Мнение эксперта: Николай Турчин, директор по развитию торговой сети «Мир»
— Назовите наиболее значимые события на рынке недвижимости в 2005-2006 гг.
— Основные тенденции, наметившиеся на рынке в последние два года, — агрессивная региональная экспансия и формирование пула девелоперов.
Говоря о первой тенденции, следует отметить, что здесь произошли качественные изменения – в регионы пошли иностранные игроки, например, ИКЕА, OBI, Castorama и другие операторы, работающие в формате DIY. Если раньше они ограничивались Москвой и Питером, то теперь начали активно осваивать Юг России и Урал, а ИКЕА заявляет и о выходе в Сибирь.
Что же касается пула девелоперов, я бы разделил его на две части. Первая — сильные игроки, — такие как DVI и ПАРК ХАУС, профессионально занимающиеся строительством торговых объектов. К сожалению, их не так много, но к ним все больше и больше примыкают профессиональные операторы. Вторая часть пула – это ритейлеры, которые выходят в регионы и из простых операторов превращаются в девелоперов, например, Мосмарт, Лента, О’Кей, Перекресток, Седьмой Континент и некоторые другие.
— Считается, что доля сетевых девелоперов не столь высока. Как вы думаете, с чем это связано?
— Доля сетевых девелоперов пока действительно невысока. Дело в том, что долгое время строительством занимались не профессионалы, а, как правило, финансовые структуры, которые получили в активы землю и пытались на этой земле что-то делать. Сейчас же есть люди, которые пришли в девелоперство из сетевого ритейла и поэтому хорошо представляют, что нужно рознице. Они разрабатывают четкий план развития: нужны такие-то объекты в таких-то регионах. На рынке уже начинают понимать, что девелоперство – это профессиональный вид деятельности.
— Как изменилось отношение властей к сегменту ТЦ в сравнении с прошлым годом?
— Все понимают, что выход оператора в регион – это «деньги», а, следовательно, создание новых рабочих мест, поступление определенных средств в казну города и т.д. Поэтому сегодня площадки под строительство не выделяют только закрытые регионы, такие как, например, Екатеринбург. Но и здесь уже есть подвижки: пришла ИКЕА, пришли крупные московские операторы. Основные рубежи уже пройдены.
Чем беднее регион, тем лучшие условия он предлагает девелоперу. Другой вопрос, чем регион беднее, тем менее интересно девелоперу туда идти. Сейчас происходит освоение не только городов-миллионников, но и городов с населением в 500 тысяч и даже меньше. Современная модель бизнеса делает это возможным.
— Можете ли вы назвать наиболее насыщенные торговыми объектами регионы?
— Если не брать в расчет Москву, у которой более глобальный рынок, сейчас активная экспансия идет в Санкт-Петербурге. Правда, здесь есть сложности со сдачей объектов и их реализацией: многие из них остаются замороженными.
— А есть какие-то критерии при выборе региона для строительства ТЦ?
— Есть критерии общие, а есть индивидуальные – те, которые принимаются в расчет в каждом конкретном случае. К общим же критериям относится емкость рынка, которая зависит, прежде всего, от численности населения и его платежеспособности. Если по этим показателям регион девелопера устраивает, то дальше он решает, какое значение для него имеют конкуренция, предложение на вход, стоимость аренды в данном регионе, просчитывает возможные объемы продаж и наценку, с которой можно будет торговать, логистику. И только потом принимает окончательное решение, интересен ему регион или нет.
— В чем основные сложности в подборе места для торгового объекта?
— Нужно очень хорошо представлять основной трафик и потребительские потоки того или иного города. Например, Москва имеет центростремительное движение, идущее от МКАДа к центру города утром и центробежное от центра к МКАДу вечером. На основании этого пытаемся найти или «поставить» объект в точке наибольшего сосредоточения потоков, лучше всего вечерних. А вот, скажем, в Магнитогорске движение потоков линейное: на одном берегу реки расположен завод, на другом – спальные районы, и существуют три основных пути, по которым население перемещается между ними. Где-то в районе этих путей и надо располагать ТЦ, чтобы постоянно находиться рядом с трафиком.
Если мы принимаем решение об открытии регионального ТЦ, то мы должны рассчитать возможность подъезда к нему. Пусть он будет находиться не на ежедневном миграционном пути, но доступ к нему должен быть удобным. В этом случае придется позаботиться о наличие большой парковки, понятности маршрутов подъезда и т.д.
— Какие форматы ТЦ сегодня наиболее популярные?
— Прежде всего, это небольшие локальные ТЦ (до 15-20 тыс. кв. м.), расположенные в отдельно стоящих районах на пути людей от дома к работе: например, рядом с метро, автобусной остановкой или же оживленной автомобильной магистралью. Здесь, как правило, может «сидеть» магазин бытовой техники, продуктовый супермаркет, несколько магазинов одежды и т.д. Такие ТЦ люди посещают практически еженедельно; эти центры вполне «живые», однако, туда тяжело «присесть» из-за высокой арендной ставке и малых площадей.
Также популярны ТЦ более крупного формата, средней площадью около 30 тыс. кв. м, ориентированные на 3-4 района. В этом случае главная задача – разместить его рядом с жилым массивом, обеспечивающим трафик в будни.
— Каковы тенденции в изменении арендных ставок в текущем году? Какими они будут в 2007?
— В этом году арендные ставки для «якорей» выросли, в среднем, на 15 %. Думаю, в ближайшие год-два ставки будут продолжать расти, в первую очередь за счет регионов. Конечно, все операторы имеют какие-то конечные планы по количеству своих магазинов в том или ином городе, и в определенный момент их спрос будет удовлетворен. Вот тогда и произойдет пересмотр цен.
