Ток-шоу «ТОП-100 в вопросах и ответах». Вторая серия
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard:
— На самом деле, в словах Тихона прозвучало еще одно завуалированное послание. Я сейчас лично услышал. Если кто-то собирается на лето уехать семьей, либо переехать жить куда-то подальше. И издалека — он планирует, что будет управлять бизнесом и мониторить ситуацию, то это невозможно. Он говорит о том, что сейчас как раз то время, когда нам надо больше внимания, времени и сил уделить на аналитику существующих бизнес-процессов и того, что происходит на рынке. В этом есть успех того, что произойдет оно максимально пройдет по вашим компаниям по касательной. Спасибо. Я честно благодарен. Я уже думал уехать, но, пожалуй, останусь.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Коллеги, если кто-то хочет еще высказаться на тему финансов, либо задать вопрос спикерам, я прошу не терять времени, или мы переходим к следующему нашему блоку.
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard:
— Это как на аукционе — 3-2-1, продано. Вопросов нет? Тогда переходим ко второму блоку. Второй блок у нас называется «В очереди за квадратными метрами».
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Он будет посвящен торговой недвижимости.
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard:
— И сейчас мы хотим поговорить в этом блоке о том, а на самом ли деле ощущается, что есть недостаток торговых площадей? Хватает ли этих площадей? Где бы хотели развиваться? Москва, Петербург, регионы. По вашим ощущениям.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Я думаю, мы начнем с Карины, активно растущего ритейлера.
Карина Черникова, директор по маркетингу и рекламе ГК «Тандер» (сеть «Магнит»):
— Не совсем мой вопрос. Наверное, все знают, как «Магнит» развивается. О каких-то планах, я думаю, не совсем в моей компетенции отвечать.
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard:
— Вот всю свою бизнес-жизнь я сталкивался с таким словом. Вот я что-то скажу, а мне : «Так это и ежу понятно». Многие сталкивались. Мне понравилось, тут в газете было написано, что английские ученые провели исследования и выяснили, что, оказывается, ежу ничего не понятно. Поэтому вы говорите, что все знают, а может кто-то и не знает, скажите. Это тайна? Олег, спаситель!
Олег Царьков, управляющий партнер SvarogCapitalAdvisors:
— В 2011 г. планы «Магнита» я не помню, на сколько были выполнены по строительству гипермаркетов. Это о чем говорит? Понятно, что органика быстрее развивается, чем стройка региональная. Тем более, там совмещено с региональной экспансией. Потому что нельзя в одинаковом ценовом формате, ну то есть нельзя в Краснодарском крае открывать только гипераркеты… у себя дома будешь есть свои «магнитики». Соответственно, это региональная экспансия. То есть, вы лезете в регионы, у вас возникают нормальные рабочие проблемы с управлением этим. Региональная дирекция, региональные люди, региональные откаты на стройки. Это же не от хорошей жизни все. Потому что арендовать нельзя, поэтому строим сами.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Михаил, Андрей, здесь говорилось о том, что в прошлом году в результате войны между «Связным» и «Евросетью» сильно пострадали ставки как раз для вашего формата. Отразилось ли это как-то на вас?
Михаил Золотовицкий, генеральный директор «МегаФон Ритейл»:
— Да, безусловно. Самое глубокое влияние на рынок Москвы. Надо добавить, что к войне «Евросети» и «Связного» присоединился еще господин Собянин, который снес значимую часть павильонов в городе Москва. И арендная ставка в Москве просто космическая.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Космическая, это какая? На сколько она выросла?
Михаил Золотовицкий, генеральный директор «МегаФон Ритейл»:
— Ну, я думаю, что за прошлый год – не менее 20%.
Андрей Кленин, генеральный директор «МТС Ритейл»:
— У нас примерно такие же цифры. Хотя, конечно, нужно отметить, что отдел аренды, они в любой компании постоянно ведут работу с арендодателями по поводу снижения арендной платы и по поводу оптимизации имеющихся площадей. Реальные цифры, они, конечно, скромнее. Нужно сказать, что действительно, наверное, основная проблема сейчас не в наличии свободных площадей. Я думаю, что с кризисом этих площадей станет даже больше. А в том росте, который в последнее время был на рынке, и именно как компания работала с этим ростом, как она вела переговоры с арендодателями, имела ли она возможности выкупать помещения, от этого зависел успех компании.
Михаил Золотовицкий, генеральный директор «МегаФон Ритейл»:
— То, что касается роста. Есть интересный пример. Это наш пример. Мы стартовали в кредит в 2009 г. На конец 2009 г. у нас было 200 магазинов. На конец 2010 г. у нас было 600 магазинов. Потом — 1000, сейчас — 1740 магазинов. И понятно, что такой рост, безусловно, связан с ростом рынка. С другой стороны, он сопровождается ростом стоимости аренды.
Андрей Кленин, генеральный директор «МТС Ритейл»:
— И, наверное, еще один вопрос, который нужно задать всем участникам. Это как сети подходят к своим стратегиям развития и форматов. Как эти форматы видоизменяются. Потому что, например, в сотовом ритейле есть тренд к увеличению средней площади магазина. В бытовой электронике, скорее, обратный тренд – к сокращению площади. И это влияет на спрос и предложение в отдельных сегментах торговой недвижимости. И, соответственно, повышает или понижает ставки. То есть мы можем иметь глобальный тренд по рынку на рост или на сокращение арендной платы за метр, но при этом в разных сегментах это будет разный темп прироста.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Сергей, у вас похожие размеры площадей. У вас какой тренд?
Сергей Солодов, генеральный директор аптечной сети «А5»:
— У меня вообще немножко другое понимание тенденции. Потому что я считаю, что вот этот вот безудержный рост. Органически за счет метров он прошел. И нормальные компании думают про то, что вкладывать надо в рост удельных продаж на метр квадратный. И поэтому все слова о том, что первая десятка или 30 ритейлеров гонятся куда-то, это, в принципе, может быть, тенденция прошлых лет. А сегодня тенденция такая, что лучше, чем сделать сделку M&A. И купить рухлядь с непонятными договорами аренды на 2,5 месяца. Лучше заниматься тем, чтобы в тех точках, где ты стоишь, где у тебя есть уверенный рост, заниматься тем, чтобы он был еще больше. А те точки, которые не показывают нормальные показатели, соответственно, росли.
И поэтому мое понимание такое, что сейчас очень осторожная позиция по росту. Тенденция вообще года, который наступает, или года, который идет, что мы хотим, может быть остаться в количестве точек, но поменять их качественно. То есть вот мы говорим сейчас о размерах. Я слышал, что в электронике немного уменьшается размер. В нашем секторе, понятно, что все меньше и меньше ларьков остается, все меньше и меньше палаток. То есть, чтобы можно было выставить собственные торговые марки, чтобы можно было выставить парафармацию. Потому что в принципе мы идем по пути мультиформатности, безусловно. Но осторожно работаем с ростом, осторожно работаем с новыми приобретениями и больше думаем про то, как вкладывать в свои метры.
Еще хотел сказать, может быть подтверждая эту тенденцию. У нас после сделки с «Мособлфарацией» возникло такое большое количество непрофильных квадратных метров. И я точно скажу, что очереди на многие помещения, которые расположены на лучших улицах Московской области, не стоят. Для нас это было неожиданно. То есть вот мы практически со всеми ритейлерами так или иначе общаемся. У нас есть в арендаторах и «Дикси», и «Монетка», и «Пятерочка», и с «Магнитом» сейчас заканчиваем переговоры. Но сказать, что разобрали все за один месяц, не могу. Хотя, в принципе, площади эти более-менее…
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— То есть у вас в принципе что-то еще осталось?
Сергей Солодов, генеральный директор аптечной сети «А5»:
— Да, порядка 25 000 кв.м мы еще распродаем и сдаем в аренду.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Коллеги, ну если кто-то заинтересован в развитии в Московской области, я думаю, можно обращаться к Сергею.
Александр, у вас немного другой формат. У «Уютерры» крупный формат. Квадратных метров гораздо больше, чем у аптек или сотовых ритейлеров. Какие у вас сейчас тенденции?
Александр Саганов, генеральный директор «Уютерра»:
Я скажу. Значит, что произошло после кризиса 2008 г. Основные поставщики квадратных метров на рынке, это торговые центры. И, безусловно, в кризис что произошло. Достраивались только центры, которые были в большой степени готовности. Все остальные были заморожены, особенно площадки, которые были. А цикл строительства торгового центра в районе 2-3 лет и, по сути, мы вышли год назад, но то, что когда мы отскочили от кризиса, чуть оправились, когда начали достраиваться замороженные торговые центры. Но все равно мы очень далеки от тех объемов введения торговых центров в эксплуатацию и должна была произойти одна простая вещь. То есть цена должна была увеличиться. Так как предложение значительно сократилось. Но этого не произошло. И это говорит, в общем-то, об одном, — что мы до сих пор находимся в состоянии какого-то перманентного кризиса. Конечно, он очень по-разному отражается на разных сегментах ритейла. И поэтому вот это данность. Безусловно, там еще есть ротация, внутри существующих торговых центров. Те сильные ритейлеры, которые имеют под собой финансовую прочную основу. Они, конечно, улучшают свои торговые точки, приходя в лучшие места, лучшие торговые центры, которые стали, с учетом дефицита, все-таки более доступны по ценам.
Что касается нас, то мы, безусловно, тоже оптимизировали свои форматы. Они в общем-то несколько сократились, но не на много. Но мы видим некую перспективу в том, что мы должны идти развиваться в неких таких альянсах, которые позволят, в общем-то, оптимизировать арендные платежи на входе в новые торговые объекты, которые в общем-то, ну когда ты заходишь, там 1500 метров или безусловно там 3-4, то, безусловно, могут быть разные ставки. Ну это как один из инструментов для оптимизации костов по аренде. Вот как-то так.
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard
Говорят, что есть три правила успешности ритейла. Это location, location и location. И если с этой точки зрения взглянуть на вопрос, то торговые комплексы, магазины, особенно торговые комплексы, они в какой-то момент были построены на центральных местах. А дальше мы наблюдали, как шло расширение уже торговых комплексов, где-то вот ни на мейнстрим, а где-то в стороне. И личный пример, я наблюдаю, что отдельные звезды, вдруг они вспыхивают, а потом, возьмем ту же «Галерею» в Петербурге. Ну так дырочка там осталась, котлован. Вот они вырыли и там лет 10 простоял. Вдруг в момент звезды сошлись, и комплекс оказался, может быть, один из успешнейших в России. Но таких мест не так много.
Поэтому вопрос, который я сейчас хотел бы задать, а вот по тем компаниям, которые в регионах имеют бизнес, можем ли мы сказать, что уже везде в регионах основные места заняты. Уже построено. Либо еще есть понимание, что можно вставать на центральные места, магазины еще не разобраны по каким-то более-менее разумным ценам. Кто-то может сказать по ощущениям? Потому что Петербург, Москва – одна история, дальше пошел регион.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Аркадий, ну, наверное, не для всех location, location и location. И не для всех важны центральные улицы. К примеру, вот «Юлмарту», я думаю, не так важно, где они находятся, на центральной улице или где-то в другом месте. Но все-таки как у вас в регионах с площадями?
Сергей Федоринов, председатель совета директоров «Юлмарт»:
Ну, я бы здесь разделил вопрос. Первое – квадратные метры, о которых мы говорим, их ценность для каждого своя. И вообще, в принципе, если говорить просто о квадратных метрах, сегодня вот цена одна и спрос один, а завтра там другое, это примерно, как говорить о средней температуре по больнице. Потому что если плохие площади, мой утвердительный ответ – да, порой за не очень большие деньги. Нужны ли они для бизнеса? Ну мне – нет, например. Поэтому мы там для себя высматриваем площади тоже, естественно, хорошие и с учетом нашего формата. Для нас location имеет место, в смысле, имеет значение. И это не просто там, условно, место около метро. Это прежде всего логистическая доступность. Потому что наши магазины, они выполняют в большей степени роль не торгового зала, а именно точки отгрузки товара, где можно получить предварительно заказанный товар и оттуда его удобным образом вывезти. Удобным, прежде всего, для клиента.
Это нам накладывает определенное техническое задание на поиск этих помещений. Искать их непросто, потому что требования внутри завышенные. А так же у нас есть два формата. Один формат — это порядка 2000 кв.м. Это наш, так сказать, флагманский формат. Магазины, которые содержат в себе основные наименования товаров и весь наш ассортимент. И второй формат — это pick-up point. Если порядка 50-100 кв.м, где location, скажем так, техническое задание по поиску этих квадратных метров, они приблизительно такие же, как у стандартного ритейлера. Чтобы это находилось в таком нарядном, с точки зрения людского потока, месте. Поэтому у нас есть статистика по регионам именно в этих двух форматах.
Ну, и могу сказать, что в регионах, как это ни странно, найти хорошие места сложнее. Несмотря на то, что, еще раз говорю, там есть больше площадей. Статистически площадей свободных больше. Но хороших значительно меньше, чем, например, в Питере или Москве. Под маленькие точки можно найти, но вот какие-то такие, чтобы это было 2000 кв.м, хорошо расположенные, с удобным внутренним содержимым и еще адаптируемы под наш формат, это такая, в общем, непростая задача. И у нас реализуется сейчас стратегия, в том числе и регионального развития, поэтому здесь вот говорю абсолютно, так сказать, ответственно по этому вопросу. Что в Москве на больше удается найти площадей или там в Питере больше удается найти площадей хороших и еще повыбирать, чем хорошие площади в регионах. Примерно так. Спасибо.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
— Коллеги, кто-то еще хочет что-то про регионы сказать?
Ольга Любимова, заместитель генерального директора по развитию RRG:
— Как представитель компании, занимающейся недвижимостью, я хотела немножечко прокомментировать вот по тенденции именно ритейлеров. В настоящий момент могу сказать, что, продолжая мысль господина Салаева, что сейчас ритейлеры более четко понимают, что им нужно. И в своем спросе, в частности на стрит-ритейл в Москве и Санкт-Петербурге, у большинства компаний, безусловно, есть планы развития. Эти планы они четко описывают, какое нужно помещение, вплоть до не только станции метро, но и конкретной улицы, конкретного перекрестка. У большинства компаний сейчас планы развития именно такие. И вопрос именно четкого соответствия этим требованиям.
Наверное, в этом возникает сложность. В первую очередь, найти то самое помещение в нужной точке, которое нужно компании и плюс – убедить собственника в том, что нужно быть более гибким в коммерческих условиях. Потому что сейчас мы наблюдаем, что довольно много помещений после банков освободилось в Москве, в частности в центре. Это связано опять же, в первую очередь, с изменением тенденций, схлопыванием формата многих банков, которые предпочитают арендовать уже не 300 метров, а еще лучше – еще меньше в торговом центре. Но собственники в большинстве случаев, они не готовы сейчас принять, что те ставки, которые платили банки, это $2000 и более за квадратный метр в год, большинству ритейлеров сейчас неподъемно. И опять же возникает какой-то разрыв. Но в целом приятно, что планы развития есть. А сотрудникам недвижимости есть над чем работать и к чему стремиться. Работать не только с ритейлерами, но и с собственниками, чтобы ожидания обеих сторон как-то сближались.
Ирина Шехалай, главный редактор Издательского дома Retailer:
Спасибо большое. У нас есть в зале Максим Щеголев, сейчас директор по развитию управляющей компании «Старт», открывающей одноименные DIY-магазины. В декабре у нас проходит конференция по торговой недвижимости, профильная для ритейлеров. И на прошлой конференции Максим, тогда еще будучи директором по развитию сети «Окей», говорил, что подходящих площадей в регионах, в том числе в Москве и Петербурге, не много. Именно поэтому большинство ритейлеров вынуждены сами становиться девелоперами. Максим, вот вы сейчас поменяли компанию, поменяли даже отрасль. Ну, не отрасль, раньше это было — FMCG, сейчас — DIY. Остались ли те же проблемы или нет?
Максим Щеголев, директор по развитию управляющей компании «Старт»:
— Ну, собственно, поменял, действительно FMCG на DIY. Но формат не поменялся. То есть крупный формат, он и есть крупный формат. И поэтому проблемы все остались те же самые. Да, я действительно говорил о том, что компании не смогут выдерживать очень большие ставки, которые появляются в связи с дефицитом коммерческой недвижимости большого формата, и будут вынуждены уходить в строительство, то есть строить самостоятельно. На самом деле, это так и есть. И мой опыт это только подтверждает, как, наверное, опыт всех крупноформатных операторов.
Но, обратите внимание, еще тенденция другая. Вот сегодня неоднократно об этом говорилось. Что на рынке помимо органического развития стали достаточно заметными сделки M&A. Они происходят. Если раньше это были вообще единичные, раз в год кто-то кого-то купил, кто-то объединился. Это было ну чем-то таким большим событием. Сейчас они, в принципе, происходят в разных отраслях торговли. И в аптечном бизнесе, и в продуктовом ритейле, в ритейле, который занимается DIY. В том числе и компания «Старт» в прошлом году приобрела часть помещений сети «Домовой» и в общем бренд сам тоже.
В общем, консолидация идет. Рынок DIY еще не сильно консолидирован. То есть, в принципе, консолидация идет. И это помогает компаниям крупным, развивающимся резко двинуться вперед. А недвижимости как не хватало, так и не хватает. Вот посмотрите, Санкт-Петербург. Родной город. Какие сейчас торговые комплексы строятся в Санкт-Петербурге? Можете вот назвать? Нет ни одного торгового комплекса более-менее пригодного для крупного формата. Ну, давайте возьмем Самару. Наконец-то заработала «Мега», строится «Аврора», там вторая очередь, третья очередь. Кто еще? Все, больше нет.
Анонсированных проектов много. Действительно, они есть. И проекты, которые действительно были заморожены в 2008 г., во-первых, не все они дошли до реализации. Дошло до реализации 50%, дай Бог. А некоторые так и остались на уровне площадки. А текущая ситуация, она точно так же не позволит девелоперам вкладывать деньги в стройку. Я уверен, что сейчас банки снова к компаниям, которые занимаются девелоперским бизнесом, будут относиться с определенным подозрением, как они это делали в 2008 г. А западных денег, действительно, нет. Западные банки ушли с российского рынка. Поэтому кризис средств, которые можно вкладывать в длительное строительство, он, естественно, будет продолжаться. И поэтому ритейлеру крупного формата в любом случае нужно будет либо где-то уходить на со-инвестирование, либо где-то, если действительно интересно и хорошие места, то он будет строить сам.
Аркадий Пекаревский, предприниматель, сооснователь компании Sela, основатель сети Grondard:
— Спасибо. Ну, тогда, если мы подведем небольшой итог, то можно сказать, что ничего, в принципе, нового, что было год назад, пять лет, пятнадцать, не произошло. В принципе, площади есть. Но вот качественных площадей, соответствие цены, месторасположения, как не хватало, так и не хватает, так и, судя по всему, будет не хватать. Ну и вряд ли мы могли узнать, услышать что-то новое принципиально. Потому что с другой планеты кусок земли никуда не прилетит и не разместится в центре города. Но вот, что Ольга сказала, что если кто-то ищет и ставит конкретные задачи, то чем яснее цели, тем проще будет найти то, что вы ищете.
