O’кey Group S. A., управляющая розничной сетью «О’кей», заключила соглашение со структурами своих акционеров о продаже им нескольких объектов недвижимости и земельных участков за 3,03 млрд руб., говорится в проспекте к IPO (документ имеется у «Ведомостей», компания рассчитывает закрыть книгу заявок 1 ноября). В сделку войдут три пустых земельных участка, два недостроенных и три действующих торгцентра, а также ряд компаний без активов, но с долгом перед группой на 646 млн руб., указано в проспекте. Конкретные параметры объектов не сообщаются.
Общая площадь зданий — 123 600 кв. м, земли под ними — 182 500 кв. м, знает источник, близкий к «О’кей». Исходя из этих цифр, руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield Константин Лебедев оценивает активы без учета пустых участков в 6,3-9 млрд руб. Балансовая стоимость продаваемых активов на 30 июня 2010 г. составляла 5,66 млрд руб., указано в проспекте.
Но и 3,03 млрд акционеры заплатят «О’кей» не сразу. Живыми деньгами ритейлер получит 1,63 млрд, а 1,4 млрд пойдут в зачет арендной платы (компания собирается арендовать у акционеров проданные помещения, отдавая им часть выручки магазинов). Кроме того, группа может стать поручителем по кредиту своих акционеров на 1,63 млрд руб., который те хотят привлечь для сделки. Разницу между ценой сделки и стоимостью недвижимости представитель компании объяснять не стал. «Эти участки — непрофильный актив, балласт, требующий значительных вложений в девелопмент», — говорит другой источник, близкий к «О’кей».
Продажа непрофильного девелоперского бизнеса — обычная практика для ритейлеров, напоминает директор Prosperity Capital Management Алексей Кривошапко. Похожую сделку по схеме lease back провела в 2008 г. сеть «Копейка». Ритейлер продал ЗПИФ «Уралсиб-аренда» под управлением принадлежащей своему акционеру Николаю Цветкову ФК «Уралсиб» здания 19 универсамов за 1,5 млрд руб. с правом аренды и выкупа. При продаже недвижимости управляющим компаниям по схеме обратной аренды возможен существенный дисконт, уверяет финансовый директор «Копейки» Александр Тарасов.
Балансовая стоимость активов может отличаться от суммы сделки и в большую, и в меньшую сторону, говорит партнер аудиторско-консалтинговой компании BDO Елена Хромова. Возможных инвесторов «О’кей» разница настораживает. «О’кей» придется списать сумму в размере приблизительной разницы балансовой стоимости активов и цены сделки. Для компании такая операция — это вероятная потеря в стоимости«, — говорит портфельный управляющий «Капиталъ управление активами» Ольга Изюмова. Ритейлер, возможно, оставляет за кадром важные детали сделки, предполагает она. «1,4 млрд руб. засчитываются в качестве предоплаты по аренде, но ставки аренды [в проспекте] не оговариваются. Непонятно, как компания будет выводить активы за баланс, если это сделка продажи аффилированным лицам с обратной арендой», — говорит Изюмова.
Сделка с акционерами увеличит долю арендованных площадей «О’кей» с 21 до 36%. По оценкам «ВТБ капитала», «Магнит» арендует 41% недвижимости, X5 Retail Group — 53% и «Дикси» — 65%. Расходы «О’кей» на аренду в первом полугодии составили 1,2% от выручки против 2,1% у «Магнита» и 3,3% — у X5.
