, просто априори, у них у всех 2 раза в год вырастает цена на бриллианты. Это нормально, я подчеркну это слово. Потому что нас как арендонанимателей в дороге никто кормить не обещал. Не надо канифолить мозг и рассказывать, какие же они негодяи. У него выросла цена на бриллианты, ну у него жизнь такая. Это второй пункт. Третий пункт, о чем говорили наши любимые юристы, о чем было сказано иносказательно. Когда женишься, думай о том, как ты будешь разводиться. Читай договор и пиши его сам. Как же жить в этом страшном мире? Он не очень страшный, абсолютно нормальный, изучай не объект, а клиента. Человека, который тебе сдает, потому что основная возможность переговорного процесса – изучение клиентов, чем он дышит, куда ходят его дети, в какую школу, чем он увлекается и т.д. Потому что если у вас нет досье на вашего ключевого клиента, которым является арендодатель, в общем, вы не нужны на рынке- сразу на улицу. Но если у вас, кроме таблицы эффективности, которая, я надеюсь, есть у всех компаний с 48-ю параметрами, нет такого же подробнейшего досье на вашего арендодателя, то делать вам на рынке нечего. У меня все, спасибо.
Сергей Федеев:
— На этой позитивной ноте заканчиваем. Переносим на кофе.
