За первое полугодие 2014 года в Московском регионе введено, по различным оценкам, около 550-600 тыс кв.м. качественной складской недвижимости. По данным JLL, это почти в три раза превысило показатель за аналогичный период прошлого года (222 тыс. кв. м). Таким образом, рынок качественных складов Московского региона достиг отметки в 10,3 млн кв. м.
Ввод
Как отмечают аналитики Knight Frank, основными направлениями активного строительства складских площадей в этом году являются северо-запад (между Ленинградским и Дмитровским шоссе в непосредственной близости от трассы А-107 "Бетонка") и юго-восток (Новорязанское шоссе) Московской области. По итогам полугодия на эти направления пришлось порядка 70% от всего объема ввода на рынке московского региона. Остальные 30% суммарно пришлись на запад, восток и юг Подмосковья.
Среди крупнейших проектов, введенных за прошедший квартал, JLL отмечает ЛП "Быково", ЛП "Дмитров" II, а также новые здания в ИП "PNK — Северное Шереметьево" и ИП "PNK — Чехов 2".
По оценке компании, объем проектов, заявленных к вводу до конца года, оценивается в 970 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем новых складских площадей в 2014 году может составить 1,6 млн кв. м, что сопоставимо с рекордным 2007 годом, когда на рынок вышло порядка 1,7 млн кв. м качественных складов.
Среди планируемых к вводу объектов, по данным JLL, в 2014 году стоит отметить новые здания в ИП "PNK — Чехов 3" (102 тыс. кв. м), ЛП "Сынково" (фаза I, 54 тыс. кв. м), площади в ИП "Южные Врата" (101 тыс. кв. м) на южном направлении, а также новые проекты на северном направлении: ЛП "Никольское" (106 тыс. кв. м), ЛП "Радумля" (100 тыс. кв. м) и "Логопарк Север 2" (фаза I, 100 тыс. кв. м).
Эксперты Knight Frank чуть менее оптимистичны. По их данным планируемый на второе полугодие ввод будет на уровне около 500 тыс. кв. м. Однако они согласны с тем, что текущий год станет рекордным по объему нового предложения за последние 6 лет.
Спрос
Вместе с тем в JLL констатируют, что на фоне впечатляющих объемов ввода нового предложения, спрос на рынке складской недвижимости Московского региона заметно снизился в сравнении с предыдущим годом. Объем купленных и арендованных площадей в апреле-июне текущего года составил 162 тыс. кв. м, или около 292 тыс. кв. м в целом за первое полугодие, что оказалось на 47% ниже показателя аналогичного периода 2013 года.
Как отмечают эксперты Knight Frank, за полугодие на рынке московского региона было приобретено в 1,9 раз меньше площадей, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом собственники складских помещений не идут на значительные уступки по снижению цены продажи. Так, стоимость 1 кв. м в качественном складском комплексе класса А сохраняется на уровне $1200-1400 (без учета НДС).
"Ситуация может измениться во 2-м полугодии, учитывая небольшое улучшение макроэкономического фона, произошедшее во 2-м квартале 2014 года, а также рост активности участников складского рынка Москвы, традиционно приходящийся на конец года. Объем купленных и арендованных складских площадей в 2014 году прогнозируется на уровне 0,95 млн кв. м, что, однако, на 28% меньше, чем в 2013 году", — предполагает региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий.
Спрос не только снизился, но и изменился структурно по сравнению с 2013 годом. "Подавляющее большинство всех сделок аренды и продажи в 1-м полугодии 2014 года были заключены российскими компаниями, при этом средний размер транзакции оказался равен 10 тыс. кв. м по сравнению с 14 тыс. кв. м в 1-м полугодии 2013 года", — добавляет П.Зарицкий.
С точки зрения географии в 1-м полугодии основной спрос был сосредоточен на южном и юго-восточном направлениях, общая доля которых составила 48% в совокупном объеме транзакций, а также на северном направлении с долей в 26%. По итогам первой половины 2014 года, компании сектора ритейла и логистики остались основными драйверами спроса на складские помещения. В результате на долю ритейлеров пришлось около 38% от совокупного объема сделок, тогда как доля логистических операторов составила около 29%.
Эксперт надеется, что отложенный спрос на покупку складских площадей, который может быть реализован во 2-й половине 2014 года, сохранится в основном со стороны торговых операторов.
Вакантные помещения
Участники рынка отмечают, что существенные объемы ввода складских объектов на фоне слабой динамики спроса в первой половине 2014 года привели к росту уровня вакантных площадей до 4,36% на конец 2-го квартала 2014 года по сравнению с 2,5%, зафиксированными в 1-ом квартале. По результатам 1-го полугодия на рынке остаются свободными около 448 тыс. кв. м, которые предлагаются в аренду и на продажу. Учитывая текущую динамику спроса и предложения, эксперты JLL не исключают возможности дальнейшего роста уровня вакантных площадей до 6-7% до конца 2014 года.
Рост доли вакантных площадей по рынку в 1-м полугодии 2014 года был в большей степени обусловлен увеличением объема нового спекулятивного предложения, тогда как спрос на помещения наиболее высокого качества остается устойчивым, а доля вакантных площадей в подобных объектах по-прежнему не высока, добавляют в компании.
Ставки
Волатильность курса рубля в сочетании с умеренной активностью спроса на складские помещения в 1-м полугодии 2014 привели к компрессии среднерыночных ставок аренды до $125 за кв. м в год по итогам 2-го квартала 2014 года против $130 за кв. м в год в начале 2014 года. Максимальные ставки аренды складов в Московском регионе также продемонстрировали снижение с 140 до 135 долларов за кв. м в год.
Эксперты подчеркивают, что в связи с завершением целого ряда крупных проектов в 2014-2015 годах ряд направлений Московского региона, в частности, северное и юго-восточное, перестает быть дефицитным, как это было раннее, а уровень арендных ставок на этих направлениях постепенно сравниваются со средним значением по рынку. Так на севере московского региона (между Ленинградским и Дмитровским шоссе, в непосредственной близости от трассы А-107 "Бетонка") ввиду высокого объема строительства складских площадей (в первом полугодии введено в эксплуатацию порядка 30% от всего объема нового предложения и до конца года ожидается еще порядка 300 тыс. кв. м) ставка аренды может составить порядка 120-125 $/кв. м/год (triple net).
В целом, по мнению участников рынка, итоги полугодия в складском сегменте можно считать вполне закономерными. "Сейчас рынок переживает не самый простой период, что связано, прежде всего, с внешними факторами — политическими и во многом следующими за ними экономическими. Однако развитие складского сегмента не остановилось — идет оптимизация логистики в Московском регионе, ставки аренды формируются под влиянием баланса спроса и предложения, а усиливающаяся борьба за клиента приводит к конкуренции в уровне качества", — отметил партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS Вячеслав Холопов.
Кроме того, эксперт напоминает, что сейчас трудно рассчитывать на привлечение зарубежного финансирования и активные действия на инвестиционном рынке со стороны крупных иностранных инвестфондов, и в ближайший год-два девелоперам предстоит ориентироваться на российские деньги. При этом из-за снижения спроса список компаний, занимающихся строительством логистических комплексов, может поредеть — в сегменте усилится специализация девелоперских организаций.
Что касается спроса, то дистрибьюторские и торговые компании останутся локомотивом развития складского рынка в России, и уже сейчас можно прогнозировать укрупнение ряда компаний и оптимизацию их логистических потоков, что приведет к значительным по размеру сделкам на складском рынке, заключил В.Холопов.
