Желанием перейти в "другие, более рентабельные сегменты бизнеса" объяснил известный в Закамье бизнесмен Азат Закиев свои объявления на Avito о продаже коммерческой недвижимости почти на 600 млн. рублей. Как выяснил "БИЗНЕС Online", он отнюдь не одинок в своем стремлении. На очереди и Казань, где аналитики и участники рынка фиксируют тревожные тенденции: люди стали ходить за покупками в 1,5 — 2 раза реже, средний чек падает, а от арендаторов свободна уже четверть площадей.
Братья Закиевы сматывают торговые удочки
Кризис в розничной торговле с головой накрыл Набережные Челны. В автограде в начале текущего года на продажу выставлено рекордное число торговых центров — от самых крупных до небольших.
Самый дорогой и крупный из выставленных на открытую продажу объектов — ТК "Алтын Ай" в поселке ЗЯБ (крупный район Челнов). Общая площадь объекта составляет 23 тыс. кв. м, арендная — 16 тыс. кв. метров. По информации продавца, трафик составляет примерно 7 — 8 тыс. человек в день. Судя по ценнику на сайте Avito, владельцы хотят за ТЦ ни много ни мало 525 млн. рублей.
Комплекс в 2006 году построили известные в Татарстане предприниматели Азат и Фанис Закиевы (герои рубрики "Персона" "БИЗНЕС Online"), владельцы крупного стройхолдинга МПО "Иншаат", который построил целый ряд торговых объектов в Челнах, занимался промышленным строительством в ОЭЗ "Алабуга".
До 2014 года "Алтын Ай" был крупнейшим в Закамье специализированным мебельным центром, но в кризис Закиевы, по всей видимости, не от хорошей жизни провели реконцепцию, превратив гипермаркет в классический ТЦ. К управлению объектом была привлечена екатеринбургская УК "R.management", которая избавилась от значительной части арендаторов, занимавшихся продажей мебели (львиную долю площадей занимал салон мебели самого "Алтын Ая"). На освободившихся площадях были открыты продуктовый супермаркет и торговая галерея. Сегодня среди якорных арендаторов "Алтын Ая" можно увидеть сетевые магазины одежды, обуви, игрушек.
Помимо "Алтын Ая" Закиевы готовы избавиться и от зданий трех небольших торговых центров, в которых ранее располагалась ими же основанная сеть продуктовых супермаркетов "Подсолнух+". Запустили они ее в 2012 году, открыв магазины в Новом городе, на ЗЯБе и ГЭСе. Бизнес не пошел, и спустя два года Закиевы закрыли проект, а на освободившиеся торговые площади пустили сеть супермаркетов "Тэмле", которой владеет другой известный в Татарстане предприниматель Ринат Сулейманов. Теперь же эти три магазина "Иншаат" продает за 71,9 млн. рублей. Добавим, что за здание "Подсолнух+" в Новом городе компания выплачивает до 2018 года ипотеку банку "Аверс".
Азат Закиев рассказал "БИЗНЕС Online", что все объекты братья продают ради переориентации на "другие, более рентабельные направления бизнеса". Какие именно — Закиев не уточнил, сославшись на коммерческую тайну. Отметим, что по итогам 2014 года "Иншаат" при балансе в 2 млрд. рублей получил убыток в 2,4 млн. рублей.
Советский "Меркурий", ТЦ "Бум" и рынок "Фонтан" — недорого
Какие еще торговые центры можно приобрести в автограде по сходной цене? Выставлен на продажу ТЦ "Бум", расположенный практически в центре города на проспекте Мира. За небольшой двухэтажный торговый центр с цоколем общей площадью 878 кв. м продавец хочет выручить 75 млн. рублей. Здание с арендаторами, по словам продавца, приносит порядка 780 тыс. рублей в месяц. Владеет им ООО "Промышленно-коммерческая компания "Тари", принадлежащее Минсарие Исмагиловой. Она же является соучредителем ООО "Булгартурист", а также владельцем контрольной доли в печально знаменитом ООО "Дом мебели", которое находится в процедуре банкротства с 2013 года. Известный каждому челнинцу с советских времен комплекс напротив Автозаводского рынка уже несколько лет раздирают конфликты. В 2015 году его имущество было выставлено на торги по стартовой цене 500 млн. рублей, но они так и не состоялись.
Один из самых известных торговых комплексов автограда — "Меркурий" — выставлен на продажу с ценником в 110 млн. рублей. "Меркурий", в советские времена входивший в систему "Спорткульттоваров", был едва ли не единственным магазином в Челнах, где можно было найти музыкальные инструменты, магнитофоны, дефицитные аудиозаписи и грампластинки. Сегодня ТК владеет ЗАО "Юность", а якорным арендатором трехэтажного здания площадью 2,2 тыс. кв. м является магазин "Камилла". Владельцами "Юности" являются четыре физлица — Гузель Махиянова (56,2%, она же директор), Константин Гомберг (31,5%), Светлана Гомберг (9,8%), Михаил Гомберг (2,5%). Здание не обременено залогом.
Ищет своего покупателя и торговый комплекс "Фонтан". За трехэтажный объект общей торговой площадью около 11 тыс. кв. м ООО "Русил", которым владеет предприниматель Райф Хисамов со своими сыновьями Ильнаром и Русланом, просит 144 млн. рублей. "Фонтан", в котором на сегодня насчитывается порядка 250 торговых точек, построен, как рассказывают старожилы, на месте реального фонтана. В годы "дикой торговли" элемент благоустройства оказался стиснут палаточным рынком, затем на его месте воздвигли торговый центр. Объект с тех пор реконструировали, связав три этажа лифтом и эскалатором, но, как видим, это не помогло владельцам справиться с кризисом. Сейчас здание "Фонтана" обременено ипотекой в Энергобанке до 2022 года, так что, возможно, к продаже подтолкнули кредиты.
В другом челнинском торговом центре под названием "Восток" собственник за 19 млн. рублей желает избавиться от целого этажа площадью в 911 кв. м со встроенными офисными помещениями. Судя по объявлению на Avito, продавец предлагает "светлый этаж, высокие потолки, санузел на этаже", обещает стабильных арендаторов за счет хорошей проходимости. Вместе с этажом предлагается и доля в земельном участке. Менеджер агентства недвижимости, продающего ТЦ, отмечает, что возможен торг в разумных пределах. В настоящее время один этаж здания занимают магазин продуктовой сети "Челны Хлеб", кафе и аптека, а другой — магазин федеральной сети Fix Price и предприниматели, занятые мелким бизнесом.
Наконец, в декабре прошлого года был выставлен на продажу один из старейших торговых центров автограда — ТЦ "Октябрьское", который в простонародье называют "110-й универсам". Общая площадь двухэтажного торгового центра составляет 3,6 тыс. кв. метров. Правда, совладелица "Октябрьского" Кенжэкуль Жалакшаева рассказала "БИЗНЕС Online" о перемене планов: "Да, было желание продать, но сейчас объект с продажи снят, ни с кем мы переговоры не ведем". Впрочем, она не исключает, что желание продать его может вернуться: "Все будет зависеть от экономической ситуации".
"В СССР на микрорайон был один магазин. Можем и к этому вернуться…"
С чем связано массовое желание владельцев торговых центров выйти в кеш? Гендиректор ООО "Бизнес Центр" Владимир Иванов не видит в этом ничего удивительного. Еще в январе 2015 года он прогнозировал "БИЗНЕС Online", что "основная вывеска в Челнах будет со словами "сдается в аренду", сейчас эти пророчества сбываются: "По моему убеждению, бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости, как, впрочем, и абсолютно все бизнесы в России, не связанные с освоением бюджетных средств, в настоящее время убыточен. Это как чемодан, который вроде бы и мешает, но который жалко бросить. У меня даже возникает вопрос: а что вообще сейчас в Челнах не продается? "Меркурий", "Октябрьское", "Алтын Ай" — это же знаковые торговые центры — находятся в разных районах города, работают в разных сегментах. Некоторые еще с социалистических времен достались кому-то, а кто-то сам с нуля построил, как "Алтын Ай", например. Если торговый объект приносит прибыль бóльшую, чем депозит в банке, то продавать его никто не станет. Что-то нужно делать — уменьшать налоги, уменьшать количество бюджетников, уменьшать контролирующие органы, уменьшать непроизводительные расходы".
Если же так пойдет и дальше, розничная сеть Челнов, по его мнению, начнет стремительно сокращаться. "Во времена СССР у нас была ситуация, когда на один микрорайон был один магазин. Можем и к этому вернуться. Надо принимать во внимание и налоговую нагрузку, которая висит над владельцами коммерческой недвижимости. Торговли нет, клиентов нет, арендаторов нет, но будь добр — налог на землю по повышенной ставке заплати, налог на недвижимость по повышенной ставке заплати. Плюс ко всему никто не контролирует наших монополистов — тепловиков, энергетиков и мусоропереработчиков. Каждый месяц приходит повышенный счет за их услуги. Такое чувство, что у нас в стране нет ни федеральной антимонопольной службы, ни госкомитета по тарифам. Кто может себе пролоббировать какой-то вопрос, тот лоббирует", — сокрушается бизнесмен.
"Посещаемость упала с 3 — 4 раз в месяц до 1 — 2"
Отметим, что в Казани подобный пример, когда владелец крупного торгового центра перед лицом кризиса и разорения пытается выйти из кризиса, пока только один. Речь идет о подробно описанной нами истории ТЦ "Олимп" семьи экс-депутата Казгордумы Ильгиза Минкина. В кризис он столкнулся с резким падением трафика и оттоком арендаторов (съехали до 40% из них). В результате он оказался не в состоянии выплачивать кредит Сбербанка (долг перед ним превышает 550 млн. рублей), взятый под строительство ТЦ на месте Приволжского рынка. Попытка продать бизнес по цене порядка 1 млрд. рублей успехом не увенчалась. В настоящее время в отношении компании начата процедура банкротства.
Но вполне вероятно, что это только первая ласточка. Главная проблема — люди все реже ходят по магазинам. Как рассказала нашему изданию руководитель отделения "Волга" оператора коммерческой недвижимости Cushman&Wakefield Елена Стрюкова, частота посещаемости торговых центров среднестатистическим покупателем за минувший год упала с 3 — 4 раз в месяц до 1 — 2 раз и сейчас не превышает показателей 2010 года.
Такое резкое падение трафика сказывается прежде всего на спонтанных покупках — в первую очередь в фуд-кортах, а потому не случайно ярким проявлением кризиса стали проблемы сети быстрого питания "Сбарро", которая оказалась на грани банкротства. В Казани она свернула свои точки в ТЦ "МЕГА", ТЦ "Южный" и ТЦ "Парк Хаус", оставшись только в "Тандеме". В нашумевшем интервью "Коммерсанту" начальник управления по повышению эффективности компании Роман Воробьев заявил: "Особенно тяжелая ситуация в регионах. Там исторически никогда не было таких зарплат, как в Москве, и мы фиксируем, что в торговых центрах упал трафик на 80 процентов".
Разумеется, пытаются бороться с этой напастью, завлекая покупателей кто во что горазд. "От грамотной работы управляющей компании и команды ТЦ сейчас как никогда зависит многое, поэтому в торгово-развлекательных центрах проводятся массированные маркетинговые кампании — "черные пятницы", ночи распродаж и т. д. Сейчас у людей меньше свободных средств, поэтому скидки работают как никогда", — говорит управляющий директор отдела торговых помещений компании CBRE, предоставляющей услуги на рынке коммерческой недвижимости, Михаил Рогожин.
Однако даже те покупатели, которые все-таки приходят в магазины, стали меньше тратить. "Мы наблюдаем ощутимое снижение среднего чека у покупателей. Связано это с тем, что проседание оборота у сетей по региону в среднем составило 15 — 20 процентов", — говорит Рогожин. Есть и более пессимистичные оценки. Средний чек за год сократился на 25 — 40%, утверждает Стрюкова.
Средний чек действительно изменился, но в разных сегментах по-своему, уточняет Ильяс Ганиев, генеральный директор ОАО "Гипермаркет "Кольцо". В продуктовом сегменте средний чек, по его словам, снизился на 7 — 8%, в сегменте цифровой и бытовой техники средний чек повысился на 30% (но при этом уменьшилось количество покупок), в сегменте одежды средний чек снизился на 19%.
"Доля пустующих площадей в ТЦ Казани — 27 процентов"
На фоне падения продаж в отношениях между ретейлом и собственниками торговых площадей наступил час икс. В начале 2016 года у многих арендаторов завершился льготный период. Последний раз стороны договаривались в конце 2014 — начале 2015 годов на фоне падения рубля — в тех форс-мажорных обстоятельствах большинство ретейлеров получили максимально возможные скидки. Сегодня и арендаторы, и арендодатели вступили в новый раунд переговоров, рассказывает Стрюкова. И в большинстве случаев владельцам магазинов удается продавить сохранение, а то и расширение льгот. Если раньше ретейлеры просили пониженную ставку или фиксацию валютного курса, то сейчас в тренде — переговоры о переходе на арендную плату в виде процента от рублевого оборота. "Девелоперы и собственники торговых центров часто готовы идти на уступки, так как им тоже нужно пережить новые реалии рынка", — поясняет Рогожин.
По словам гендиректора "Кольца", даже этот ТЦ, расположенный в самом центре города у метро, не стал поднимать в этом году арендные ставки. Фиксированным остается и курс доллара (все договоры аренды заключены в валюте). Впрочем, на большие уступки администрация ТЦ не идет. "Мы всегда идем навстречу арендаторам и продолжаем на разумных условиях коммерческие отношения. Однако опыт кризисных 2008 — 2009 годов показал: арендатор, который настаивает на значительном снижении арендной платы, в дальнейшем все равно уходит из торгового центра. Поэтому мы не удерживаем таких арендаторов. В 2015 году в их число вошли Savage, People, Froggy, Domani, Mascotte, Locsitane", — рассказал Ганиев.
Тем не менее все льготы по аренде и прочие меры владельцев ТЦ пока не помогают остановить исход арендаторов, причем в первую очередь с этим сталкиваются торговые центры второго-третьего ряда. По словам Ганиева, в ТРК "Кольцо" доля вакантных площадей за год выросла вдвое — с 3% до 7%. "В кризисные 2008 — 2009 годы эта цифра была 12 процентов. В прошлый кризис мы приобрели большой опыт, что позволяет нам в текущей ситуации сохранять стабильность", — рассказал он.
В не самых престижных ТЦ ситуация с заполняемостью хуже. "По моим оценкам, вакантность площадей в плохо проходимых торговых центрах сейчас почти удвоилась и превышает 25 — 40 процентов, — говорит финансовый аналитик ГК "Финам"Тимур Нигматуллин. — В торговых центрах с хорошим трафиком вакантность несущественно выросла по сравнению с прошлым годом, а ставки аренды в рублях не изменились. Тем не менее это не касается так называемых имиджевых площадей, которые в любом случае генерируют убытки, — спрос на них упал в несколько раз".
Схожую статистику приводит и Стрюкова. По ее словам, процент "пустоты" в торговых центрах растет: "В 2015 году уровень свободных помещений в качественных торговых центрах Казани составлял 23 процента, при этом в Tоп-5 торговых центров города свободных помещений было всего 1,53 процента, — говорит аналитик. — Но на конец февраля 2016 года доля пустующих помещений в наиболее качественных ТЦ Казани составила уже 27 процентов, в Tоп-5 — 2,75 процента".
В новых торговых центрах, по данным наших экспертов, заполняемость торговой галереи и вовсе не превысит 30%, что делает проблематичной их окупаемость в обозримой перспективе. Неудивительно, что новые открытия ТЦ в Казани не анонсируются, развиваются лишь проекты, запланированные до 2014 года.
Какие из торговых центров Казани и Челнов в условиях сжатия рынка окажутся слабым звеном, покажет время. "БИЗНЕС Online" продолжит следить за ситуацией в переживающем кризис сегменте.
