Московский рынок коммерческой недвижимости оживает. Спрос плавно растет. Собственники некоторых объектов вновь пытаются поднимать цены. Впрочем, пока во многих сегментах сохраняется избыточное предложение площадей. Оно защитит рынок от резких ценовых колебаний как минимум до весны.
Арендаторы приземляются в центре
На рынке офисной недвижимости все еще пустует 20–25% качественных площадей (примерно 2 млн кв. метров). Однако падение ставок замедлилось. По данным компании Jones Lang LaSalle, объем купленных и арендованных площадей в третьем квартале вырос на 32% и составил 510,5 тыс. кв. метров. Правда, более половины всего объема сделок пришлось на продленные и пересмотренные контракты.
Базовые арендные ставки на офисы класса А стабилизировались на уровне 500–600 долларов за метр в год. Цены на класс B в новых проектах (без отделки) установились в диапазоне 250–450 долларов за метр в год.
По словам риэлтеров, осенью существенно возрос спрос на помещения класса А, расположенные в центре города.
«Наблюдается географическая централизация спроса: если раньше в условиях дефицита предложения и постоянно растущих ставок арендаторы рассматривали офисные помещения за пределами Третьего транспортного кольца, то сегодня возрос спрос на офисы в центральном деловом районе», — констатируют аналитики компании Knight Frank.
Впрочем, это, не удивительно, поскольку арендные ставки в центральных районах снижались опережающими темпами. «До кризиса бизнес-центр, расположенный в центральной части города, был дороже аналогичного здания, расположенного за пределами Садового кольца, на 70–80 процентов, тогда как сейчас разница сократилась до 50–55 процентов. Поэтому спрос стал смещаться в центр города», — поясняет гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По словам гендиректора Colliers International Максима Гасиева, собственники готовы сдавать помещения в высококачественных офисных центрах с уже выполненной отделкой, в том числе разбивая их на более мелкие блоки.
Первыми стали обосновываться в центре крупные частные компании и госкорпорации. Так, около 15 тыс. кв. метров в бизнес-центре Principal Plaza приобрела «Роснано». Собственником офисного здания площадью около 30 тыс. кв. метров стало «Интер РАО ЕЭС» — сумма сделки составила 1,7 млрд рублей. «Наметилась тенденция размещения компаниями своего фронт-офиса в центре Москвы при сохранении бэк-офиса в более отдаленных районах города или даже за МКАД. Так, “Аэрофлот” арендовал площади для размещения топ-менеджмента в новом центре на Арбате, а “Евросеть” — в Северной башне делового центра “Москва-Сити”. Это способствует снижению доли вакантных площадей в офисах класса А и стабилизации ставок аренды», — комментирует президент ОАО «Система-Галс» Андрей Нестеренко.
Если до кризиса на долю сделок с помещениями в центре Москвы приходилось около 43%, то к концу этого года их количество увеличилось до 60%. Именно в верхнем сегменте рынка было зафиксировано уменьшение количества незанятых площадей: с 27% во втором квартале до 22% в третьем.
А вот бизнес-центры класса В, которыми до кризиса активно застраивались периферийные районы, пока не пользуются спросом и простаивают в ожидании арендаторов. Некоторые участники рынка прогнозируют, что уже в следующем году объемы офисного строительства сократятся на треть. Это может привести к снижению количества вакантных площадей и к уменьшению давления на рынок со стороны раздутого предложения.
Все поехали в Москву
Позитивные сдвиги наметились на рынке торговой недвижимости. По данным компании «Магазин магазинов», осенью спрос розничных сетей на торговые помещения вырос более чем на 50%. К концу третьего квартала — впервые с начала кризиса — было зафиксировано снижение доли свободных площадей в московских торговых центрах с 10 до 8%.
«Коррекция ставок и снижение затрат на развитие сетевых проектов позволили региональным и международным операторам выйти на московский рынок», — констатируют аналитики компании Knight Frank. Например, в этом году в столицу пришли петербургская сеть баров XХХХ, бар SПБ, сеть детских товаров «Здоровый малыш», оператор формата «Сделай сам» «Старт», липецкая компания «Уютерра». Открылись первые магазины шведского ритейлера H&M; немецкий ритейлер Aldi и французский Auchan планируют развивать в России продовольственные магазины в формате жесткого дискаунтера; американский обувной ритейлер Collective Brands Inc. ищет помещения для развития сети магазинов Payless ShoeSource.
«Кризис ликвидности сказался в первую очередь на торговых операторах, которые выбрали путь агрессивной экспансии и за короткое время существенно расширили свою торговую сеть, используя кредитные средства. В начале 2009 года такие арендаторы, столкнувшись с невозможностью перекредитоваться, были вынуждены либо существенно сокращать сеть, либо вовсе уходить с рынка. Освободилась ниша, которую стали занимать как региональные российские сети, так и международные операторы. В последнее время не только региональные, но и новые зарубежные ритейлеры открывают собственные магазины в России или заявляют о планах выхода на рынок — в качестве примера можно назвать косметическую сеть “Рив Гош”, Wal-Mart, американскую обувную сеть Payless, немецкую сеть дискаунтеров Aldi», — отмечает Андрей Нестеренко из компании «Система-Галс».
Повышенным спросом пользуются помещения на основных торговых улицах и секции в действующих современных торговых центрах. «Ставки в этих помещениях не только не упали, но фактически вернулись к докризисному уровню. В первую очередь повышенный интерес ритейлеров к такой недвижимости объясняется прогнозируемостью подобных площадок — возможностями просчитать посещаемость и будущую рентабельность магазина», — говорит гендиректор компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis Анна Ширяева.
Сейчас, по данным Knight Frank, в Москве возводится около 2,7 млн кв. метров торговых площадей, в 2010–2011 годах на рынок выйдет примерно 2,5 млн метров; проектируется еще 9 млн кв. метров. Уже в конце 2010 года планируется открыть сразу несколько крупных магазинов общей площадью более 1,5 млн кв. метров. По мнению аналитиков, девелоперам необходимо учитывать риск затоваривания рынка, чтобы впоследствии не остаться без арендаторов.
Складировать пока нечего
Крайне зыбкое равновесие установилось на рынке складской недвижимости. Ставки аренды на склады класса А стабилизировались на уровне 100–110 долларов за метр в год; класс В сдается по 90–95 долларов.
Риэлтеры утверждают, что к концу года количество сделок с высококачественными площадями несколько возросло. Интерес к складским помещениям стали проявлять производственные и фармацевтические компании, продовольственные ритейлеры.
Восстанавливается спрос со стороны логистических операторов, которые в кризис практически полностью ушли с рынка складской аренды. «Голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе логистический оператор, специализирующийся на работе с замороженными продуктами, арендовала на пять лет морозильные помещения площадью 13 тысяч квадратных метров в многотемпературном складском комплексе класса А на Симферопольском шоссе», — приводят пример аналитики компании Praedium.
Впрочем, пока активность арендаторов не сопоставима с прошлогодними показателями. Основной спрос в верхнем сегменте сосредоточен на складах площадью от 4 до 10 тыс. кв. метров. На рынке менее качественных складов востребованы помещения площадью до 500 метров. К слову, не всем собственникам складских терминалов удалось адаптироваться к новым реалиям. Многим помешали конструктивные недостатки зданий, не позволившие сдавать площади «в мелкую нарезку». Сегодня такая недвижимость выставляется с существенным дисконтом.
Несмотря на осеннее оживление, процент вакантных площадей все еще высок. По данным компании Praedium, пустует порядка 15–16% складов. Впрочем, уже в ближайшее время ситуация может измениться. Ключевым фактором, определяющим динамику развития складского рынка, становится объем нового строительства. В этом году будет сдано около 600 тыс. кв. метров современных складов, тогда как ранее девелоперы намеревались построить около 2 млн метров. В 2010–2011 годах объемы ввода будут снижаться, поскольку новых крупных проектов на рынке почти нет. Все это создает предпосылки для возникновения дефицита в отдельных сегментах. Например, спрос на склады, расположенные не более чем в 20 км от МКАД, уже к концу следующего года может превысить предложение.
