В 2013г. рынок сформировал интересную нишу: частные инвесторы, которые располагают суммами от 1 до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. О том, есть ли будущее у нового направления бизнеса и куда небольшие инвесторы направляют свои финансы на коммерческом рынке в настоящее время, проекту "РБК-Недвижимости" рассказывают эксперты рынка.
Инвестиции в офисы
Покупка офисов блоками с коммерческими целями стала новой нишей, которую создал сам рынок. И самое интересное, что эта волна в прошлом, да и в начале текущего года не связана с экономическими событиями. Это некий способ распределить свои риски, рассказывает руководитель отдела исследований международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield Денис Соколов.
В первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы приходилось 10-15% вложений небольших инвесторов, остальное шло в стрит-ритейл. Если брать в целом российский рынок, то там практически все вложения физлиц направлены на покупку и последующую сдачу торговых площадей, например под кафе, рестораны, магазины и т. д., продолжает эксперт.
Портрет инвестора
Как отмечает Денис Соколов, офисы блоками покупают два типа инвесторов. Первые — кто готов предложить хорошие условия для традиционных арендаторов помещений научных институтов и детских садов. "Девелоперы не хотят работать с этим контингентом, а частные инвесторы готовы. На офисном рынке появилась такая прослойка людей, которые понимают, что, купив офисный блок, они могут пересадить туда своего приятеля, который ютится где-то в детском саду", — поясняет он.
Еще один тип инвесторов — это владельцы небольших компаний, которые покупают офис на себя и сдают его в аренду своей же компании.
Тренды ближайшего времени
С января по сегодняшний день на настроения частных инвесторов влияет неопределенность, связанная с геополитическими проблемами, их влиянием на экономику и спрос на офисы. Судя по последним новостям, эти настроения могут продлиться до конца года, считает директор отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE Валентин Гаврилов.
По мнению эксперта, негативные факторы уже подействовали на инвесторов. Например, обычно в год частными инвесторами, которые могут вложить в покупку от 1 млн долл. до 10 млн долл., приобретаются офисы общей площадью 40-50 тыс. кв. м. Соответственно, за полугодие объемы могут достигать 20-25 тыс. кв. м. А сейчас видно, что за январь-июнь было куплено не более 5-7 тыс. кв. м. По итогам года цифры, вероятнее всего, будут раза в 2-2,5 ниже среднего показателя, считает он.
"Этот тренд на покупку офисов небольшими инвесторами пока продолжается, но он краткосрочный и может скоро закрыться", — предупреждает Денис Соколов.
Однако эксперт замечает, что в конце года этот сегмент может получить какой-то новый виток. "Покупать надо сейчас, а сделку заключать чуть позже, то есть сейчас можно найти себе подходящую площадь в объекте с хорошим управлением, который не превратится в Шанхай. Сейчас рынок покупателя, поэтому можно торговаться", — советует собеседник "РБК-Недвижимости".
С тем, что на офисном рынке сейчас пауза, согласен и Валентин Гаврилов. Однако не следует забывать, что в бизнесе есть одно правило: если хочешь много заработать, не надо следовать за толпой. "На наш взгляд, во втором полугодии могут сформироваться хорошие моменты, когда можно будет удачно вложиться в покупку", — также прогнозирует он.
Инвестиции в стрит-ритейл
Директор по развитию бизнеса Colliers International в России Владимир Сергунин считает, что до конца года сохранится тенденция к покупкам преимущественно в секторе стрит-ритейла. "Я не вижу пока оснований для изменения тренда", — добавляет он.
По его оценке, в этом году стрит-ритейл показал себя как более ликвидный сектор для возврата инвестиций. Здесь можно ориентироваться на доходность в 11-12% и выше в зависимости от проекта: от наличия арендатора и конструктива помещения, которое можно нарезать и сдавать разным юрлицам.
Как замечает начальник отдела стрит-ритейла компании JLL Светлана Ярова, за первую половину 2014г. поглощены все предложения, выставленные в самом начале года, и доходность которых анонсировалась на уровне 11%. Сравнивая показатели спроса в отношении прошлого года, можно отметить, что они примерно на том же уровне, что и в этом периоде, но конвертация намерения о покупке в реальную сделку была выше.
