Две крупных консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости Colliers International и DTZ, подвели итоги развития рынка торговой недвижимости, оценили спрос и предложение торговой недвижимости в Москве за первый квартал 2010 г.
Несмотря на то, что в I квартале этого года на рынке торговой недвижимости крупных событий не произошло, его игроки, адаптировавшиеся к сложившейся ситуации, начали ожидать возврата позитивного тренда развития рынка. Наметившиеся рост оборотов операторов и возможное увеличение доступности финансирования, как с точки зрения наличия ресурсов, так и их стоимости, позволяют говорить о формировании условий, необходимых для возобновления развития рынка, отмечают аналитики.
В I квартале на рынок торговой недвижимости столицы вышло два проекта – ТЦ «Речной» (девелопер – Capital Group) и ТЦ «Азовский».
Предложение
По данным Colliers International, важной тенденцией формирования предложения стал отказ девелоперов от стратегии вывода объектов на рынок только в случае достижения высокого уровня заполнения площадей и готовности к открытию магазинов одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. В текущих условиях, когда очень важно продемонстрировать выполнение обязательств по заявленным срокам ввода в эксплуатацию и востребованность торгового центра у покупателей, его скорейшее открытие, даже с незагруженной галерей, является приоритетным для привлечения арендаторов на вакантные площади.
На конец I квартала 2010 г. общая площадь профессиональных торговых центров в Москве составила 4,9 млн кв. м (торговая площадь (GLA) – 2,6 млн кв. м).
Консалтинговая компания DTZ в своем отчете по развитию торговой недвижимости Москвы за I квартал 2010 г., сообщает, что к концу квартала общий объем качественных торговых помещений в столице составил около 4,7 млн кв. м и около 2,6 млн кв. м арендуемой площади. Новое предложение качественных торговых помещений в этот период составило около 30 000 кв. м арендуемой площади.
По данным аналитиков компании DTZ, девелоперы стараются ввести свои объекты в эксплуатацию, несмотря на большое количество свободных площадей при открытии. Учитывая 470 000 кв. м, запланированных к вводу в течение 2010 г., уровень свободных площадей может повыситься до 10%.
Любой новый торговый центр нуждается в предварительных договорах аренды, а также возможности девелопера продемонстрировать ключевым ритейлерам, что помимо того, что объект будет достроен, будет достигнут оптимальный пул арендаторов, а также обеспечено профессиональное управление, говорят эксперты DTZ.
Спрос
Заметный рост товарооборота по многим товарным позициям, реструктуризация торговыми сетями своих кредитных обязательств, собственные средства, а также возвращающееся заемное финансирование дают торговым операторам необходимые ресурсы и уверенность в перспективности расширения масштабов деятельности. В отчете компании Colliers International говорится, что это проявляется в увеличении спроса на торговые площади в профессиональных объектах, расположенных не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в городах-миллионниках, а также в городах с меньшей численностью населения.
Эксперты Colliers International отмечают, что спрос фокусируется не только на профессиональных объектах с хорошим местоположением, но также определяется и логистическими издержками сетей по выходу на новые рынки. Это приводит к тому, что большим спросом пользуются города Центрального федерального округа, такие как Рязань, Ярославль, Тула.
Наибольший интерес для возрождающегося спроса представляют действующие торговые центры. Этот факт имеет очевидное экономическое объяснение: отсутствуют риски, связанные с задержкой открытия и работы в незагруженном торговом центре, понятна востребованность проекта у целевой аудитории, более высокая степень готовности помещений к въезду и, как следствие, меньшие временные и финансовые затраты на отделку помещения.
В целом растущий спрос концентрируется вокруг наиболее профессиональных объектов, что приводит к росту планов по реконцепции торговых объектов, созданных в начале 2000-х годов, в период становления рынка качественной торговой недвижимости, а также росту количества активизировавшихся в настоящее время девелоперов небольших торговых объектов.
Эксперты компании DTZ отмечают, что несмотря на сложную обстановку, крупные торговые сети и международные ритейлеры продолжали открывать новые магазины. Ведущие компании находились в выигрышном положении и укрепили позиции среди конкурентов, увеличив свою долю на рынке.
Среди этих компаний такие как «Эльдорадо», планирующие открыть еще 50 магазинов во всех крупных российских городах, «М.видео» (20 новых магазинов), Media Markt, сети формата DIY Castorama (четыре-пять магазинов в России), «Старик Хоттабыч» (пять новых магазинов в России), «Кеско» (около десяти гипермаркетов в Москве) и Leroy Merlin.
Такие ритейлеры, как H&M, Henderson, Sela и Rive Gauche также планируют арендовать новые площади, пользуясь привлекательными возможностями рынка.
Продуктовые сети продолжают развиваться на рынке. В одном лишь январе «Магнит» открыл 19 новых магазинов по всей России. В первом квартале 2010 г. X5 Retail Group запустил 24 «Пятерочки», один супермаркет «Перекресток» и один гипермаркет «Карусель». В целом, в течение 2010 г. компания планирует открыть 275 новых магазинов. В планах «Азбуки вкуса» открытие пяти новых супермаркетов в Москве. «Ашан» и «О’Кей» также собираются увеличить свое присутствие на российском рынке. «МЕТРО Групп» увеличивает количество магазинов, открывая четыре супермаркета, тогда как ещѐ одна сеть формата Cash&Carry, «Зельгрос», открывает свой третий гипермаркет во Внуково. Wal-Mart (США) рассматривает возможность выхода на российский рынок.
Сложившаяся рыночная ситуация несомненно является хорошей возможностью не только получить выгодные коммерческие условия, но и закрепить их в некоторых ключевых местах розничной торговли по всей России, в которых ранее было намного сложнее арендовать помещение. Такая ситуация, вероятно, сохранится в течение ближайших двух лет, говорится в отчете DTZ.
Несмотря на то, что розничные продажи не вернулись на докризисный уровень, аналитики DTZ ожидают, что 2010 г. будет более успешным, чем предыдущий.
Ставки
Восстанавливающийся спрос на торговые площади пока еще недостаточен для возврата на траекторию устойчивого роста ставок, однако предпосылки для этого начали складываться в I квартале 2010 г., отмечают аналитики Colliers International. Последствия кризиса вынудили многих владельцев торговых объектов пойти навстречу арендаторам. Предоставлялись скидки (иногда весьма значительные) по ставкам аренды в рамках действовавших договоров, распространялось применение схемы «фиксированная ставка аренды плюс процент от оборота оператора», с низкой фиксированной частью. В начале 2010 г. наметилась тенденция к снижению или полному отказу от предоставления дисконтов. Смешанный арендный платеж начал позитивно восприниматься девелоперами, у которых появляется уверенность в росте товарооборота и, как следствие, ожидание дополнительного дохода, который в этом случае будет приносить им смешанная схема расчетов.
Изменившиеся рыночные условия повлияли на рынок торговой недвижимости, что привело к существенным изменением условий аренды и гибкости со стороны арендодателей в 2009 г., говорится в отчете DTZ. К концу I квартала средняя арендная ставка в Москве составляла около $1 000 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС), ставки на лучшие помещения в профессиональных качественных торговых центрах составили около $3 700 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС).
Хотя рынок и остается рынком арендатора, ставки аренды показали признаки стабилизации, отражая некоторое улучшение в настроении ритейлеров. В 2010 г. вероятен рост ставок на площади в качественных торговых центрах и помещениях формата street retail с хорошим местоположением, отмечают эксперты DTZ.
Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
По данным компании Astera, занимающейся брокериджем помещений, за I квартал 2010 г. на рынке Санкт-Петербурга появился один новый торговый центр: «Аура» на Лахтинском пр., общая площадь – 14 000 кв.м. Наибольший объем ввода торговых площадей запланирован на конец года, когда прогнозируемый прирост должен составить более 300 000 кв.м. В первом квартале 2010 г. была отмечена достаточно высокая активность арендаторов.
В сегменте торговых комплексов уровень вакантных площадей практически не изменился по сравнению с концом 2009 г. и на начало второго квартала 2010 г. составил менее 5% для концептуальных торговых комплексов и около 15-20% для менее успешных объектов. После резкого падения ставок аренды в первом полугодии 2009 г., когда снижение составило 25-30% по сравнению с серединой 2008 г., в начале 2010 г. ставки в торговых комплексах Санкт-Петербурга изменились незначительно – в ликвидных объектах рост составил в пределах 3%.
