AFI Development в ближайшие годы будет строить только жилье. Спрос упал на все виды недвижимости, но на массовом рынке еще можно найти покупателей, и строители отказываются от офисов и моллов в пользу жилых домов.
Ставка на жилье
Девелоперская компания AFI израильского бизнесмена Льва Леваева приостановила строительство коммерческих форматов, рассказали РБК представители двух компаний-консультантов и подтвердил источник, близкий к AFI Development.
Речь идет, во‑первых, о заморозке в Москве трех офисных комплексов площадью 170 тыс. кв. м под общим названием "Тверская застава". Сейчас компания решает, что делать с простаивающими участками на 2‑й Брестской улице, Грузинском Валу и Бутырском Валу. Эта земля досталась ей от администрации Москвы в 2011 году в качестве компенсации за разрыв инвестконтракта по реконструкции площади Тверская Застава у Белорусского вокзала.
Во-вторых, "поставлен на паузу" проект оптового торгового комплекса Expolon площадью 112 тыс. кв. м на Косинской улице, который должен был представлять собой "центр шоу-румов". Коробка для Expolon уже возведена, но внутренние работы еще не начинались, поэтому объект можно перепрофилировать, уточнил источник РБК. На страничке Expolon в Facebook было опубликовано сообщение о закрытии проекта. Но представитель AFI Development Михаил Лоскутов заверяет, что компания пока лишь решила взять тайм-аут.
У недостроя на Косинской улице — длинная история. Вначале там предполагалось строительство бизнес-центра "Косинская плаза": AFI Development купила проект в 2007 году за $243 млн. Через два года компания попыталась продать его: было объявлено об уступке объекта неназванному покупателю за $195 млн. Но сделка так и не была закрыта, и в 2010 году проект вернулся в портфель AFI. В начале 2014‑го компания заявила, что на этом месте все же появятся магазины модной одежды и аксессуаров.
До сих пор AFI Development специализировалась именно на коммерческой недвижимости. С 2001 года, когда была образована российская "дочка" израильского холдинга Africa-Israel Investments, она инвестировала офисные, торговые и гостиничные комплексы: всего было построено примерно 600 тыс. кв. м.
Зато жилые дома компания продолжит строить. Известно об одном жилом проекте AFI: в 2009 году она построила премиальный комплекс "Аквамарин" площадью 42 тыс. кв. м на Озерковской набережной. Также объявлялось о начале застройки 33 га в Одинцовском районе в 2012 году: всего там должно появиться 670 тыс. кв. м жилья экономкласса и инфраструктуры.
Как выяснил РБК, новым жилым проектом станет строительство комплекса площадью 160 тыс. кв. м (наземная часть — 102 тыс. кв. м) на Павелецкой набережной — на месте картонажной фабрики купца Шлихтермана. Участок 5,5 га был выкуплен компанией еще в 2006 году, а в прошлый четверг, 2 июля, проект согласовала Градостроительно-земельная комиссия при мэре Москвы (ГЗК): информация об этом опубликована на сайте Москомстройинвеста.
В строительство на набережной придется инвестировать около $240 млн, подсчитал управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Средние цены на квартиры в начале стройки могут находиться в районе 250–300 тыс. руб. за 1 кв. м, предполагает руководитель аналитического центра "ИРН Консалтинг" Татьяна Калюжнова.
Падение спроса
По данным консалтинговой компании JLL, в 2014 году в Москве было построено 1,4 млн кв. м офисов, на 58% больше, чем годом ранее. При этом спрос уменьшился на 24%, до 1,1 млн кв. м. В этом году спрос еще больше упадет — до 700–800 тыс. кв. м, говорит представитель JLL.
При этом построено будет примерно 1,1 млн кв. м, прогнозируют в CBRE. Этот дисбаланс сможет прийти к равновесию только к 2017 году, когда средняя ставка в классе А вновь начнет расти, не исключают в Cushman & Wakefield (C&W). За последний год, по оценке аналитиков C&W, самые дорогие офисы в столице подешевели примерно на 30%, вернувшись к уровню 2005‑го, — $600 за 1 кв. м в год.
О новых офисных проектах девелоперы не заявляют: в следующем году в Москве будет сдано только 165 тыс. кв. м новых офисов и ни одного — в 2017‑м, заключают аналитики CBRE.
Не лучше себя чувствует и рынок торговых центров. К концу второго квартала объем пустующих площадей в торговых центрах Москвы вырос до рекордного с 2009 года уровня. По данным Knight Frank, в ТЦ пустует почти каждый десятый квадратный метр под аренду. Если в начале года вакантность московских ТЦ была на уровне 6%, то к концу июня выросла до 9,1%. Продолжили падение и ставки аренды в торговых объектах. По данным "Магазина магазинов", с начала года они упали в среднем на 5%. Однако в некоторых сегментах падение было существенно выше, утверждают аналитики Knight Frank: ставки аренды в магазинах аксессуаров упали на 20%, одежды, обуви и бытовой техники — на 10%.
На этом фоне рынок жилья, хоть и пережил 30–50‑процентное падение спроса в 2015 году, все равно выглядит надежнее, объясняют консультанты. "В будущем году, я думаю, спрос останется на нынешнем уровне, особенно в границах Старой Москвы", — прогнозирует Калюжнова.
По ее расчетам, в бизнес-классе в зоне от ТТК до МКАД (к этому сегменту будет относиться новый комплекс на Павелецкой набережной) в 2014 году было куплено немногим большее 200 тыс. кв. м, а в этом году с рынка уйдет около 160–170 тыс. кв. м, столько же — в следующем.
При этом средняя рублевая цена на квартиры бизнес-класса, несмотря на снижение спроса, выросла на 5% к июню 2014‑го, вплотную приблизившись к 300 тыс. руб. за 1 кв. м, подсчитали в IntermarSavills. "При самом плохом сценарии компания будет распродавать жилье около четырех лет, почти столько же уйдет на завершение строительства", — подсчитала Калюжнова.
"Сегодня, конечно, строить офисы нельзя, — согласен Ковалев. — Власти это тоже понимают и стараются согласовывать девелоперам жилые проекты, соглашаясь на смену целевого назначения. Так, например, компания Storm Properties создавалась основателем группы ПИК Кириллом Писаревым для офисных проектов, но в начале этого года решила переориентироваться на жилье. В частности, компания решила построить вместо бизнес-центра "Фили-плаза" жилой комплекс". Документы с новыми параметрами проекта уже направлены на рассмотрение ГЗК, добавил источник в Storm Properties.
О желании отказаться от строительства торговых центров в пользу жилья РБК рассказывал представитель группы "Ташир", владеющей сетью "Рио".
Приостановила строительство как минимум двух новых торговых комплексов и компания "Платформа" Сергея Гордеева: она решила выставить на продажу участок в Подольском районе Подмосковья и заморозить проект на Ярославском шоссе. "В такой ситуации Гордеев решил сконцентрироваться на более перспективном бизнесе группы ПИК, где он выступает основным акционером, — она строит жилье", — отмечает аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.
MR Group, намеревавшаяся строить офисно-гостиничный комплекс у станции метро "Водный стадион", также обратилась в Москомстройинвест для перевода своего проекта в статус жилья, рассказал представитель комитета.
