В Уральском федеральном округе растет объем торговой недвижимости. По итогам 2013 года Екатеринбург и Тюмень вошли в число лидеров среди российских регионов по числу открывшихся торговых центров. Кроме того, активное строительство торгово-развлекательных центров идет в крупных городах второго эшелона (Сургут, Магнитогорск, Нижний Тагил). Аналитики считают, что этот процесс вполне закономерен и вызван поиском девелоперами новых точек развития.
Торговля идет в регионы
По оценкам компании "Магазин магазинов", на конец 2013 года совокупный объем рынка торговой недвижимости России составил 14,8 млн кв.м арендопригодной площади (GLA) в торговых центрах современного уровня. По всей стране (за исключением столичного региона) в 2013 году открылись 37 торговых центров общей площадью 1,2 млн кв.м GLA. В тройку региональных лидеров вошли Санкт-Петербург, Тюмень и Екатеринбург. В число самых крупных торговых центров регионов из уральских объектов попали екатеринбургский "Глобус" (бывший ТРЦ "Екатеринский", 84 тыс. кв.м GLA) и тюменский "Кристалл" (75 тыс. кв.м GLA). По данным аналитиков, на конец 2013 года лидером по объему совокупного предложения площадей в торговых центрах остается Москва (28% от общего российского объема предложения). По итогам года, общий объем предложения во всех 13 городах-миллионниках вплотную приблизился к уровню Москвы и составил 27% от общего российского объема. Большая же часть совокупного предложения приходится на кластер городов с численностью населения менее 1 млн человек. На них же приходится и почти половина новых объектов, ввод которых запланирован на 2014 год. "Продолжающееся смещение вектора активности девелоперов в сторону менее крупных городов связано с постепенным насыщением рынков торговой недвижимости миллионников и столиц", — полагают аналитики компании "Магазин магазинов".
На них же приходится и почти половина новых объектов, ввод которых запланирован на 2014 год. "Продолжающееся смещение вектора активности девелоперов в сторону менее крупных городов связано с постепенным насыщением рынков торговой недвижимости миллионников и столиц", — полагают аналитики компании "Магазин магазинов".
Этот процесс не обошел и Уральский Федеральный округ. В регионе строительство торговых центров начинается в крупных городах второго эшелона.
В частности, в Магнитогорске Челябинской области заявлено строительство двух крупных объектов. Во втором квартале 2014 года, как уже писал „Ъ”, начнется возведение ТРЦ (микрорайонный "family mall") площадью 5 тыс. кв.м. Ранее в городе анонсировался проект пауэр-центра (комплекса отдельно стоящих гипермаркетов и развлекательных зон, объединенных общей парковкой) площадью 120 тыс. кв.м. Планируется, что проект будет реализован в 2014–2017 годах на участке площадью порядка 20 га в Правобережном районе города. Предполагаемый объем инвестиций — $150 млн, срок окупаемости — около пяти лет, ежедневный поток посетителей — порядка 30 тыс. человек.
В Новом Уренгое Ямало-Ненецкого автономного округа в 2014 году откроется первый крупный торгово-развлекательный центр "Солнечный" площадью 40 тыс. кв. метров. Объем инвестиций в проект составил 2,5 млрд рублей, планируемая окупаемость — 10 лет. Он позиционируется как "lifestyle-центр", где основной упор будет сделан на развлекательную составляющую. Предполагается, что ежедневное количество посетителей "Солнечного" достигнет 14 тыс. человек в день (в расчет принимаются жители близлежащих населенных пунктов — Коротчаево, Надыма, Пангоды и Тарко-Сале), а помимо традиционных развлечений в ТРЦ откроется музей скульптур, посвященный образам Ямала, будут проходить гастроли молодых артистов, фотовыставки, благотворительные акции.
В Сургуте Ханты-Мансийского автономного округа в мае 2014 года будет открыт первый в округе гипермаркет формата DYI — OBI. Разместить его планируется на двух уровнях второй очереди ТРЦ "Сургут Сити Молл" на площади порядка 14,2 тыс. кв.м.
Перспектива на север
Аналитики отмечают перспективность направления в северных городах Урала. Управляющий директор отдела торговых помещений CBRE Михаил Рогожин говорит, что активнее всего торговая недвижимость развивается в самых крупных городах Югры — Сургуте и Нижневартовске. Объем существующего предложения в Сургуте составляет почти 200 тыс. кв.м, а в Нижневартовске — 135 тыс. кв.м. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями сопоставима с западноевропейскими городами и составляет 605 кв.м на 1 тыс. человек и 515 кв.м на 1 тыс. человек соответственно. В менее крупных городах (таких как Ханты-Мансийск, Когалым), отмечает господин Рогожин, уровень развития торговой недвижимости существенно ниже. При этом, если в городах, лидирующих по уровню обеспеченности торговыми центрами и близких к насыщению качественным ритейлом, арендные ставки под влиянием конкуренции в последние годы снижаются (в отдельных случаях падение достигает порядка 30%), то в городах второго эшелона, перспективных для развития ритейла, — остаются на достаточно высоком уровне. "На помещения 100–200 кв.м в торговой галерее они могут составлять $600–900 за кв.м в год", — говорит Михаил Рогожин.
По его мнению, даже небольшие города УрФО являются перспективными для развития в них торговой недвижимости. В первую очередь это связано с высоким уровнем доходов и, как следствие, платежеспособностью спроса. Во вторую — с низким уровнем конкуренции и наличием свободной ниши для строительства торгового центра.
С ним соглашается директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL Марина Малахатько. Среди наиболее перспективных городов она называет Нижневартовск и Нижний Тагил (Свердловская область). "Это города с достаточно большим населением (на уровне 300 тыс. человек), хорошими показателями по заработной плате и отсутствием конкуренции на рынке качественных торговых объектов. К примеру, в Нижневартовске, с учетом агломерации, можно построить объект арендуемой площадью около 40 тыс. кв.м", — говорит госпожа Малахатько. По ее мнению, в остальных городах конкуренция гораздо выше. В частности, рынок Сургута уже полностью занят действующими торговыми центрами "Аура" и "Сургут Сити Молл". Тюмени, с учетом ожидаемого полноформатного открытия ТРЦ "Кристалл", ТРЦ "Звездный", "Галерея Вояж" и некоторых других запланированных проектов будет достаточно предложения. При этом интерес ритейлеров к Тюмени по-прежнему высок, добавляет аналитик, но он вполне может быть удовлетворен уже анонсированными проектами. Новый Уренгой, продолжает Марина Малахатько, — самый крупный город Ямала с крайне высокой средней зарплатой. Несмотря на кажущуюся привлекательность, он уже заполнен торговыми центрами и для нового крупного объекта места не найдется. "Магнитогорск — не самый обеспеченный город, жители которого привыкли ездить за покупками в Челябинск. При этом в самом Магнитогорске уже открылся ТЦ „Континент”, также заявлен проект ритейл-парка, чего также будет вполне достаточно для города", — говорит она, отмечая, что в Челябинске, самом стабильном и динамично развивающемся городе в УрФО благодаря устойчивой индустриальной составляющей, стартовал активный девелопмент торговых центров. В стадии реализации находится ТРЦ "Алмаз", заявлено строительство комплекса "Облако", арендуемая площадь которого может стать беспрецедентной для регионального рынка (от 150 до 200 тыс. кв.м). Другие крупные проекты торговых центров, по мнению госпожи Малахатько, городу пока не нужны.
Одним из самых обеспеченных торговыми площадями городов России сегодня является Екатеринбург. И эта тенденция, по мнению экспертов, будет сохраняться: в городе достаточно высокая покупательская активность, а средний уровень годового дохода на человека самый высокий по стране после Москвы и С.-Петербурга. В 2013 году в городе были запущены в эксплуатацию первые очереди двух торговых центров — "Глобус", "Свердловск", а также открыта вторая очередь "Радуга Парк". В ближайшие годы в противоположных частях города планируется открытие двух крупных комплексов — "АстроМолл" (прежнее название — Gagarin Mall) и "Олимп", а также предполагается реконцепция шести действующих проектов, включая ТРЦ "Мега".
Потенциал для роста
В 2013 году объем пополнения рынка Екатеринбурга, по подсчетам Уральской палаты недвижимости (УПН), оказался меньше рекордных показателей 2012 года, однако в этом году вновь может с ними сравняться. В 2012 году в городе было построено порядка 131 тыс. кв.м, в 2013 году — 109 тыс. кв.м, прогноз на 2014 год — 130 тыс. кв.м. Сегодня в столице Среднего Урала действуют 66 крупных торговых объектов, общая торговая площадь которых превышает 933 тыс. кв.м.
Объем вакантных площадей на рынке торговых центров в течение года, говорят в УПН, не превышал 1,3%. Несмотря на запуск нескольких новых торговых центров в наиболее успешных и давно работающих ТЦ свободных площадок нет, и формируются списки ожидания. Арендные ставки стабилизировались. С начала года, по данным УПН,
средний показатель по городу поднялся только на 6% и составил 3015 руб./кв. м/мес. для торговой галереи. "Текущий уровень спроса позволяет говорить о том, что объем вакантных площадей будет оставаться на текущем уровне, а ротация арендаторов будет поглощать как новые, так и высвобождающиеся площади. Наиболее высокий уровень конкуренции будет наблюдаться в центре и в западных районах города. Некоторые торговые объекты на данных территориях могут столкнуться с серьезным оттоком покупателей", — полагают аналитики УПН.
Гендиректор УК "R.Management" Алексей Мальцев считает, что этот процесс уже активно идет — сильные объекты "продавливают" слабые, и девелоперы сосредоточены не на строительстве новых ТРЦ, а на эксплуатации существующих, снижении затрат и получении доходности. "В городе большое количество торговых центров. Арендаторов элементарно не хватает на всех. Люди меньше тратят — меньше зарабатывают арендаторы, следовательно, они меньше платят арендную ставку, это приводит к тому, что девелоперы получают меньше денег", — говорит господин Мальцев.
Аналитики настаивают, что потенциал для роста у торговой недвижимости Екатеринбурга все же есть. Только нужно менять подходы к наполнению объектов. "Стандартные форматы развлекательных зон умирают (мы не имеем в виду такой вид развлечения, как кино — он более стабилен). Необходимо менять формат развлечений с упором на интеллектуальность, обучение детей, что будет более востребовано", — полагает Марина Малахатько.
Гендиректор компании "Магазин магазинов" Дмитрий Бурлов считает, что однообразие большинства ТРЦ не является их изъяном и не говорит о скудности фантазии создателей, а лишь подчеркивает однотипность потребностей большинства людей. Поэтому в ближайшее время, по его мнению, Урал ждут как открытия торговых центров универсального формата (поскольку не все города обеспечены этим сегментом в достаточном количестве), так и освоение таких новых форматов как ритейл-парки, аутлет-центры, тематические парки.
Замдиректора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Павел Анисимов считает, что прирост будет осуществляться как за счет вывода на рынок новых объектов, так и путем реконцепции существующих. По его мнению, когда рынок насытится качественными региональными и суперрегиональными проектами, девелоперы обратят внимание на сегмент районных ТРЦ. Девелоперы, занимающиеся комплексным освоением, уже задумались над строительством торговых центров на таких территориях.
В частности, ТРЦ запланирован в одном из самых крупных проектов комплексного освоения — строящемся районе "Академический" (на территории 1,3 тыс. га возводится около 9 млн кв. метров для более чем 325 тыс. жителей). В "РСГ-Академическое" (девелопер проекта), сроки реализации проекта пока не называют, отмечая, что концепция ТРЦ проходит стадию утверждения. Ранее сообщалось, что объект общей площадью порядка 400 тыс. кв.м. будет построен на участке 22,5 га, главный фасад будет обращен к реке и парку площадью 66 га, а сама конструкция центра с атриумами и галереями позволит разместить внутри него сады. Пока в районе ставку делают на развитие формата стрит-ритейла, отводя под создание необходимой жителям инфраструктуры площади на первых этажах новостроек.
Вопрос цены
Генеральный директор компании "Магазин магазинов" Дмитрий Бурлов
В УрФО новые торговые центры открывать стоит. Но это слишком общий вопрос, на который дан общий ответ. Его необходимо рассматривать локально, как минимум в масштабе города, а лучше в конкретной локации конкретного города. Совершенно точно, что в Перми, например, торговые центры открывать стоит, причем не один. На мой взгляд, Пермь является одним из наиболее привлекательных для девелопера городов. Рынок торговой недвижимости этого уральского миллионника в настоящее время находится, можно сказать, в зачаточном состоянии.
Если посмотреть на арендные ставки в торговых центрах крупных городов Урала, то на самом деле важное значение для их сравнения имеет не столько принадлежность города к региону, сколько их "схожесть" по таким критериям как обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей, доходы населения и культура потребления.
Сегодня уже можно говорить о том, что на формирование ставок влияет колебание валют. Из-за нестабильности курса рубля стороны арендных отношений прибегают к расширению валютного коридора в договорах аренды, прописывают возможность пересмотра ставок сторонами в случае его резкого колебания, реже корректируют ставки аренды и обсуждают "cap" (предельную величину аренды в % от товарооборота).
То, что торговые центры начинают открываться в небольших региональных городах — логический результат развития рынка торговой недвижимости. По мере насыщения миллионников, роста конкуренции и девелоперы, и сети ищут новые точки развития. Этой тенденции не один год, и происходит этот процесс не только в городах уральского региона. В небольших городах тоже живут люди, чьи потребности, по сути, мало отличаются от потребностей жителей крупных городов. Кроме того, для многих предпринимателей, собравшихся заняться девелопментом, выход на рынок через малые города видится менее рискованным, в особенности, если у них имеется местный административный ресурс.
Конечно, это приведет к оттоку посетителей из крупных ТРЦ, расположенных на въезде в крупные города и направленных, в том числе, на жителей соседних небольших городов. Вообще, любая качественная конкуренция изначально ведет к размыванию потока посетителей и как следствие к борьбе управляющих компаний ТРЦ за своего покупателя через различные маркетинговые программы. Избежать жесткой конкуренции (по крайней мере, на начальном этапе) можно только в случае реализации комплексной программы развития торговой недвижимости в регионе, когда площадки под строительство торговых объектов, тип и размер последних, а также время их реализации подбираются исходя из равномерного и достаточного удовлетворения спроса населения на товары и услуги.
