Три земельных участка для строительства многофункциональных центров общей площадью 110 тыс. арендовал в Москве "Ак Барс Холдинг". Этот проект будет реализован вместо провалившегося ранее строительства 37 магазинов шаговой доступности "Наша марка". Эксперты "БИЗНЕС Online" считают такое вложение средств не лучшим выбором в кризис для закредитованной бизнес-империи.
Строительство трех многофункциональных центров (МФЦ) общей площадью 110 тыс. кв. м планирует в Москве холдинговая компания "Ак Барс" (гендиректор — Иван Егоров). Об этом газете "БИЗНЕС Online" сообщили в пресс-службе Москомстройинвеста, комитете города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства. Предоставить их было решено на заседании градостроительно-земельной комиссии Москвы в феврале.
Первый участок в 1,78 га расположен в Юго-Западном округе столицы Москвы вдоль Варшавского шоссе, в общественной зоне Щербинки. На нем планируется возвести МФЦ площадью 53,4 тыс. "квадратов". Второй земельный участок в 1,34 га также располагается в Юго-Западном округе, в коммунальной зоне "Гавриково", где предполагается строительство МФЦ в 40,2 тыс. кв. метров. Третий участок в 0,55 га расположен в Юго-Восточном округе Москвы, на Золоторожском проезде — там намечается строительство МФЦ площадью в 16,5 тыс. кв. метров. Последний МФЦ будет располагать гостиничными и торговыми площадями, а также помещениями медицинского назначения, поясняют в ведомстве. Все три участка свободны от объектов капитальной застройки и будут предоставлены инвестору сроком на 6 лет.
В холдинговой компании "Ак Барс" газете "БИЗНЕС Online" подтвердили выделение им трех земельных участков. В настоящее время холдингом уже ведутся переговоры с различными проектными организациями. Окончательных решений по проектам пока нет, сообщается в ответе пресс-службы.
Эксперты неоднозначно оценивают перспективы проектов. Михаил Якубов — руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL (московский офис компании), отмечает, что проект в районе Щербинки планируется к строительству на утренней стороне, что является не самой удачной локацией для торгового центра: "Здесь совершенно не развита доступность с точки зрения общественного транспорта, а также отсутствует деловая активность как таковая. Таким образом, офисный проект будет невостребованным, его сложно будет окупить в приемлемые сроки".
Что касается участка на Золоторожском проезде, то он располагается в промзоне и, по мнению эксперта, характеризуется крайне неоднозначным окружением: "В таких районах обычно сложно строить новые объекты. Большое давление оказывают реконструированные здания, чьи собственники имеют возможность быть более гибкими по отношению к арендаторам с точки зрения коммерческих условий. Тем не менее строительство небольшого объема недвижимости вполне реально. Мы поддерживаем идею предусмотреть в рамках проекта медицинский центр, а также сопутствующий ретейл. Для создания гостиницы, на наш взгляд, потенциала мало, а вот создать комплекс апартаментов можно".
Наиболее удачный участок расположен на улице Поляны. В этой локации, в Коммунарке, активными темпами развивается жилое строительство девелоперами ГК ПИК и "Авгур Эстейт". Здесь планируется создание автомагистрали, соединяющей между собой Солнцево, Бутово и Видное, которая будет представлять собой фактически дублер МКАД в этом районе. Эта трасса, считает эксперт, наверняка привлечет сюда коммерческую активность; наиболее востребованными будут опять-таки ретейл-проекты и сопутствующая и развлекательная инфраструктура.
По мнению Леонида Рахимова — директора ООО "Грин Хилл Реалити", заявленные площади маловаты для многофункциональных центров. Заявленные 40 — 50 тыс. "квадратов" схожи с казанскими "Савиново", "Кольцом", у которых площади между 30 и 40. У "Тандема" с "Парк Хаусом" — около 60. У "МЕГИ" — больше 100. Но в Москве это, скорее, форматы узкоспециализированых торговых центров, которые торгуют чем-то одним, например, мебелью, товарами для дома: "Все, что меньше 100 тысяч "квадратов", по-моему, вообще москвичи не замечают. Чтобы попасть в центр внимания, надо в таком случае открываться именно там, где есть локальная концентрация спроса, например, на выходах из метро".
Сергей Подыногин — аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе", считает, что, на первый взгляд, в данных районах нет избытка торговых площадей, поэтому они должны пользоваться популярностью. Помимо этого, в этих районах строятся или планируются большие объемы жилья ("Мортон" в Щербинке, город обсуждает строительство более 1 млн. кв. м в районе "Серп и Молот" и пр.). Но не исключено, что привлекательность объектов "Ак Барса" в будущем могут понизить более масштабные проекты.
Напомним, ранее "Ак Барс" уже пытался выйти на московский рынок через магазины "Наша марка". Для этого три года назад была приобретена компания "Наша марка", у которой были права на аренду в Москве 37 земельных участков, пригодных под строительство магазинов шаговой доступности.
Источник в московском правительстве сообщил газете "Ведомости", что три участка под МФЦ как раз и были предоставлены "Ак Барс Холдингу" в компенсацию за отказ разрешить строительство торговой сети "Наша марка" — якобы жители районов выступили против, город расторг с компанией договоры аренды.
Однако реализации проектов помешало и то, что после завершения сделки неожиданно выяснилось, что у прежних учредителей были крупные долги. Один из кредиторов "Имберт Экуитис Инк" (московская фирма, корни которой уходят к офшору Imbert Equities Inc, зарегистрированному на Виргинских островах) подал в отношении компании уже новых владельцев иск более чем на $4,2 млн., выиграл его и потребовал банкротства "Нашей марки". Однако это не остановило "Ак Барс Холдинг", который заявил, что будет изыскивать средства для расплаты с долгами и реализации проекта.
Впрочем, после расплаты с предприимчивыми владельцами офшора траты только начинаются. По данным Colliers International, общие инвестиции в проект строительства трех торговых центров могут составить около $160 миллионов. По мнению Тимура Нигматуллина — финансового аналитика ИХ "Финам", окупить такие вложения будет крайне сложно, особенно если для этого будут привлекаться кредиты по нынешним высоким ставкам. На рентабельности инвестиций может сказаться и падающий оборот розничной торговли. В самом деле кризис, когда магазины закрываются один за другим, выглядит не лучшим временем для строительства торговых центров. При этом, как отмечает Подыногин, если работа еще не начиналась, то инвестору нужно будет очень постараться, чтобы успеть закончить за шесть лет все три проекта. Иначе неизбежны риски, связанные с сотрудничеством с городом.
В том ли сейчас состоянии "Ак Барс Холдинг", чтобы "влезать" в затратные и небезрисковые инвестпроекты вдали от Татарстана? Однозначно сказать сложно — консолидированной отчетности у холдинга нет. Но основные активы холдинга сильно закредитованы и во многом в силу этого имеют невысокую прибыль. Например, в рамках проекта "Топ-300" мы подсчитали, что 12 крупнейших "жемчужин" холдинга имели по итогам 2013 года суммарную прибыль 423 млн. рублей, 40% которой обеспечил "Цивильский Бекон". А, например, входящий в группу Зеленодольский завод им. Горького имеет долгов на 17 млрд. при чистой прибыли 4,9 млн. рублей (недавно он чуть не был обанкрочен кредитором).
Впрочем, удастся ли Егорову завоевать лавры Муслимы Латыповой, чья сеть "Бахетле" успешно работает в Первопрестольной с 2006 года, покажет время.
