Столичная консалтинговая компания Praedium формирует фонд на $300-350 млн для инвестиций в офисную и торговую недвижимость. Из-за скудности предложения в регионах география фонда будет ограничена Москвой и Санкт-Петербургом. Кроме того, из-за нестабильности на финансовых рынках у Praedium могут возникнуть проблемы с привлечением инвесторов, предупреждают консультанты.
О создании нового фонда Praedium Investment Capital (входит в консалтинговую компанию Praedium Oncor International; работает на рынке с 2006 года) на $300-350 млн сроком на пять лет, рассказала управляющий партнер фонда Светлана Кара. По ее словам, доля заемных средств составит 60-65%, остальное — средства инвесторов и компании-учредителя. "Сейчас идет поиск участников. Это как крупные российские корпорации, так и частные лица",— отмечает госпожа Кара, не раскрывая имена и добавляя, что предварительные договоренности с банками уже достигнуты. Средства фонда будут направлены на покупку офисных зданий и торговых центров площадью 15-20 тыс. кв. м и 30-40 тыс. кв. м соответственно. Ожидаемый уровень доходности — 20%.
Выбор объектов для инвестирования логичен, отмечают участники рынка: сегменты офисной и коммерческой недвижимости наиболее востребованы среди инвесторов. По данным Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам первого полугодия 2012 года составил $2,4 млрд. Это меньше, чем за аналогичный период прошлого года ($4 млрд), но больше, чем за шесть месяцев 2010 года ($2 млрд). "Прошлый год был рекордным по объему, но положительная динамика сохраняется",— поясняют в Jones Lang LaSalle. Значительная часть сделок в первом полугодии текущего года пришлась на офисы и торговые центры — по $1 млрд для каждого сегмента.
"Работать этот фонд сможет преимущественно на рынках Москвы и Петербурга. В других городах достойного предложения офисов мало",— считает член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников. По его оценкам, в течение пяти лет работы фонда, при ожидаемой доходности в 20%, $120 млн, которые вложат инвесторы, ежегодно будут приносить $24 млн. "Половину дохода инвесторы получат в момент закрытия фонда при продаже объектов",— поясняет Андрей Постников.
Среди интересных объектов в Москве региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская называет торговые центры "Пятая авеню" (43,4 тыс. кв. м) на улице Маршала Бирюзова, "Капитолии" на Шереметьевской (32,7 тыс. кв. м) и Каширском шоссе (29,7 тыс. кв. м), XL на Дмитровском шоссе (32 тыс. кв. м). В сегменте офисов это могут быть "Авион" (19 тыс. кв. м.) и две башни офисного комплекса "Метрополис" (весь объект — 115 тыс. кв. м) на Ленинградском шоссе, перечисляет Андрей Постников. Однако, по его мнению, при заданном объеме средств фонд, скорее всего, сконцентрируется на одном сегменте, купив два-четыре качественных объекта.
Управляющий директор отдела инвестиционных услуг CBRE Иван Губочкин полагает, что собрать фонд Praedium будет сложно из-за нестабильности на финансовых рынках и осторожности инвесторов. Сейчас коммерческой недвижимостью в России интересуется намного меньше инвесторов, чем до кризиса: Morgan Stanley ($1 млрд), Hines ($900 млн), Heitman ($300 млн), UFG Capital ($300 млн) и VTBC-Ashmore Real Estate Partners ($200 млн).
