На конец второго квартала 2015 г. диапазон арендных ставкок в ТЦ Москвы составил $80-600 за кв. м в год для якорных арендаторов и $250-3250 за 1 кв. м в год – для операторов торговой галереи, согласно оценке NAI Becar. Разброс арендных ставок стал столь существенным, так как с одной стороны, появилось больше "дешевых" предложений и ставка 250-400 за 1 кв. м в год уже не является исключением. С другой стороны, с уходом арендаторов высвобождаются и более дорогие помещения, на которые собственники официально пока не снижают ставки. Как итог, диапазон ставок расширился, а нижняя планка арендной ставки стала существенно ниже.
Такие диаметральные арендные ставки стали результатом длительных переговоров — как отмечают игроки рынка, владельцы ТЦ и арендаторы наконец-то готовы договариваться и сотрудничать. Девелоперы соглашаются на перевод договоров аренды на процент с оборота, фиксацию арендной ставки в рублевом эквиваленте, разделение рисков. "Текущая ситуация такова, что возврата к прежним договорным условиям уже не будет. Я думаю, все будет решаться в процессе индивидуальных переговоров с каждым девелопером", — считает Кестутис Саснаускас, генеральный директор ОАО "Мэлон Фэшн Груп" (бренды befree, Zarina, Love republic).
По прогнозам экспертов консалтинговой компании RRG, в среднем арендные ставки на качественные торговые помещения в Москве могут снизиться в рублях по итогам года на 25-30%, в связи с падением оборота и снижения возможности оплачивать аренду по прежней цене. Понижение ставок затронет все сегменты торговли, но в меньшей степени арендаторов FMCG сегмента, как наиболее устойчивых к кризису.
Однако, не все аналитики единодушны в своей оценке. Олеся Дзюба, директор отдела аналитики Colliers International, не видит возможного значительного снижения ставок во втором полугодии. "Во-первых, они уже сравнительно очень низкие, причем основное снижение произошло еще в первом квартале 2015 г., а во втором квартале ситуация стабилизировалась". По ее данным, с начала года владельцы недвижимости стали соглашаться на более гибкие системы оплаты: проценты с оборота, или комбинация фиксированной ставки с процентом с оборота. эти договоренности останутся в силе и во втором полугодии.
Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников подтверждает, что многие арендодатели переходят к исчислению арендной платы от процента с оборота, как наиболее гибкому инструменту. Однако, пока это явление не стало массовым. "Такие условия торговые центры, которые запускались последние два-три года, готовы давать только генерирующим поток арендаторам, в остальных случаях речь идет о какой-то фиксированной ставке плюс процент от оборота", — считает Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей консалтинговой компании JLL. В России в начале 2015 г. на процент с оборота перешло примерно 30% ретейлеров в ТЦ, а по итогам первого полугодия этот показатель составлял уже около 40-50%, рассказал Retailer.RU Андрей Котов, генеральный директор одежной торговой сети Modis.
Сами арендаторы делятся очень разным опытом сотрудничества с ТЦ, оценивая насколько девелоперы готовы понижать ставки. Представители Дома моды Henderson и обувной сети "Эконика" согласны с прогнозом аналитиков в 25%. "Нам не встречались арендодатели неготовые снижать стоимость аренды. Вопрос исключительно в определении размера справедливой арендной ставки. Давно назрело время перехода расчета арендной платы как % от товарооборота арендатора в зависимости как от размера магазина и его ассортимента, так и от оборота в конкретном ТЦ", — говорят представители Дома моды Henderson.
"Эльдорадо" прогнозируют снижение ставок только на 10-20%. "Существенно снижать арендные ставки арендодатели не готовы. Но договорится с ними возможно, и некоторые охотно идут навстречу, проявляя партнерский подход к ведению бизнеса. Независимо от того, в каких именно показателях заложена суть скидки (снижение ли ставки, фиксация ли курса и др.) – нередкой становится практика "револьверных" скидок, на короткие периоды, в основном на 2-3 месяца, реже на более. Крупным операторам арендодатели идут на большие уступки по срокам, но также отнюдь не всегда", — рассказал Retailer.RU Карен Матевосян, директор департамента развития, строительства и открытия новых магазинов компании "Эльдорадо".
