В девелопменте запускается новый инвестиционный цикл. Первыми из кризиса выходят игроки рынка жилищного строительства
В строительной отрасли началось оживление. Девелоперские компании возобновляют приостановленные в кризис стройки, расширяют инвестиционные программы. Размораживание девелопмента обнадеживает производителей стройматериалов. Цементники отмечают, что в первом квартале немного возросли объемы перевозки цемента железной дорогой. Рапортуют о росте продаж производители теплоизоляционных и прочих строительных материалов.
«Застройщики понимают, что надо запускать новые проекты. Мы тоже начали несколько домов строить. Пока нет ажиотажа, твердой почвы никто под собой не чувствует. Но слабая положительная динамика ощущается», — говорит гендиректор девелоперской компании «Комстрин» Максим Сотников. Основными драйверами инвестиционной активности, по словам самих участников рынка, являются снизившиеся ставки по банковским кредитам и ожидания нового витка роста цен на жилье.
В патриотическом порыве
Если в Москве новые девелоперские проекты пока единичны (сказывается жесткий режим согласований), то на региональных стройплощадках закипает работа. Хитом нового строительного сезона обещают стать комплексы экономкласса с максимальным количеством малогабаритных квартир.
Сразу несколько новых строек запущено в Подмосковье. Недавно группа компаний «Мортон» приступила к строительству панельного микрорайона более чем на 10 тыс. квартир в Ленинском районе Московской области. Кроме этого, «Мортон» намерен построить малоэтажный микрорайон в Балашихе. Реализацию новых проектов начали компании «Комстрин» (Мытищи), «Рантект-МФД» (Одинцово), «Гюнай» (Домодедово), «Стройтэк» (Чехов), «Стройтэкс» (Мытищи), финский концерн ЮИТ (Жуковский) и ряд других.
Компания «Патриот» («дочка» «Интеко» Елены Батуриной) представила новые проекты комплексной застройки в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Самаре и Санкт-Петербурге. Кроме того, «Патриот» объявил о планах расширения мощностей индустриального домостроения: куплен ДСК в Санкт-Петербурге, планируется построить ДСК в Краснодаре, увеличить мощность Ростовского завода крупнопанельного домостроения. По словам вице-президента «Интеко» по строительству, коммерческой и жилой недвижимости Олега Солощанского, компания модернизирует московский комбинат ДСК-7, наладив на предприятии выпуск жилья экономкласса.
Петербургская Группа ЛСР запустила программу «Лидер роста», которая призвана обеспечить быстрый рост бизнеса компании в период восстановления строительного сектора. Холдинг намерен разморозить пять проектов строительства жилья площадью 440 тыс. кв. м, а также приобретать земельные участки в Москве, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге.
Администрация Краснодара и инвестиционная компания «Инвест-Строй», учрежденная основателем сети «Магнит» Сергеем Галицким, подписали на международной выставке по недвижимости MIPIM в Каннах договор о строительстве в Краснодаре жилого квартала площадью 620 тыс. кв. м. Строительные работы начнутся уже в этом году.
Застройщики стали проявлять интерес и к земельным участкам. Например, холдинг «Жилищный капитал» выкупил право аренды 35,6 га федеральных земель в Московской области (г. Одинцово) под строительство 300 тыс. кв. м жилья. Еще одну федеральную площадку в Зеленограде приобрел крупный столичный строительный холдинг «Моспромстрой».
Нечего складировать
На рынке коммерческой недвижимости инвестиционная пауза затягивается. Но постепенно и в эту сферу возвращаются инвестиции.
В частности, реанимируются проекты промышленного девелопмента. «В сельском хозяйстве заметно оживление: в прошлом году падения не было, а в этом году наметился рост. В целом, по моим ощущениям, подтверждено финансирование порядка 15–20 процентов ранее приостановленных проектов в различных отраслях: в машиностроении, энергетике, пищевой промышленности», — рассказывает гендиректор компании Ruukki Сергей Чернышев.
Зашевелились девелоперы офисных комплексов. Инвесторы сразу трех крупных объектов в деловом комплексе «Москва-Сити» — компании «Снегири», «Интеко», MCG и Citer Invest B. V. — на днях пообещали мэру Москвы Юрию Лужкову в апреле-мае вернуться на стройплощадки. Глава группы «Онэксим» Михаил Прохоров ведет переговоры об инвестировании в строительство многофункционального киноконцертного комплекса на одном из участков «Сити». Компания AFI Development возобновила строительство офисных комплексов в Москве и санатория в Железноводске при поддержке Сбербанка.
Обсуждаются несколько крупных гостиничных проектов. Новые отели в Москве планируют построить предприниматели Год Нисанов и Зарах Илиев (владеют гостиницами «Украина» и «Radisson SAS Славянская»). Корейская Lotte Group изучает возможность строительства отеля в Санкт-Петербурге.
Гробовую тишину, которая царила на рынке торговой недвижимости и складов, все чаще нарушают крупные игроки. Например, во втором полугодии прошлого года IKEA разморозила строительство гипермаркета в Уфе. Компания «Открытые инвестиции» возобновляет проект строительства торгово-развлекательного комплекса на Шереметьевской улице в Москве.
Под банковским контролем
По общему мнению, девелоперскую активность стимулируют снизившиеся ставки по кредитам и ожидание роста спроса на недвижимость.
«Ситуация на рынке меняется очень быстро и радикально, — отмечает президент компании “Технониколь” Сергей Колесников. — В прошлом году 16–17 процентов годовых в рублях казались хорошими условиями, а сегодня банки предлагают кредиты под 10–11 процентов годовых».
О повышении доступности кредитов говорит и Максим Сотников из «Комстрина». По его словам, если раньше банки наотрез отказывались кредитовать проекты строительства жилья, то в последнее время ситуация изменилась. Банкиры ищут инвестиционные идеи и готовы их обсуждать. «Более того, появляются какие-то инвестиционные фонды — канадские, австралийские», — отмечает один из наших собеседников.
По мнению гендиректора компании «Позитив-Керамика» Максима Грубмана, такое развитие ситуации закономерно. «У банков накопилась избыточная ликвидность. Она на них давит, банкам надо куда-то средства инвестировать. Возникла новая модель девелопмента: многие банки вошли в акционерный капитал строительных компаний. Они получили контроль над финансовыми потоками, поэтому стали накачивать девелоперов деньгами через аффилированные структуры, вкладываться в долгосрочные проекты», — поясняет он.
Надо сказать, что банки сейчас играют ключевую роль в инвестиционном процессе, в то время как девелоперы сегодня превратились в трансляторов и исполнителей задач банкиров, которые полностью контролируют процесс финансирования строительства и продаж — например, следят за ценообразованием и не разрешают девелоперам демпинговать при продаже недвижимости на ранней стадии строительства. Кроме того, по новому законодательству девелоперы вынуждены работать с покупателями вбелую — по договорам долевого участия, что также существенно ограничивает оперативный простор в деятельности девелоперов.
Помимо активности банкиров на оживлении инвестиционных процессов сказываются и перспективы роста спроса на жилье со стороны ипотечных покупателей и частных инвесторов. «Ставки по депозитам снижаются, риски игры на фондовом рынке высоки. Поэтому многие вкладывают деньги в недвижимость либо планируют это сделать. Инвестиционный спрос подогревается разговорами о грядущем дефиците жилья. Сейчас в недвижимости мы имеем низкую базу. Многие спекулянты предполагают, что эта база будет отрастать на 20–30 процентов в год, что позволит зарабатывать на капитализации. Кроме того, есть возможность извлечения рентного дохода — в отличие от рынка акций, где нет никаких гарантий на получение дивидендов», — размышляет один из участников рынка.
Не надейтесь на пузырь
Впрочем, как и до кризиса, инвестиционные порывы застройщиков редко подкреплены тщательными расчетами. Зачастую это импульсивные действия, основанные на предпринимательском чутье и интуиции. «Я вам честно признаюсь: мы не знаем, каков объем текущего спроса, и не в состоянии предугадать, когда у людей закончатся деньги», — признается один из девелоперов.
Некоторые застройщики рассчитывают на повторение сценария образца 1998 года. Они напоминают, что возникшая после дефолта инвестиционная пауза привела к дефициту предложения и к росту цен. Это позволило компаниям, которые находились в авангарде инвестиционного процесса, выжать из инвестпроектов астрономическую доходность.
Однако в этот раз ставка на дефицит и бурный рост рынка может не сработать. Принципиальное отличие нынешней ситуации заключается в избыточном количестве перспективных («бумажных») проектов, накопленных девелоперами до кризиса. Уже на старте нового инвестиционного цикла весь этот багаж может вывалиться на рынок, похоронив надежды спекулятивных инвесторов на новый ценовой пузырь. Кроме того, платежеспособный спрос в стране все еще ограничен, и перспективы его восстановления весьма долгосрочные.
Отсутствие сколько-нибудь серьезного изучения спроса, в частности на рынке жилья, и очевидный крен новой волны проектов в пользу дешевого малогабаритного жилья могут окончательно похоронить идею создания качественной среды обитания в наших городах. Пока никто из девелоперов и банкиров не связывает возобновление строительства с поиском новых идей и технологий создания доступного, но качественного жилья.
