Круглый стол «О чем молчат другие. Особенности ведения бизнеса». Третья серия
Дата записи: 14 апреля; продолжительность:
Сергей Азаров, генеральный директор RRG Brokerage:
— Я хочу изложить наш опыт собственника, он достаточно простой. У нас есть печальный опыт выселения супермаркета, при котором супермаркет не платил деньги достаточно длительное время. Мы как в хороших семейных отношениях перестали сначала пускать его домой, выключили свет, потом оказалось, что у него забыто мясо в холодильниках. Через три недели все соседи нам напомнили об этом. Хочу сказать, что выселение нерадивого арендатора при белых отношениях (когда получают арендную плату), согласно нашему законодательству, это вообще непростой процесс. Юристы умалчивают, что судебное обращение для арендодателя, я уже не говорю про седые волосы, это минус сколько месяцев?
Майя Петрова, старший юрист «Маннхеймер Свартлинг»:
— Это год, в среднем, занимает. Пока вы три инстанции пройдете.
Сергей Азаров:
— Это минус одна годовая арендная плата, поэтому опытные собственники предпочитают дружить с арендаторами. Сам по себе процесс отношений с арендатором — это практически семейные отношения. Если я тот самый муж, который все время смотрит, кто покрасивее, поприятнее, в конце концов, получаю по голове и от всех подряд. Хочу заметить одну крамольную мысль. Рынка нет, и если ваш собеседник упоминает это слово «рынок», значит, он вас обманывает. Так же как нет рынка жен, а есть одна единственная или две единственные, я не знаю. Но рынка нет. Для каждого конкретного помещения существует конкретная ставка при этом конкретном арендаторе. Я точно знаю, что сколько бы мне не предлагали в Санкт- Петербурге на моем объекте пл. Мужества, ул. Тореза 9, максимальная ставка аренды там такая. Если приходят новые арендаторы и говорит: «Я предлагаю больше».- Я говорю: «Спасибо. Я в курсе». Арендаторов не так уж и много, эффективность практически всех известна на рынке. Если вы не занимаетесь демпингом, то все остальное мне ясно. Расставаться с арендатором очень не хочется. Хочется всегда договориться с арендатором. Юристы – это как брачный контракт, сначала, до свадьбы составили, но понимаем, что дальше будет еще хуже, если стороны заранее закладывают в отношения какие-то бомбы, они все сработают обязательно. Поэтому обращаться к юристам когда уже взрыв произошел, это значит, когда все легли, те потеряли, эти потеряли, и т.д. Рынка нет, для каждого конкретного помещения существует конкретная ставка в конкретный момент времени, когда арендодатель приходит и говорит: «Среднерыночная ставка выше на это помещение». Обращаю ваше внимание на то, что я сказал раньше, значит, он хочет вам сказать: «Знаете, я тут нашел и грудь побольше и ноги подлиннее». А что вы можете возразить? Семейные отношения, не более того. Раз социально человек одинаков в семейных отношениях и в бизнесе, то никаких новых тенденций нет. Для каждого конкретного помещения существует конкретная ставка аренды, доходность и т. д.
Я знаю точно, что считать в текущее время на рынке умеет семь арендаторов, все остальные делают вид, что они умеют считать. Недавно нам говорили, что думали, что в Нижнем Новгороде будет такая, а она на 50 % больше. Считать умеет «Макдоналдс», Zara, «Ашан», Real не умеет считать и т.д. Когда они приходят и рассказывают, мы им верим. Все остальные делают попытку. Точно так же когда мы как арендодатели пытаемся повысить ставку — это, как простимулировать, чтобы пошла в спортзал, меньше стала кушать пончиков и т.д. К примеру, арендатор «Идеальная чашка» — это хорошая сеть, но третий год подряд не может выдержать условия договора, по которому мы имеем право повышать на 5 % в год. Они сидят, как и сидели на том же самом месте, мы им это прощаем, понимая, что в текущих условиях нет другой организации, которая должна быть в этом месте. Организации, я имею в виду, если мы Starbucks приведем, может быть, будет лучше, но конкретно «Идеальная чашка» — идеальный арендатор для этого места. Пользуетесь «Идеальной чашкой» кто-нибудь?
Они сидят как раз на площадях, которые мы сдаем. Есть гораздо лучшие арендаторы, чем «Идеальная чашка», но для этого помещения «Идеальная чашка — идеальный арендатор. И я ничего сделать не могу, я им говорю: «У вас пончики несвежие». – Они говорят: «Ну». – «А у вас кофе дорогой». – «Понятно». – «У вас нет алкоголя, всем хочется погреться». – «А у нас лицензии нет». – «А почему уже два года нет лицензии?» — «Ну, так». Но все равно, они лучшие, я их не могу выгнать. Все.
Николай Крайнов, президент «Инвестиционной группы «Покров»:
— Очень хорошая аналогия.
Андрей Завидонов, заместитель генерального директора УК «Аптечная сеть 36,6»:
— Большое спасибо за подобный рассказ со стороны владельцев и управляющих помещения. А мне все равно хотелось бы вопрос. Прозвучало: «Рынок вырос на 10 %». Давайте вспомним, что мы сегодня обсуждаем стрит-ритейл, например, нас интересует больше региональный, а не московский. У меня вопрос, как вы посчитали, что рынок вырос на 10 %? Можно расчет?
Николай Крайнов:
— Постфактум очень легко считать.
Андрей Завидонов:
— Как? То есть вы подняли своим арендаторам на 10 %, поэтому вы считаете, что рынок вырос на 10%? Так?
Николай Крайнов:
— Вы помните, какая арендная плата была в 2002 году?
Андрей Завидонов:
— Я цифру не назову, но она у нас есть. Естественно, помним.
Николай Крайнов:
— Для нас было очень показательно, когда мы в 2001 или 2002 году заключили длинный договор с индексацией, первый год без индексации, потом то ли 5%, то ли 4,5 %, а к моменту окончания, через 4,5 года, цена аренды на эти помещения была в 2 раза больше, чем у нас получилось по этому договору. При этом мы все равно не потеряли этого арендатора и подняли цену аренду, правда сделали это плавно, этот сетевой арендатор сидит у нас уже 10 лет. Когда мы сегодня думаем, а какие ставки будут у нас через 5 лет, ошибется каждая из сторон. Теперь уже юридический аспект пошел.
Майя Петрова:
— Да, вы правы она не будет изменена, если одна из сторон не захочет.
Николай Крайнов:
— Одной из сторон это изменение явно будет неинтересно, и значит, юридически цена может быть не изменена. И тогда будет революционная ситуация: либо одна сторона съедет, либо другая выключит рубильник. Почему? Потому что цена сделки отличается от рыночной. Рыночной ценой, действительно, правильно понимать цену за это конкретное помещение, потому что локейшен, локейшен, локейшен. Каждое помещение имеет свою цену аренды. Мы определяем для себя это просто: если мы имеем на это помещение больше одного потенциального арендатора за такие-то деньги, значит, помещение стоит этих денег. И в случае, когда к нам приходили арендаторы 1-2 года назад с просьбами понизить арендную плату, мы поступали по-разному: кому-то понижали, кому-то индексацию отменяли, а кому-то не понижали. Потому что мы делали просто: выставляли это помещение на рынок с той ценой аренды, которую мы считали правильной, если у нас находился более, чем один потенциальный арендатор, который был готов подписать договор, то мы говорили старому арендатору: «Вот. У нас вот это есть». Играли в открытую. — Вот за эти деньги, у нас готовы снять, у тебя настолько-то дешевле. Что будем делать? Если ситуация такая, как ты рассказываешь, что у тебя все убыточно и т.д., закрывайся, съезжай. Мы к этому готовы. Если нет, значит, продолжай сидеть».
Арендаторы продолжают сидеть. Этот же арендатор извинился потом за тот поход, когда просил скидку, недавно он приходит и говорит: «Как же так? Я вам плачу столько же, сколько зарабатываю сам». То же самое я услышал сегодня от одной из фирм, не буду озвучивать название. Это к вопросу о доходности бизнеса. И о рискованности бизнеса. Арендатор вкладывает в помещение в 10 раз, а то и в 20 раз меньше, чем стоимость этого помещения, чем арендодатель вложил в это помещение. При этом арендатор часто сравнивает свой доход с той арендной платой, которую он платит, и считает, что этот доход собственника помещения. Доходность бизнеса собственника и у ритейлера совершенно разные, они отличаются на порядки, поэтому и риски отличаются на порядки. Либо наоборот: риски на порядки и доходность отличаются на порядки.
Сергей Федеев:
-Николай, мы говорили уже о том, что мы не знаем бизнес друг друга. По тем цифрам, что вы озвучили, понятно, что у вас была, наверно, сеть, но очень давно. Вы представляете очень смутно. Давайте остановимся, разницы в цифрах и капиталовложениях, которую вы называете, нет уже очень давно.
Николай Крайнов:
— Я привел цифры двух людей, одного, который выступал здесь в предыдущей сессии, когда он говорит: «Мы получаем доходов столько же, сколько платим за аренду». По его мнению, он много платит. Я процитировал другого человека.
Сергей Федеев:
— Это счастливый человек, на самом деле, рентабельность ритейлеров обычно ниже доли арендных платежей и выручки. Это нормальная ситуация.
Андрей Завидонов:
— При чем во много раз обычно.
Сергей Федеев:
— Если во много раз, это совсем плохо. Это уже швах.
Андрей Завидонов:
-Хорошо, в разы.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН):
— Позвольте ответить на вопрос Андрея о том, почему все говорят и заявляют о росте цен. Мы как консультанты всегда выступаем на стороне сделки, чтобы они совершались, безусловно. Сегодня нас уже обвиняли в том, что мы как-то влияем на цены, специально их повышаем, но есть простое правило, и спрос никто не отменял. Если наше предложение ограничено, то цены растут. У меня будет представлен слайд по ценам. Мы постфактум считаем те сделки, которые были закрыты, фиксируем, выявляем разницу в цене, и таким образом все эти обзоры доходят до арендодателя, и мы получаем рост цен. Основа лежит в том, что предложение на рынке ограничено, и как бы сегодня мы ни ругали этот рынок, которого нет, все в нем заинтересованы. Площадок очень мало, за счет этого вы сами поднимаете цену на аренду и зачастую не на 10 %, а как мы видели по итогу прошлого года, существенно больше.
Сергей Федеев:
— Может быть, мы вопросы сформулируем чуть позже? Сейчас посмотрим ту самую красивую презентацию.
Екатерина Лапина:
— Пожалуйста.
Майя Петрова:
— Можно маленькую ремарку в окончание? Николай, вы очень интересную идею забросили о том, что риски у всех разные, они существуют, интересы расходятся. Так как же найти компромисс? Мне кажется, что договор – это компромисс, две стороны должны договориться. Иностранные инвесторы, которые покупают недвижимость в Петербурге, в Москве с целью сдачи в аренду, заинтересованы в долгосрочных отношениях, это нормальная бизнес-практика. Понятно, что рынок меняется, то повышается, то понижается, но если ты хочешь иметь стабильный, прогнозируемый доход, ты все-таки пойдешь на этот компромисс, ты не будешь ждать: «Ах, рынок повысился на 10 %, давайте-ка я откажусь от одного арендатора и найду другого». Все-таки важнее, наверно, в этой ситуации, когда у вас есть долгосрочные, стабильный партнер и стабильный доход.
Николай Крайнов:
— Я об этом сказал в самом начале, что длинный договор по большому счету выгоден каждой из сторон или может быть выгоден для каждой из сторон при определенных условиях. И для арендатора, чтобы он прогнозировал свои бизнес процессы на длительный срок, и так же для собственника помещения. Что надо собственнику помещения? Очень мало! Ему надо, чтобы арендатор сидел как можно дольше, потому что любая смена арендатора – это потеря дохода.
Майя Петрова:
— Несомненно, на какой -то период.
Николай Крайнов:
— Это потеря дохода. Ты должен освободить помещение от этого арендатора, какое-то время помещение будет пустовать, либо если ты хороший менеджер, ты быстро найдешь нового арендатора, но все равно должен дать какие-то арендные каникулы. Не дай бог еще сделать какой-то ремонт. Это потеря дохода, поэтому собственнику выгодно, чтобы арендатор сидел долго. Второе, что ему надо, чтобы арендатор своевременно платил арендную плату. Если арендатор несвоевременно ее платит, нарушает, что это за арендатор? И третье, что надо, чтобы арендатор не создавал головной боли собственнику, потому что это увеличивает административные расходы, прямые или косвенные. Мне как собственнику достаточно этих трех вещей, и я буду рад, и здесь не так важно, какой длины договор, у нас есть крупные сетевые компании, которые сидят на 11-тимесячных договорах уже 7 лет.
Майя Петрова:
— Видимо, они очень спокойно относятся к этой ситуации.
Николай Крайнов:
— А у нас семейные отношения.
Майя Петрова:
— Вот видите, все-таки это компромисс.
Николай Крайнов:
— Конечно.
Екатерина Лапина:
— В Санкт-Петербурге треть помещений занимают арендаторы на 11-ти месячных договорах, в частности сидят в тех помещениях, которые принадлежат городу, и оформляют документы постфактум, по прошествии времени. Часто арендатор сидит, у него нет договора по факту, если это городское помещение. И ничего, рынок есть все-таки.
Николай Крайнов:
— Это конечно риск, который арендатор должен закладывать.
