Рублевые ставки аренды коммерческой недвижимости в РФ для арендаторов в среднесрочной перспективе (если исходить из того, что курс рубля останется стабильным в диапазоне 55-60 руб./$1) будут дороже, чем долларовые, говорится в исследовании Sberbank Investment Research, аналитического отдела Sberbank CIB, и компании JLL, консультанта на рынке недвижимости.
"Даже в сценарии, предусматривающем стабильный валютный курс, долларовая аренда в ближайшее время окажется дешевле рублевой. Напротив, в рамках пессимистичного сценария, предполагающего нефть по $40 за баррель и ниже и, как следствие, дальнейшее ослабление российской валюты, рублевые ставки будут более привлекательными для арендаторов", — говорится в обзоре старшего аналитика Sberbank CIB Юлии Гордеевой и главного стратега компании JLL Владимира Пантюшина.
Одним из факторов в пользу платы за аренду в валюте является более низкий, чем в рублях, уровень ставки индексации стоимости использования коммерческой недвижимости, отмечают эксперты.
"Переход на рубли повлиял на такой важный параметр договоров, как ежегодная ставка индексации. Она устанавливается с целью компенсации общей инфляции и потому привязана (хотя бы примерно) к уровню инфляции в России, США или ЕС — в зависимости от валюты, указанной в договоре. На данный момент уровень индексации, прописанный в договорах аренды московских офисов, в рублях составляет около 6-8% или соответствует изменению официального индекса потребительских цен (в июле 2017 года в России он вырос на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Для договоров в долларах и евро индексация обычно составляет 1,5-2,5% или иногда устанавливается на уровне официальной инфляции (в июле 2017 года — 1,7% в США и 1,3% в ЕС). В других сегментах рынка коммерческой недвижимости в Москве и в Санкт-Петербурге уровни индексации примерно такие же", — говорится в обзоре.
Кроме того, аналитики рассчитали безубыточный валютный курс исходя из предположения, что до конца 2018 года динамика пары доллара/рубль будет линейной.
"Таким образом, для того чтобы арендные платежи в рублях и долларах сравнялись, к декабрю 2018 года рубль должен ослабнуть до 60,5-62,0 руб./$1 с текущих уровней. Указанный диапазон отражает разные уровни индексации платежей (мы рассмотрели их в пределах от 2% до 4% для долларовых ставок и 6-10% для рублевых) в различных сегментах рынка: более низкий показатель релевантен для офисной недвижимости, более высокий — для складских объектов, а средний — для торговых центров. В прошлом арендные ставки устанавливались в долларах, потому что были выгодны как арендодателям, так и арендаторам. Собственникам недвижимости, которые часто привлекали валютные кредиты, такие ставки позволяли минимизировать стоимость обслуживания заимствований и повысить доход на инвестированный капитал. Арендаторы, в свою очередь, получали гораздо более низкий уровень индексации арендных ставок, иногда в сочетании с укреплением рубля, что приводило к снижению затрат на аренду", — говорится в обзоре.
Для того чтобы оценить влияние макроэкономических факторов на сектор недвижимости РФ аналитики рассмотрели три сценария с разными ценами на нефть.
Согласно базовому сценарию, ожидается сохранение волатильности цен на нефть марки Brent, к концу 2017 года прогнозируется $58 за баррель и $62 к концу 2018 года. Это поддержит стабильность рубля в среднесрочной перспективе. В случае реализации этого сценария курс рубля к концу 2017 года составит, как ожидают аналитики, 58 руб./$1 и к концу 2018 года — 55,5 руб./$1.
"Что касается инфляции, мы придерживаемся точки зрения, что Банку России удастся удержать ее в рамках целевого уровня 4,0% в среднесрочной перспективе. При этом ЦБ РФ будет продолжать проводить жесткую денежно-кредитную политику, удерживая ключевую ставку значительно выше уровня инфляции. Однако замедление инфляции позволит постепенно снижать ключевую ставку — до 8,5% в текущем году и 7% в следующем", — пишут эксперты.
Оптимистичный сценарий основан на допущении о более быстром восстановлении цен на нефть — до $70 к концу 2017 года и до $80 — к концу 2018 года, что создаст предпосылки для укрепления рубля и большего замедления инфляции. Это позволит ЦБ более активно понижать ставки.
Пессимистический сценарий отталкивается от противоположной точки зрения, согласно которой на мировом рынке нефти будет сохраняться избыток предложения и негативный ценовой тренд возобновится в ближайшее время. В частности, согласно этому сценарию, баррель нефти марки Brent в конце 2017 года будет котироваться на уровне $40, а в конце 2018 года — $30. Также возобновится ослабление рубля, которое неблагоприятно повлияет на динамику потребительских цен и вынудит ЦБ отказаться от дальнейшего понижения ключевой ставки в среднесрочной перспективе.
"Фундаментальным вопросом для рынка недвижимости остается то, в какой валюте устанавливать арендные ставки. Мы ожидаем, что для долларовых ставок аренды и арендодатели, и арендаторы будут сохранять статус-кво в краткосрочной перспективе, в соответствии с которым у большинства объектов класса А и премиум-класса они будут "захеджированы" валютными коридорами. Это позволит разделить валютные риски между арендаторами и арендодателями. В то же время многие торговые центры уже перешли на арендные ставки, рассчитываемые на основе торгового оборота арендаторов в рублях. Это говорит о том, что ритейлеры предпочитают более стабильную маржу и не хотят зависеть от экономических циклов и волатильности валютных курсов. Сегмент складской недвижимости, где основной категорией пользователей являются ритейлеры, также перешел на рублевые ставки аренды", — говорится в обзоре.
Еще один актуальный для девелоперов вопрос заключается в том, конвертировать ли имеющиеся валютные кредиты в рублевые. Как отмечают эксперты, он особо важен для тех объектов, которые уже перешли на рублевые ставки аренды. В каждом случае решение необходимо принимать индивидуально, учитывая разные условия аренды, валютные коридоры, графики погашения кредитов и процентные ставки по ним.
