В этом году в Петербурге ожидается спад строительства торговых и бизнес-центров. Если о перенасыщении рынка торговых объектов говорят давно, то в рынке офисов застройщики видели будущее. Однако теперь они отказывают от возведения бизнес-центров.
Чуть больше года назад, в декабре 2013 года, аналитики рынка рапортовали, что, судя по объему инвестиций в коммерческую недвижимость, Россия вышла из кризиса. Игроки рынка подтверждали отчеты рублем и новыми проектами. Радость была недолгой.
"В России любой проект от замысла до реализации какой–нибудь кризис да застанет, так что это дело привычное", — говорил в конце прошлого года один крупный застройщик. Но девиз "плавали — знаем" сегодня так же актуален, как и "иду туда, не знаю куда", поэтому многие девелоперы предпочитают остановиться. В этом году объем ввода площадей коммерческой недвижимости значительно упадет, но объекты, прошедшие точку невозврата, все же будут открыты. Спад строительства торговых объектов был ожидаем, о перенасыщении этого рынка говорят уже пару лет. Но в конкурентном рынке офисов застройщики видели будущее: компании расширялись и искали новые места. Сегодня крупные девелоперы заявляют о приостановке строительства бизнес–центров, а за ними следом поступят так и компании поменьше. Хотя некоторые девелоперы сохраняют оптимизм и говорят, что планы не корректировали, снижение потребительской активности и повышение стоимости строительства явно потребуют этого.
Падение покупательского спроса бьет по существующим торговым центрам. Девелоперы пока надеются, что свободные площади не превысят обычной ротации, но планы по закрытию до 50% магазинов, которые звучат от представителей непродовольственного ретейла (см. стр 19), не оставляют иллюзий. Чтобы удержать арендаторов, подавляющее число девелоперов осенью зафиксировали курс в валютных ставках аренды, то есть фактически перевели их в рубли. Цены на продукцию и оборот не поспевают за курсом валют, так что собственники идут навстречу арендаторам, ведь пустые витрины никому не на пользу. В тех случаях, когда ретейлеры зарабатывают много, как, например, в декабре, они доплачивают процент с оборота арендодателям. Ставки останутся рублевыми еще как минимум полгода, а значит, валютная рентабельность собственников сократится в 2 раза. О том, насколько падает рублевая, никто говорить не решается. Власти при этом не делают жизнь девелоперов лучше, увеличивая налог на имущество юрлиц. Главная опасность для закредитованных девелоперов, объекты которых окажутся слабее конкурентов, — не выплатить кредит и распрощаться с собственностью, которая перейдет банкам. При таком исходе, после того как все успокоится, какой–нибудь новый бывший "Макромир" превратится в новый "Форт групп". В прошлый раз для этого потребовалось 3 года.
1. Ставки аренды фиксируются в рублях, и их рост по некоторым объектам может быть ниже инфляции.
Максим Левченко управляющий партнер Fort Group:
Это год рублевых ставок. Все привыкли к у. е., и они сохраняются, но, пока валюта не стабилизируется, ставки фиксируются в рублях на периоды по 3 месяца по тому курсу, который дает девелопер. Девелопером сам для себя стал ЦБ. Пока цены в ретейле соразмерно не увеличатся, ставка к валютной не вернется. Мы не ожидаем увеличения вакантных площадей, ретейлеры, у которых слабая модель, уйдут с рынка, но это единичные случаи, и кризис их просто подталкивает. Ротация всегда существует.
Евгений Гуревич вице-президент ХК "Адамант":
В новом году мы ведем политику по ставкам очень избирательно, очень точечно и очень дифференцированно. По ставкам нет единого подхода: мы меняем его в зависимости от местоположения, рода деятельности, площади, занимаемой арендаторами, и т. д. Кому-то повысили, кому-то снизили, кому-то ставку оставили прежней. А что будет к концу года, сказать невозможно, на сегодняшний день прогнозировать более чем на 3-6 месяцев несерьезно, и все договоры, преференции по ставкам мы даем на этот срок.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК "Теорема":
Мы работаем в обычном режиме: каждый год повышаем ставку, чтобы компенсировать инфляцию. В этом году повышаем примерно на 10% за исключением тех контрактов, по которым действительно высокие ставки. То есть если люди платят 1700 рублей за 1 м2, то мы им не поднимаем, а если 950 рублей — поднимем до 1050 рублей и т. д. В 70% случаев поднимаем. Пока арендаторы платят, задолженность по аренде не превышает прошлогодней, заполняемость тоже на том же уровне.
Дмитрий Золин, управляющий сетью БЦ "Сенатор" (ФХК "Империя"):
Есть три вероятных сценария: либо будет гиперинфляция и рост арендных ставок, либо существенное сокращение бизнесов потенциальных арендаторов, увеличение свободных площадей и падение ставок, либо все устаканится и мы будем жить с новым курсом в тех реалиях, которые есть: 94% заполняемости и рост ставок 5-7% за год. Мы повышаем стоимость недооцененных офисов и оставляем прежней ставку у тех, у кого она и так выше, чем в среднем по рынку, хоть и теряем так на инфляции.
2. Объем ввода коммерческой недвижимости сократится в разы, за новые объекты возьмутся единицы.
Максим Левченко управляющий партнер Fort Group:
По торговым объектам вообще не будет никакого объема ввода. Но это хорошо. Рынок очень сильно разогрели, и людей периодически нужно посылать под холодный душ, чтобы они успокоились и поумерили свои хотения. Рынок Петербурга перенасыщен. Среда очень конкурентная, и надо работать не над количеством, а над качеством — сетей, ретейла, торговых центров: будет продолжаться их реконцепция. Мы не беремся пока за новые глобальные проекты, но все текущие продолжаем.
Евгений Гуревич вице-президент ХК "Адамант":
Мы остановили все новые объекты и на сегодня никакой новой коммерческой недвижимости не строим. Остановили четыре проекта. Реконструкцию старых мы тоже почти не ведем, за исключением точечных моментов. Только складской комплекс, первую очередь которого мы завершили в 2014 году, возможно, продолжим строить. И то если мы подпишем договор строительства под конкретного заказчика. Снова рассмотрим возможность новых проектов через полгода, если что-то изменится.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК "Теорема":
Слава Тебе, Господи, новых объектов у нас нет! У меня есть одно разрешение на строительство бизнес-центра, но родное государство так долго его выдавало (за что я ему особенно благодарен), что в тот момент, когда я его получил, я уже все понимал и положил его в сейф. Я не вижу никакого смысла строить бизнес-центры за те деньги, за которые можно закредитоваться. Может, у кого-то откуда-то есть излишнее количество дешевых денег, он может строить. И, если идет строительство, его завершат.
Дмитрий Золин, управляющий сетью БЦ "Сенатор" (ФХК "Империя"):
Все испугаются и введут, конечно, меньше бизнесцентров. Думаю, что построят около 100-150 тыс. м2, потому что тем, кто уже в стройке, деваться некуда. Мы можем увидеть более серьезное проседание через год. Маленьким компаниям будет крайне тяжело вести свои проекты, а крупные продолжат вести свой бизнес. Мы планы пока не пересматривали. Растет себестоимость строительства, но это кардинально ничего не изменит, хотя и внесет, возможно, корректировки в сами проекты и в сроки, этого не избежать.
3. Бизнес будет оспаривать кадастровую стоимость, с которой с 2015 года высчитывается налог на имущество.
Максим Левченко управляющий партнер Fort Group:
Мы не со всем согласны и будем обращаться в комиссию Росреестра, чтобы они скорректировали стоимость некоторых объектов. Можно ожидать волны оспаривания оценки от девелоперов в целом. Налог на имущество — это советское изобретение. В западных странах, если он и есть, это символическая плата. У нас же это огромная, ощутимая сумма, которая сильно влияет на финансовую модель. В том числе из-за этого доходность коммерческой недвижимости в 2015 году сократится.
Евгений Гуревич вице-президент ХК "Адамант":
Оценка проведена не очень грамотно, и иногда перекосы огромные. У нас одни вещи сделаны более адекватно, другие менее, и их мы, скорее всего, будем оспаривать. Это тяжелое бремя для компаний, но я рассчитываю, что подход станет разумнее, кадастровая стоимость же каждый год должна пересматриваться. Вопрос еще в том, что оценка становится базой для налогообложения, но кредит в банке исходя из нее получить невозможно. Это противоречие нужно устранить. Сейчас же вас в банке просто засмеют.
Игорь Водопьянов, управляющий партнер УК "Теорема":
Когда мы ознакомились с цифрами по нашим объектам, выяснилось, что нагрузка поменялась незначительно. По некоторым увеличилась, по некоторым даже снизилась. По одному объекту допустили ошибку — стеклянный фасад посчитали как кирпичный, и это привело к увеличению цены. Мы попросили проверить этот объект. В целом же бремя если и возросло, то не катастрофично, в пределах статистической погрешности, и мы посчитали, что нам проще с этим согласиться, чем спорить.
Дмитрий Золин, управляющий сетью БЦ "Сенатор" (ФХК "Империя"):
Качество проведения оценки как было безобразным в мае, когда ее публиковали в первый раз, таким же и осталось. Чтобы провести такую работу, нужны огромные деньги, время и ресурсы. Ничего из этого не было предоставлено и выделено. Результат налицо. По стоимости абсолютного большинства своих объектов мы будем спорить. И многие, кто является собственником не одного здания, будут оспаривать. Все, для кого это профильный бизнес, будут стараться, чтобы налоги соответствовали букве закона.
