Подводя итоги развития российского рынка торговой недвижимости в 2011 г., эксперты отмечают, что в ближайшие два года при минимальных за последние пять лет темпах ввода новых ТЦ, розничные сети плавно переместятся в московский стрит-ритейл и регионы.
Одним из главных событий уходящего 2011 г. на рынке торговой недвижимости в России участники рынка недвижимости называют введение мэром Москвы Сергеем Собяниным запрета на строительство новых торговых центров в Центральном административном округе и в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК). Запрет и ориентация администрации города на возведение торговых объектов площадью 5 000 — 10 000 кв.м. заставили многих девелоперов сконцентрировать свою деятельность в регионах — Санкт-Петербурге, Рязани, Оренбурге, Челябинске или Уфе. Так, сообщает Penny Lane Realty, в 2011 г. общая площадь открывшихся в этих городах торговых объектов составила 720 000 кв.м. В ближайшие два года, считают эксперты, при минимальном за последние пять лет вводе нового предложения торговля плавно перетечет в столичный стрит-ритейл и регионы.
Столично
Из-за того, что власти Москвы ограничили строительство крупных проектов в центре города, усилился дефицит торговых площадей, который возник на фоне малого ввода ТЦ в 2011 г.
Так, говорит Татьяна Ключинская, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, за год в столице было открыто пять торговых центров общей площадью 444 380 кв.м. (GLA – 158 540 кв. м.), что «является рекордно низким показателем за всю историю развития рынка торговой недвижимости в Москве». Кроме того, открытие многих торговых центров было перенесено на следующий год.
Также из-за инициатив правительства Москвы в столице в 2011 г. продолжилась ревизия заключенных городом инвестиционных контрактов. В результате проверок были отменены многие крупные проекты торговых центров, в частности, «Мозаика» (общая площадь 134 000 кв. м.) и «АвиаПарк» (260 000 кв. м.). Вместо торговых центров под площадью Тверской Заставы и под Павелецкой площадью было решено организовать подземную парковку.
По данным Penny Lane Realty, в 2011 г. на рынке Москвы было введено в 2,5 раза меньше, чем в 2010 г., и в 3 раза ниже аналогичных показателей 2009 г. Эксперты компании объясняют такое значительное снижение темпов роста предложения тем, что сроки сдачи в эксплуатацию ТЦ общей площадью более 660 000 кв.м. в столице были перенесены на 2012 г. Единственным крупным московским ТЦ, открывшимся в 2011 г., стал «Афимолл Сити» площадью 180 000 кв.м.
По словам Сергея Гипша, партнера и регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, новое предложение в Москве в 2011 г. в основном сформировано районными торговыми центрами, что в целом не характерно для столичного рынка. Также эксперт отмечает смещение интересов девелоперов в спальные районы Москвы и в Подмосковье. Так, например, в августе был введен в эксплуатацию ТЦ «Гренада», расположенный в Люберцах, а во второй половине декабря открылась первая очереь ТЦ «Отрада» в районе Митино Москвы.
«В связи с дефицитом качественного предложения в ТЦ спрос на торговые помещения перетекает в сегмент стрит-ритейла, что мы видим и по объему заключенных сделок, и по количеству запросов на размещение, — комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Самыми востребованными помещениями под аренду на протяжении 2011 г. оставались площади до 100 кв.м. — здесь спрос достиг 49%. На втором месте – торговые галереи в 100-300 кв.м. (23%), на третьем — помещения 300-700 кв.м. (18%)».
Специалист также отмечает, что в сегменте стрит-ритейла, несмотря на рост спроса со стороны арендаторов, количество свободных помещений по сравнению с 2010 г. практически не изменилось. «Это объясняется арендной политикой собственников, — комментирует Алексей Могила. — Некоторые из них при заключении договора аренды, например, на Тверской улице, оставляют за собой право предлагать помещение другим компаниям. Другие владельцы ограничивают сроки аренды 1-3 годами или выставляют очень высокие ставки индексации. Таким образом, актуальные предложения по аренде на главных торговых магистралях Москвы есть всегда».
Что касается вакантных мест в ТЦ столицы, то ограниченное предложение торговых площадей и растущий спрос со стороны ритейлеров держал их уровень в 2011 г. на минимуме — до 100 % заполняемости в наиболее успешных объектах, сообщает Colliers International.
По данным Penny Lane Realty, в 2012 г. в Москве заявлено к открытию 16 торговых центров общей площадью 966 530 кв.м. Половина предложения создается несколькими крупными проектами – ТРЦ «Ривер Молл» (90 000 кв.м. GLA), ТРЦ «Июнь» (75 000 кв.м. GLA) и ТРЦ GoodZone (70 000 кв.м. GLA). Но эксперты ожидают, что не все торговые центры будут открыты в срок, а потому предложение 2012 г., скорее всего, будет существенно меньше.
Регионально
Сегодня обеспеченность качественными торговыми площадями в росийских регионах сильно разнится. Есть отдельные города, которые уже давно обогнали Москву и Санкт-Петербург по количеству квадратных метров концептуальной торговой площади на душу населения. При том о дефиците говорить не приходится — большинство ритейлеров могут спокойно выбирать помещения, говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, «если, конечно, не требуется открыть магазин именно в этом ТЦ, который уже заполнен на 100%».
«Кстати, переизбыток площадей в настоящий момент – вовсе не прерогатива самых крупных центров федеральных округов, — добавляет специалист. — Например, в «тройку лидеров» входит Воронеж, а максимальная обеспеченность торговыми площадями сейчас в Краснодаре».
В то же время есть города, в которых, действительно наблюдается большая нехватка современных торговых помещений. В основном, их население составляет 300 000-500 000 человек и меньше. Так, по мнению Дениса Колокольникова, происходит из-за того, что развитие торговой недвижимости шло «сверху» и «снизу» — сначала концептуальные проекты начали реализовывать в Москве и Санкт-Петербурге, потом – в городах-миллионниках, потом – в городах поменьше.
Если говорить о развитии торговых операторов в регионах, то, как сообщают участники рынка, их активность в 2011 г. оставалась высокой. Продолжили экспансию уже присутствующие на рынке компании, свои первые в России магазины открыли известные одежные марки — Banana Republic, American Eagle, Desigual. Бренды, ранее развивавшиеся по франшизе (к примеру, Guess?, Hugo Boss) объявили о самостоятельном выходе на рынок.
* При поддержке ТРК «Мегацентр Горизонт»
