По словам директора отдела арендных отношений и недвижимости ТК DOMO Сергея Журавлева, арендатор и арендодатель должны понимать, что они находятся в одной цепочке. «Мы — бизнес-партнеры», — говорит он.
С этим утверждением трудно не согласиться. И, все же, что является залогом удачного сочетания арендаторов в том или ином торговом центре, как арендатору и арендодателю не ошибиться при выборе друг друга и выстроить действительно партнерские отношения?
По мнению большинства опрошенных экспертов, планирование пула арендаторов следует начинать еще на стадии разработки концепции нового торгового объекта. Здесь, по мнению управляющего партнера и генеральный директора компании SMT Developments Сергея Щепоткина-Маринина, важно учитывать, каким будет состав арендаторов, насколько он будет конкурентоспособным, какую прибыль будет приносить, и т.д.
Несмотря на понимание важности детальной разработки концепции ТЦ, далеко не всегда девелоперы уделяют ей должное внимание, действуя наобум. «Не редкость, когда арендаторы подбираются по случайному принципу, и тогда они не дополняют друг друга. Хуже того, между ними может возникнуть конфликт», — добавляет Щепоткин-Маринин.
Случайное формирование пула арендаторов зачастую является следствием их отбора по принципу «кто больше заплатит». В то же время, арендная ставка должна лишь отражать уровень проходимости в месте нахождения объекта и соответствовать проценту от оборота, принятого в конкретной компании, считает руководитель группы развития торговых центров сети гипермаркетов «Карусель» Сергей Самойлов.
Одним из основных факторов, влияющих на успех торгового центра, его привлекательность в глазах как арендаторов, так и посетителей, является наличие «якорей». Именно на якорных арендаторов возложена основная функция по привлечению покупателей, и от них во многом зависит проходимость торгового объекта. Генеральный директор компании «Хоум Центр» в России Игорь Мариаш полностью разделяет данную точку зрения: «Именно якорный арендатор привлекает основной поток покупателей. Смена «якоря» зачастую спасет «умирающий» ТЦ».
Игорю Мариашу вторит и управляющий партнер и директор по развитию компании SMT Developments Евгений Белый, утверждая, что «якоря» по своей сути должны привлекать покупателей, давая, тем самым, возможность существовать рядом с собой более мелким арендаторам.
Тем не менее, Евгений Белый уверен, что в отдельных случаях ТЦ могут успешно существовать и без якорных арендаторов. «Нужны ли «якоря», например, «Охотному ряду» на Манежной площади», — задается он вопросом. И тут же отвечает: «Он в них не нуждается. И это подтверждается практикой: там их просто нет. Тем не менее, там самые высокие продажи среди всех ТЦ в России».
Важным фактором партнерского сосуществования арендодателя и арендатора является обоюдное выполнение взятых на себя обязательств с обеих сторон. Удачное расположение торгового центра, правильно подобранный пул арендаторов могут быть сведены на нет нарушением правил аренды со стороны отдельных розничных операторов, их финансовой недисциплинированностью или неудовлетворительным уровнем менеджмента. Точно так же от необоснованных претензий со стороны арендодателя, часто меняющихся условий аренды страдают и ритейлеры, особенно некрупные. «Что скрывать, до сих пор многим неякорным арендаторам выкручивают руки: «подписывай договор либо так, либо вообще никак», — говорит Сергей Щепоткин-Маринин из SMT Developments.
Для того чтобы свести к возможному минимум подобные конфликты, участники рынка рекомендуют тщательней подходить к взаимному отбору и составлению договора аренды. В обязательном порядке должны учитываться все экономические и юридические аспекты договора: арендная плата, порядок ее внесения, срок договора аренды, ответственность сторон, регламенты управления, и т.д.
