С 1 апреля правительство Москвы может без суда и следствия изымать землю под долгостроями. Столичные власти уже выявили около 600 площадок, которые должны обрести новых хозяев. Однако лишь сейчас мэрия занялась разработкой критериев, которые позволят чиновникам определять простаивающие без дела городские площадки. Как выяснила РБК daily, в зоне риска находятся участки, в течение трех лет не подающие признаков хозяйственной жизни.
Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости столицы (входит в земельно-имущественный комплекс правительства Москвы) подготовила для мэра проект постановления «О признаках неиспользования земельных участков и объектов нежилого фонда». С помощью ряда критериев столичные власти намерены выявлять и вовлекать в хозяйственный оборот простаивающие без дела активы — как уже находящиеся в аренде, так и свободные от прав третьих лиц, объяснили РБК daily в госинспекции. Таким образом, Москва хочет определить для себя перечень условий, которые позволят ей изымать у арендаторов земельные участки и коммерческие помещения.
К неэффективно используемым участкам чиновники предлагают относить землю, которая в течение трех лет не подавала «признаков осуществления хозяйственной деятельности», следует из проекта постановления (есть в распоряжении РБК daily). В эти же временные рамки должны вписываться землепользователи, занимающиеся сельским хозяйством, девелоперы жилья и коммерческой недвижимости, а также застройщики некапитальных объектов. Бесполезными могут стать нежилые здания и помещения в том случае, если они не ведут хозяйственной деятельности и свободны от прав третьих лиц.
В настоящее время это постановление правительства Москвы находится на согласовании, сообщили в юридическом управлении госинспекции. По словам собеседника РБК daily, чиновники намерены более детально прописать перечень критериев неэффективно используемой недвижимости. Доработать документ планируется до 26 ноября, после чего постановление поступит на рассмотрение к мэру.
До сих пор госинспекция осуществляла мониторинг стройплощадок и объектов недвижимости без жесткого фильтра. В действующих нормативных документах «признаки неиспользования» нигде не прописаны, отмечает источник в земельно-имущественном комплексе правительства Москвы. По его словам, разрабатываемые критерии позволят избежать субъективного фактора при расторжении договоров аренды. По регламенту госинспекция выявляет некорректно используемую городскую недвижимость и сообщает об этом в департаменты имущества и земельных ресурсов (ДИГМ и ДЗР), которые в дальнейшем решают участь этих активов и их арендаторов.
Юристы и участники рынка недвижимости не разделяют оптимизма чиновников. По мнению управляющего директора Первого строительного треста Алексея Демьянчука, разрабатываемые критерии неэффективно используемых объектов недвижимости «настолько общие, что предоставляют множество оснований для принятия субъективных решений». «Взять хотя бы формулировку «отсутствие признаков осуществления хозяйственной деятельности», — говорит адвокат юридической компании «Хренов и партнеры» Ольга Романичева. — Кем будут определяться эти признаки?» Постановление не прописывает четкого алгоритма действий, а его дополнительное расширение даст еще большую почву для различных интерпретаций, уверен г-н Демьянчук.
С 1 апреля 2012 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс, позволяющие Москве и Санкт-Петербургу расторгать в одностороннем порядке заключенные до 2011 года инвестконтракты и договоры аренды земли (см. РБК daily от 25.11.11). Подтолкнуть чиновников к этому могут нарушение сроков строительства объекта недвижимости, который возведен менее чем на 40%, и отсутствие разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения инвестконтракта или договора земельной аренды.
В Москве действуют 46 693 договора аренды около 20 тыс. га столичной земли. Для строительства и последующей эксплуатации объектов недвижимости арендовано 4311 га, сообщили РБК daily в ДЗР. К февралю чиновники выявили более 400 договоров аренды земли, которые оказались под угрозой расторжения (см. РБК daily от 09.02.12). К октябрю госинспекция нашла еще 197 земельных участков площадью 139 га, а также 102 объекта нежилого фонда площадью 50 тыс. кв. м, которые могут быть вовлечены в хозяйственный оборот, то есть проданы или сданы в аренду. Соответствующие решения ДИГМ и ДЗР приняли в отношении 45 земельных участков (более 29 га) и 38 объектов (16 тыс. кв. м).
ДЗР уже направил уведомления о расторжении в одностороннем порядке 52 договоров аренды, 24 из них уже расторгнуты, а десять дел оспариваются в суде, сообщили РБК daily в департаменте.
