Немного оправившись от кризиса, торговые сети вспомнили об экспансии. Крупнейшие продавцы продуктов питания, спорттоваров и бытовой техники активно подбирают площадки для своих магазинов по всей России. Сейчас в регионах на рынке недвижимости наблюдается уникальная ситуация, когда арендатор может сам диктовать владельцу помещения выгодные для себя условия, объясняют брокеры. К примеру, просить парковку на 350 машиномест вместо 250, обещанных арендодателем. Однако такое положение продлится всего год-два, так что надо ловить момент, предупреждают эксперты.
Арендатор правит бал
Если в первом полугодии 2009 года ритейлеры практически остановили свое развитие, не рассматривали новые проекты и работали над оптимизацией форматов, то с конца года они вновь стали проявлять активность в регионах, рассказали РБК daily брокеры торговой недвижимости. «Эта активность, конечно, далека от докризисной, но по крайней мере уже очевидна», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По его словам, наиболее ярко выражен интерес торговли к Южному федеральному округу, остаются востребованными и города-миллионники.
Penny Lane Realty сейчас подбирает площадки в регионах для Х5 Retail Group, Auchan, Metro Cash & Carry, Real, «О’кей», «Спортмастера», «Техносилы», «М.Видео» и «Эльдорадо». Работают с ритейлерами и другие брокеры. «В конце октября Х5 прислала нам заявку на подбор десяти площадок на строительство в регионах», — рассказал управляющий директор Praedium Oncor Int. Михаил Гец.
Возросшую активность торговых сетей эксперты объясняют уникальной ситуацией на региональных рынках недвижимости. Если до кризиса был рынок арендодателя, который диктовал свои условия, говорят они, то сейчас рынок арендатора, у которого появилась возможность заходить в достаточно интересные объекты на льготных условиях. «Арендаторы сегодня могут диктовать собственнику свои условия и получать более интересные позиции», — говорит Алексей Могила.
Например, если раньше собственник соглашался только на фиксированную ставку аренды, то сейчас готов идти на уплату процента с оборота. Если раньше арендаторы заходили в помещение, которое еще строится, то сейчас только в готовое. Это касается и парковки — раньше ритейлеры просили парковку на 200 мест, сейчас на 350. Такая ситуация на рынке торговой недвижимости сохранится в ближайший год-два, считает г-н Могила.
Застолбить миллионник
Ритейлеры подтверждают свой интерес к регионам. Х5 намерена в 2010 году открыть десяток гипермаркетов, 15 супермаркетов и 250 дискаунтеров. «Доля регионов из этого числа достаточно большая, мы будем расширять свое присутствие там, где наши магазины уже есть: Центральный федеральный округ, Центральное Черноземье, Ленинградская область, Татария, Урал, Краснодарский край и Ростовская область», — рассказал РБК daily глава X5 Лев Хасис. Metro Cash & Carry откроет не менее четырех магазинов, расширив присутствие на Урале и в Сибири.
Около 20 магазинов в регионах откроет «М.Видео»: компании интересны Урал, Самара, Белгород, Пенза, Киров, Ульяновск, Астрахань, Туапсе, Череповец, Обнинск, Тверь, Нальчик. «В прошлом году компания открыла в регионах пять-шесть магазинов, в этом году программа развития еще не утверждена. В принципе нам все регионы интересны, были бы деньги», — заявил вице-президент «Техносилы» Леонид Тюкавкин. «Эльдорадо» откроет в 2010 году около 30 магазинов, большинство за пределами Москвы. В «О’кей», Real, Auchan и «Спортмастере» своих планов пока не раскрывают.
Оживление арендаторов отмечают и владельцы торговых центров. «В региональных проектах спрос действительно вырос — особенно со стороны крупных федеральных операторов — ориентировочно с начала осени 2009 года», — говорит коммерческий директор компании «Росевродевелопмент» Сергей Зур. Арендную активность девелоперы объясняют восстановлением покупательского потока с августа-сентября — времени активных распродаж. «Ритейлеры заморозили программы региональной экспансии в начале кризиса, когда испугались снижения продаж и отсутствия спроса со стороны потребителей», — говорит директор по внешним связям ГК «Ташир» Ирина Каграманова. При этом, по ее словам, арендаторы не покидали уже функционирующие торговые центры, а только отказывались приходить в новые.
Девелоперы отмечают изменение структуры спроса со стороны арендаторов: хотя ритейлеры и готовы возрождать программы по экспансии, но предпочитают открывать теперь магазины меньшего, чем раньше, формата. «Это делается с целью минимизации рисков и увеличения продаж на квадратный метр», — объясняет г-н Зур. Эксперты также говорят, что изменилась стратегия аренды площадей в торговых центрах. Раньше концепция ТЦ предусматривала наличие одного-двух якорных арендаторов, зоны развлечения, фастфуда и торговой галереи, а сейчас оптимальным становится строительство объектов формата ритейл-парк, когда на одну площадку садится до трех крупных монобрендов, которые соединены между собой торговой галереей.
«В Европе этот формат очень популярен и хорошо отработан, — отмечают в Penny Lane Realty. — В Москве по этому принципу построены торговые центры «Мега» с Auchan и IKEA. Мы считаем, что подобный формат будет востребован».
Владельцы магазинов не скрывают, что на сегодняшний день правила на рынке торговых центров диктуют арендаторы. «В среднем арендаторы готовы предлагать на 20—25% меньше, чем в докризисные времена», — отмечает г-н Зур. При этом девелоперы, опрошенные РБК daily, в один голос говорят о том, что их торговые центры настолько качественны, что не нуждаются в значительных скидках и не страдают от нехватки спроса.
