Круглый стол «О чем молчат другие. Особенности ведения бизнеса». Четвертая серия.
Дата записи: 14 апреля; продолжительность: 19 мин., 28 сек.
Вопрос из зала:
— Прозвучала рыночная цена, но это как средняя температура по больнице, очень размытое определение.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Давайте я в третий раз повторю за сегодняшний день — рыночная цена, в данном случае, это сколько некий покупатель готов заплатить конкретно за это помещение.
Вопрос из зала:
— Готов заплатить и сесть –не одно и то же.
Николай Крайнов:
— Нет, готов подписать этот договор. Я выражаюсь очень корректно, я называю все нужные слова.
Вопрос из зала:
— Да, я вас поняла. Таким образом нам поднимали арендную плату искусственно не готовые сесть арендаторы, никому лучше они не сделали, кроме как собственнику.
Николай Крайнов:
— Совет простой, если вы чувствуете, что это блеф, скажите тогда, что съезжаете.
Даниил Сомов, совладелец ИД Retailer:
— Насчет рыночной цены я только один момент не понимаю: на одно и то же помещение претендует магазин, банк и, допустим, ресторан. У каждого своя норма прибыли. Банк, мы все знаем, платит хорошую цену, как должен реагировать ритейлер на эту вашу рыночную цену?
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
— Купить два соседних помещения и сдать троим.
Николай Крайнов:
— А как вы думаете, кому собственник сдаст это помещение?
Даниил Сомов:
— Понятно, что банку.
Николай Крайнов:
— А какие тогда вопросы?
Даниил Сомов:
— Нет, а какая тогда рыночная цена? Тогда нет понятия рыночной цены.
Сергей Федеев:
— Рыночная цена- то, что заплатит банк, это уже обсуждали.
Даниил Сомов:
— Тогда нет для ритейлера рыночной цены.
Сергей Федеев:
— Пускай везде сидят банки. Моя позиция такова: пускай они рассядутся, наконец-то. Займут все, что можно, и после этого можно будет спокойно ходить и говорить про рынок. Пока пускай это будут банки.
Даниил Сомов:
— И еще, у вас такая тема, как она формулируется? «Запретное», «закрытое», звучат дурацкие слова, типа «маркетинг», а где слова «откатинг», и все такое?
Сергей Федеев:
— Давайте так, последний вопрос и переходим к презентации Екатерины.
Вопрос из зала:
— Задам короткий вопрос, но сделаю перед этим ремарку. Здесь представители всех крупных и сильных компаний, но мы в нашей дискуссии забываем о том, что арендатор и арендодатель – это прежде всего партнеры. Это не какой-то мелкий, как тут выражались, ИП Пупкин. Человек, представляя одну компанию и другую, должен понимать, что если мы не договоримся сегодня о ставке, я либо не получу прибыль за месяцы пустующей аренды, либо в случае арендатора, потеряю то место, которое позволяет мне иметь стабильную долю прибыли на этом рынке. Но у меня другой вопрос: Исходя из вашего опыта, есть ли механизмы борьбы с должниками и каким образом это происходит? Это либо выселение, либо по-белому, либо по понятиям происходит?
Майя Петрова, старший юрист «Маннхеймер Свартлинг»:
— Перед тем как вы вступаете в ваши партнерские, договорные отношения, конечно, нужно проверять, кто будет ваш партнер, какие у него есть активы и какие есть шансы, что вы потом сможете с этим должником договориться, либо получить долг за счет его имущества. Если вы сначала это оцените правильно, вы либо примите решение не вступать в отношения, либо в силу каких-то экономических факторов вступите, но можете попросить обеспечение. Если человек заинтересован в сделке, он может найти вам это обеспечение при определенных условиях, в любом случае, вы должны договориться. У вашего партнера может быть компания пустышка, у которой куча долгов, вы, например, можете зайти на сайт арбитражного суда и посмотреть, сколько эта компания судится, сколько у нее споров и будет уже понятно, какое у нее финансовое состояние, как она работает со своими контрагентами. Конечно, нужно оценить заранее вашего партнера, его финансовое положение и его истинные намерения. Понятно, что у всех меняется ситуация, но если ситуация изменилась уже в процессе ваших отношений, если вы видите, что у вашего контрагента тяжелое финансовое состояние, можно только договориться, потому что шансы через суд получить какие-то деньги практически равны нулю.
Вопрос из зала:
— Столкнулся с ситуацией, что люди получают стабильный доход, но нагло направляют его в другие сферы бизнеса, нежели на выполнение партнерских обязательств.
Майя Петрова:
— Если они получают доход, значит, он попадает в компанию, а потом куда-то плавно перетекает. Вам важно его поймать в это время каким-то образом.
Николай Крайнов:
— Вы уже опоздали, господа.
Майя Петрова:
— На самом деле, ловить надо раньше. Либо вы берете депозит, либо просите какое-то обеспечение заранее.
Сергей Федеев:
— Это уже обсудили. Сергей правильно привел пример- это как в семейных отношениях, если потом начинаются проблемы, то это следствие. Бороться надо с причинами. Причина всегда в выборе, самом первоначальном. Выбирайте правильно партнеров.
Вопрос из зала:
— Действительно как поймать этот доход ..?
Майя Петрова:
— Хорошо, идите в суд, получайте исполнительный лист, арестовывайте счет, куда поступают деньги.
Екатерина Лапина:
— Мне бы еще хотелось заметить о предпочтении собственника видеть в качестве арендатора банки. Например, мы видели в Санкт-Петербурге, как очень многие банки сначала перед кризисом активно подписывали долгосрочные договоры, связывали собственников по рукам и ногам, и собственники не могли никак выйти из договора. Когда пришел кризис, банки собрались, встали и вышли. В Санкт-Петербурге были суды, договоры у нас, как оказывается, не просто пустые бумаги, многие собственники выиграли эти дела, и им банки компенсировали простой помещения и арендную плату за пустое время.
Николай Крайнов:
— Это, скорее, исключение из правил.
Екатерина Лапина:
— Я бы не сказала, что это исключение. У нас таких прецедентов было очень много. Мы, как консультанты, очень внимательно следим за практикой на рынке, не знаю, как с другими операторами, но в прецедентах с банками собственники получили деньги, суды были на их стороне.
Николай Крайнов:
— Очень хорошо, что это получилось.
Вопрос из зала:
— Есть другая закономерность: чем выше, так называемая, рыночная ставка, тем выше вероятность того, что вам ее не будут платить, что у людей возникнут проблемы. Вы ставку задираете, и они не могут платить, и поэтому такие ситуации будут.
Сергей Федеев:
— Господа, это обсуждали.
Николай Крайнов:
— Тогда собственник будет получать денег меньше. Если у собственника будет постоянно меняться арендатор, ему это не выгодно, он будет получать меньше денег. Что такое поднять на 10 %? Это значит, что потом помещение будет стоять минимум месяц, да это то же самое. А зачем эти хлопоты? Поднять на 10 %, не сдавать никому месяц, ты в деньгах не выигрываешь, а хлопоты имеешь, а если у тебя простой помещения будет больше, то это вообще не интересно. Я люблю говорить многим арендаторам, что как только договор подписывается, то и собственник, и арендатор сидят в одной лодке. Нам, например, выгодно, чтобы у наших арендаторов бизнес шел хорошо, потому что нам надо, чтобы он своевременно платил аренду, о которую мы договорились. Мы понимаем, что если у него дела пойдут плохо, у нас начнутся проблемы, а нам этого не надо. И поэтому мы во многом помогаем своим арендаторам, мы вместе решаем хозяйственные вопросы, наши специалисты могут что-то делать для арендаторов, потому что мы считаем, что нам это проще, а для него это непрофильная деятельность тяжелее, например, санузел новый оборудовать или подвести воду в парикмахерскую. Мы понимаем, что для нас это почти бесплатно, а для арендатора это проблема, но если мы это сделаем, у него бизнес пойдет лучше. Мы косвенно выигрываем, а потом и впрямую. Кроме того, еще один момент, о котором надо думать, это количество тех платежей, которые не являются доходом собственника, это коммунальные платежи и все остальные не связанные с этим платежи. Если собственник хочет, чтобы аренда была выше, то арендатор все равно больше определенного платить не может, значит надо максимально снизить платежи третьим лицам и, по-хорошему, собственник может об этом подумать, поставить счетчики на воду, на тепло, на все, что можно, с тем, чтобы уменьшить нагрузку на арендатора.
Сергей Федеев:
— Переходим к Питеру. Будем говорить о том, чего нет. Стрит-ритейл в Петербурге.
Екатерина Лапина:
— Спасибо большое. Нам тоже выделили время, я хотела начать свою презентацию с того, что Московский и Петербургский рынок очень похожи, у нас те же арендаторы. Но сегодняшняя встреча немного расставила свои акценты, и теперь мне хочется начать с того, что, я так понимаю, в Санкт-Петербурге все намного лучше, чем в Москве. Рынок вроде одинаковый, те же арендаторы, но мы видим абсолютно противоположную связь. Например, в Санкт-Петербурге ситуация немного другая. Я сейчас проведу краткий экскурс за прошедший год. Так же хочу рассказать немного о нашем Невском проспекте, это не совсем Тверская в Москве, у нас он тоже играет особую роль, мы к нему относимся более трепетно, и сразу заглядывая вперед, на Невском у нас все площади сданы в аренду.
Есть такое понятие, как очень высокая арендная ставка, мы привыкли ее называть «завышенная», но есть арендаторы, которые арендуют площади, сидят успешно и как показала наша практика, не освобождают эти площади, хотя нам очень бы этого хотелось.
Но и хотелось бы вернуться на позитивную ноту, с чего мы и начинали сегодняшнюю встречу, и призвать вас, ритейлеров, изыскать новые возможности, чтобы найти все-таки эти новые площадки, которые устраивали бы вас, притягивали бы ваших покупателей, и нам тоже дали бы возможность дополнительно зарабатывать. Здесь у меня краткая, в цифрах информация, если кто-то не знает, как обстоят дела по Санкт-Петербургу, можете ознакомиться.
Я думаю, что следующий слайд будет намного интереснее. Это реальные арендные ставки, которые мы наблюдали за прошедший период. Вы все видите, что ставки растут с каждым кварталом, мы здесь выделяем основные зоны, ставки придуманы не нами, это реальные арендные ставки по помещениям Санкт-Петербурга, реально сданные объекты, и мы наблюдаем рост арендных ставок. Такое оживление спроса в Санкт-Петербурге началось с весны прошлого года, мы наблюдали в конце 2009г., что наши объекты сдавались 2-3 месяца, на сегодняшний день срок экспозиции у нас сократился и составляет практически 2 недели. Это говорит о том, что в Санкт-Петербурге существует повышенный спрос , 3500 рублей за кв. м в месяц. В Санкт-Петербурге считают в месяц, в Москве считают в долларах за год.
Сергей Федеев:
— Кто имел планы развития в Питере, может их прямо сейчас скорректировать. Лучше перенести в регионы.
Николай Крайнов:
— И иногда даже в Москву.
Екатерина Лапина:
— Что мне хочется сказать по Невскому проспекту, я хотела бы на нем отдельно остановиться. Невский проспект мы разделяем на 3 зоны- это начало Невского проспекта, середина Невского проспекта и Староневский. У нас в отличие от Москвы в том, что уже сформированы, так называемые, профильные зоны, где начало Невского проспекта предпочитают бутики и общепиты.
Даниил Сомов:
-Как вы считаете? У вас третий квартал — 12 000, второй — 8 000, а первый — 24 000.
Екатерина Лапина:
— Считается по среднему, когда предложений по рынку много, есть максимальная ставка и минимальная, все суммируется и делится на количество предложений
Сергей Федеев:
— Среднее по всем двум сделкам.
Екатерина Лапина:
— Сделок не так много в Санкт-Петербурге, Невский проспект не расширяется и не удлиняется, но, тем не менее, нашей компанией было проведено 5 сделок на Невском проспекте. И для Невского проспекта это достаточно большая цифра. Были предложения, эти цифры сформированы как раз с тех предложений, которые были за этот период. На Невском проспекте у нас, действительно, в период кризиса простаивало очень много помещений. В прошлом году мы имели на Невском проспекте достаточное количество объектов, они сдавались, и на сегодняшний день мы наблюдаем достаточно маленькую ротацию. Спрос растет. Невский проспект у нас наблюдается, и уже собирается некий лист ожидания тех, кто хочет сесть у нас на Невском проспекте.
Динамика выглядит следующим образом: все шло достаточно ровно, а сейчас наблюдается активный рост из-за спроса. То, о чем я говорила. Невский проспект делится на три зоны, самая интересная зона – это середина Невского проспекта, с 25-го дома до площади Восстания. Ставка здесь максимальная это 24 000 за кв. м, помещения достаточно высокой проходимости, но, тем не менее, помещение сдано в аренду, там сидит прекрасный арендатор, практически идеальный, как сказал Сергей.
Вот примеры сделок, которые проходили, и кто из операторов занимал какие помещения. Ставки были рыночные, не было таких собственников, которые бы шли на снижение арендных ставок, это реальные сделки, заявленные в прессе. Площади тоже достаточно большие. По концепции операторов были помещения и в 1000 кв.м, даже в кризис эти магазины успешно открывались в Санкт-Петербурге. Невский проспект так же наполнен рядом торговых комплексов, в принципе, все они достаточно успешны, на сегодняшний день в первой тройке по популярности находятся «Галерея», «Невский центр» и «Большой Гостиный двор». «Невский атриум» сейчас тоже очень популярен, построился рядом с «Невскими банями». Повторюсь, что все комплексы заняты, и «Галерея», и «Невский центр», уже имеют лист ожидания, достаточное количество претендентов, которые не успели сесть в комплекс, они же рассаживаются в округе, в близлежащие улицы, и уже организовывают профильные улицы, что я хотела вам сказать и призвать вас на эти самые профильные улицы.
Что ждет нас в перспективе на Невском? Это маленькие крохи, Невский проспект не расширяется, ничего не собирается достраиваться, нет глобального плана развития территорий, и новых площадей вводиться не будет. Что говорит о том, что у нас сделок не прибавится, а для вас – это ограниченный спрос. Вследствие чего мы бы хотели призвать найти пути для компромиссов, чтобы объединяться в так называемые пешеходные зоны, какие-то близлежащие улицы, объединяться профилем. Мы сделали предварительную работу и обсудили с арендаторами, как они смотрят на совместную рассадку с конкурентами. Больше половины операторов, сказали, что они готовы, и они знают, что во многих городах есть такие улицы, которые они с удовольствием бы поддержали. Мы не раз слышали, что да, идея интересная арендаторам, но кто за это возьмется? С нашей стороны идет очень плотное общение с девелоперами, с собственниками помещений, они тоже в этом заинтересованы. Но я призываю две стороны быть более снисходительными, идти на какие-то уступки, потому что одни хотят занять площадку, которую в ближайшее время пытается построить собственник, но при этом арендаторы не готовы заключать предварительные договоры. Мы прекрасно все понимаем и говорим, что у арендатора большой отдел маркетинга, они все это считают, но могу сказать как консультант, что на практике большинство арендаторов не могут просчитать и не могут, например, подписать предварительный договор, чтобы девелопер мог спокойно строить свой объект и через год этому арендатору сдать. Поэтому мы призываем все-таки договариваться.
