"Красная Поляна", управляющая недвижимостью курорта "Горки Город" в горной части Сочи, не смогла через суд расторгнуть договор со "Спортмастером" и "Модным континентом", арендующими площади в местном торгцентре. Владелец недвижимости пытался это сделать, поскольку сдал объект без согласия кредитора — ВЭБа, что расценивается как серьезное нарушение договора по займу.
Арбитражный суд Краснодарского края отклонил иски НАО "Красная Поляна", владеющего построенным в горном кластере Сочи к Олимпиаде 2014 года курортом "Горки Город", к "Спортмастеру" и Deseo by Incity (бренд "Модного континента"). Компания пыталась признать недействительными договоры аренды с ритейлерами.
"Спортмастер" арендует в "Горки Город Молл" (торгцентр, входящий в состав курорта) 795 кв. м, "Модный континент" — 177,5 кв. м. Оба арендатора заключили договоры в 2014 году: "Спортмастер" — в октябре, "Модный континент" — в августе. До этого, в марте 2014 года, "Красная Поляна" заключила договор ипотеки с ВЭБом, выдававшим кредит в размере 52 млрд руб. на строительство курорта: согласно условиям, госбанку в залог перешел "Горки Город Молл". Стороны зафиксировали в договоре, что залогодатель обязуется не продавать, не отчуждать иным способом и не передавать в пользование третьим лицам предмет залога без письменного согласия залогодержателя. В материалах суда говорится, что одним из оснований для иска о расторжении арендных договоров стало отсутствие согласия ВЭБа на сдачу в аренду рассматриваемых площадей. "Красная Поляна" обращалась за ним в госкорпорацию, но ВЭБ не согласовал условия аренды по договору и указал на необходимость соблюдать условия договора ипотеки.
В ВЭБе от комментариев отказались. Представители "Модного континента" и "Красной Поляны" не отвечали на звонки "Коммерсанта". В "Спортмастере" сообщили "Коммерсанту", что магазин в "Горки Город Молл" работает по действующему договору, а текущее разбирательство в компании объясняют сменой собственника объекта. В октябре 2015 года Сбербанк, которому тогда принадлежал курорт, заключил соглашение о продаже объектов ООО "Курорт плюс" (участники рынка связывали его с семьей министра сельского хозяйства Александра Ткачева) за 35 млрд руб. и получил задаток. Тогда ВЭБ тоже блокировал сделку, но в феврале 2016 года все противоречия были сняты.
Суд не принял аргумент "Красной Поляны" об отсутствии согласия на передачу площадей в аренду от залогодержателя, указав на то, что в договоре есть пункт, гарантирующий отсутствие обременений у помещения. Кроме того, арендатор исправно перечислял платежи по договору, и возражений со стороны арендодателя не было. Источник "Коммерсанта", знакомый с позицией кредитора "Красной Поляны", говорит, что разбирательство возникло из-за того, что договор заключен на невыгодных, нерыночных условиях. "Расторжение этого договора и заключение нового улучшит положение должника и обслуживание долга",— уточняет собеседник "Коммерсанта". Этот аргумент суд тоже не принял, следует из текста решения. Сумма арендных платежей у "Спортмастера" не была постоянной, а складывалась из процента от товарооборота, у "Модного континента" кроме этого была фиксированная часть, поэтому сравнивать их с отчетом о действующих на рынке арендных ставках некорректно.
Партнер юридической группы "Стрижак и партнеры" Эльдар Ахмеров говорит, что в соответствии с Гражданским кодексом арендодатель не вправе оспаривать сделку на основании, о котором он знал (обременение залогом) или должен был знать. "Сделки, заключенные с нарушением условия об ограничении использования заложенного имущества, могут быть признаны недействительными, но по иску залогодержателя",— говорит он, добавляя, что пассивная позиция ВЭБа в этом разбирательстве отдаляет перспективы успешного для залогодержателя решения. "Обстоятельства, установленные судом и содержащиеся в судебном акте по уже рассмотренному делу, считаются доказанными и не подлежат повторному доказательству",— поясняет господин Ахмеров, подчеркивая, что последующие инстанции вынуждены это учитывать.
