Одним из ключевых направлений развития рынка коммерческой недвижимости в России эксперты упорно называют повышающийся интерес к Дальнему Востоку. Корреспонденты "РГ" выяснили, какие новые офисные, производственные и торговые здания появились в последнее время в двух крупнейших городах округа и насколько спрос на них соответствует предложению.
Владивосток
Сегодня в столице Приморья строят почти 40 объектов, предназначенных под коммерческие цели, 1900 — уже эксплуатируют. На первый взгляд, для города с населением в 600 тысяч человек цифра внушительная. Однако, считают специалисты, говорить о том, что рынок полностью насыщен, пока очень рано.
Более или менее удовлетворен спрос на офисные площади. По расчетам Андрея Ткаченко, гендиректора компании, оказывающей профессиональные услуги консалтинга, исследования рынка и брокериджа в области коммерческой недвижимости, в краевом центре около 110 тысяч квадратных метров офисной недвижимости, из которой лишь малая часть отвечает современным требованиям. Зданий высокого класса — всего три.
— Несмотря на то, что наш рынок очень близок к насыщению офисной недвижимостью, он продолжает развиваться. По моим данным, в следующем году в городе будут сданы в эксплуатацию как минимум четыре здания, все высокого класса. Тогда Владивосток по насыщенности регионального рынка приблизится к Самаре, где на человека приходится около 200 квадратных метров офисных площадей, — говорит Ткаченко.
Он прогнозирует, что новые качественные площади будут востребованы, так как подобной офисной недвижимости в городе очень мало.
В пользу этого довода говорит и то, что не так давно Владивостоком заинтересовались две крупные международные компании, занимающиеся управлением недвижимостью.
— Не думаю, что они заходят сюда ради обслуживания одного-двух зданий, — предполагает эксперт. — Помимо возводящихся бизнес-центров, во Владивостоке уже построены интересные для них новый аэропорт, концертно-спортивный комплекс "Фетисов-холл", театр оперы и балета. Пока администрации этих комплексов справляются собственными силами, но обслуживание таких объектов требует системы, специальной программы, обученных специалистов.
Продолжает развиваться и торговый сегмент. Вопреки расхожему мнению, Владивосток даже не входит в десятку российских городов с высокой насыщенностью торговыми площадями.
В приморской столице нет пока ни одного крупного торгово-развлекательного центра, где бы в соответствии с современными тенденциями не только шла торговля, но и находились кинотеатр, а также игровая зона.
По мнению специалистов, проблема — в отсутствии федеральных арендаторов, крупных ритейлерских сетей. Но, с другой стороны, в далекий город у моря они не торопятся в том числе и потому, что не видят подходящих под их стандарты торговых площадей. Впрочем, в последнее время ситуация начала меняться, появились "первые ласточки", за которыми, надеются эксперты, потянутся и другие. Бизнес в свою очередь уже готовит соответствующие площадки. В стадии строительства находятся четыре торговых центра в разных районах города, еще четыре — в проекте.
Когда во Владивосток придут крупные продавцы, они столкнутся с еще одной проблемой, которая уже и сейчас стоит достаточно остро. Это — недостаток складских помещений.
— Рядом с Артемом есть два хороших объекта, отвечающих всем современным требованиям. Больше достойного качества складов здесь просто нет, почти все, что в наличии, — наследство СССР, — комментирует Ткаченко. — Дошло до того, что региональные торговые сети сами строят для себя складские помещения.
О проблеме осведомлен даже губернатор края Владимир Миклушевский. На встрече с представителями одной из крупнейших компаний розничной торговли, которую он приглашал "зайти" в Приморье, глава региона заявил, что власти готовы предоставить преференции в сфере инфраструктуры и логистики, в том числе помочь в строительстве складов для дальнейшей сдачи в аренду федеральным торговым сетям.
Хабаровск
В отличие от Владивостока в Хабаровске достаточно офисных и торгово-развлекательных центров, объединяющих под одной крышей магазины, кафе, склады, малоформатные кинотеатры, боулинги и прочие игровые зоны. Этот факт особо выделяют эксперты, говоря, что уровень развитости коммерческой недвижимости свидетельствует о социально-экономическом благополучии региона так же, как и состояние жилищного фонда. О менее крупных городах края речь, понятно, не идет.
— Почему строительство торговых площадей развито в основном в Хабаровске? Потому что здесь у людей есть деньги, а у жителей других районов края их мало или нет. Нет спроса — нет предложения,- говорит заместитель директора центра по управлению инвестиционными программами Роман Лебеда.
Первыми выгоду нового, более гибкого и разностороннего формата оценили торговые компании. В 2003 году известный в крае ритейлер построил первый современный торговый центр, рассчитанный в основном на сдачу площадей в аренду. По этому рентному пути пошли и другие компании, а чуть позже подтянулись и застройщики жилой недвижимости. И запасать площадь под коммерческую аренду в современных новостройках — уже обычное дело.
Впрочем, отмечают эксперты, сейчас инвестиционно-строительный бум пошел на спад.
— По сравнению с 2007 годом привлекательность инвестирования в коммерческую недвижимость в формате торговых и офисных центров существенно снизилась. Дело в том, что цена квадратного метра зафиксирована на такой высокой планке, что перепродажа становится невыгодной,- считает Роман Лебеда.
Конечную высокую цену любой недвижимости в Хабаровске формирует нехватка земельных участков и стоимость инженерных коммуникаций. По словам Михаила Сорокина, возглавляющего НП СРО "Дальневосточное объединение строителей", получение разрешения на строительство может затянуться чуть ли не до пяти лет. При этом от 10 до 20 процентов цены каждого квадратного метра составляют затраты на коммунальные сети, которые застройщики обязаны безвозмездно передать сетедержателям.
Отчасти этими трудностями объясняется тяга хабаровских девелоперов к большим площадям. Выстроить один большой объект проще, чем десять маленьких, потому что на первый потребуется в десять раз меньше согласований и в несколько раз — затрат на коммуникации.
Пока, рассказывают риэлторы, стройкомпании неохотно сдвигаются на дальние окраины, но переезд, судя по плотной застройке в центре города, неизбежен. И причем уже в ближайшие годы.
