Спрос на малые форматы торговой и офисной недвижимости во время кризиса повысился в силу общей тенденции бизнеса к минимизации издержек на аренду. Но после восстановления докризисных объёмов строительства полноформатной коммерческой недвижимости малые объекты могут быстро прийти в упадок
Малые форматы коммерческой недвижимости воспринимались в тучные времена аналитиками от коммерческой недвижимости как переходный этап от стихийной к цивилизованной торговле, от офисов в бывших проектных институтах к технологичным классифицированным бизнес-центрам. Эксперты наперебой пророчили им недолгую жизнь — лишь до прихода новых концептуальных полноформатных объектов, построенных крупными федеральными девелоперами. Однако их экспансия, начавшаяся на Юге по сути лишь в 2007 году и споткнувшаяся о кризис, не успела вытеснить своих братьев меньших с региональных рынков. Более того, в отличие от полноформатных объектов, во множестве замороженных на время кризиса, в разных городах строились и сдавались малые — от 5 до 20 тысяч кв. м торговые комплексы, а офисные здания — и вовсе от 1 тысячи кв. м. Вводимые комплексы вполне успешно заполнялись арендаторами, а действующие почти не испытали их оттока даже в пик кризиса. Большинство экспертов считают, что этот успех после выхода из кризиса смогут закрепить лишь те, кто займёт узкие ниши спроса или серьёзно проработает концепцию своего объекта.
Торговые улицы, офисные коридоры
Евгений Панасенко, представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае, утверждает, что формат малых коммерческих площадей — это неотъемлемая часть любого города. Небольшие торговые центры (ТЦ) можно встретить везде — в спальных районах, в шаговой доступности от потенциального покупателя или вдоль традиционных транспортных и пешеходных коридоров. Малые бизнес-центры (БЦ), как правило, располагаются в деловых районах, в непосредственной близости от производственных зон, часто в формате особняков.
На Юге наиболее показателен опыт Ростова-на-Дону, где, к примеру, на проспекте Стачки (главной магистрали, соединяющей центр города с крупнейшим спальным районом — Западным жилым массивом) на месте частных домовладений в последние годы выросли десятки двух-пятиэтажных торговых помещений как специализированного (чаще всего — мебельно-строительного направления), так и смешанного типов.
Коридор небольших офисов, насчитывающий в настоящее время около десятка двух-четырёхэтажных офисных зданий, расположился в Ростове-на-Дону в пер. Крепостном, выше ул. Красноармейской. Это весьма выгодное расположение: вблизи от центра города и одной из крупнейших транспортных магистралей, связывающей западную и восточную части Ростова. Другой «офисный коридор» начал формироваться в северо-западной части города — по ул. Таганрогской и Дачной. Его месторасположение обусловлено близостью промышленно-складских зон с довольно большим количеством компаний малого и среднего бизнеса, работающих в строительной, складской, производственной, транспортной сферах.
В кризис подобные кварталы и коридоры пополнились новыми объектами и арендаторами, преимущественно сменившими дислокацию в крупных и средних ТЦ и БЦ, ставших малому бизнесу не по карману, на более дешёвые площади в менее концептуальных объектах. При этом, как отмечают риэлторы, собственники относительно и абсолютно новых небольших офисных зданий — это уже предприниматели нового формата и мышления, внимательно изучающие опыт «больших братьев» и потребности современного арендатора. Они строят здания, оснащённые всеми современными коммунальными и коммуникационными прелестями: высокоскоростным интернетом, цифровой телефонией, возможностью подключения мини АТС, видеонаблюдением, конференц-залами и пр.
Причины «живучести» малых форматов просты. Первая и основная, по мнению Евгения Панасенко, в том, что для строительства небольшого объекта, будь то БЦ или ТЦ, необходимо небольшое количество финансовых вложений, а именно финансирование было самым актуальным вопросом в период кризиса. Небольшой объект становится подъёмным для среднего и малого инвестора, а иногда — даже для индивидуальных предпринимателей. Если же речь идёт о двух-трёхэтажном объекте, то отпадает необходимость строительства дорогостоящих лифтов, эскалаторов, просторных вспомогательных помещений, упрощаются требования по кондиционированию, охране и пожаробезопасности, что также экономит деньги на входе и повышает отдачу с квадратного метра полезной площади.
Инвестиции в полноформатную торговую и офисную недвижимость, по словам Виктора Макшанцева, директора по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle, обычно начинаются от 25–30 млн долларов и подчас могут достигать 300 млн, в то время как инвесторы, работающие с малыми форматами, считают наиболее приемлемым для себя размер инвестиций до 1 млн долларов. При этом, по данным гендиректора Vesco Consulting Алексея Аверьянова, сегодня до 80% мелких инвесторов с капиталом порядка 1 млн долларов вкладывают средства приоритетно в торговые площади, так как они сулят больший доход. Средняя доходность для частного инвестора в малую торговую недвижимость может составлять примерно 30%, в то время как в крупноформатной ставке доходности, зафиксированные накануне кризиса, не превышали 12–17%, что обратно пропорционально отражается и на сроках окупаемости. Доходность стрит-ритейла, к которому большинство аналитиков относят и малые (до 5 тысяч кв. м) ТЦ, при объёме инвестиций от 0,5 до 1 млн долларов может достигать 40% годовых, а в наиболее удачных проектах доходить до 40–50% годовых.
Свято место пусто не бывает
Малые форматы торговой недвижимости переживают, по сути, второе рождение, которому, безусловно, способствовала практически полная остановка во время кризиса деятельности крупных девелоперов.
По словам генерального директора Macon Realty Group Ильи Володько, сейчас на территории ЮФО в стадии незавершённого строительства находится 3,8 млн кв. м коммерческих площадей (без учёта объектов олимпийского строительства в Сочи). Следует отметить, что подавляющее большинство неосуществлённых проектов проектировались в среднем (50 тысяч кв. м) и крупном (от 100 тысяч кв. м) форматах.
«Наибольшие объёмы замороженного строительства сосредоточены в сегменте торговой недвижимости — около 2 миллионов квадратных метров, — комментирует Илья Володько. — Чтобы достроить все начатые торговые комплексы, необходимо 650 миллионов долларов. Более 1,6 миллиона квадратных метров строящихся площадей приходятся на офисные центры различных классов. Их потребность в финансировании достигает 930 миллионов долларов».
Однако, несмотря на столь впечатляющие объёмы недостроев, динамика пополнения региональных рынков торговой недвижимости в регионах сохраняется положительной.
Согласно исследованию, проведённому GVA Sawyer и КПМГ, более половины введённых в эксплуатацию в 2009−м и 2010 годах торговых площадей приходится на регионы (без учёта рынков Москвы и Московской области и Санкт-Петербурга и Ленинградской области). По сведениям холдинга «Финстрой», региональный рынок ТЦ только в I квартале 2010 года увеличился на 278 тысяч кв. м, что даже превысило аналогичный показатель за I квартал 2009 года (257 тысяч кв. м). Средняя площадь объектов составила 31 тысячу кв. м. При этом лишь 30% из них приходится на федеральных девелоперов, остальное — творчество местных инвесторов, а более половины введённых квадратов пришлось на города второго эшелона. Доля ЮФО в этих показателях составляет по разным оценкам от 25 до 35%, а вот средняя площадь объектов — почти в два раза меньше — около 16 тысяч кв. м (для сравнения: приемлемой площадью самого малого формата качественных торговых площадей — так называемого ТЦ районного значения или family mall — до кризиса считались 20,25 тысяч кв. м). Причём, эксперты подчёркивают, что на деле площадь подавляющего большинства сдаваемых во время кризиса объектов была около 5 тысяч кв. м, а средний показатель в 16 тысяч кв. м «получился» из-за того, что в 2009−м и I квартале 2010 года были-таки сданы пара-тройка первых очередей полноформатных ТЦ и БЦ, готовность которых на начало кризиса была выше 50–70% — их было дешевле достроить, нежели заморозить. К таким, в частности, относятся «Мегамаг» и «Золотой Вавилон» в Ростове-на-Дону и OZ в Краснодаре.
Рынок качественных офисных площадей на Юге в целом развит существенно слабее, чем торговый, так как начал развиваться значительно позже. По данным Macon Realty Group, доля объёма качественных офисных площадей по итогам I квартала 2009 года в Краснодаре составила чуть больше четверти всего рынка, в Ростове-на-Дону — менее 20%, в Волгограде — около 16%. В других городах региона ситуация в разы хуже. Однако недостаток качественных площадей оказался «палкой о двух концах», так как цены в них в тучные времена были явно завышены и именно из-за этого они первыми ощутили отток клиентов в более дешёвые, хотя и менее престижные места, и многие суперсовременные новострои опустели в кризис на 60–70%. «Это естественно, — говорит Ольга Рыбакова, руководитель аналитики рынка офисной и складской недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle, — ведь недвижимость является для арендаторов второй по величине статьёй расходов после затрат на персонал, поэтому рынок получил очень быстрый отток арендаторов при невозможности договориться о взаимно приемлемых условиях».
Зачем платить больше
Илья Володько отмечает, что на рынке коммерческой недвижимости крупных городов ЮФО в период кризиса отчётливо проявилась тенденция к сокращению занимаемых площадей как в торговом, так и в офисном сегментах из-за стремления к минимизации издержек на аренду и улучшение такого ранее игнорируемого показателя, как прибыль с одного квадратного метра.
Крупные БЦ и ТЦ нарезаны зачастую огромными кусками от 100 кв. м. Площадь же отдельных помещений в малых офисных и торговых зданиях, как правило, начинается от 15 –20 кв. м и редко превышает 100 кв. м, что по свидетельству многочисленных риэлторов, укладывается в рамки наиболее востребованных в настоящее время площадей.
«Снижение оборотов серьёзно ударило по доходности большинства ритейлеров, — говорит Алексей Чугунов, генеральный директор ТРЦ “Талер”. — В то же время современные технологичные крупные ТЦ не смогли предложить цены, адекватные доходам арендаторов в период кризиса. Основной же секрет “живучести” любых форматов — даже не столько правильность концепции, сколько адекватность рыночного поведения. То есть умение видеть, понимать, отслеживать существующие тенденции. К примеру, наш ТРЦ “Талер” открывался в разгар кризиса с 30−процентным заполнением. Однако на тот момент нам удалось сохранить пул первоначальных арендаторов и якорей, найденных ещё до кризиса, которые создали первоначальный имидж ТРЦ и трафик, благодаря гибкости управления и постоянным исследованиям рынка. Мы сумели предложить и новым арендаторам систему сотрудничества и оплаты, удобную для них в сложный период времени. Немалая часть из них не могла платить за аренду — просто потому что ничего не зарабатывали. Мы вынуждены были идти навстречу. Во время кризиса в “Талере” появились арендаторы, которых не предполагала концепция family mall. Теперь мы видим очевидную позитивную динамику и рост продаж, что лучше всего доказывает правильность принятых решений».
Аналогичная ситуация сложилась и в сегменте офисной недвижимости. Владельцы мини-офисных центров, по словам риэлторов, проявили в кризис бóльшую гибкость при обсуждении условий аренды и оказались готовы, к примеру, предоставлять «каникулы» на время обустройства офиса, отсрочки, скидки при аренде нескольких помещений или полностью этажей. Показательно, что с декабря 2008 года по март 2009 года — в самый тяжёлый кризисный период — ставки аренды в крупных БЦ крупнейших городов ЮФО снизились в среднем на 20% и то, как правило, лишь для новых арендаторов. «Старые» же, подписавшие до кризиса контракты на полгода — год, широко практиковавшиеся в БЦ, сталкивались с тем, что арендодатели требовали платить по прежним ставкам до окончания срока действия контракта. В то же время, по свидетельству риэлторов, площади в небольших офисных зданиях потеряли в цене до 50%, хотя уже до этого были приблизительно на четверть дешевле, чем в крупных БЦ. Отток арендаторов из крупных БЦ последовал незамедлительно, так как нередко оплата неустойки по контракту перекрывалась экономией на аренде нового офиса. Позднее разница в ценах несколько выравнялась, но запоздалые уступки собственников БЦ «сбежавших» вернуть уже не могли. Тем более что в настоящее время цена аренды в малых офисных зданиях в сравнении с близлежащими большими офисными зданиями всё равно остаётся в среднем на 20% ниже.
Кто на маленького
Характерной тенденцией торгового сегмента коммерческой недвижимости кризисного времени стал уход из крупных ТЦ слабых, преимущественно местных арендаторов, не имеющих внятных концепций или управляющих мультибрендовыми магазинами. Именно они, по свидетельству риэлторов, стали наиболее активными соискателями маленьких и недорогих площадей в малых ТЦ, предлагающих меньший трафик и набор дополнительных услуг, но стоящих в полтора-два раза дешевле.
Другими, довольно неожиданными потребителями малых торговых площадей, стали крупные торговые сети. Эксперты отмечают, что некоторые сетевые непродуктовые ритейлеры — такие, к примеру, как «Глория Джинс», New Yorker, «Твоё», Sela, существенно сократили количество магазинов в столицах, увеличив при этом своё присутствие в регионах. Эксперты объясняют это тем, что здесь ритейлеры, безусловно, испытывают существенно меньшее конкурентное давление и терпят меньшие издержки на оплату персонала и аренду помещений. К минимизации стремятся и крупные транснациональные ритейлеры, работавшие ранее в больших форматах: аптечная сеть «Ригла», сеть детских товаров «Детский мир» запустили в 2009 году небольшие дисконтные магазины. Decathlon собирается открывать дискаунтеры маленького размера под брендом Koodza. Castorama развивает магазины мини-формата под брендом City Format. «Эльдорадо» планирует открытие 50 небольших магазинов в 2010 году. «Техносила» объявила, что закроет нерентабельные магазины и откроет новые меньшего формата.
Безусловно, этим новым форматам уже не требуются огромные якорные площади в больших ТРЦ, а вполне подойдут средние и малые торговые центры так называемого семейного или районного формата с общей площадью 5–20 тысяч кв. м и «нарезанные» по 30–100 кв. м. В результате малые торговые объекты получили и вполне статусных арендаторов, и надежду на будущее.
Собственники крупных БЦ, по мнению Ольги Рыбаковой, упустили момент, когда пул потенциальных арендаторов, на которых они были рассчитаны, сильно переменился. «Им следует учесть, — говорит г-жа Рыбакова, — что крупные высококачественные офисные центры в региональных городах пользовались популярностью, прежде всего, у международных или общероссийских компаний, так как эти компании предъявляют более высокие требования к качеству офиса и готовы платить больше. В кризис их экспансия на региональные рынки снизилась, соответственно снизился спрос. Местные же компании традиционно предпочитали менее качественные и более дешёвые офисы».
Причём, как подчёркивает директор управляющей компании «Офис-Сервис» Олег Пилипенко, совершенно не факт, что переехавшие тут же захотят вернуться в прежние апартаменты после выхода из кризиса и возобновления прежних доходов. Ольга Рыбакова также считает, что рынок БЦ ждёт очень медленное восстановление интереса арендаторов, и, скорее всего, небольшие более дешёвые центры, если они обладают необходимой коммуникационной инфраструктурой, останутся в ближайшие годы наиболее популярны в региональных городах. Мнение экспертов подтверждает и исследование GVA Sawyer и КПМГ, согласно которому бóльшая часть компаний (57%) не предполагает в ближайшее время изменений своих затрат на офисную недвижимость.Эксперты прогнозируют, что в ближайшие как минимум год-два и некоторые ритейлеры продолжат сокращать размер своих магазинов, так как они уже сейчас отмечают, что им удаётся зачастую сохранять объёмы продаж на прежнем уровне в магазинах существенно меньшего размера. А значит, и падения спроса на площади небольшого размера ожидать в ближайшие годы не приходится.
Однако Евгений Панасенко предупреждает: «Такое преимущество, как относительная дешевизна аренды в малых ТЦ и БЦ, сойдёт на нет, как только на рынок будет выброшен значительный объём новых качественных концептуальных площадей и ставки аренды уравняются. Это сделает инвестиции в малую коммерческую недвижимость менее прибыльными, так как эффект масштаба ещё никто не отменял. Арендаторы смогут получить в крупных ТЦ и БЦ большее количество услуг и больший трафик по той же ставке. Но — спрос на малые объекты будет всегда. Всегда будут уверенно себя чувствовать ТЦ в спальных районах в шаговой доступности или специализированные ТЦ, которые предложат концептуальный пул арендаторов определённой направленности. В крупных городах всегда найдётся немало фирм, которые с удовольствием предпочтут в качестве офиса отдельно стоящий малоэтажный особняк, вместо того, чтобы сидеть в одном здании с другими компаниями, пусть даже в бизнес-центрах высшего класса».
Впрочем, единого мнения о том, когда же ждать оживления рынка, у аналитиков и участников рынка нет. По мнению главного аналитика холдинга «ФИНСТРОЙ» Сергея Родина, строительство значительной части «замороженных» торговых центров может быть возобновлено и даже завершено уже во II–IV квартале 2010 года. Но аналитики из Jones Lang LaSalle считают, что стоит ожидать переноса сроков открытия значительного количества торговых объектов с 2010−го на 2011 год, ссылаясь на то, что количество вакантных площадей в уже действующих ТЦ региона до сих пор остаётся на уровне 20%. А из-за того, что за последний год не было начато строительство ни одного нового объекта, объём ввода торговых площадей в 2012–2013 годах будет значительно ниже. Ритейлерам и арендаторам офисов до этого периода придётся довольствоваться тем, что реально может предложить региональный рынок.
